[생생경제] 전세사기 의심건 무더기 수사 의뢰한 정부, 피해 유형은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 12월 21일 (수요일)

■ 대담 : 김인만 부동산연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 전세사기 의심건 무더기 수사 의뢰한 정부, 피해 유형은?

-빌라 전세가율 높아...전세 사기에 취약한 구조

-빌라왕 체납액 62억, 피해자들 전세금 온전히 돌려받기 어려울듯

-부동산에도 에스크로 제도 도입해 안전 거래 중재해야

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 정부가 전세사기로 의심되는 임차인 피해 사례들을 무더기로 경찰에 수사 의뢰했습니다. 최근 주택?1139채를 보유한 채 사망해 임차인 수백명에게 피해를 끼친 일명 빌라왕 관련 사례도 포함됐습니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요.

◆ 김인만 부동산연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 적발된 거래 106건이 대부분 무자본 갭투자 방식으로 진행됐다고 하는데요. 어떤 방식으로 피해자들이 당한 겁니까?

◆ 김인만> 보통 아파트 같은 경우는 매매가와 전세 가격 차이를 전세가율이라고 하는데요. 일반적으로 아파트는 40~60% 정도 중간 정도 가격이 형성되어 있는 반면에 빌라 같은 경우는 80~90% 정도로 매매가 대비 전세가율이 굉장히 높게 형성이 되어 있고, 심지어는 100% 이상. 이렇게 형성되는 경우들도 많습니다. 예를 들어서 분양 가격이나 매매 가격이 3억 원짜리 빌라인 경우에 건축업자와 중간 브로커 부동산이 손을 잡으면 전세 3억 1천에도 맞출 수가 있거든요. 그렇다면 이미 투자 초기부터 자기 자본을 하나도 넣지 않고도 매매가보다도 1천만 원 차익이 생기는 거고요. 분양 컨디션까지 받게 된다면 이분은 자기 자본 하나도 안 들리고 2천만 원의 수익을 얻는데 이게 100채, 1000채가 된다면 100억, 200억의 수익도 가능한 구조이기 때문에 손만 잡으면 굉장히 손쉽게 사기를 할 수 있는 취약한 구조라고 할 수 있을 것 같습니다.

◇ 최휘> 그러니까 부동산 중개업자까지 임대인과 손을 잡고 전세 사기를 치는 사례도 있군요. 요즘 부동산 시장 거래 절벽이 계속 이어지고 있고, 집값이 뚝뚝 떨어지면서 의도치 않게 역전세 현상이 생기는 경우도 있지만. 말씀하신 것처럼 고의적으로 하는 경우도 굉장히 많은데, 특히 빌라들을 타겟으로 한 경우가 많다고 하더라고요?

◆ 김인만> 네, 그럴 의도는 아니었는데 부동산 시장 금리가 올라가게 되고 집값과 전세 가격이 떨어지게 되면서 후발적으로 본의 아니게 전세금을 돌려주지 못하는 선의의 피해자가 있을 수도 있는데요. 그런 사례뿐만 아니라 처음부터 목적성을 가지고 사기를 치려고 원시적으로 하는 경우들이 있는데요. 이게 왜 그동안에 표시가 잘 안 났냐 하면 전세를 높게 받더라도 그동안에는 전세 가격이 계속 올라가 줬기 때문에 처음에는 내가 사기를 치려고 매매가보다 전세를 높은 가격에 했더라도, 전세금이 올라가면 다른 세입자를 구할 수가 있으니까 표시가 안 났는데요. 최근에는 금리가 많이 올라가게 되면서 전세가격이 떨어지거든요. 전세가격이 떨어지다 보니까 이제 표면 위로 올라왔고요. 이런 사례들이 원래도 많이 있었는데, 최근 빌라왕 사건도 그렇고요. 저는 드러나지 않은 빌라왕이 더 많이 있다고 보기 때문에 주로 피해자들이 2030 사회 초년생들이거든요. 사회 경험이 없다 보니까 일부 부동산이 하는 말들, 업자들이 하는 말을 그대로 믿고 계약을 했다가 속수무책 당하고 있습니다.

◇ 최휘> 사회 초년생분들, 또 신혼부부들이 잘 몰라서 사기 피해를 많이 당하고 있다고 허죠.

◆ 김인만> ‘이상하다’라고 하면 부동산에서 원래 이런 거야. 대출이 많아도 괜찮아. 다 이래. 이렇게 이야기를 하기 때문에 피해 사례가 굉장히 많은 것 같습니다.

◇ 최휘> 피해를 피할 수 있는 방법에 대해서는 뒤에서 이야기를 나눠보도록 하겠고요. 빌라왕, 잠깐 언급을 해 주셔서 여쭙는데요. 이번에 이른바 빌라왕 사건에서 피해자분들 지금 상황이 어떤가요? 김 모씨가 사망을 하면서 상속 절차도 밟아야 하고, 보증금을 돌려받기가 더 어려워졌다고 하는데. 지금 어떻게 진행되고 있습니까

◆ 김인만> 지금 굉장히 어려운 상황이고요. 보증보험을 가입하신 분들은 그나마 다행입니다. 한 200분 정도 된다고 하는데, 절차적으로 받을 수는 있는데 문제가 뭐냐면 보증보험의 절차가 세입자가 집주인한테 계약 해지를 통보하게 되면 보증보험회사에서 보험금을 지급하게 되는데요. 지금은 집주인이 사망을 했단 말이에요. 그러니까 계약 해지의 상대방, 대상자가 없어져버려서 절차상 하자가 발생하게 되면서 보증보험회사에서는 절차상 문제가 있다. 지금 돌려주지 못한다라고 이야기를 하고 있고요. 상속을 해야 되는데, 유일한 상속인인 아버지 한 분이 계시는데 이분 빌라왕이 종합부동산세 체납액이 62억이라고 합니다.

◇ 최휘> 체납액이 또 있었군요.

◆ 김인만> 그렇죠. 그러다 보니까 부모님도 선뜻 상속을 받지 못하는 상황이기 때문에 보증보험을 가입하신 분들도 애가 타고 있고요. 보증보험을 가입하지 않은 분들은 더 속수무책입니다. 경매에 넘어가더라도 세금 체납액이 1순위가 되고요. 은행에서도 대출을 받았다면 선순위 근저당이 있고, 마지막 순위가 세입자들이기 때문에 지금 상태에서는 경매에 넘어가더라도 내 전세금을 온전히 돌려받기는 어려울 것 같습니다.

◇ 최휘> 사실 저도 그렇고 굉장히 많은 분들이 보증보험만 들면 안전하게 내 전세자금을 돌려받을 수 있을 거라고 생각을 하고 가입을 하시는데, 일부 조항 때문에 보증보험에 가입을 했어도 지금처럼 전세 보증금을 돌려받기 어려워지는 보호의 사각지대에 놓이는 경우가 있는 것 같습니다.

◆ 김인만> 이번 사건을 보더라도 사실 그동안에 이런 사례들이 많이 없었기 때문에요. 저는 법 규정이 미비하다고 보여지는데요. 사망 같은 경우는 세입자가 계약 해지 의사 표시만 하더라도 보험금이 지급될 수 있도록 관련 조항을 변경할 필요는 있을 것 같습니다.

◇ 최휘> 그런데 이번 빌라왕 사건에서처럼 만약에 임대인이 체납 세금이 있으면 1순위 채권자에서도 밀려나고, 또 임차인이 보증보험에 가입이 안 돼 있는 상황이면 전세금 반환 절차가 상당히 어려워지는 거죠?

◆ 김인만> 현재로서는 그렇습니다. 이게 어떻게 보면 우리 전세 제도의 구조적인 문제일 수도 있는데요. 전세 계약은 집주인하고 세입자하고 계약을 하는 겁니다. 은행에서 돈을 빌리게 되면 근저당 설정을 한다든지, 이런 물권이 아니고요. 어떤 집에 대한 권리가 있는 게 아니라, 계약서 종이 하나만 가지고 믿고 계약하는 거래이기 때문에 이렇게 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하는 것이죠. 굉장히 구조적으로 취약하고요. 마지막으로 세입자가 가질 수 있는 카드가 집을 경매에 넘기는 거거든요. 법원에 경매를 넘겨서 내가 우선순위로 배당을 받아야 하는데, 빌라 왕 같은 경우는 그렇게 경매를 넘기더라도 내 전세금을 돌려받기 어려운 구조에 취해져 있기 때문에 사실은 우리 전세가 가지는 구조적인 문제가 이번에 드러났다. 종합적으로 제도적인 개선이 필요하다고 할 수 있을 것 같습니다.

◇ 최휘> 그러면 빌라왕 피해자분들 중에서는 전세금을 못 돌려받는 분들도 있을 수 있는 거죠.

◆ 김인만> 못 돌려받는 분들이 더 많을 것 같고요. 받더라도 전세금을 다 받기는 현실적으로 어렵고요. 저는 일부나 절반이라도 받으면 다행이라고 생각하는데, 더 걱정이 되는 건 본인의 임대인이 빌라왕이라는 걸 아직도 인지 못하는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 1139채를 가지고 있는데, 실제로 피해 사례를 보면 450건 정도만 접수가 됐거든요. 나머지 500건은 ‘내 주인이 빌라왕인가?’ 내가 사기를 당했나 조차도 지금 모르는 분들이 많기 때문에 앞으로 피해 사례들은 더 많이 늘어날 것 같습니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 참 이분들이 전세 보증금을 다시 돌려받는 것이 무엇보다 가장 중요할 텐데요. 다시 원점으로 이야기를 돌아가서 정부가 이번에 전세 사기 의심 사례들을 경찰 수사 의뢰를 했는데요. 어떻습니까? 앞으로 경찰 수사가 어떻게 진행될까요.

◆ 김인만> 경찰 수사가 진행은 될 텐데요. 사실 우리나라에 사기 범죄도 많은데, 사기라는 게 입증하기도 굉장히 어렵고요. 설사 적발을 하더라도 최대 5년 정도 징역을 살고 끝나버리게 되는데, 형사고발을 해서 징역을 살게 되더라도 내 전세금을 돌려받는 건 아니거든요. 그래서 세입자들은 원하는 건 처벌도 중요하지만 내 전세금을 온전히 돌려받는 건데, 지금 경찰에 의뢰를 해서 처벌을 한다고 하더라도 근본적으로 내 전세금 돌려받는 것과는 또 다른 문제이기 때문에요. 물론 그분이 다른 부동산 자산이 있다면 압류를 걸 수는 있겠지만, 현실적으로 이런 분들이 자기 자산을 남겨둘 리도 없기 때문에 돌려받기는 여전히 어렵고요. 저는 사기 고발을 하더라도 이게 실제로 징역 처벌까지 갈지도 잘 모르겠습니다. 제 주변에 많은 사례들을 보게 된다면 굉장히 입증하기가 어려운 부분이 있고요. 상환 노력을 한다든지, 합의를 한다든지, 그런 조항에 따라서 오히려 집행유예가 될 수도 있고요. 무죄 판결이 나오는 경우들도 있기 때문에 굉장히 안타깝지만, 형사고발이 만능이 될 수는 없을 것 같습니다.

◇ 최휘> 전세금이 사실 한두 푼이 아니라 전 재산인 분들도 너무나 많고, 이 돈을 돌려받지 못하게 된다면 너무나 큰 피해를 입으시는 건데. 모쪼록 이런 피해자가 더는 없어야 할텐데요. 그러면 전세 사기를 당하지 않기 위해서 어떻게 하는 게 중요할까요?

◆ 김인만> 일단 예방이 최선인데요. 물론 정부에서도 많은 노력을 하고 있지만, 첫 번째는 보증보험을 반드시 가입하는 게 좋습니다. 아파트 같은 경우는 제가 앞서서 말씀드렸듯이 전세가율이 50% 정도 되니까 집값이 좀 떨어지거나, 또 아파트는 표준화되어 있잖아요. 실거래가를 확인할 수도 있고, 여러 가지를 확인할 수 있는데. 빌라 같은 경우는 물건마다 다 개별성이 다르기 때문에 확인하기가 좀 어려워요. 그래서 빌라 같은 경우는 반드시 보증보험을 가입하시라는 말씀 드리고요. 보증보험 회사에서 가입을 안 해 준다. 어떤 절차상 권리관계에 문제가 있다고 판단이 된다면 절대 계약을 하시면 안 됩니다. 그리고 제가 하나 더 추천 드린다면 가급적이면 월세로 계약하는 게 좋습니다. 전세보다는 월세가 가장 안전하기 때문에 아파트가 아닌 빌라를 계약할 경우에는 반드시 월세를 내서 보증금을 낮춘다면 상당히 위험을 피할 수가 있고요. 추가로 말씀을 드리면 집주인이 세금 체납이라든지, 주택 수요 현황을 계약하기 전에 부동산을 통해서 확인을 한 다음에 조금이라도 위험하다면, 임대 사업자인데 주택 수가 10채 이상이다. 또 이게 체납액이 있다고 한다면 그 집이 아무리 마음에 들어도 계약하시면 안 될 것 같습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 정부가 지난 9월에 전세 사기 피해 방지 방안을 발표를 했는데, 여기에는 어떤 내용이 있었나요? 1월에 ‘안심전세’ 애플리케이션이라는 게 출시될 예정이라고 하던데, 이 내용까지 짚어주시죠.

◆ 김인만> 악성 임대인 정보를 제공해 준다는 내용도 들어가 있고요. 전세가율이 높은 지역들, 깡통 전세 위험 지역들 정보도 제공을 해 주게 되고, 법률적인 상담도 받게 해 주고, 또 피해를 입은 분들은 임시 거주처도 마련해 주게 되고, 저리 대출도 해 주고. 여러 가지 대책들이 많이 나오고 있는데요. 사실 이게 근본적인 대책이 될 수는 없을 것 같습니다. 피해자들이 바라는 것은 내 전세금을 온전히 돌려받는 것이 거든요. 전 재산이나 다름없는 돈을 돌려받는 건데 임시 거주처를 마련한다든지 저리 대출을 해준다고 해서 내 전세금이 돌아오는 것도 아니고요. 이런 여러 가지 앱들을 제공해 주고 정보를 제공해 준다고 해도 사회 초년생들이 계약을 많이 해본 것도 아니고요. 잘 모르기 때문에 설사 의심이 가더라도 당사자들, 일부 부동산이나 그런 분들이 “괜찮다. 원래 이런 거다.”라고 얘기를 하면 또 모르고 넘어가는 경우들도 있기 때문에 어떻게 보면 당사자들, 사회 초년생들한테 책임을 떠넘기거든요. ‘이렇게 너희들이 확인해’라고 하는데 저는 그런 제도보다는 정부하고 보증보험회사에서 좀 더 책임감을 가지고요. 우리가 ‘에스크로’ 제도라는 게 있거든요. 에스크로 제도가 뭐냐 하면, 물건 같은 거 살 때 쇼핑몰에서 물건을 받기 전에 쇼핑몰 회사에 먼저 돈을 지급해서 보관하게 한 다음에 안전한 거래를 확인하고 상대방한테 돈을 지불하는 그런 제도가 있거든요. 부동산에도 에스크로 제도를 도입해서 HUG 같은 보증보험회사에서 전세금을 잠시 보관하고, 보증보험 회사에서 집주인이 체납액이 있느냐. 주택 수를 몇 개를 가지고 있느냐. 권리관계가 문제가 있느냐를 확인한 다음에 위험하다고 판단되면 전세금을 집주인한테 주는 게 아니라 계약을 해지하도록, 세입자한테 통보를 하고 돈을 돌려주는 그런 제도도 마련이 돼야 되지 않나 싶습니다.

◇ 최휘> 앞서 세 모녀 사건도 있었고요 이번에는 일명 빌라왕 사건까지 비슷한 사기 사례가 왜 이렇게 반복이 되는 건지, 참 안타깝습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 김인만 부동산연구소장과 함께했습니다.