[생생플러스] "집값? 尹, MB 부동산 정책 판박이.. 보합세 지속될 듯"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2023년 9월 14일 (목요일)

■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
 

-가계 대출 증가 6조 2천억, 증가 추이 브레이크 잡을때
-집값, 단기간 급락 혹은 증가 없을듯...6개월까지 이어져
-PF 대출 규제 위해 강남 제외 규제 지역 풀어줘
 

◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 주택담보대출의 증가세가 심상치 않습니다. 사실 이런 뉴스 많이 들으셨습니다. 매번 가계부채 비상 이런 말의 대부분이 사실 주택담보대출인데요. 이 원인과 흐름을 잘 읽어야 합니다. 3년 6개월 만에 가장 큰 폭으로 증가했다라고 하는데 잔액이 827조 8천억 원입니다. 굉장히 크죠. 정부가 대책을 내놓겠다라고 했는데 그 대책은 또 어떤 내용인지 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 들어보겠습니다. 직접 스튜디오에 나오셨습니다. 가계대출 비상경보가 또 울렸습니다. 계속 오르고 있는데 그냥 울렸을 리는 없을 것 같고 지금 증가 폭이나 상황이 안 좋은 건가요?

◆ 김인만 부동산경제연구소장(이하 김인만): 증가 폭이 늘어나고 있습니다. 저는 당연한 결과라고 보여지는데요. 대출을 풀어줬으니까 늘어나는 건 당연하겠죠. 이게 맞물려 있습니다. 부동산 시장 흐름 자체도 우리 1월 대비해서 1월 굉장히 안 좋았잖아요. 주택 거래를 거의 안 하던 올스톱 상황이었는데 그때보다는 부동산 시장 자체가 좋아진 것도 있고요. 규제도 풀어줬기 때문에 자연스럽게 늘어나는데 문제는 늘어나는 속도가 너무 빠르다라는 겁니다. 지난달 가계부채 대출 증가액이 6조 2천억이라고 합니다. 지난달이 5조 3천억이었으니까 1조 가까이 늘어났죠. 한 달에 1조 가까이 늘어났다는 점에서는 굉장히 큰 폭으로 늘어나고 있어서 아무래도 가계부채가 줄어들지 않아요. 총량은 어차피 늘어납니다. 새 아파트들이 매년 계속 입주하기 때문에 늘어나는데 정부가 볼 때는 속도가 너무 빠르다. 이거 브레이크 한번 잡아줘야겠다라고 지금 생각을 하고 있는 것 같습니다.

◇ 김우성: 이게 가계부채의 속도는 결국 주담대고요. 지금 주담대 늘어나는 속도가 빠르다라고 얘기하셨는데 앞서도 얘기하셨지만 부동산 정책이 지난 정부부터는 규제 일변도였습니다. 지금 시장 과열을 막겠다는 의도였는데 역으로 시장은 엄청 뜨거웠거든요. 이번 정부 들어서는 오히려 우리가 좀 풀어주겠다. 그래서 사실 대출 규제라든지 여러 가지 상환 규제라든지 이런 것들을 완화해줬거든요. 그게 원인일 수 있다라고 했는데 사실은 이게 어떻게 봐야 될지 모르겠습니다.

◆ 김인만: 이게 대출을 풀어줬다는 얘기가 이제 우리가 일반적으로 생각하기에는 정권에 따라서 누구는 규제를 하고 누구는 규제를 풀고 이러는데 그런 건 아니고요. 부동산 시장 흐름을 본다면 이전 정부에서는 집값이 미친 듯이 폭등을 하기 때문에 규제를 할 수밖에 없었고요. 이번 정부에서도 사실 작년 8월까지만 하더라도 규제 유지하겠다, 집값 더 떨어져야 된다라는 기조를 유지하고 있었는데 9월 이후부터 작년 9월이죠. 집값이 폭락합니다. 가계부채 금리가 너무 빠르게 올라갔기 때문에 집값이 폭락하는데 9월에서 올 1월 사이가 거의 고점 대비 마이너스 30% 정도 폭락을 했거든요. 그렇게 떨어지니까 정부 입장에서 난리가 나죠. 아무리 가계부채를 관리하고 주택시장 안정이 중요하지만 또 경착륙 그러니까 빠르게 떨어지는 거는 또 막아야 됩니다. 사실 정부 입장에서 생각해 보면

집값이 올라가면 민심이 좀 안 좋아지고 상대적 박탈감을 느끼는 그 정도 부작용인데 집값이 빠르게 떨어지게 되면 세수도 줄어들고요. PF 대출도 문제가 되니까 금융시장으로 불똥이 튀고 경제도 안 좋아지고 건설경기 소비 위축 모든 게 총체적 난국이 되거든요. 큰일 났다 급한 불은 꺼야겠다라고 해서 손대는 카드가 강남3구, 용산구 빼고 규제를 풀어주면서

또 대출도 풀어줍니다. 그냥 다 풀어줄 수는 없고요. 특례 보금자리라는 또 새로운 상품을 도입을 해가지고 9억 원 이하 주택 같은 경우는 5억 원까지 대출을 해주는데 가장 문제가 되는 게 DSR이잖아요. 총부채 원리금 상환비율. 소득 대비 가계부채 관리를 위해서 소득 대비 대출 한도를 정해주는데 그거를 풀어줬단 말이에요. 그 영향도 저는 굉장히 좀 크다. 그래서 급매물이 소화가 되고 이제 살 만한데 가격이 고점 대비 30% 정도 떨어지면 살 만하다라고 해서 급매물이 소화가 됩니다. 2월, 3월, 5월, 6월까지 거래가 굉장히 활발해졌거든요. 우리가 생각을 해야 될 게 지금 8월에 가계부채가 늘어났다고 했잖아요. 계약을 하고 바로 대출받는 게 아니거든요. 계약을 하고 두세 달 후에 잔금을 하기 때문에 8월에 가계부채가 급증했다는 얘기는 5월, 6월 거래가 폭증했던 시절에 했던 계약의 대출이 지금 나왔던 겁니다. 그래서 이게 맞물려 있는 거고요. 이제 부랴부랴 정부에서 이제 불을 끄고는 있는데 이게 늘어난 부채를 갑자기 줄일 수는 없는 거고요. 더 늘어나는 걸 막기 위해서 정부에서 이제 대출 규제에 다시 또 약간 문턱을 높이고 있습니다.

◇ 김우성: 소비자들 입장에서는 지금 방송 듣는 일반 청취자분들 입장에서는 단순하게 오르면 오르는 거고 내리면 내리는 거지가 아니고요. 착륙하느냐 추락하느냐는 다릅니다. 경제 상황에 충격을 덜 주기 위한 여러 방편들을 정부도 지금 찾고 있는 건데 좀 구체적으로 들어가 보겠습니다. 50년 만기 주담대 사실 이건 기간만으로도 뉴스가 됐었습니다. 많이 다뤘어요. 경제 프로에서. 그런데 이 50년 만기 주담대 문턱을 낮춘 거잖아요. 50년 동안 갚아 이렇게 돼 있으니까

◆ 김인만: 결국에는 풀어준 거죠.

◇ 김우성: 그런데 이거 이제 손봐야 된다라고 정부가 나섰습니다.

◆ 김인만: 어쩔 수가 없죠. 정부 입장에서는 이제 올 초에 집값 막 떨어졌을 때 대출을 뭔가 풀어야 되는데 풀어주는 방법이 이제 몇 가지가 있는데 전면 다 풀어주게 되면 이제 문제가 너무 커지는 거고요. 특례 보금자리라고 해서 앞서서 설명드렸듯이 골은 특별한 상품을 하나 개발하는 방법이 있고 또 하나는 DSR이 원리금 상환이라고 했잖아요. 소득 대비 원리금 상환인데 이거를 약간 무력화시키는 방법, 약간 완화시키는 방법이 기간을 늘려주는 겁니다. 40년 갚을 걸 50년으로 갚게 되면 뭐 예를 들어서 친구한테 내가 1억 원을 빌리고 야 3개월만 쓸게라고 하면 한 달에 얼마씩 갚아야 될까요?

◇ 김우성: 3개월 나눠서 갚아야 되는거죠.

◆ 김인만: 3개월 나눠서 3,300만 원씩 갚아야 되는데. 야 1년에 나눠서 할게. 그러면 1,200만 원만 내면 되거든요. 그런 효과. 그러니까 40년에서 50년으로 늘어나게 되면 원리금이 줄어들어요. 원리금이 줄어든다는 얘기는 대출 한도가 늘어난다는 얘기죠. 대출을 더 받을 수가 있기 때문에 풀어줬습니다. 살짝 우리가 이렇게 해줄 테니까 제발 집 좀 사줘서 우리 추락하는 걸 좀 막아야 되지 않겠니 좀 사라고 했는데 최근 분위기가 이제 부동산 시장은 반등을 했고요. 이제 플러스로 전환이 됐는데 급한 불을 끄고 나니깐 화장실 들어갔다가 이제 나오고 나니까 가계부채가 문제네 이제 안 보이던 눈에 보입니다. 이것도 잡아야겠구나. 최근에 다시 이제 쪼고 있는데 50년은 이제 사실상 마무리가 됐습니다. 시중은행에 가도 50년 대출 받기는 어렵게 되고요. 아니라고 했는데 결국에는 하더라고요. 이제 40년 은행 불러가지고 이제 50년 안 될 것 같아라고 해서 은행 가면 이제 50년 상품 받을 수가 없고 40년이 되니까 결과적으로 대출 한도가 줄어드는 효과가 나옵니다.

◇ 김우성: DSR 얘기도 좀 해봐야 됩니다. 근데 그 얘기하기 전에 50년 상품이 나왔을 때 많은 분들이 만약에 한 만 50세 되시는 분이면 말 그대로 100세 인생을 해야 다 갚을 수 있습니다. 그래서 이것도 좀 너무 과도하지 않냐 이런 얘기도 있었어요.

◆ 김인만: 저는 이제 그런 의미로 봐야 됩니다. 집을 50년 가지고 가는 사람은 없거든요. 우리 기억나시나요? 한 10년 전만 하더라도 우리가 대출을 받으면 만기 일시 상환 방식을 도입 많이했거든요.

◇ 김우성: 그렇죠. 이자만 쭉 내다가

◆ 김인만: 거치 기간으로 이자만 내다가 집 팔면 한 번에 다 갚아버리게 되는데 가계부채 관리 때문에 이제 만기 일시는 없어졌고요. 원금 균등 상환이나 원리금 균등 상환이 이제 의무화됐단 말입니다 그래서 그 부분에 대해서 약간 완화시켜주는 역할이고요. 실제로 50년, 40년 가지고 가는 사람 없습니다. 통계를 보면 한 7년 정도 보유하더라고요. 그러니까 7년 정도 이자 내고 원금 좀 내다가 팔 때 시세 차익 없고 한꺼번에 갚는 구조이기 때문에 50년을 했다라고 해서 50년 의무를 할 필요는 없겠죠. 저는 50년 지금 가입하면 100세 넘어야 되거든요.

◇ 김우성: 건강하게 모든 국민이 살길 바라는 마음으로 이해할 수 있습니다 결국 40년을 줄였다는 것도 아까 말씀하셨던 것처럼 대출 총액, 대출 잔액이라고 하죠 이걸 줄이는 효과가 되고 가계부채 전체를 줄인다 이렇게 봐야 되겠죠. 상환 부담은 좀 늘어나겠네요 그래도.

◆ 김인만: 상환은 부담도 늘어날 수도 있고 한도도 줄어들 수 있으니까 아무래도 문턱이 높아지는 거고요. 특례 보금자리도 이제 없어집니다. 그러니까 결국에는 급한 불은 껐으니까 최근 집값도 이제 반등이 되고. 정부 입장에서는 고기를 예를 들면 올초는 냉동실에 들어가가지고요. 꽁꽁 얼어버렸고요. 너무 추워가지고. 또 이게 너무 뜨거워져서요. 고기가 익어버리면 안 됩니다. 상하거든요. 그러면 말랑말랑한 수준이 돼야 되는데 지금이 딱 말랑말랑한 수준이에요. 정부 입장에서는 지금이 딱 좋습니다. 여기서 과열이 돼도 안 되고 차가워져도 안 되기 때문에 가계부채가 문제가 되니까 지금 약간 규제를 하고 있는 거고요. 여기서 이제 또 주택 시장 흐름에 따라서 만약에 집값이 다시 떨어지게 되면 또 고민에 빠지는 거고요. 더 올라가게 되면 가계부채의 문턱은 더 높아질 수도 있습니다.

◇ 김우성: 이제 심리적으로 조금 브레이크를 잡는 신호를 준 거고요. 특례 보금자리론도 정말 실수요자에 있는 무주택 대상을 좀 줄여서 하겠다 이런 얘기들이 안내되고 있습니다. 스트레스 DSR은 좀 특이한 단어예요. DSR은 앞서 계속 설명해 주셨습니다. 내가 벌어서 원리금을 갚을 수 있는 능력을 고려해서 대출의 한도를 정해두는 건데 거기에 스트레스 하나 더 준다는 거야. 안 그래도 스트레스를 받는데 무슨 스트레스를 또 주나요?

◆ 김인만: 이 뉴스를 보는 우리 국민들은 또 스트레스 받습니다. 도대체 이게 뭐가 이리 복잡하냐. DSR은 이제 겨우 좀 익숙해지려고 하는데 또 스트레스를 주네 그러는데 결국에는 문턱을 높이는 효과고요. 가산금리를 1%포인트 정도 더 주는 겁니다. 그러니까 금리가 높아진다는 얘기는 사람들이 부담을 느끼니까 대출 한도를 줄이고 대출 금액도 줄이겠죠. 그래서 결국에는 대출 받지 마라. 꼭 필요한 사람들만 받고 받더라도 조금만 받아. 너 자신 없지? 그러면 하지 마라는 신호를 주고 있는 거기 때문에 결국에는 대출 문턱을 높이는 또 하나의 효과가 스트레스 DSR입니다.

◇ 김우성: 네 여러 개의 브레이크를 만들었는데요. 갑자기 꽁꽁 얼어버리면 안 되기 때문에 지금 1% 가산금리면 결국 전체 빌릴 수 있는 돈 량이 또 줄어들기 때문에. 근데 이러면 사실은 저희가 또 뒤에 또 다른 얘기를 해야 되겠지만 위험한 리스크 얘기도 좀 여쭤봐야 되겠지만 지금 부동산 시장이 어떠냐를 봐야 될 것 같은데요. 수도권은 완만하게 올라가고 있고 지방은 좀 회복되고 있다. 이런 분석을 하시는 분들도 계시고요. 아직 뭐랄까요. 지난번에 아까 말씀하셨듯이 한번 거래 절벽 수준의 충격이 가시지 않았다. 이렇게 보시는 분도 있습니다. 소장님이 말씀해 주신 게 제일 정확할 것 같아요.

◆ 김인만: 저라고 제가 미래를 모르니까요. 제가 정확하게 말씀드릴 수는 없는데 일단 흐름을 보면 저는 나무를 보지 말고 그러니까 숲을 좀 보자라는 입장이거든요. 나무만 본다면 그러니까 최근 한 1년 정도 부동산 시장 상황만 보면 작년 집값 많이 떨어졌고요. 올 초까지. 다시 올라가니까 올라갈 일만 남지 않았냐라고 쉽게 생각할 수가 있는데 근데 1년이 아니고 10년 정도 좀 넓게 길게 숲을 보게 되면 2015년부터 2021년까지 7년 정도 올랐거든요. 서울 기준에서. 7년 올랐는데 작년 1년 짧게는 6개월 정도 집값이 조정되고 지금 기술적 반등은 했지만 여기서 대세 상승. 우리가 일반적으로 말하는 대세 상승이라고 하면 아파트 같은 경우는 7년 정도 상승을 하거든요. 여기서 7년 상승하는 거에 대해서는 저는 솔직히 좀 공감이 잘 되지 않습니다. 그래서 조금 더 긴 텀으로 좀 볼 필요는 있을 것 같고요. 그렇게 본다면 일단 1차 바닥은 찍었다. 급한 불은 껐지만 혹시라도 여기서 다시 7년 상승에 베팅을 하기에는 좀 어려움이 있을 것 같고 그렇다고 해서 단기간에 다시 급락을 하거나 폭락할 가능성은 좀 낮을 것 같습니다. 지금 분위기가 저는 당분간 한 6개월 정도는 이어질 것 같고요. 내년 4월 총선이잖아요. 지금 이제 9월에 추석이 있죠.

◇ 김우성: 민심에 민감한 시기죠.

◆ 김인만: 민감하고요. 7월, 8월은 원래 비수기입니다. 여름 휴가철이고요. 9월 지나가야 터닝 포인트가 되거든요. 민심이 어떻게 바뀔지가 굉장히 중요한데 저는 지금 대출 정부가 대출 문턱을 좀 높이고 있잖아요. 문을 닫고 있단 말이에요. 이게 조금 영향을 줄 것 같습니다. 올 상반기만 하더라도 문을 좀 열어뒀단 말이에요. 공교롭게도 참 신기하다는 생각도 드는데요. 2009년, 2010년 이 무렵에 MB정부 시절에도 글로벌 금융위기 왔었잖아요. 2008년도에 와서 집값 떨어지고 난리가 났었는데 그때도 대출 규제 가지고요. 풀어줬다가 묶었다를 반복을 했거든요. 풀어주면 집값이 좀 반등을 하고요. 다시 또 묶으면 집값이 좀 떨어지는 상황이었는데 신기하게도 이번에도 또 똑같이 물론 형태는 좀 다릅니다만 그때는 DTI였고요. 지금은 DSR을 가지고 스트레스 DSR이다. 특례 보금자리를 가지고 풀었다 묶었다를 반복하고 있어서 그때하고 좀 비슷하지 않을까 싶은 생각이 듭니다. 그러면 그때 흐름이 계속 상승을 했느냐 그러면 2009년도 기술적 반등을 한 다음에 2011년까지 올랐다 내렸다 보합세를 유지를 했거든요. 그래서 저는 이번에도 그런 식의 약간 보합세가 이어지지 않을까 2~3년 정도는.

◇ 김우성: 그때의 정책적 경험을 가진 분들이 또 많이 계시기 때문에

◆ 김인만: 그러니까 이게 반복이 되는 거예요. 반복이 되는 거고. 그러면 우리가 부동산 시장을 지금 어떻게 봐야 되냐면 서울 같은 경우는 5월, 6월에 좀 큰 폭으로 거래량이 늘어났고요. 7월부터 약간 주춤합니다. 집주인들은 매물을 내놓고 있어요. 이게 상승기다. 집주인들이 집값이 더 올라가는데 베팅을 하게 되면 매물을 회수하거든요. 매물을 내놓는다는 얘기는 집주인들이 이 정도 올랐으면 팔아도 될 것 같아라는 생각을 하고 있는데 단 1월하고 분위기가 다르기 때문에 급매물로 팔지는 않습니다. 약간 호가를 올려서 팔고 있고요. 매물을 내놓고 있고요. 집을 사려는 매수자들은 조금 내려가면 가격 좀 떨어지면 내가 살 것 같은데 올린 가격으로는 내가 들어가지 않을 것 같 최근 2~3억 올랐는데 일단 기다려보자. 그래서 최근에 거래가 안 되고 있고 뉴스를 보면 지방이 또 움직인다라고 하거든요. 우리가 시그널을 잘 읽어야 되는 게 서울이 원래 먼저 움직입니다. 서울이 5월, 6월, 7월 먼저 움직였고요. 지방이 있군요. 7월, 8월 이제 서울 반응을 보고 뒤늦게 움직이는데 제가 지난주에 대전 가서 이제 모니터링을 한번 해보니까 9월 돼서 또 약간 주춤하고 있다라고 합니다. 그래서 결국에는 서울이 먼저 움직이고 지방이 좀 늦게 움직이기 때문에 이런 현상이 보이고 있는 거고요. 여기서 대세 상승, 급등하기는 좀 어려울 것 같다는 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김우성: 여러분 나무가 아니라 숲을 보라라고 했는데 시장 전체를 한번 보십시오. 개별 내가 관심 있는 상품 이렇게만 생각하시면 안 되고요. 또 실수요자분들도 이 흐름을 잘 보고 본인의 수입과 또 경제 상황에 맞게 계획을 짜야 될 것 같습니다. 이렇게 함에도 불구하고 불안한 요소가 하나 있습니다. 특히 지금 가계대출 증감 추이에서도 제2금융권의 증가도 변함없이 높은 상황인데요. 504조 원 됩니다. 부동산 프로젝트 파이낸싱 이른바 PF 대출이라고 하잖아요. 여기도 저축은행들이 많이 껴 있는데 이거 뇌관이다 이런 얘기 있거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 김인만: 사실 정부 입장에서도 이게 가장 위험한 뇌관이 될 수 있습니다. 1월에 규제 많이 풀어줬잖아요. 일각에서는 부자들도 혜택을 주는 거 아니냐라고 이야기를 하는데 그런 건 아니고요. 결국에는 PF 대출이 이제 문제가 되기 때문인데 PF 대출은 우리가 뭐로 이해를 해야 되냐면 아파트를 지을 때 건설사들이 자기 돈으로 아파트 짓지는 않잖아요. 돈을 빌려야 되는데 그 빌리는 돈이 PF입니다. 프로젝트 파이낸싱. 우리가 돈을 빌리면 부동산 담보로 우리는 근저당을 잡고 돈을 빌려주는데 이거는 프로젝트로 돈을 빌려주는 거거든요.

◇ 김우성: 대규모 개발 어디 택지 개발

◆ 김인만: 대규모 개발 이익이 나오면 이제 은행은 높은 금리를 가지고 가는 건데 전제조건이 사업이 잘 돼야 됩니다. 그 얘기는 분양이 잘 돼야 된다는 얘기인데 작년에 미분양이 급증하거든요. 작년 1월에 전국 미분양이 2만 1천호 정도 됐는데 올 1월에 7만 5천호까지 늘어납니다. 3.5배가 늘어나면서 PF가 난리가 난 거죠. PF 대출을 빌려준 금융 자산이 다 부실화되기 때문에 정부 입장에서는 금융시장으로 가는 불똥을 막아야겠다라고 해서 사실은 규제를 풀어준 거고요. 어떻게 보면 미분양을 줄이기 위해서 PF 대출을 규제해 주기 위해서 앞서서 말한 대출 문턱도 살짝 풀어주고 여러 가지 강남 빼고 규제 지역을 풀어줬다라고 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 김우성: 참 여러 가지로 봐도 오묘하게 살아있는 생명체 같다라는 생각도 드는데요. 정부에서 가계부채뿐만 아니라 이런 부분들까지 계속 모니터링해서 충격이 없도록 해야 될 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장이었습니다.