[정면승부] 한문도 “부동산 가격에 영향 주는 건 서울여부가 아닌 교통 편의시설”

[YTN 라디오 신율의 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:00~19:00)
■ 방송일 : 2023년 11월 17일 (금요일)
■ 진행 : 신율 명지대 정치외교학과 교수
■ 대담 : 한문도 전 한국부동산경제협회장

[정면승부] 한문도 “부동산 가격에 영향 주는 건 서울 여부가 아닌 교통 편의시설”

- 부동산 전망? 당분간 일시적 반등 계속될 것
- ‘1기 신도시 특별법’ 이주대책...사전 계획 내용도 포함돼
- 김포-서울 편입, 편입만이 답은 아닐 것
- 양당 긍정? 정치적 부분에 포커스 맞춰 동의하고 가는 부분 있어
- 30년 경과 건물, 재개발·재건축...블록별 순환개발로 시간 오래 걸릴 것
- 주민 간 갈등 있을 가능성 있어, 급하게 보면 안 돼
- 이주단지 조성해도 복합적 문제 많아...시간 소요된다 생각해야
- 신도시 특별법안, 도시계획 전문가가 볼 때 급하다고 보여
- 1기 신도시, 호가로 일시적으로 땅값 오르겠지만 추진 과정의 득과 실 알 수 없어
- 행정구역 편입 이전에 보충 생활권 출퇴근 속도, 인접 도시 활성성 높여야
- 신도시 특별법·김포편입, 효율성 높여야 하는데 지금은 급해

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


◇ 신율 명지대 정치외교학과 교수(이하 신율): 신율의 뉴스 정면승부 2부 시작하겠습니다. 오늘 금요일 2부 정면 인터뷰에서는 정말 우리나라에서 가장 뜨거운 관심을 많이 받고 있는 분야 중의 하나죠. 바로 부동산 문제 좀 알아볼 텐데요. 지금 일산하고 분당 이런 1기 신도시의 재건축과 재개발을 위해서 1기 신도시 특별법을 만들겠다고 합니다. 이거 뭔지 그리고 부동산 시장에 미칠 영향은 어떤지, 그리고 부동산 가격 앞으로 어떻게 될지. 부동산 전문가시죠, 한문도 전 한국부동산경제협회 회장과 함께 알아보겠습니다. 한 회장님 안녕하십니까?

◆ 한문도 전 한국부동산경제협회장님(이하 한문도): 네 안녕하세요.

◇ 신율: 1기 신도시 특별법이라는 게 결국 이제 지금 1기 신도시가 모두 몇 군데죠?

◆ 한문도: 현재는 5군데죠. 아시는 대로 일산, 분당, 평촌, 산본, 부천인데요. 근데 우리 사회자님께서 말씀하셨지만 모든 분들이 1기 신도시 법을 알고 처음에 출발할 때는 거기 출발했고요. 지금은 이제 정확하게 노후 계획 도시 정비 및 지원에 관한 법입니다. 아시겠지만 그 1기 신도시가 나오니까 압구정이나 상계동, 목동이 사실 ‘0기 신도시’라고 하거든요. 전문가들 사이에서 ‘거기가 더 먼저 노후됐는데 왜 우리는 안 하냐’ 뭐 이런 말씀도 있고.

◇ 신율: 맞아요. 그렇죠.

◆ 한문도: 우리가 알기로는 제1기 신도시로 알고 있고, 정부에서는 이제 노후 계획도시에서 100만m2 이상의 20년 이상 된 노후주택들이 모인 곳에서 실시하는 어떤 법안이라고 보시면 되겠습니다.

◇ 신율: 100만m2요?

◆ 한문도: 네, 맞습니다.

◇ 신율: 100만m2면 저는 이게 몇 평이 되는지 모르겠네요.

◆ 한문도: 30만 평이라고 보시면 됩니다. 

◇ 신율: 축구장 몇 개죠? 그러면은.

◆ 한문도: 축구장까지는 제가 잘 모릅니다.

◇ 신율: 죄송합니다. 근데요, 그러면은 여기 이거 이게 100만m2 노후계획도시 정비를 한다면 뭘 어떻게 해 준다는 거예요?

◆ 한문도: 일단 요즘 뭐 아시겠지만, 분당이 특히 30년 전에 짓지 않았습니까? 1기 신도시가 그쪽들이 이제 그 건축물은 사실 안전합니다. 안전한데, 그 배관이 예전에 동관을 썼습니다. 강관을 썼습니다, 쇠로 만든 거.

◇ 신율: 그래서 이제 녹이 슬었죠.

◆ 한문도: 녹이 많이 슬죠. 그래서 그 후에 한 20년 전에 지은 것들이 이제 동관이라서 구리를 써서 녹이 안 스는데요. 그다음에 이제 주차장 문제가 좀 심각하지 않습니까? 지하주차장 우리가 그 시절만 해도 1세대 당 1자동차 이 수준이었는데, 지금은 뭐 한 집에 두 세대가 되니까요. 주차 문제가 좀 심각해지니까 그게 제일 급선무죠. 그 부분에서 이제 주민들이 불편을 많이 호소하셨고, 그래서 리모델링법으로 박근혜 정부 때 좀 확장해주셨고. 그다음에 리모델링도 용적률을 최근에 올렸었는데 이번에 이제 1기 신도시 특별법으로 대선 때 나온 공약이죠. 그게 이제 발전해서 지금까지 왔다고 보시면 되겠습니다. 그래서 전국적으로 한 51개 지역이 있습니다. 부산에도 있고요. 여러 군데 있습니다. 김포도 있고 광주, 상무지구 전국적으로 해당한다고 보시면 될 것 같습니다. 

◇ 신율: 그러면 이거 여기에 해당되는 지역은 빨리 해 준다는 거예요? 지금 솔직한 얘기로 재건축하고 이거 재개발하고 이거 있잖아요. 이거 보통 15년~20년 걸리더라고요. 제 고등학교 은사님이 서울 모 지역에 사시는데, 얼마 전에 제 친구 아들이 결혼해서 거기서 저희 은사님을 만나 뵙는데 아직도 한 20년 된 것 같아요. 

◆ 한문도: 네, 맞습니다. 오래 걸리기도 하죠.

◇ 신율: 이거 하면 좀 빨라진다는 거예요, 빨리 해 준다는 거예요?

◆ 한문도: 그렇지 않습니다. 도리어 오래 걸릴 수가 있습니다.

◇ 신율: 더 오래 걸려요? 그러면 그 자식들한테 유산으로 물려줘야겠네요.

◆ 한문도: 아니 그 정도는 아니고요. 일단 30년이 지나면요, 우리가 알고 계시는 평소에 하시던 말씀하신 재개발 재건축 도시 및 주거환경 정비법에 의해서 재건축을 할 수가 있습니다. 1기 신도시들이 그런데 이제 정부에서 노후계획도시법으로 나왔기 때문에 여기에 맞추면 용적률을 좀 더 주고 임대주택을 확보하겠다는 게 정부의 방침이고. 추가적으로 시대가 많이 변해가지고 교통시스템이나 이런 것들이 스마트 AI 시스템에 많이 들어오잖아요. 그런 광역교통 같은 거를 좀 지원해 주겠다는 개념이에요, 좋은 뜻이거든요. 문제는 뭐냐 하면 단지의 어떤 숫자가 많고 주민도 숫자가 많기 때문에 한꺼번에 할 수가 없습니다. 순환 개발을 해야 되거든요. 블록별로 정부가 지금 이 마스터플랜 작업 중에 제가 알기로는 블록별로 하거나 슈퍼블록 해가지고 가는데 그러면 한 블록이 끝나야 다음 블록이 넘어가잖아요. 그 기간이 좀 오래 걸립니다. 그래서 여차하면 이게 30년 정도 이상 갈 수도 있기 때문에 블록별로 하기 때문에 그래서 먼저 하는 단지는 사실 빠를 수가 있습니다. 말씀처럼 그러나 순환적으로 나중에 위치하는 단지들은 좀 늦게 되겠죠. 그런 문제점도 좀 있습니다.

◇ 신율: 그러면 그것도 거기끼리 갈등도 많겠네요.

◆ 한문도: 네, 그런 문제점의 어떤 소지가 좀 있습니다.

◇ 신율: 그러니까 이걸 기준을 정확하게 해가지고 어떤 기준에 부합해야 먼저 해주고 그런 게 있어야 되는데 그거 만들기가 쉽지가 않을 것 같네요. 

◆ 한문도: 네, 맞습니다. 정확히 말씀해 주셨는데요. 예를 들면 분당 예를 들어드리면 분당이 전체 평균적으로는 200%가 안 되는 곳들이 많은데요. 어느 지역은 160% 용적률이 그리고 또 어느 지역은 180%, 190%이래요. 그러면 190% 이런 데들은 300%를 준다 해도 지금 줬을 때, 50%를 기부체납을 해야 되거든요. 정부의 방침이면 그러면 250%가 되지 않습니까? 그런데 그냥 노후계획도시로 안 하고 원래 재건축을 활용해 가지고 해도 똑같이 250%예요.

◇ 신율: 이거나 저거나 마찬가지군요.

◆ 한문도: 마찬가지인데 차이점은 저기는 만약에 50%를 기부를 했으니까 토지가 나중에 지분이 그만큼 줄잖아요, 6분의 1이. 똑같은 집은 지었는데 나중에 땅은 국가가 좀 더 가져가야 되는 문제점도 있고. 그리고 이제 낮은 지역은 좀 많이 받지만 용적률은 사업성이 좋아지는데 높은 지역은 300% 받아도 별 의미가 없는 거죠. 그런데 이 노후계획법에 따라서 하려면 지금 법이 한 30조로 돼 있거든요, 5장 30조인데. 그거를 만드는 데 위원회 설치, 또 노후계획도시 정비 지원에 관한 방침 또 경비구역도 새로 지정하고 다 해야 돼요. 그게 또 시간이 많이 걸립니다. 그럼 도리어 많이 걸리는 문제도 있고 해서 이거는 말씀 주신 대로 정말 너무 급하게 보시면 안 되고 시간도 많이 걸리고 말씀하신 주민들 간의 갈등도 예를 들면 블록 단지를 해가지고 열 단지가 합쳤는데 한 단지는 재산권 가치를 갖다가 뭐 예를 들어 10억이라고 쳐줬는데, 이쪽 단지는 8억이다 하면 이쪽 단지분들이 ‘아니 왜 우리 아파트가 8억이냐, 우리가 더 좋은데’ 이런 갈등도 사실 막아야 하는, 어떤 문제점들이 여러 가지 형태로 나올 수 있습니다. 그래서 이주 단지도 그렇지 이주 단지 같은 것도 조성한다 해도 만약에 어린 초등학생이 있을 경우에는 학교가 멀지 않습니까? 이런 복합적인 문제들이 아직은 좀 많기 때문에 좀 시간이 소요될 거라고 생각하시고 접하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 신율: 저는 이거 있잖아요. 뭐 특별법 왠지 모르게 특별법 이러면 빨리 될 것 같잖아요, 특별하다니까.

◆ 한문도: 네, 맞습니다. 

◇ 신율: 근데 그게 아니네요. 우리 회장님 말씀 들어보니까 그리고 또 한 가지는 제가 좀 걱정이 되는 게 뭐냐 하면 어떤 특정 블록, 블록을 한다고 쳤을 때 거기 분들이 이제 다 전세로 어디로 빠질 거 아니에요. 이게 계속 이렇게 되면 전세난이라든지, 전셋값이라든지 이런 게 또 오를 가능성이 있잖아요.

◆ 한문도: 네, 맞습니다. 그런 부분 문제 때문에요. 이번 법안에는 다행히 그런 내용이 들어가 있습니다. 뭐냐 하면 5장으로 돼 있다 그러는데 마지막 4장에요, 이주 대책 및 세입자 대책에 대해서 미리 수립을 하게 돼 있습니다. 안 그러면 진도가 안 나가게, 왜냐하면 그 말씀 주신 것처럼 많은 재건축 재개발하는 현장에서 보면 이주 대책이 따로 없다 보니까, 전세난이나 이런 것들이 일시적으로 좀 주거 문제를 일으켰지 않습니까? 그런 부분에 대한 거는 사전적으로 미리 계획을 다 잡은 다음에 하는 형태로 지금 잡아놨습니다.

◇ 신율: 그런데 그 계획이 잡을 수가 있어요?

◆ 한문도: 그러니까 이제 시간이 좀 많이 걸리겠죠, 이걸 다 처리하려면.

◇ 신율: 아니 생각해보세요. 당신네들은 여기서 나가서 어느 지역에만 전세를 살 수 있다, 이렇게 할 수 있는 건 아니잖아요.

◆ 한문도: 네, 그래서 그런 문제들이 사실은 총괄적인 문제인데 좀 급하게 가는 경향이 좀 있습니다. 제가 볼 때는 공청회나 이런 걸 좀 여러 번 거친 다음에 차근차근 가면 주민들이나 국민들이 편하게 받아들일 텐데 그런 부분은 분명히 존재합니다, 말씀 주신 대로.

◇ 신율: 그런데 어쨌든 지금 야당이 민주당이 반대를 하면 아무것도 안 되잖아요. 그런데 아무것도 안 됐다가 민주당이 갑자기 찬성으로 돌면서 이게 어떻게 연내 통과될 것 같더라고요.

◆ 한문도: 네, 그러니까 사실 더 혼란스러우실 것 같은데, 민주당이나 여당이나 제가 볼 때는 이제 사실 어떤 정책이나 어떤 특별법안들이 정치적인 목적도 있고 경제적인 목적도 있지 않습니까? 그것이 합쳐져서 시너지 효과가 날 때가 제일 좋은데 이번 법안은 사실 도시계획 전문가나 부동산 전문가들이 볼 때 급하다는 것은 다 알고 있습니다. 다만, 의지를 표명했고 시간이 걸리더라도 가는 방향은 맞기 때문에 야당 입장에서도 민주당 입장에서도 전체적인 어떤 그림의 방향은 맞지 문제점은 있지만, 시간이 걸린 것도 알지만, 이걸 만약에 반대했을 때 역풍이라고 그럴까요? 1기 신도시 분들이 왜 이걸 반대하냐 했을 때, 어떤 총선이 좀 별로 안 남았기 때문에 기간이 이런 부분에서 좀 경제적이거나 국민 주거 안정보다는 일단 정치적인 부분에 포커스를 맞추다 보니까 일단 나쁜 법안은 아니니까 동의하고 가자라고 그런 방향으로 가는 것 같습니다. 그래서 디테일한 부분이 좀 부족하다는 것은 좀 아쉽지만 일단 방향성은 저도 긍정적으로 보고 있습니다.

◇ 신율: 그리고 회장님 모셨으니까 좀 이런 것도 여쭤봐야 될 것 같 ‘메가시티 서울’ 이렇게 하잖아요. 근데 이제 김포가 이제 6년간 장기적으로 이제 서서히 서울로 편입이 된다. 그리고 구리 이런 쪽도 이제 편입이 된다. 이런 거 아니겠어요? 그럴 가능성이 있는데 지금 이렇게 되면 부동산 값은 오르죠? 그 해당 지역에.

◆ 한문도: 일단 오를 수 있습니다. 일단 호재이기 때문에요. 되든 안 되든 일단 긍정적인 부분으로 호재로 생각하셔서 부동산 가지고 계신 분들은 호가를 올리는 건 당연하고 매물도 들어갈 텐데요. 다만 이 추진하는 과정 속에서 보도에도 많이 나왔지만 시간적인 부분이나 또 득과 실, 이런 부분들에 대해서 아직 명료하게 데이터나 방향성이 나온 건 아닙니다. 아시겠지만 약간 정치성이 강하다라고 다들 국민들이 알고 계신 것 같은데, 서울 메가시티라는 점에서 우리가 한 번 짚어드릴 게 뭐냐 하면 영국이나 파리나 다른 나라들이 행정구역을 갖다 편입해서 메가시티를 만드는 것이 아니고요. 광역교통계획망을 좀 더 좀 보충해서 생활권에 해당되는 분들의 어떤 생활권의 속도 출퇴근 속도라든지 인접 도시의 비즈니스 상의 어떤 활동성을 높여주는 게 제 메가시티의 개념이거든요. 우리처럼 이렇게 일방적으로 행정구역만 편입한다고 해서 되는 것이 아니고요. 사실 김포시민들 입장에서도 행정구역 편입은 두 번째 하더라도, 5호선 말고 예를 들어서 13호선, 14호선을 전체를 3개 나준다고 가정을 할게요. 그건 행정구역 편입과 의미가 다르지 않습니까? 경제적인 요인이잖아요. 그랬을 때 자연이 생활권으로 되지 않겠어요? 그런 자연적인 메가시티입니다 사실은. 그래서 대한민국의 서울이 사실 아시겠지만 1945년부터 해가지고 1975년까지 계속 행정구역을 편입해가지고 전 세계 도시 발전에 맞춰서 1975년도에 이미 일단락된 겁니다. 메가시티의 형태가 추가적인 것은 이제 기존의 메가시티인데, 더 큰 메가시티가 되려면 교통망이나 어떤 비즈니스나 직주 근접에 대한 것을 갖다가 분산하고 효율성을 높이는 데 둬야 되는데 이번 건 좀 급한 것 같습니다. 예를 들면 서울 메가시티라고 다 가정을 하면 결국은 가까운 생활권이라고 판단해 GTX가 만약에 동탄에 뚫리면요, GTX 동탄에서 20분이면 출근하거든요.

◇ 신율: 강남까지요, 강남까지 20분 아니에요?

◆ 한문도: 네, 그러면 그것도 서울로 들여올 수가 없잖아요. 그리고 행정구역 편입이라는 것이 이제 아시겠지만 정치하시는 분들의 국회의원이나 시의원 이런 문제 복합적인 문제도 있고 김포시 같은 경우에 이번에 만약에 편입이 되면 서울시 김포구가 될 텐데요. 그러면 지방교부세나 지방소득세 따로 못 받거든요. 서울시의 지휘를 받아야 되고 또 농어촌특별전형이라고 그래서 그런 부분도 이제 없어지게 되고 또 단점도 또 많이 있습니다. 장점보다는 이런 부분이 충분히 논의가 되고 숙의가 되지 않았기 때문에 가는 방향은 맞지만 이것이 과연 편입이 답이냐 그건 좀 아닌 것 같다고 보고요. 어떤 시설이나 기반시설 교통시설이 추가된다면 그게 더 가는 방향이 맞지 않을까라고 저는 보고 있습니다.

◇ 신율: 메가시티 서울에 포함되지 않은 다른 수도권 도시들도 있죠? 그러면 여기는 부동산 시장이 어떻게 되는 거예요?

◆ 한문도: 포함되고 안 되고 차이는 별로 없을 것 같습니다. 제가 말씀드린 교통이 있지 않습니까? 예를 들어서 서울 안에서도요. 회장님도 아시겠지만 서울 안에서도 강남은 순환 2호선이 있고 순환 2호선 따라서의 주택 가격이 좀 높고요. 2호선이 순환선이 해당 안 되는 지역으로 외곽으로 빠질수록 주택 가격이 조금 다운 현상이 있지 않습니까? 그러면 서울, 강남 최고가하고 강북의 최저가 비교해 보면요 한 40%대입니다. 최고가에 그러면 같은 서울인데 왜 40%밖에 안 되죠? 교통이나 직주 근접이나 이런 시설이 부족하기 때문에 조금 가격 평가가 저평가되는 겁니다. 그럼 김포도 마찬가지인 거죠. 암만 서울시가 된다 해도 강북구와 똑같은 형태가 될 수도 있고, 강북구 같은 경우도 용인의 예를 들면 용인이 용서고속도로하고 신분당선 나면서 주택 가격이 많이 올랐잖아요. 그건 행정구역 편입 안 됐지 않습니까?

◆ 한문도: 그러니까 답은 결국은 생활권이라는 개념이 교통시설과 직주근접에 이거를 높여주는 게 진정한 어떤 메가시티의 개념이지 지금 정부가 하는 모습은 좀 아니라고 저는 보고 있습니다.

◇ 신율: 저기 끝으로 요새 부동산 매매 이게 뭐 바닥인 모양이에요, 그렇죠? 부동산 시장 부동산 집값 오릅니까, 떨어집니까? 전망해 주시죠. 간단히.

◆ 한문도: 연말까지는 조금 하향 쪽으로 방향을 갈 것 같고요. 내년부터는 신생아 특례론이 나와서 다시 또 약간 상승할 수 있다고 봅니다. 다만 하반기 가면 또 조정이 될 것 같습니다.

◇ 신율: 내년 하반기에는 조정이 된다, 그 이유가 뭐죠?

◆ 한문도: 신생아 특례론의 예산이 26조 6천억이거든요.

◇ 신율: 신생아 특례론이요.

◆ 한문도: 네, 아기 임신하거나 출산할 경우에 이제 이자를 저리로 정부에서 정책 자금을 지원하는데 올해 아시겠지만 특례 보금자리론하고 50년 주담대가 예산이 한 합하면 40조에 한 50조 정도 소진이 됐거든요, 그 예산의 반 정도니까. 그런데 그게 지금 한 9개월 정도 효과를 봤거든요.
◇ 신율: 네, 그래서 내년 상반기까지는 그걸로 오른다. 그걸로 조금.

◆ 한문도: 네, 받치거나 횡보하거나 내려가는 거를 약간 멈출 수는 있을 것 같습니다. 연말까지 내려가다가 다시 한 번 다시 반등하는 것 같다가 그 힘이 소진되면 다시 조정 들어가지 않을까라고 보고 있습니다.

◇ 신율: 당분간 오르락내리락하겠네요.

◆ 한문도: 네, 맞습니다. 일시적 반등이 좀 이어질 것 같습니다.

◇ 신율: 네, 알겠습니다. 아니 우리나라는 이 부동산 문제에 가장 또 민감하게 관심을 갖기 때문에 오늘 아마 우리 청취자 여러분들 도움이 많이 되셨을 것 같습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 한문도: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 한문도 전 한국부동산경제협회장과 함께 했습니다.