[생생플러스] 당첨땐 ‘20억 로또’... 개포동 청약에 101만명 몰렸다

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 이태연 아나운서
■ 방송일 : 2024년 2월 27일 (화요일)
■ 대담 : 고종완 한국자산관리연구원장

-개포동 아파트 청약 경쟁, 33만 대 1...무주택자에게 더 배려있어야
-자격유무, 자금력 따져봐야...청약통장은 재사용 불가
-시세차익 노린 분양만 인기...양극화 심각

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이태연 앵커(이하 이태연) : 수십억 원대 차익을 볼 수 있다고 입소문이 나면서 로또 청약으로 불린 서울 개포동의 한 아파트 무순위 청약에요. 100만 명이 넘는 신청자가 몰렸습니다. 이 기사 다들 보셨을 텐데 한때 청약 홈페이지가 마비될 정도였다고 해요. 어떤 상황이었는지 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 한국자산관리연구원 고종완 원장 연결돼 있습니다. 원장님 안녕하세요?

◆ 고종완 한국자산관리연구원장(이하 고종완) : 네. 안녕하십니까? 고종완입니다.

◇ 이태연 : 네 반갑습니다. 얼마 전에 이제 이 무순위 청약과 관련된 공고가 사람들 사이에서 퍼지면서 다들 한번 지원해 봐야겠다라는 이야기가 돌았는데 계약 취소권에 대한 무순위 청약 물량 3가구가 4년 전에 처음에 모집할 때 그 가격으로 분양이 돼서 당첨만 되면 최대 20억 원가량의 시세차익을 거둘 수 있다는 입소문이 났습니다. 이 건에 대한 마감 상황 지금 어떤가요?

◆ 고종완 : 네 이렇게 세 가지 평형에서 진행이 됐거든요? 그래서 한 100만 명 정도가 와가지고 한 33만 대 1 정도를 기록한 것으로 보입니다. 이 아파트 이름을 대도 되는지 모르겠는데 어쨌든 이렇게 언론에 다 나온 거니까 DH퍼스티어아이파크인데요. 강남에 있는 아파트고 그렇게 되다 보니까 한때 부동산원 홈페이지가 지금 다운이 되기도 했고요. 과거에 우리가 흑석동에서 혹시 흑석자이 지난해에 화제가 된 적이 있는데 이때 90만 명 정도가 청약을 했거든요? 그러니까 이번에 이제 100만 명이 넘게 청약을 했으니까 사상 최대의 천문학적 청약 경쟁률을 기록했다는 점을 알 수가 있겠습니다. 왜 이런 현상이 벌어졌는지를 좀 설명을 드리면요. 이건 좀 청약 제도가 좀 잘못된 것 같아요. 우리가 본래 청약 제도를 만든 본질적인 목적이나 취지는 이제 무주택 서민들에게 그러니까 내 집이 꼭 필요한 사람들에게 적합한 주택을 주자는 취지잖아요? 그런데 이번 현상만 놓고 보면 물론 이게 이제 무순위 사후청약이라고 해서 이런 제도가 있기는 합니다만 한마디로 말해서 성년자면, 국내에 거주하는 19세 이상의 성년자라면 누구나 청약할 수 있는 소위 로또와 같은 그런 청약 기회가 주어진 거죠? 거주 지역도 상관이 없고 또 과거에 당첨 이력이 있어도 재당첨 제한도 받지 않고 그리고 이렇게 가구주인지 가구원인지, 그러니까 가구주만 보통 해당이 되잖아요?우리가 특별공급도 그런데 이러한 아무런 조건이 없어요. 그러다 보니까 이제 누구나 다 당첨만 되면 10억에서 20억 많게는 최대치는 26억까지 이렇게 시세와의 차익이 132제곱미터는, 날 수 있다 이런 분석이 있거든요? 그러다 보니까 로또에 청약하는 그런 심정으로 당첨이 되면 대락 부자가 된다, 일획천금을 노릴 수 있다, 이런 기회가 제공된 거나 마찬가지여서 온 국민들이 관심을 가지고 청약했는데 한 가지 아쉬운 점은 강남이다 보니까 시세 차익이 많이 나는 거는 누구나 다 하고 싶지만 사실은 이게 분양가 자체도 비쌉니다.그렇죠 10억에서 20억 정도 되고 그렇게 되는 돈 그러니까 또 이거는 대출도 사실 안 돼요.그렇게 보면 결국은 10억 이상 20억 현금을 가진 사람만, 현금 줍줍이라고 하죠? 이런 사람만 청약 기회를 준다는 점에서 이건 대단히 불공평하고, 저는 개인적으로 정말 좋지 않은 제도고 꼭 필요한 사람들에게 내 집이, 그러니까 예를 들어 다자녀 요즘 뭐 그런 거 많잖아요? 저출생 문제와 관련해서 아이를 많이 낳고, 또 안정적인 주거 공간이 없어서 힘든 사람이 많은데 차라리 이런 사람들에게 이렇게 커다란 선물을 준다면 좋지 않을까, 아니면 무주택이 오래되어서 가점이 높은 사람한테 주면 될 것이지 이걸 이렇게 전 국민들에게 로또처럼 이렇게 하는 것은 야단법석이 일어나고 말이죠. 서버가 마비되고 또 어느 사람 세 사람에게만 이러한 축복이랄까 행운이 이런 거 누군지도 모르고 부자가 또 다른 부자가 되는 이런 것을 보면서 우선 전문가의 한 사람으로서 정말 이런 제도는 불필요하고 낭비이고 있어서는 안 되겠다는 생각이 들어서 먼저 말씀을 드렸습니다.

◇ 이태연 : 네. 원장님의 개인적인 의견을 이렇게 말씀을 해 주셨는데 그리고 저 같은 경우에는 원래 한 서울 지역에서 15년 이상을 살다가 다른 지역으로 이주를 했는데 이사를 하고 난 이후에 제가 서울 쪽에 있는 아파트에 이런 무순위 청약을 할 수 없었거든요.이게 작년부터 가능해진 거죠?

◆ 고종완 : 네. 지역 거주가 있어요. 그런데 이번 건은 좀 예외적이에요.이번 거는 이제 사후청약이라 무순위, 그러니까 순위가 없다 이거죠. 이름이 사후 접수, 사후 청약 제도거든요? 그러니까 이거는 또 공급 제도가 여러 가지가 차이가 있는데 임의 공급, 또 계약 취소 주택 재공급, 뭐 여러 가지 얘기가 이 제도가 복잡합니다만 보통은 그렇습니다.그래서 우선 이번 청약할 때 또 이런 경우가 앞으로 또 나올 텐데 주의할 점을 말씀드릴까요? 좀 준비한 게 있는데.

◇ 이태연 : 네. 이게 지금 네 2020년에 분양해서 완판이 됐잖아요? 지금 이번에 이 청약이 이루어진 아파트 단지가 워낙 또 대단지고 6,700세대로 알려졌는데 3가구가 나온 게 잔금을 치르지 못하거나 부적격 판정을 받았다라고 알려졌습니다. 그런데 이런 이른바 줍줍 물량, 앞서서도 말씀해 주셨듯이 지난해 6월 서울 흑석동에서도 마찬가지로 발생을 했어요. 그래서 관련해서 이런 아파트 물량이 왜 나올까, 이런 데 또 지원을 하고 청약을 할 때 주의할 점이 뭐가 있을까 궁금해하시는 분들을 위해서 준비하신 내용을 좀 소개해 주실까요?

◆ 고종완 : 네 그러죠. 우선 지금 앵커께서 말씀하신 대로 이 무순위 사후 접수 라고도 하고 이제 사후 청약이라고도 하는데 이 무순위 사후 접수는 이제 과거에 입주자 모집을 했었어요. 그 당시에 당첨자와 4년 전이죠? 예비 입주자를 선정을 했죠. 그런데 이제 우리가 청약을 하다 보면 좀 이거는 좀 무지해서 청약 제도가 복잡해서 그럴 수도 있는데 부적격자 또는 계약 포기자가 발생을 하는 수가 있어요. 그렇지 않겠어요? 그러니까 이렇게 좋은 곳에 왜 계약을 포기했을까 하는 건데 대개 자금력일 경우가 많거든요. 부적격자는 일정한 자격이 있어야 되잖아요. 우리가 청약 가점이라든지 또 말하면 특별 분양 같은 경우는 특공이라고 그러죠? 특별공급 같은 경우는 또 6가지 여러 가지 사례 다자녀라든지 뭐 결혼이라든지 거기에 해당이 돼야 되는데 여기에 해당이 안 되고 그 사람을 부적격자라고 하고 그다음에 이제 부적격자가 아님에도 스스로 계약을 포기한 경우가 드물지만 있습니다. 그러니까 이런 것들이 발생했을 때 추가로 입주자를 모집하는 경우인데 이번이 그런 경우에요.

◇ 이태연 : 그러니까 부적격자인 경우는 청약을 할 때 당시에는 나는 조건에 부합한다라고 해서 지원을 했지만 나중에 당첨되고 난 다음에 확인을 해보니까 자격 조건이 충족하지 못한 사람이어서 탈락을 하는 것이고, 그리고 당첨이 됐지만 당첨이 됐지만 본인이 포기하는 경우 중에는 여러 이유가 있겠지만 많은 이유 중에 하나가 계약금을 낼 수 없는 상황에서 포기하는 경우도 있고 그렇다는 말씀이시죠?

◆ 고종완 : 자금 계획을 제대로 세우지 못하고 우선 급한 마음이 청약했다가 대부분이 이제 자금 문제인 계약 포기자는 자발적 포기자거든요? 강제로 포기한 게 아니기 때문에 자금력인 경우가 많아요. 그리고 앵커께서 좋은 지적을 하셨는데 사실은 꼭 우리 국민들께서 또 앞으로 청약하려는 젊은 층에게 하고 싶은 얘기가 우리나라 청약 제도가 굉장히 복잡해요. 그래서 저도 국토부에 위원을 하면서 자문위원하고 회의하면 이런 얘기를 많이 했는데 무슨 얘기인가 하면 한국부동산원의 청약홈이 있어서 내가 자격이 되는지 안 되는지를 좀 알아보는 그런 코너가 있어요. 그런데 이게 정확치가 않아요. 100%.

◇ 이태연 : 입력을 하고 확인을 해도 정확하게 알 수가 없나요?

◆ 고종완 : 정확하지가 않아요. 그래서 거기에 입력을 해서 자기는 해당이, 그러니까 이제 일반 공급과 특별공급, 특공이라고 그러는데 자격이 되는 줄 알고 청약을 했는데 사실은 뒤늦게 이걸 사후 검증을 쭉 하니까 부적격자로 이렇게 통보가 되는 경우가 생각보다 많아요.거의 5% 정도. 그러면 이런 사람들이 발생을 한다는 점 오늘 이걸 기회로 해서 사실은 두 가지 얘기를, 하나는 청약할 때 부적격자가 되지 않으려면 내가 정말 해당이 되고 어느 정도 점수인지, 이런 걸 좀 꼼꼼히... 이게 참 말은 이렇게 하지만 사실은 잘 알려주지 않으니까 이게 답답해서 저와 청약 제도를 바꿔야 된다고 늘 주장하고 있고 그런 의미입니다. 그리고 이번에는 그렇게 해서 나온 물량인데 부적격자나 계약 포기자로 나온 물량인데 막상 이렇게 이번에 현금 죽죽 이런 사후 이런 청약 이 제도를 보면 이제 돈 있는 사람만 이걸 받을 수 있도록 하는 제도적 모순이 발생하고 있다. 그걸 꼬집고 싶습니다.

◇ 이태연 : 네, 두 가지 정도로 정리를 해 주셨는데 청약 대상자인지 해당이 되는지 명확하게 확인을 해볼 것 하나 이제 주의점을 말씀해 주셨고 이런 이른바 무순위 주주 분양이라고 나오는 이 물건들이 내가 당첨이 되더라도 현금 유동성이 충분해서 계약을 성사시킬 수 있는지도 같이 판단해 봐야 된다라는 말씀을 해 주셨는데 만약에...

◆ 고종완 : 그렇죠. 최소 계약금은 가지고 10% 있어야 되고요. 요즘은 스트레스 DSR이라고 말하자면 신생아 특례처럼 신혼부부나 자녀 가진 사람 외에는 주택담보대출이 어제부터 더 까다로워진 거 아시잖아요. 26일부터 이렇게 되면 나는 대출을 받을 수 있겠다고 생각했는데 소득 수준이 높지 않으면 이제 대출을 받지 못하는 경우가 많아요. 중도금도 그렇고.

◇ 이태연 : 그러면 한 가지 더 궁금한 게 만약에 이렇게 본인은 해당자라고 생각을 해서 청약에 지원을 했다가 나중에 부적격자로 판단이 되면 그 이후에는 한 번 사용한 청약 통장을 다시 사용할 수 없게 되나요?

◆ 고종완 : 사용할 수가 없게 돼요. 이분이 이제 부적격자라고 해서 그러니까 선의의 피해가 발생할 수도 있습니다.

◇ 이태연 : 그렇군요. 

◆ 고종완 : 제가 걱정하는 게, 그런데 문제는 뭐 이런 말을 정부를 비판하려는 게 아니라 지금 정부가 그렇다는 것은 아니니까요. 이제 이렇게 저도 그런 경험이 있는데 사실은 이렇게 좀 아리까리한 경우가 많아요. 특례, 특별공급 특별 공급의 자격 요건 같은 경우는 너무 세분화돼 있고 소득 수준 자산 수준에서 자신이 정확하게 알기가 어려운 부분도 있거든요.그런데 이걸 뭘 확인하기가 어려워요. 사실상 제대로 해주지도 않고 그러다 보니까 결국은 국토부에 그 담당한테 전화를 할 수밖에 없는데 그 공무원이 몇 명이 있어 이 많은 걸 다 저도 해보니까 연결도 쉽지 않고 답을 듣기도 쉽지 않아서 어쨌든 제가 좀 청약제도의 손질도 필요하다는 걸 강조하면서 이런 예를 듭니다.

◇ 이태연 : 네 저도 가끔씩 이런 청약 안내 공고문 같은 거 읽어보면 일반인 입장에서 공문으로 작성돼 있는 내용이 너무 복잡하고, 이걸 어떻게 해석해야 될까 마치 암호를 보는 것 같은 그런 느낌이 드는데 저 이외에도 많은 분들이 그런 느낌을 받으셨을 거라고 생각을 하고요.

◆ 고종완 : 난수표예요. 난수표 저도 잘 몰라요. 말은 전문가라고 하지만 그런 경우도 있습니다.

◇ 이태연 : 그런데 한 가지 더 제가 또 궁금한 게 있습니다. 사실 이런 청약 열기도 일부 지역의 얘기다라는 분석이 있습니다. 서울에서도 최근에 이 마이너스P, 우리가 P를 프리미엄을 이렇게 줄여서 얘기하잖아요. 이른바 웃돈을 붙여서 분양권을 전매하고 주고받고 하는 걸 피라고 얘기하는데 이게 오히려 마이너스 P가 나왔다고 얘기하는데 혹시나 분양시장이 양극화되고 있는 것 아니냐라는 얘기도 나오고 있거든요.

◆ 고종완 : 네 맞습니다. 그런데 최근 들어서 양극화 현상은 부동산만 있는 건 아니잖아요?우리 사회에 여러 가지 해결할 난제이기도 한데 소득의 양극화 자산의 양극화 특히 부동산의 분양시장에서도 양극화 현상이 뚜렷합니다. 지금 서울에도 보니까 몇 군데는 두 가지가 있는데 서울과 수도권 다 마찬가지로 미분양도 꽤 나고 있거든요. 그리고 이미 분양을 했던 한 군데는 이미 한 13~14억에 분양을 했는데 11억 원의 매물이 그러니까 분양을 받았던 사람이 손절하고 손해를 한 3억씩 보고 나오는 분양권 전매 매물도 꽤 등장했다고 합니다.그러니까 이런 일이 발생하는 이유는 두 가지인데요. 하나는 이제 고금리 기조가 장기화되고 또 대출이 가계부채 때문에 어쩔 수 없는 상황인데 대출 규제가 강화되고 있고 그리고 무엇보다도 집값 상승에 대한 기대감이 적어요. 그러니까 여기에 이제 어쨌든 공사비가 올라가니까 건설회사도 분양가를 올리지 않을 수밖에 없는 상황은 좀 이해가 되는데 그러다 보니까 이제 결국은 공사비가 올라서 분양가가 오르고 그런데 더 추가로 오를 가능성은 없고 또 이 자금난을 청약 자금을 다 제대로 댈 수 없는 사람들이 손절한다고 그러죠? 손해 보고 파는 매물이 꽤 많이 등장하고 있다는 점이고 서울에도 여러 군데 이런 현상이 지금 적게는 몇 천만 원에서 많게는 3억 원까지 등장한다라는 게 언론 기사에 이미 나와 있거든요?그런 반면에 지금 아까 큰 시세차익이 예상되고 아무나 현금만 있으면 줍줍할 수 있는 기회를 주는 좀 전에 설명드린 그런 아파트로는 이제 그냥 청약 수요와 자금들이 그냥 엄청나게 몰리고 또 한편으로는 강용성이라고 그래서 강남과 성수동, 용산 강남권 일부 지역을 중심으로 해서는 지금 우리가 하이엔드 주택이라고 그러죠? 초호화 고가 주택이라고 그러는데 이렇게 초호화 그러니까 거의 100평 200평씩 하는 게 100억 200억을 넘어서 300억 그 이상으로 거래되는 그러니까 가진 자들이 선호하는 하이엔드 초고급 주택에 대한 수요는 여전히 많고 가격도 실제로 매물이 안 나오니까 희소 가치라고 하죠? 오르고 있어요. 반면에 우리 중산층 서민들이 사는 주택은 분양가가 너무 올랐어요. 1년 사이에 21% 오르고 제가 보니까 따져보니까 한 4년 동안 거의 배 정도 올랐다고 해도 과언이 아니고 서울이 지금 3.3제곱미터당 3700만 원인 거거든요. 이걸 감당하고 지금 34평이 국민 평형, 85제곱이라고 말합니다만 우리 무주택 서민이나 중산층이 접근하기에는 너무 문턱이 높죠? 그러다 보니까 결국 청약률도 양극화되고 수도권과 지방의 지역별 양극화뿐만 아니라 서울 내에서도 또 어떤 입지에 있는가 또 얼마나 시세차익이 나는가 또 미래 가치라고 그러죠? 얼마나 여기가 앞으로 더 좋아질 것인가 이런 세 가지 측면에서 이러한 양극화 현상은 어쩌면 당연하지만 더 심화된다는 점에서 우려된다고 할 수도 있겠습니다.

◇ 이태연 : 분양시장 양극화가 심화되고 있는 추세다라는 해석을 주셨는데 저희가 오늘 워낙 아파트 관련해서는 관심이 많기 때문에 질문드리고 싶은 내용은 많지만 시간 관계상 질문은 이제 좀 더 드리고 싶은 부분이 청취자의 궁금증을 담아서 질문을 드리는 게 맞을 것 같아요.지금 즉흥으로 질문해 주신 청취자분이 계셔서 우리 9746번님, “재당첨 금지는 몇 년인지 꼭 알고 싶습니다. 이게 10년이 적용되는 게 맞나요?”라고 질문을 했었어요.

◆ 고종완 : 10년입니다. 서울은 규제지역은 최대 10년이고요. 지역에 따라서 재당첨 기간은 좀 다를 수 있는데 10년으로 서울이나 수도권은 그렇게 이해하면 최대 10년이라고 기억하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 이태연 : 네. 그러면 당장 이번 주에도 전국 6개 단지의 무순위 청약이 진행된다고 하는데 이 내용을 간략하게 좀 소개해 주시죠.

◆ 고종완 : 서울 지역에도 이번 주에도 보면 무순위 비슷한 청약 제도가 많이 나오고 있거든요. 그런데 여기가 이번에 당첨이 된다면 10년 재당첨 금지가 적용이 됩니다. 그러니까 아까 좀 주의할 점은 이번에 나오는 무순위 청약 서울 지역에 있는 것들은 뭐 다는 아니지만, 좀 조건이 있는데. 하나하나 다 설명하는 거는 이렇게 언론에 자세하게 나와 있으니까요. 그런데 어떤 단지가 좋다, 나쁘다 그렇게 말하는 건 좀 방송상 말하기에는 적합하지 않은 것 같고요. 무주택. 그러니까 이번에도 이런 것들이 나오는 곳들은 관심 있게 볼 필요가 있다. 다만 앞서 말씀드린 대로 시세와 분양가의 차액이 큰 곳이 좋죠. 그런 것들이라면 적극적으로 청약에 나서는 게 좋을 것 같고요. 아까 주의할 점은 역시 자금력이죠. 이것도 그러니까 급한 마음에 지금 대출 규제가 강화되고 있어서 덜컥 받았다가, 제대로 자금 준비가 안 되면 낭패를 당할 수 있잖아요? 그리고 재당첨 금지 기간에 해당할 수 있다. 해당된다. 10년 재당첨, 그러니까 마음이 앞서서 그냥 했다가 당첨이 되면 그러니까 계획을 잘 짜서, 그러니까 말하자면 내가 장기간 우리 가족들이 마음 편하게 행복하게 살 수 있는 그런 지역이고 또 주거 공간인가, 그리고 자금 마련에 별다른 이상이 없다. 그럴 경우에는 저는 청약제도, 대개 이런 무순위 청약 같은 경우에는 시세차익이 상당히 예상되는 경우가 많기 때문에 적극 청약하는 전략은 바람직해 보입니다.

◇ 이태연 : 네. 알겠습니다. 오늘 좋은 말씀 감사하고요. 본인에게 맞는 지역인지, 조건이 되는지, 그리고 자금력이 확보가 돼 있는지 잘 판단하셔서 무순위 청약에 도전해 보셨으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 고종완 : 네. 감사합니다.

◇ 이태연 : 지금까지 고종완 한국자산관리연구원장과 함께해 봤습니다.