현장 전문가 "깡통 전세 사기, 정부 정책이 문제…표준 임대료 도입해야"

YTN라디오(FM 94.5) [뉴스킹 박지훈입니다]

□ 방송일시 : 2023년 1월 12일 (목요일) 
□ 진행 : 박지훈 변호사
□ 출연자 : 장석호 공인중개사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 박지훈 변호사(이하 박지훈): ‘빌라왕’, ‘빌라의 신’이라고 불리는 전세 사기 사건들이 끊임없이 발생하고 있습니다. 빌라왕이 한두 명이 아니라는 것도 놀라운데 몇 달 간격으로 사망하는 일까지 발생했는데, 그 피해는 고스란히 세입자들이 떠안고 있는 상황입니다. 왜 이런 일이 발생하고 있는 건지 현장 전문가로부터 원인과 해법을 들어보겠습니다. 장석호 공인중개사, 직접 스튜디오 나오셨습니다. 안녕하십니까?

◆ 장석호 공인중개사(이하 장석호): 네, 안녕하세요.

◇ 박지훈: 현재 광명에서 부동산 중개업을 하고 계신다고 들었습니다.

◆ 장석호: 네, 맞습니다.

◇ 박지훈: 부동산 같은 경우는 현장을 좀 알아야 원인과 해법을 알 수 있다, 이렇게 보시는 건가요?

◆ 장석호: 네, 맞습니다.

◇ 박지훈: 알겠습니다. 본격적인 얘기를 해보겠습니다. ‘빌라왕’ 사건, 이게 전세 사기 피해 사건 아니겠습니까? 어떻게 보고 계십니까? 원인이라든지. 

◆ 장석호: 일단 원인이 중요하지 않습니까? 빌라 전세 사기가 일어날 수 있는, 정책적으로 지원하는 정책들이 잘못되어서 그런 거거든요. 그러니까 ‘깡통 전세 사기’ 사건이라고 그러잖아요. 

◇ 박지훈: 쉽게 말하면 ‘깡통 전세 사기’ 사건이라고 그러죠.

◆ 장석호: 이건 뭐냐 하면, 2015년도 이후부터 많이 생겼고. 실질적으로 17년도, 그다음에 2018년도 9.13 대책 이후로 구분이 돼야 되거든요. 지금 이제 사건이 문제가 되는 것들은 대부분 2018년도 9.13 대책 이후의 분들이 임대차 계약을 하신 분들일 거예요. 그 이후에 왜 그러냐 하면, 박근혜 정부에서 반환보증보험이라는 걸 도입을 했었거든요. 그런데 그때는 반환보증보험의 가입 한도가 LTV의 90%입니다. 보증 한도가. LTV의 90%면 LTV는 매매가 대비 일반적으로 60%였어요. 그 당시에는. 그거의 90%까지거든요. 그게 점진적으로 확대되다가 현재는 매매가의 100%까지 반환 보증보험을 가입하게 되어 있어요. 가입할 수 있게 돼 있거든요. 이러다 보니까 건축주들이 분양가가 비싸게 전세를 선 임대료를 놓는 거잖아요. 그런데 깡통 전세 사기는 깡통 전세하고 구분을 해야 되거든요. 깡통 전세 같은 경우는 정상적인 임대차 계약에서 부동산 경기 하락이라든지 일반 경기가 하락해서 부동산 가격이 하락해야 되잖아요. 매매가가. 

◇ 박지훈: 그렇죠. 실제 매매 가격보다 전세 가격이 같거나 더 높은 전세를 ‘깡통 전세’라고 표현하죠.

◆ 장석호: 그런데 지금의 반환보증보험을 이용할 경우에는 임대차 계약 당시부터 깡통이에요.

◇ 박지훈: 처음부터 깡통이 될 수밖에 없다. 그게 90%까지 했기 때문에 그렇다는 거예요?

◆ 장석호: 반환보증보험을 매매가의 100%까지 할 수 있다. 보증을 가입할 수 있다고 그랬잖아요.

◇ 박지훈: 반환보증보험은 임대차 세입자가 들어갔을 때, 나중에 잘못됐을 때 보증금을 무조건 받을 수 있는 보험 제도를 말하는 거죠. 그것을 금액을 높이다 보니까 문제가 발생했다는 거네요?

◆ 장석호: 예를 들어서 매매가 1억짜리 집에 1억 임대차 계약을 해도 있잖아요. 전세반환보증보험이 가입이 된다는 말씀입니다. 

◇ 박지훈: 원래 같으면 안 돼야 되는 거 아니에요?

◆ 장석호: 일반적으로 우리가 대출받을 때도, 은행에서 LTV라든지 DTV, DTI 이런 게 있지 않습니까. LTV 60% 하면, 매매가 1억짜리 집이면 6천만 원까지만 대출되어야 하거든요. 

◇ 박지훈: 왜냐하면 나중에 혹시나 극단적으로 경매에 갔을 때, 낙찰 받을 때 잘 받아봤자 70%거든요. 그러니까 최악의 경우를 가정해서 해야 되는데, 이거를 100% 다 해주면 나중에 잘못되면 20~40% 손해를 볼 수 있다, 이 말씀이네요?

◆ 장석호: 맞습니다. 그다음에, 이게 이제 표면상으로 보면 임차인은 유리한 것 같잖아요. 왜냐하면 1억짜리 집이 반환보증보험을 가입해서 임대차 계약을 하고 임대차 계약이 종료되어 임대인이 반환보증보험 보증금을 돌려주지 않으면 보증보험 회사가 전부 다 전액 대위변제해 주는 구조지 않습니까. 그러다 보니까 임차인은 굉장히 좋은 것처럼 보이잖아요. 표면상. 그렇지만 이면을 봤을 때 이런 반환보증보험 가입이 100%까지 되다 보니까 임대인들은 대출을 받지 않고 집을 살 수 있는 구조가 된 것 아닙니까. 자기 돈 하나도 없이 살 수 있다는 거고. 최근에는 반환보증보험을 가입할 때 감정평가 금액을 기준으로 하다 보니까 감정평가 금액을 공시가격이 지금 정부에서는 140%까지 다운시켰잖아요. 빌라 같은 경우는. 그다음에 아파트나 오피스텔 공시가격 있는 것들은 매매가의 100%까지 된다고 그랬잖아요. 근데 HUG에 반환보증보험 가입할 때 주택가격 산출 기준이라는 게 있거든요. 그 기준을 보시면 아파트도 있고 다세대 빌라 있고. 그런데 주택가격 산정 기준이라는 게 순서가 있습니다. 국토부 실거래가, KB 시세 등 이런 게 있고, 그다음에 공시가격이 있고. 있는데, 마지막 항에 보시면 보증 신청 의뢰인이 감정평가를 의뢰해서 감정평가를 한 금액이 있다면 그걸 우선시 적용하게 돼 있어요. 

◇ 박지훈: 그러니까 지금 이 사건 일어난 거 보면, 빌라 같은 데인데 자기들끼리 감정해서, 신축빌라는 얼마인지 알 길이 별로 없는 거잖아요?

◆ 장석호: 구축 빌라는 됩니다. 지금 말씀드렸잖아요. 정부에서는 구축 빌라 같은 경우는 공시가격의 140%도 했지 않습니까? 예를 들어서 제가 임대인이어서 공시가격 1억 몇 천 원짜리면 실제 가격 2억 정도 되지 않습니까. 이거를 2억에 팔고 싶은 게 아니라 3억의 임대차 계약을 먼저 합니다. 그거 임대차 계약하기 전에 뭐가 있어야 하냐면 반드시 감정평가가 들어가야 합니다. 그래서 감정평가사가 지금 공시가격의 200%, 250%, 300%를 감정평가사를 받아준다는 거죠. 

◇ 박지훈: 부동산에 대한 감정평가를 해 주고.

◆ 장석호: 감정평가가 되면 이제 반환보증보험 가입할 수 있잖아요. 그런 상태에서 중개업자 입장에서는, 임차인이 가장 안전한 건 뭐냐 하면 보증금을 돌려받을 수 있다면 그게 가장 안전한 거 아닙니까. 그래서 감정평가를 200%, 300% 받은 다음에 전세 반환 보증보험을 가입을 했습니다. 그러면 공인중개사나 개인 공인중개사 입장에서는 이게 굉장히 안전한 문건이잖아요. 그렇잖아요. 반환보증보험사에서 대위변제해 주기 때문에 중개를 할 수밖에 없는 구조예요. 그래서 감정평가사의 높은 감정평가 금액이 없었다면, 이건 절대 깡통 전세가 발생할 수 없는 구조거든요. 

◇ 박지훈: 제대로 감정만 해줬다고 그러면 이런 일이 발생하지 않는데, 더 부풀려 가지고 감정을 해줬기 때문에 반환보증보험을 받을 수 있고, 그러다 보니 당연히 거래가 됐었고. 그러다 보니까 이렇게 수천 채, 수백 채를 가지는데. 궁금한 게, 어떻게 한 개인이 이렇게 다 소유를 할 수 있습니까? 이거는 어떻게 가능한 거예요? 

◆ 장석호: 대부분 지금 깡통 전세 임대인들을 보면 사회 초년생들이나 과거의 신불자도 있었습니다. 그분들이 있잖아요. 신불자하고 그다음에 사회 초년생이면 소득도 낮기 때문에 대출도 안 될 거고 취득세 낼 돈도 없을 거거든요. 근데 아까 말씀드렸잖아요. 2억짜리 빌라를 분양하면 되는데 2억에 분양을 하는 게 아니고 3억의 임대차 계약을 먼저 쓴다고 그랬잖아요. 그러면 1억의 차액이 발생하잖아요. 거기에서 이해 당사자한테 리베이트를 주는 거죠. 매수인에게 취득세 플러스 법무 비용에다가 별도의 리베이트를 주는 거고. 그러면, 예를 들어서 집을 한 채 사는데 취득세하고 법무부 빼고 별도의 리베이트를 1천만 원만 줬다고 가정을 해볼게요. 그럼 10채를 사면 1억인 거고. 그러니까 10채를 샀을 때 1억을 버는 거예요. 100채를 사면 10억을 버는 거고요. 1천 채를 사면 얼마입니까? 100억을 버는 겁니다. 자기 돈 하나도 없이요.

◇ 박지훈: 그러니까 ‘빌라왕’이든 ‘빌라의 신’이든, 이 사람들 대부분 보면 2030 아니면 또 신용불량자, 노숙자도 있었다고 하거든요. 하는 게 가만히 앉아가지고 수수료와 비슷하게, ‘집이 몇 개가 되면 돈을 주는구나’. 

◆ 장석호: 그 배후는 누구냐면 건축업주, 임대인. 아마 그 뒤에 그거를 관리하신 분도 있을 수 있습니다. 그래서 건축업주입니다. 그래서 깡통 전세 사기에서 가장 이득을 보는 분이 있잖아요. 보는 자는 건축업주입니다. 왜냐하면 아까 1억에 대해서 부풀려진 금액에 대해서 임대를 한다고 그랬지 않습니까? 그러면 예를 들어서 매수인에게 1천만 원 주고, 임차인에게 2년 치 전세자금 대출 이자와 반환보증보험 가입액을 주고, 그다음에 공인중개사나 분양 대행업자에게 추가 수수료를 주고, 그다음에 아까 감정평가사 있잖아요. 그분들에게도 추가 수수료를 준다고 하더라도 비용이 5천만 원이 안 들어갈 거거든요.

◇ 박지훈: 궁금한 게, 공인중개사는 알 거 아닙니까?

◆ 장석호: 어떻게 알 수 있죠?

◇ 박지훈: 감정 금액을 본인이 봐도 ‘이거 조금 부풀려져 있는 거 아닌가?’.

◆ 장석호: 있는 거 알죠. 보면 알 거 아닙니까. 그런데, 그 부풀려진 감정평가 금액으로 해서 전세자금 대출이 나오고 반환보증보험이 가입이 된다는 얘기예요. 그러면 임차인 입장에서는 두 가지를 비교해 볼 수 있수 있겠죠. 뭐냐 하면 반환보증보험에 가입하지 않는 정상적인 임대인. 집을 한 채만 가지고 임대인이 임대를 놓니다. 1억짜리 집에 6천만 원짜리 전세 또는 5천만 원짜리 임대차 계약을 했다고 가정해 볼게요. 그러면 일반인이 보기에 굉장히 안전한 전세 계약이잖아요. 그게 안전하겠습니까, 임차인 입장에서. 또는 매매가 2억짜리 집인데 3억 전세 임대차 계약을 했어요. 그런데 그 집이 반환 보증보험에 가입된 물건이에요. 그러면 둘 중에 임차인 입장에서는 어떤 게 안전하겠습니까? 부동산 가격이 하락한다고 가정했을 때. 

◇ 박지훈: 후자죠. 보증보험이 돼 있기 때문에 보험으로 받을 수 있으니까 그것 때문에 지금 일어났다는 거네요, 이 모든 일들이. 

◆ 장석호: 맞습니다. 

◇ 박지훈: 그러면 일단은 그 제도가 지금 문제인 거는 충분히 말씀해 주셨는데. 피해자들 입장에서는 지금도 보증보험으로 받을 수 있는 거 아닙니까?

◆ 장석호: 다 받을 수 있습니다. 그런데 최근에 문제가 되는 건 뭐냐 하면, 임대인들이 사망을 했지 않습니까? 사망을 한다고 못 받는 거 아니죠. 대위 변제 의무는 보증보험회사에 있지 않습니까. (박지훈 변호사님) 법률가시잖아요. 그러면 우리가 법률 절차가 걸립니다. 그래서 뭐냐 하면, 확정적으로 대위변제 받을 수 있습니다. 그런데 시간이 걸릴 뿐이잖아요. 상속 절차 하고 파산관리인 또는 법정 관리인이 지정이 돼야 되지 않습니까. 그 절차가 1년에서 2년이 소요되기 때문에 문제가 되는 거지, 결과적으로 반환보증보험을 가입한 임차인은 100% 대위 변제 받을 수 있다고 보시면 됩니다.

◇ 박지훈: 결국 그 손해금은 지금 보증보험 한 HUG에서 다 책임을 다 져야 되는 거네요?

◆ 장석호: 네, 맞습니다. 그래서 지금 반환보증보험이 있잖아요. 2015년도부터 시행되었어요. 그래서 17년도부터 본격적으로 사고가 발생을 하거든요. 그래서 지금까지 대위 변제 해가지고 있잖아요. 대위 변제한 금액이 1조 7천억이에요. 1조 7,276억 원인데요. 그중에 회수된 게, 728억 원밖에 회수 못 헀어요. 

◇ 박지훈: 그러면 1조를 날려 먹었네요?

◆ 장석호: 44% 회수했기 때문에 56%를 날려 먹은 겁니다.

◇ 박지훈: 그러면 사망한 빌라 사건들도 대부분 시간이 지나면 피해자들이 받기는 받을 건데, 그 모든 피해는 결국은 HUG에서 져야 되겠네요. 

◆ 장석호: 보증 보험 회사가 책임을 져야 되는 겁니다. 그래서 저희가 추가 질문을 했습니다. 뭐냐 하면, ‘회수 못 한 금액을 어떻게 회수할 거냐’ 질의를 했더니, 일반 재산을 뒤져서 일반 재산 압류를 하겠대요.

◇ 박지훈: 재산이 있을까요? 

◆ 장석호: 그래서 제가 확인해 봤습니다. 자료를 요청했더니요. 일반 가압류한 게 1,739억 원이에요. 그중에 회수된 게 25억 회수됐습니다. 회수율이 1.4%예요. 실질적으로 회수가 어렵습니다. 

◇ 박지훈: 말만 그렇다는 거지, 그러면 그것도 우리 국민 세금으로 다 한 거 아닙니까? 

◆ 장석호: 다 국민 세금입니다. 

◇ 박지훈: 그러면 그거 다 날려 먹겠네요. 그러면 결국은 지금 말씀대로라면, 반환보증보험 제도 체가 지금 상당히 문제였다, 이렇게 볼 수밖에 없는데. 그것을 ‘빌라왕’ 뒤에 있는 배후 세력들이 이 제도를 이용해서 지금 사기를 해 먹은 거네요?

◆ 장석호: 맞습니다. 

◇ 박지훈: 그 제도가 지금 있다고 그러면, 앞으로도 이런 게 반복될 여지는 있는 거죠?

◆ 장석호: 그게 남아 있다면 계속 발생할 수 없고요. 이게 초창기에는 평가사를 이용한 게 아니라 공인중개사 2개의 업소가 시세 확인표를 작성하면 된다고 그랬거든요. 그러다 보니까 공인중개사를 매수했겠죠, 당연히. 그래서 감정평가사를 바꿨더니 이제 감정평가 기준이, 위의 기준을 모두 다 해지하고 감정평가를 우선하다 보니까 감정평가사를 매수한 거죠. 그러다 보니까 최근에 HUG에서 감정평가 법인 40군데만 지정해서 평가를 한 금액을 인정해 주겠다고 그래요. 그런데 그래봐야 의미가 없습니다. 왜냐하면 우리가 가장 많이 사용하는 평가 방식이 비교 사례 방식이거든요. 그거는 평가법인이 아니라 일반 평가사가 했을 때 비교 사례 방식으로 예전에 거래된 가액이 있다면 그걸로 한다는 거죠.

◇ 박지훈: 그런데 신축은 거래 가격이 없을 거 아니예요.

◆ 장석호: 그렇다고 그러면, 제가 건축업주일 때 진행자분이 친척이거나 그러면, 매수해요. 2억짜리면 제가 4억 원에 매매가를 하나를 합니다. 비용 제가 다 부담하겠죠. 

◇ 박지훈: 그렇죠. 그냥 믿겠는데.

◆ 장석호: 4억을 하잖아요. 그다음에 평가하면 싹 다 평가사들은 비교 사례 방식으로 해서 4억이 되는 겁니다. 그래서 의미가 없어요.

◇ 박지훈: 그렇다면 지금 얘기 들어보면, 반환보증보험 제도 상당히 필요한 제도라서 도입된 건데 알고 보면 운용하는 과정에서 허점을 이용해서 지금 사기를 하고 깡통 전세를 만드는 건데. 앞으로 정부 대책이 마련되고 있는데, 어떻게 대책을 마련하는 게 맞습니까?

◆ 장석호: 일단 정부에서 나온 대책은 실효성이 거의 없더라고요. 아까 말씀드렸잖아요. 감정평가사 40군데를 지정한다고 해서 되는 게 아니거든요. 그래서 감정평가를 하는 방식을 저는 배제시켰으면 하는 거예요. 그다음에 감정평가 방식으로 하고 싶다고 하더라도 국토부 실거래가나 공시가격의 근거가 있다면 그걸 우선시 적용해야 되는 거지, 어찌 평가사 금액을 우선시한다는 게 말이 안 되지 않습니까.

◇ 박지훈: 아예 바꿔야 된다, 다 빼버려야 된다, 이 말씀이네요.

◆ 장석호: 그렇습니다. 그다음에, 가장 근본적인 원인은 전세가가 상승했기 때문에 깡통 전세가 발생한 거잖아요. 그런데 최근에 반환보증보험 사고 같은 경우는 전세가 상승이 아니거든요. 원래 부풀려진 가격의 문제예요. 그래서 저는 이제 임대료를 우리가 공시가격이나 이런 거에 표준임대료를 도입해서 일정금액 이하의 임대료 이상은 못 받게 하는 게 맞다고 보는 거거든요.

◇ 박지훈: 표준임대료 제도를 정부에서 좀 고려를 해 봐라.

◆ 장석호: 예. 그렇게 해버리면 예를 들어서 반환보증이라든지 계약갱신 청구권, 임대인·임차인·보증인이 싹 다 사라질 거거든요. 그래서 그 법안은, 국회의원님 이름 말씀해도 되나요?

◇ 박지훈: 해도 됩니다. 

◆ 장석호: 지금 해서 다음 주면 아마 동의를 다 받을 수 있을 거예요. 김두관 의원님을 통해서. 국토위 의원이시거든요. 그래서 그쪽의 의원실하고 같이 협력해서 표준임대료 제도를 해서.

◇ 박지훈: 표준임대로 제도가 해결 방안일 것이다. 알겠습니다. 시간이 다 돼서 이것만 질문을 드려봐야 될 것 같아요. 앞으로 전세 사기 피하기 위해서, 지금 보면 세입자 잘못도 아니네요. 누구라도 다 당할 수밖에 없는 구조인데, 뭘 꼼꼼하게 따져봐야 됩니까?

◆ 장석호: 임차인들이 할 수 있는 건 거의 없습니다. 규정의 문제이기 때문에.

◇ 박지훈: 없어요? 이런 규정이 있는 이상 또 당할 수밖에 없는 거네요?

◆ 장석호: 예, 맞습니다. 규정을 고치지 않는 이상, 정부에서 현재 내놓은 정책들은 대부분 다 미봉책입니다. 해결책이 아니에요. 그래서 반환보증보험 가입 한도를 줄여야 할 거고. 그다음에 우리가 전세자금 대출이 있잖아요. 지금 현재 80%~90%까지 해주거든요. 그제 PD수첩에 인터뷰한 피해자분 보시면 어떤 얘기를 했냐면요, “이럴 줄 알았으면 월세를 살 건데”.

◇ 박지훈: 차라리 월세면 그만큼만 손해 보면 되니까?

◆ 장석호: 그렇죠. 예를 들어서 전세자금 대출이 80%~90%가 되지 않았다면 그분들이 월세를 살았을 거거든요.

◇ 박지훈: 왜냐하면 돈을 못 받아내니까.

◆ 장석호: 예. 그런데 전세금 대출이 지금 3억의 보증금에 대해서 2억까지 1.5%, 1.2% 저리대출을 해주고 있거든요. 그래서 실제 피해자들 보면, 젊은 세대들이 있잖아요.

◇ 박지훈: 전세자금 대출 받아서 그거 지금 날려 먹은 거 아닙니까. 

◆ 장석호: 예, 맞습니다. 그거 날려 먹은 거에서 끝난 게 아니라 신불자까지 돼버리거든요. 

◇ 박지훈: 알겠습니다. 오늘은 전세 사기 관련해서 새로운 시각인 것 같아요. 이전까지만 해도 그 사기꾼들, 배후 세력 얘기를 했는데 오늘은 정부의 제도 자체가 잘못돼가지고 이렇게 이어졌고 앞으로도 그럴 가능성이 있다라고 짚어주셨는데요. 그 부분은 저희가 잘 전달을 했지 않을까 생각이 듭니다. 오늘 인터뷰 여기서 마무리를 해야 될 것 같습니다. 다음에도 모셔서 구체적으로 해결 방안이나 그런 것도 질문을 드려보겠습니다. 오늘 여기서 마무리하겠습니다. 감사합니다.