[생생경제] 전세대출이 만든 전세사기? AI로 사기 예방 가능!

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 6월 23일 (금요일)

■ 대담 : 김인만 부동산연구소장, 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 전세대출이 만든 전세사기? AI로 사기 예방 가능!

-전세사기 여파로 월세 증가...내년 상반기까지 지속될듯

-전세사기 없애려면 전세 대출 중장기적으로 줄여야

-문제 있는 주택 걸러내는 정부 주도 자동화 시스템 필요

-문제 된 공인중개사들, 사고 발생시 손해액 공동 부담으로 도덕성 높여야

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 생생경제에서는 5주 동안 매주 금요일마다 전세사기 연속 진단 시간을 마련해보고 있는데요. 전세사기에서 시급한 해결 문제를 공론화하고 대책을 함께 논의해 봅니다. 오늘은 마지막 시간인데요. 전세사기가 몰고 온 나비효과로 혼란이 상당한 지금의 주택시장, 하반기 정부의 전세대출제도까지 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수, 김인만 부동산연구소장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 김인만 부동산연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◐ 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 전세사기가 몰고 온 부작용이 나비효과를 일으키고 있는 것 같습니다. 주택시장에 변화를 주고 있는 것 같은데 아파트는 전세 비중이 늘고 월세는 줄어든 반면에 빌라, 오피스텔은 전세가 줄고 월세가 늘고 있다고 합니다. 일단 빌라, 오피스텔에서 전세가 줄어들고 있는 것, 확실히 전세사기 우려 때문으로 보는 게 맞을까요? 교수님?

◐ 한문도> 네, 정확하십니다. 저희보다 더 스마트하신 분들이 소비자들인데요. 소비자들께서 전세사기 문제로 인해서 실제로 빌라하고 다세대 오피스텔 등에서 매매 시세나 이런 것들을 확인하면서 또 선순위라든지 또 나중에 국세가 미납되면 자기의 보증금이 보증이 안 된다는 걸 이미 다 알았습니다. 알았기 때문에 그것보다는 안전하게 지금 전세 대부분의 특히 청년층 같은 경우에는 전세대출을 많이 받습니다. 그 이자의 부담액하고 월세 부담액하고의 차이에 비해서 리스크를 생각하면 월세가 마음이 편한 거예요. 그러다 보니까 이 현상이 역전세난도 벌어지잖아요. 이런 것들의 심리적인 압박 요인이 강하다 보니까 제가 청년 입장이라도 안전하게 조금 덜 쓰고 월세로 가면 너무 안전하잖아요. 그것을 택하는 시기인 것 같습니다. 그래서 이 현상은 제가 볼 때 내년 상반기까지는 지속될 거라고 보고 있습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그런데 빌라, 오피스텔이 물론 전세사기에 좀 더 취약하다고는 합니다. 그래서 더 영향을 받는 것 같기는 한데, 아파트 같은 경우는 또 그렇게 그 영향이 지금 크지 않은 건 아닌가라고 생각이 드는 것이 전세 비중이 늘었다고 해서요.

◐ 한문도> 아파트 가격이 요즘 많이 내려가다 보니까 전세대출 금리가 내려갔잖아요. 초반에 월세 또 올라갔었거든요. 올라가다가 그 균형점을 넘어서서 전세가 또 부담이 없는 수준으로 바뀐 거예요. 그러다 보니까 또 2+2 계약갱신권이 있잖아요. 월세는 그게 좀 약하고, 그러니까 소비자들이 현명하십니다. 전문가나 정책가들보다도 시장에 합리적 기대가설이라고 했잖아요. 로버트 루카스께서 말씀하신 것이 맞는 것 같습니다. 어떤 정책을 펴든 간에 시장에 있는 주체들이 소비자든 공급자든 간에 시장 상황에 맞춰서 움직이게 되어 있거든요. 그걸 보고 후행적으로 정책이 나오지 않습니까? 그런 부분에서 보면 전세가격이 내려갔으니까 당연히 제가 개인 소비자라도 전세가격 부담이 적어졌네? 당연히 거기로 가겠죠. 그런데 그것이 시장에서 바로 나타난다고 보시면 크게 변동성이 심하거나 이렇게 보실 게 아니라 소비자들이 선택을 이렇게 하고 있구나. 이렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다. 아파트 얘기하셨잖아요. 그런데 서울은 아파트 가격이 비싸다 보니까 전세보증금에 대한 리스크 체크를 많이 하시고 들어가시니까 문제가 없는데 지방은 좀 문제가 있습니다. 역전세나 그런 부분들이요. 지방은 1억에서 3억짜리 아파트들이 꽤 많거든요. 보도에는 많이 안 나오는데 지방 신문들을 보면 꽤 나옵니다. 그래서 지방에 계신 분들은 1억에서 3억대 이런 부분들은 서울의 빌라 연립 시세하고 비슷하거든요. 그래요 거기서는 또 벌어지고 있다. 이거 좀 말씀드리겠습니다.

◇ 박귀빈> 지방에서는 또 월세 비중이 여전히 높아지고 있는 상황이란 말씀이군요?

◐ 한문도> 맞습니다. 그런 부분이 있습니다.

◇ 박귀빈> 그러니까 전세사기 피해가 워낙 커지고 정말 사회적 재난이라는 말이 나오면서 전세사기 제도 그 자체에 대한 지적과 우려의 목소리가 나오기도 했었어요. 그러니까 전세라는 걸 계속 가져가는 게 맞냐, 이런 논란이 이어지기도 했었고 논의도 있었고요. 어쨌든 시장 안에서 소비자들이 월세를 선택하는 비율이 늘어나면서 언뜻 이런 생각이 듭니다. 그러면 자연스럽게 전세라는 것이 소멸돼 가는 게 아닌가? 이런 생각도 해 볼 수 있는데 전문가가 보시기에 지금의 주택시장에서 그런 조짐이 보이는 것 같으세요?

◆ 김인만> 이번 전세사기가 저는 굉장히 중요한 터닝포인트가 아닐까 하는 생각이 듭니다. 사실 전세제도가 저는 탄생하지 말아야 할 제도가 아닌가 하는 생각이 들어요. 전세가 우리가 그동안에 안전하다. 집주인한테 당연히 돌려받을 수 있다라는 나름대로의 믿음과 신뢰가 있었는데 이번이 전세가 위험할 수 있구나를 전 국민이 다 아는 계기가 됐던 사건인데, 전세제도 자체가 굉장히 문제죠. 전세제도가 뭐냐 하면 쉽게 말하면 친구한테 돈 빌려주고 이자 받는 대신에 친구 빈 집에 잠시 돈 받을 때까지 들어가서 사는 구조거든요. 근데 친구가 1년, 2년 후에 돈 돌려준다고 했는데 안 돌려주게 되면 그때부터 문제가 생긴단 말이에요. 친구한테 돈 빌려줬는데 안 갚으면 사실 우리 방법이 쉽지 않잖아요. 전세가 거기서 문제가 출발을 하거든요. 그런데 이렇게 불안정하고 후진적인 시스템에도 불구하고 그동안 한 40년, 50년 동안 잘 굴러가고 안정적인 시스템으로 자리를 잡았던 배경 중에 하나는 전세가격이 올라갔죠. 우리나라 경제도 성장하고 여러 가지 이유들 때문에 매매가격도 올라가고요. 전세가격이 올라가다 보니까 전세가격이 올라가면 아무런 문제가 되지 않아요. 집주인 입장에서는 원래 전세가 2억이었는데 3억으로 올라가게 되면 1억 원 차액은 내가 가지게 되고 2억 원을 반납해 주게 되니까 아무런 문제가 없었는데, 한 번 전세가 떨어지는 경우들은 입주 물량이 많이 나올 때 전세가격이 떨어지는데요. 이번에는 이상한 현상이 발생을 했는데 이제 저는 터질 게 터졌다고 보거든요.

◇ 박귀빈> 항상 그런 문제가 발생할 소지는 늘 있어왔던 건데.

◆ 김인만> 구조적인 문제도 있었고요. 2009년이었나요? MB 정부 때 전세대출 제도가 도입이 되면서 전세대출도 사실은 말도 안 되는 제도죠. 집에 대해서 아파트에 대해서 저당을 잡지도 않고 보증보험회사의 보증서 하나만 가지고 은행에서 80% 대출을 해주는 이런 말도 안 되는 상품을 서민 주거안정이라는 이유만으로 확대를 했기 때문에, 어느 정권이 문제는 아닙니다. 매번 정권마다 확대를 해왔기 때문에 또 대출이 너무 많아졌고 대출이 많아지다 보니까 금리에 연동이 되죠. 금리가 갑자기 올라가게 되면, 이번처럼 금리가 1년 만에 갑자기 올라가다 보니까 대출 이자 부담을 느끼게 되고 세입자들이 월세로 전환하게 되면서 전세가격이 떨어지니까 이제 빵빵 터지는 거거든요. 터지는데 약한 고리가 빌라, 오피스텔이었죠. 빌라, 오피스텔은 전세가율이 높으니까 한마디로 깡통전세 우려가 굉장히 높은데 깡통전세가 뭐냐 하면 우리 전세집이 가장 안전한 게 마지막 수단이 경매에 넘겨서 ‘네가 돈 안 갚아? 그러면 너 집 내가 우선 변제권으로 경매에 넘겨버릴게’라고 하는데 전세가율, 그러니까 매매가격 대비 전세가격이 높다 보면 낙찰이 돼도 그 금액을 내가 다 가지고 가도 세입자는 내 전세금을 온전히 받지 못하는 현상이 생기죠. 선순위근저당이 있거나 세금 체납이 있으면 그마저도 못 받게 되거든요. 그러다 보니까 빌라, 오피스텔이 굉장히 깡통전세에 취약한 구조여서 빵빵 터지니까 사람들이 뭐라고 생각하냐면 ‘빌라, 오피스텔은 무조건 불안해. 전세는 무조건 불안해.’ 정상적인 임대인 물건임에도 불구하고 이제 다 거부를 하는 상황이 발생하고요. 그러면 빌라. 오피스텔의 세입자들이 선택할 수 있는 방법은 두 가지죠. 월세로 가는 방법 또 하나는 상대적으로 안전한 아파트 시장으로 유입되는 방법, 조금 무리가 되더라도 소형 아파트로 유입이 되다 보니까 아파트 시장은 또 다른 양상이 발생하죠. 전세가격이 떨어진 것은 맞는데 역전세가 발생해서 지금 또 문제가 생기고는 있지만 상대적으로 전세가율이 낮기 때문에 깡통전세까지는 가지는 않는 거죠. 그래서 최근에 대출 금리도 내려갔고요. 빌라, 오피스텔 유입도 됐고요. 여러 가지 이유들 거기에 전세가격은 떨어졌는데 월세 가격은 오히려 올랐거든요. 시장의 수요자들이 계산기 두들겨 보니까 ‘이제 전세가 유리하네?’라고 되면서 최근에 전세 거래량은 늘어납니다. 그래서 아파트 거래량은 조금씩 늘어나고 있는데 빌라와 오피스텔은 아직 여전히 굉장히 어려운 상황이기 때문에 좀 구분해서 봐야 되고요. 소멸되기는 쉽지 않을 것 같습니다. 제가 터닝포인트라고 말씀은 드렸지만 단기간에 이건 어떻게 해결할 수 없는 문제가 이미 전 국민의 50% 정도가 전세에 살고 있고요, 월세로 가려면 집주인들이 반환을 해줘야 되고요. 반환해 줄 능력이 없고 세입자는 여전히 월세가 돈 아깝고 부담스럽기 때문에 서서히 소멸로 저는 한 20~30년 정도 시간은 걸리리라고 생각은 드는데 단기간의 소멸은 좀 어렵지 않나 싶습니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 전세제도 자체가 기본적으로 태생적으로 문제가 있었던 제도인데 이제 와서 그게 불거지다 보니 사람들이 인식을 하게 된 것이고, 이번에 그 인식이 굉장히 크게 각인이 됐기 때문에 앞으로 향후 시간을 갖고 조금씩 그것이 반영이 될 것이다. 향후에는 결국은 이 제도는 조금씩 소멸해 갈 것이다. 이런 의견을 주고 계시네요.

◆ 김인만> 전세는 우리나라에만 있으니까요. 생각해보면 ‘왜 우리나라에만 있지? 왜 외국에는 없을까’라고 생각해 보면 뭔가가 문제가 있었던 거죠.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 그런데 사실 전세가율 높은 빌라, 오피스텔 문제도 있지만, 일단은 전세사기에서 가장 큰 문제는 전세사기범입니다. 전세사기를 치는 사람들이 있다는 게 문제인건데 그래서 사실은 철저한 조사와 강력한 처벌은 당연히 해야 되는 거고 제대로 된 예방 대책도 마련이 돼야 될 것 같습니다. 전세사기를 예방할 수 있는 제도적인 방법 뭐가 있을까요?

◐ 한문도> 제가 전세제도부터 조금 짚어드려야 될 것 같은데요. 소장님 의견하고 저는 조금 다른 생각을 갖고 있습니다. 전세제도는 되게 좋은 제도입니다. 그리고 전 세계에서 우리나라가 제일 잘하고 있고 많이 하고 있고 볼리비아하고 인도가 하고 있습니다. 실제로 그다음에 해외에도 하고 있다는 걸 다시 말씀드리고 잘 보도가 안 되니까 대부분이 모르세요.

◆ 김인만> 있긴 있는데 우리하고는 좀 다릅니다. 인도도 일부 지역에 있고요.

◐ 한문도> 볼리비아는 거의 똑같고요. 인도는 조금 틀리죠. 결론은 뭐냐하면 전세제도 태생이 우리하고 그쪽하고는 틀립니다. 우리는 어떻게 생겼냐면 조선시대에도 조금 있었는데 명문화되거나 논문화되지는 않았지만 제가 여러 가지를 보니까 전쟁이 나고 나서요. 다 집이 부서졌거든요. 부셔주고 땅은 있어요. 땅은 있는데 집을 지어야 돼. 집이 없었죠. 그래서 전국에서 일자리가 없으니까 서울, 수도권으로 다 몰려왔잖아요. 그때 집을 지어야 되는데 돈이 없지 않습니까? 집을 지을 돈이 없고 건자재도 없고 비싸고, 그 상태에서 땅은 있는데 월세를 받던 분들이 월세 받는 분이 돈을 이제 보니까 모았단 말이에요. 그 모은 돈을 은행에다 두고 있잖아요. 그런데 은행 이자가 만약 2%다. 그런데 내가 빌려서 짓는데 2%를 안 낸다. 그랬을 때 이득이 되면 그 사람은 굳이 은행에 둘 필요가 없죠. 그런데 그 주인은 그 돈을 받아서 집을 판잣집이든, 벽돌집이든 지으면 다시 월세를 받거나 전세를 받아서 또 지을 수 있잖아요. 쉽게 말하면 그 당시에는 전쟁이 나고 나서 민간 기업 금융이 활발하지 못했어요. 한국은행이 생겨지면서 정신이 없던 때니까 사금융이 먼저 발전한 겁니다. 그래서 사금융이 전세제도가 상식적으로 윈윈 제도죠. 이자를 덜 내고 은행 이자보다 더 월세가 더 비싸니까 그럼 나 이득이고, 주인은 그 돈을 가지고 또 유동성을 창출해가지고 이득을 보고, 땅은 비어 있으니까요. 그때 이제 이게 자리를 많이 잡은 거예요. 잡았다가 중간 중간에 전세가격을 올리니까 문제가 생기잖아요. 지금의 역전세랑은 약간 비슷하죠. 올리니까 문제가 되니까 정부에서 이제 임대료상한제도 두고 제도가 2년으로 바뀌다가 결정적으로 전세사기 얘기를 하셨는데 그게 어디서 터졌냐? 전세사기범이 득실득실하기 시작한 때가 2018년도부터입니다. 그때도 이미 나왔습니다. 그 얘기를 어떻게 말씀드리냐면 데이터로 그림이 있으면 참 좋은데 말씀으로도 이해가 되실 거예요. 2015년도에 주택도시보증공사가 설립이 됩니다. 그때 보증보험 제도가 시작이 되고요. 지금 우리가 하는 보증보험반환제도가 시작되고 이때 전세대출이 본격적으로 합니다. 박근혜 정부 때 3억 원을 전세대출해 줍니다. 조건도 별로 안 따지고요. 그러더니 조금 이따가 주택 활성화 정책으로 인해서 5억까지 올립니다. 1년도 안 돼서요. 그러더니 급기야는 지금 문제가 되고 있고 욕을 많이 먹는 유주택자 전세대출까지 시행합니다. 한마디로 갭 투기를 하라고 판을 벌려준 거예요. 이때 뭐라고 했냐면 박근혜 정부에서 전세제도는 곧 사라질 제도라고 그때 얘기합니다. 그때도 제가 방송에 나가서 그랬습니다. 2015년도에도 전세제도는 너무 좋은 제도다. 대출이 나중에 문제 될 거라고 얘기했습니다. 그리고 지금 와서 볼까요? 2015년도에 시작을 했는데 사고가 어떻게 되냐면 2015년도에는 바로 임대인이 6개월, 1년 만에 문제가 되면 소송을 할 거 아니에요. 반환 보증금액이 22억입니다. 사고 금액이요. 2016년, 2017년도까지 다해서 50억, 70억 밖에 안 해요. 2018년도에 250억이 됩니다. 여기서 차이가 너무 크죠. 250억이 왜 되냐? 2015년도에 제도를 시행했는데 2015년, 2016년도에 계약을 하고 2년이 지났어요. 돈을 못 받아. 그러면 어떻게 해요? 소송을 걸겠죠. 이때 다 몰린 겁니다. 그러면 이때 왜 이게 ?생기냐 대출이 되니까 1억짜리 집을 2억이 대출이 되고 3억을 해주니, 실제 시세는 1억, 2억 밖에 안 되는데 3억을 대출해 주니까 주위에서 시세를 올리고 3억을 대출받는 거예요. 시장에서 매매는 3억 원이 안 되잖아요. 그러면서 사고가 터졌잖아요. 이것이 2018년도에 2,200억, 2019년도에 3,500억 20년도에 4,500억, 2021년도에 6천억, 2022년도에 7천억 갔다가 지금 1조예요. 그러면 전세사기범은 왜 생길까요? 이 집이 1억짜리 시세인데 전세대출이 2억 원을 해준대요. 신혼부부, 청년 2억 해주거든요. 그러면 2억으로 매매 시세를 올리면 또 보증보험의 한도가 집값의 100%예요. 그러니까 100% 다 하죠. 업자들 입장에서 ‘이거 봐라. 내가 1억짜리 집인데 2억 대출이 된대.’ 공인중개사 같이 구속된 사람 많잖아요. 공인중개사한테 2억으로 거래 하나 하자. 가짜 거래 올려놓고 그러면 KB하고 감정평가사 들어가서 감정을 해요. 그걸 가지고 가면 보증보험에서 2억짜리 쳐줘요. 1억짜리가 2억으로 둔갑이 되는 거예요. 그러다가 지금처럼 문제가 생기니까 터지는 거죠. 그러면 만약에 우리가 전세대출이 없었다고 가정을 할게요. 그 전에는 왜 사고가 적었을까요? 공인중개사들이 상식적으로 문제가 생기면 경매를 들어갈 것이고 경매를 들어가면 보통 시세의 90%에서 70% 선으로 낙찰이 돼요. 근저당이 없다고 하면요. 그래서 그 당시에는 서로서로 전세 금액이 60%에서 70% 선으로 멈췄어요. 80%는 안 들어갔어요. 공인중개사도 또 그렇게 했어요. 그런데 세상이 이렇게 발전하다 보니까 탐욕의 동물이잖아요. 이게 이제 매개체가 된 거예요. 제가 볼 때는 그래서 지금 1조잖아요. 그럼 전세제도가 없어지면 어떻게 될까요? 그 거품만큼 다 집값이 내려오겠죠. 그 상태에서 어느 바보가 집값이 1억인데 1억을 내고 전세를 들어갈까요? 전세대출을 해주니까 1억 원을 내고 들어갔죠. 거기서 1억 대출을 보증보험 드는 신용등급이 된 사람은 다행이지만 이번처럼 미추홀구라든지 극단적인 선택한 분들은 신용보증이 안 되니까 돈을 여기저기서 끌어서 대출 시세가 형성돼 버리니까 들어간 거예요. 이런 큰일이 더 터지잖아요. 제가 볼 땐 근본적인 문제는 전세대출이라고 보는 겁니다. 정부가 개입하기 전에는 전세시장이 이렇게 혼동되지 않았어요. 지금 와서 전세대출을 원희룡 장관께서 폐지한다는 얘기하시면서요. 무슨 근거로? 개인 간의 국민들이 하는 상업 행위를 왜 국가가 간섭을 합니까? 그 자체가 이게 자유 국가가 아니잖아요. 이런 부분에서 문제가 많다. 원인은 저는 전세대출이라고 말씀드리겠습니다.

◇ 박귀빈> 그러니까 전세제도 자체가 우리나라의 6.25 전쟁 이후에 특수한 상황을 봤을 때 태생적으로 문제가 있다기보다는 교수님의 말씀은 2018년도 이후부터 무분별하게 전세대출을 너무 많이 해 준 것이 가장 근본적인 원인이다라고 짚어주신 거고요. 그렇다면 전세사기를 예방할 수 있는 제도적인 방법이 뭔지를 여쭤봤는데 전세제도 대출과 관련해서 그 부분을 손봐야 한다는 말씀이 되겠군요?

◐ 한문도> 그렇죠. 대출이 만약에 없다라면 전세사기를 할 수 있는 여건이나 행위의 대상이 적어지죠. 상식이잖아요. 이건 대학생과 제가 몇 번 얘기해 봤는데 10분 얘기하면 다 이해하시더라고요. 시세가 1억짜리인데 전세를 1억 천에 왜 들어가겠어요. 이렇게 간단하게 정리됩니다. 그래서 없앤 다음에 정부가 원하는 취약계층과 청년 계층의 사다리 역할을 하는 일부 부분에 대해서만 대출을 해주는 형태로 가야지, 이것 일반인한테 다 해줘서 주택 가격의 왜곡은 물론 전세가격의 왜곡까지 벌어져서 지금 이 사태에 일조하는 어떤 매개체가 됐습니다. 저는 이 제도가 없어져야 된다고 봅니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 소장님 생각은 어떠세요?

◆ 김인만> 원론적으로는 전세대출이 문제 있는 것은 제가 앞서서 말씀드렸듯이 이미 시행된 제도를 폐지한다면 아마 서민들이 더 반발할 겁니다. 대출이 안 나오면 지금 구조처럼 간단하게 폐지해서 가격이 내려가고, 이건 너무나 이론적인 것 같아요.

◐ 한문도> 이론이 아닙니다. 그러니까 지금 들고 있는 분 있잖아요. 그분들은 4년 동안 유예기간을 두는 거예요. 지금부터 대출을 안 해주면 어떻게 돼요? 시장이 차근차근 내려갑니다.

◆ 김인만> 그거는 너무 극단적인 것 같고요. 지금 정부에서도 KB에서 이번에 제시를 한 게 있어요. 전세대출이 DSR 포함되지 않았는데 포함시켜야 된다. 그리고 전세가 보증보험 금액도 좀 낮춰야 된다라고 해서 서서히 연착륙을 시켜야지, 급진적으로 폐지를 한다면 시장은 또 다른 자극을 받게 되고 어디로 튈지 모르기 때문에요. 그거는 그것대로 전세대출은 중장기적으로 서서히 낮추는 게 필요하고요. 저는 이번에 문제가 발생한 부분에 대해서 사기꾼들은 항상 있거든요. 돈이 있는 곳에 항상 있는데 항상 느끼는 게 다시 전세제도로 돌아와서 일단 처벌이 강화돼야 되고요. 예방 시스템이 갖춰져야 되는데 사기꾼들이 왜 사기치냐라고 생각을 해보면 아주 간단하거든요. 사기를 하는데 양심이라는 걸 버려요. 기본적으로는 우리가 양심이라는 걸 가지고 있기 때문에 당연히 하면 안 되는 행위라고 생각을 하는데. 양심을 버리게 되면 사기를 해서 내가 얻는 수익과 나중에 문제가 됐을 때 내가 잃어버리는 손실을 생각하게 되는데요, 예를 들어서 큰 사기를 한 번 했다. 100억 원 정도 수익이 생겼다고 치죠. 수익이라는 표현이 좀 뭐하지만요. 그러면 사기죄가 걸려들 확률이 몇 프로가 되느냐? 지금 제가 볼 때는 10%? 20%? 이번에 워낙 언론에서 이슈가 되니까 인천 건축사기왕도 그렇게 걸려드는 거지. 일반적으로는 제가 주변에 보면 사기죄 적용되기 굉장히 어렵고요. 적용이 되더라도 초범은 집행유예 아니면 몇 년, 그러면 사기꾼 입장에서는 생각을 하죠. 성공 확률 90%에 100억, 실패 확률 10%에 1~2년 살다 나오기.

◇ 박귀빈> 내가 잃는 것보다 얻는 게 훨씬 많다고 생각하니까 사기를 친다는 거죠?

◆ 김인만> 그렇죠. 그러면 이거는 저는 법으로도 뭔가가 바꿔야겠다. 사기죄도 쉽게 성립이 돼야 되고요. 소위 말해서 1억 원 사기를 치면 1년 정도, 30억을 하면 30년 정도. 미국처럼 징벌적으로 강하게 30년, 50년, 100년형까지 나온다면 과연 쉽게 할 수 있을까라는 생각이 들고요. 그와 별도로 예방 시스템이 정부도 여러 가지 나오고 있는데 저는 기본적으로 보이스피싱도 마찬가지예요. 보이스피싱이 생기니까 은행에서 어떻게 하나요? 우리한테 뭘 인증하라 그렇죠. 전화 눌러서 뭘 확인하라고 하는데 저는 너무 귀찮거든요. 왜 우리를 이렇게 힘들게 하지? 시스템적으로 자연스럽게 좀 걸러줘야 되는데 전세사기도 마찬가지죠. 지금 정부에서 하는 건 집주인 세금 체납, 동의 없이 열람할 수 있게 해줄게. 계약하고 잔금하기 전까지 너희들이 가서 확인해. 그러면 중개사를 믿고 다수의 2030들이 계약을 하는데 일하기도 바쁘고 공부하기도 바쁜데 언제 가서 열람을 할 것이며, 열람을 했어요. 문제가 있는 것 같아. 중개사한테 얘기하면 일부겠지만 가담한 중개사가 “괜찮아. 집주인이 1천 억대 부자인데 그걸 뭘 떼먹냐. 걱정하지 마. 이자 지원해 줄게.” 하면 또 넘어간단 말이에요. 그래서 저는 이렇게 개인한테 맡기지 말고 정부 국가를 믿고 계약을 하는 시스템이라면, 유튜브 영상 올리면 자동으로 저작권 검사 다 해주거든요. 저는 전세 계약도 계약서 작성하고 정부가 시스템을 구축한 다음에 올리면 집주인 세금 체납, 집주인이 주택을 몇 개 가지고 있고, 과거에 반환해주지 않은 이력이 있는지, 대출을 얼마 받고 있는지를 전체적으로 다 해서 문제가 있다면 문제가 있다고 바로 걸러내는 자동화된 AI 시스템이 도입돼야 되지 않나 하는 생각을 합니다.

◐ 한문도> 추가 대책 말씀드려도 될까요? 정부가 할 것들은 소장님이 다 말씀 주셨고 저는 전세대출을 빨리 없애든 천천히 없애든 그게 문제가 있다고 말씀드렸고요.

◇ 박귀빈> 전세대출에 대해서는 조금씩 줄여나가야 한다는 방향에 대해서 짚어주신 거고요.

◐ 한문도> 그게 대책이 될 수가 있는데 시간이 걸리니까 하나를 추가한다면 그게 있습니다. 조금 공인중개사분들이 들을 때 불편하시겠지만 공인중개사는 국가에서 정한 분들이잖아요. 그러면 젊은이들 입장에서는 공인중개사가 딱 붙어 있으면 그냥 믿음이 갑니다. 그리고 부동산이 어렵기 때문에 소장님도 오래 하셨고 저도 했지만 초반에 3, 4년 동안 정신 없습니다. 용어들이 너무 많고 복잡해서요. 그런 거를 감안한다면 말씀 주신 대로 그건 정부가 케어할 부분이거든요. 공인중개사 제도를 뭐 하러 뒀어요? 공인이잖아요. 국가에서 정한 사람, 인정한 사람. 그 사람을 믿고 계약한 사람이 무슨 죄가 있습니까? 그럼 공인중개사가 의미가 없잖아요. 냉정히 보면요. 그런 점에서 제가 볼 때는 공인중개사분도 사실 어렵거든요. 공부, 시험 붙기가요. 그 내용에서 공부 충분히 하시고 보면 물건을 딱 봤을 때 이게 문제의 소지가 있다는 거 다 아세요. 다 아시는데 아까 말씀하신 것처럼 사기죄로 넣기가 힘들다 보니까 그걸 알면서 돈에 욕심이 조금 생기다 보면 설마 사고가 안 나겠지. 이런 바람으로 계약을 하고 수수료를 가지시는 건데, 그분들이 안다라는 전제 하에서요. 그러니까 공인이잖아요. 그러면 거기서 사고가 만약에 났을 때 손해액이 사고액의 30%를 부담한다. 좀 강제적이지만 예를 드는 겁니다. 그렇게 공인중개사분들이 좀 더 공인중개사로서의 책임, 의무를 더 가지게 하고 그 대신에 또 권리도 줘야겠죠. 그러면 월세 중개 수수료를 충분히 주고 사고가 안 나게 하는 게 낫겠죠. 이렇게 좀 양쪽에서도 인정할 수 있는, 그리고 청년들이 봤을 때 공인중개사 믿을 거 아니에요? 공인중개사님 선에서 다 알아서 되잖아요. 사고가 안 나죠. 이렇게 말씀드려봅니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 그러니까 사기범 처벌 강력하게 해야 되고 전세대출 부분도 두 분이 짚어주셨고요. 그리고 공인중개사 부분, 이건 말씀하셨지만 일반적인 사람들은 다 공인중개사 믿고 합니다. 법적 자격이 있는 사람들이니깐요.

◐ 한문도> 미국은 변호사가 사인을 하잖아요. 우리는 공인중개사 사인을 하니까 그 정도 되는 권리와 의무를 같이 주면 좋을 것 같습니다. 책임도 주고요.

◇ 박귀빈> 대부분의 공인중개사분들은 책임감 갖고 하시겠지만 일부에 나쁜 사람들 때문에 다 같이 욕 먹는 거거든요.

◐ 한문도> 맞아요. 일부죠.

◇ 박귀빈> 오히려 제대로 열심히 성실히 하시는 분들도 이런 공인중개사의 책임을 강화하고 권리도 주는 걸 강력하게 하면 더 좋아하실 수도 있습니다. 더 믿음 있게 일을 하실 거고 일을 맡기는 분들도 그렇게 하실 것 같고요. 두 분에게 전세사기 예방법을 들어봤습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.