[생생경제] 국토부 전세사기 대책 발표, '깡통전세' 막는 법은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 9월 2일 (금요일)

■ 대담 : 서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 국토부 전세사기 대책 발표, '깡통전세' 막는 법은?

-자가진단 안심전세 앱으로 전세 사기 피해 예방

-최우선 변제제도로 세입자 변제금액 상향

-깡통전세, 저층 주거 지역 집중 서민 피해 많아

-월세 폭등 위한 대안은 가격 안정 정책

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 정부가 최근 급속히 늘어난 전세 사기를 뿌리 뽑겠다며 대응책을 내놨습니다. 임차인 재산 보호와 주거 안정 지원을 위한 종합대책인데요. 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 서진형 경인여대 교수 공정주택포럼 공동대표 전화 연결됐습니다. 교수님 안녕하세요.

◆ 서진형 경인여대 교수(이하 서진형)> 네, 안녕하십니까.

◇ 최휘> 반갑습니다. 어제 국토교통부가 전세 사기 대책을 발표했습니다. 핵심 내용이 뭔가요?

◆ 서진형> 어제 발표한 내용의 핵심 내용들을 한번 살펴보게 되면, 전세 사기에 대해서 사전 예방할 수 있는 조치들을 하기 위해서 ‘자가진단 안심전세 앱’을 만들겠다는 것이 주요 내용이라고 보시면 되고요. 일부 전세 사기로 인해서 피해가 발생한 세입자들에게 일정 부분 지원책을 마련하는 것이 핵심 내용으로 구성이 되어 있습니다. 그리고 이제 계약을 체결하고 난 이후에는 매매나 근저당 설정을 금지하도록 하는 조치들을 마련하겠다. 이런 계획들이 전반적으로 잡혀 있는 것으로 보입니다.

◇ 최휘> 지금 그러니까 크게 세 가지를 말씀해 주셨는데요. 먼저 전세 사기 당한 세입자들에 대한 지원책을 살펴볼게요. 어떤 지원 내용들이 있을까요?

◆ 서진형> 결국은 이제 세입자들이 전세 계약을 체결하기 전에 권리 분석을 할 수 있도록, 정보 우위에 있는 임대인들의 정보들을 세입자들이 잘 파악할 수 있도록 앱을 만들어서 세입자들에게 제공하겠다는 방침입니다.

◇ 최휘> 그 앱이라는 게 앞서 말씀해 주신 ‘자가진단 안심전세’라는 앱인가요?

◆ 서진형> 네, 그렇습니다.

◇ 최휘> 앱을 다운로드 받아서 들어가면 집주인의 정보를 확인할 수 있다는 건가요?

◆ 서진형> 그렇죠. 임대인의 정보들을 임차인들이 파악할 수 있도록 이 앱을 통해서 정보를 제공하겠다는 것입니다.

◇ 최휘> 체납된 세금은 없는지, 대출을 받은 건 없는지 이런 정보들을 확인할 수 있겠네요.

◆ 서진형> 지금 앱에서는 ‘국세라든가 지방세를 체납한 정보’만을 확인할 수 있도록 이렇게 되어 있고요. 선순위 근저당이나 선순위 임차인에 대한 정보들은, 사실 앱에서 제공하기는 지금 제도적으로 상당히 어려울 것으로 이렇게 보여집니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 근데 ‘집주인의 정보 공개’, 이게 이번 대책안에 담긴 건데 이 앱을 통해서만 공개가 되는 건가요?

◆ 서진형> 실질적으로 근저당의 경우에는 등기사항증명서, 등기부 등본을 발급받게 되면 확인을 할 수가 있고. 그다음에 국세 체납의 경우에는 사실 임대인이 제공하지 않게 되면 세입자들이 알 수 없기 때문에 앱을 통해서 제공하겠다는 취지인 것 같습니다.

◇ 최휘> 또 사기 피해자들에 대한 지원책을 보니까, 세입자가 먼저 돌려받을 수 있는 ‘변제금’도 지역마다 다르겠지만 좀 올라간다고 하더라고요?

◆ 서진형> 최우선 변제금액 변제 제도라고 얘기를 하는데요. 일정 금액 이하의 전세 계약에 대해서는. 일정 금액을 선순위 근저당이나 선순위 권리에 비교해서 가장 선순위 권리가 있다고 하더라도 최우선 변제를 할 수 있는 금액들을. 현재 서울을 예를 들게 되면, 1억 5천만 원 이하의 전세계약 같은 경우에는 5천만 원을 최우선 변제받을 수 있는데. 그 5천만 원의 금액을 상향하겠다는 것이 현재 정부의 방침입니다.

◇ 최휘> 또 이밖에 ‘임시 거처’도 제공한다고 하더라고요. 임대주택을 길게 6개월까지 시세의 30% 아래로 임시 거처도 제공하기로 했다는 내용도 있던데, 이 내용도 한번 짚어주시죠.

◆ 서진형> 우리가 세입자들이 임차 보증금을 돌려받지 못했을 때 난민이 되는 거잖아요. 그래서 임시 거처를 마련해 주거복지에 힘쓰겠다는 전략인데, 실질적으로 6개월 정도의 기간을 갖고 세입자들이 주거 안정을 가져올 수 있을까? 사실 좀 의문이 들고, 그다음에 여러 가지 지원책들이 있지만 이러한 사고들이 발생하게 되면 부동산 거래의 경우에는 금액들이 사실 크잖아요. 그래서 사실 사고가 발생하고 나면 실질적으로 보호할 수 있는 대책들은 뭐냐 하게 되면 ‘돈으로 해결할 수 있는 방안’밖에 없어요. 실질적으로 ‘사고를 예방하는 것이 최우선이 아닌가’ 이렇게 생각이 됩니다.

◇ 최휘> 사고를 예방하는 게 피해자들에 대한 지원책보다 중요하다고 말씀을 해주신거네요. 그런데 정부가 이렇게 대책을 만들어서 내놓을 정도면, 최근에 전세 사기가 많이 일어난다는 건데. 원인이 뭘까요?

◆ 서진형> 결국 전세 사기들이 많이 발생하는 원인들은 주택의 가격이 상승하지 않다보니까 결국은 이제 부동산 가격에 대한 수요들은 줄어들게 되고 전세 수요가 급증하게 되는 겁니다. 그러다 보니까 매매가격과 전세가가 대등하게 되면서 집주인들이 임차보증금을 돌려주지 않고도 빚 청산을 할 수 있는 시스템으로 가기 때문에 이러한 현상들이 나타난다고 볼 수 있습니다.

◇ 최휘> 그러면 지원 대책에 보니까 사기범들을 처벌하는 내용도 좀 강화가 된다고 하더라고요. 어떻게 달라지나요?

◆ 서진형> 실질적으로 사기범들을 처벌할 수 있는 조항들이 그렇게 많지 않아요. 왜냐면 이런 것들을 갖고 전체적으로 정보 공개를 통해서 이런 것들을 방지하고자 하는데, 사실 민사상 책임을 가지고 형사상 책임을 묻기는 쉽지 않습니다.

◇ 최휘> 그렇다면 지금 임대인이 정보를 공개하지 않았을 때, 어떤 법적인 제재나 공개를 해야 되는 어떤 ‘강제성’ 같은 게 없는 건가요?

◆ 서진형> 그렇죠. 임대인들이 정보를 정확하게 제공하지 않게 되면 임차인들은 부정확한 정보를 갖고 판단할 수밖에 없거든요. 그랬을 때 거기에 대한 처벌 조항들이 없기 때문에 현실적으로 ‘정확한 정보를 제공받는다’라고 확답하기가 쉽지 않다는 거죠.

◇ 최휘> 그래서 시장에서는 이 대책으로는 충분하지 않다는 반응이 나오는 거군요. 그러니까 ‘앱에 집주인 정보를 올려둘 테니 알아서 조심하라’는 거네요.

◆ 서진형> 그렇죠.

◇ 최휘> 그렇다면 피해자 지원이나 이런 사기범을 처벌하는 것도 중요하지만, 말씀하신 것처럼 사기를 당하지 않는 게 가장 중요할 텐데요. ‘이럴 때 전세 사기 의심해 봐야 한다’ 사례를 들어주신다면요?

◆ 서진형> 기본적으로 전세 사기 같은 경우에는, 선순위 권리가 집값을 초과했을 때. 또는 우리가 선순위 권리들을 합을 했을 때에 매매 가격에 근접했을 때 사고들이 많이 발생하게 되고요. 그다음에 국세나 지방세 체납의 경우에는 실질적으로 임대인이 알 수 있는 방법이 없기 때문에 사고가 날 가능성이 많이 있고요. 그리고 임대 권한이 없는 사람과 계약을 체결해서 사고가 나는 경우들이 많이 있습니다.

◇ 최휘> 전세 사기 거래 유형들을 정리를 간단하게 해 주셨는데, 말씀하신 것 중에 ‘깡통 전세’도 있었던 거죠?

◆ 서진형> 네, 그렇죠. 그게 바로 깡통 전세라는 것이 ‘선순위 권리를 모두 합했을 때 집값보다 높거나 집값에 근접했을 때 일어나는 현상’들을 얘기를 하는 겁니다.

◇ 최휘> 그 깡통 전세가 주로 어떤 지역에서 많이 나타날까요?

◆ 서진형> 깡통 전세 같은 경우에는, 사실 아파트 같은 경우에는 실질적으로 거래가 잘 이루어지기 때문에 이러한 현상들이 나타나지 않고. 주로 빌라나 다세대 주택, 오피스텔 이런 저층 주거지역에 많이 일어나다 보니까 ‘결국은 서민들이 가장 많이 피해를 본다’ 이렇게 분석을 하는 거죠.

◇ 최휘> 빌라, 다세대 주택, 오피스텔 등에서 깡통 전세가 많이 나타난다는 말씀을 해주셨습니다. 그런데 저희가 앞서 집주인 정보에 대한 이야기를 계속 나눴는데, 한편에서는 이걸 두고 ‘개인정보 침해 아니냐’ 하는 논란도 있고요. 집주인이 정보를 공개하지 않아도 처벌할 수 있는 규정이 없다. ‘실효성이 있겠느냐’는 말도 나옵니다.

◆ 서진형> 그래서 개인정보 침해 같은 경우에는, 사실 하나의 ‘딜레마’라고 볼 수 있는데요. 임차인이 임대인에 관한 정보들을 언제 요청할 수 있느냐. 예를 들어서 계약을 체결하기 전에 요청을 할 수 있는 권리를 주게 되면, 일반인이 누구나 임대인의 정보들을 취득을 해서 개인 정보들을 침해할 가능성이 많이 있잖아요. 내가 전혀 임대차 계약을 체결할 의사가 없으면서 ‘내가 앞으로 임대차 계약을 체결할 예정이다’ 정보 공개를 청구하게 되면 또 정보를 줘야 되잖아요. 그다음에 계약을 체결하고 난 이후에, 만약에 정보를 요청하게 되면 이미 벌써 되돌릴 수 없는 계약이 체결되었기 때문에 사실 보호 방안이 못 되는 거거든요. 그래서 임차인이 임대인의 정보들을 ‘언제, 어떻게 정보를 요청할 수 있는지’ 지금 제도를 좀 더 상세하게 살펴보아야만 이 문제점을 알 수가 있고, 그다음에 이런 것들이 너무 과도하게 ‘누구나 임대인의 정보를 공개 요청’을 하게 되면 임대인의 입장에서는 개인정보 침해라는 논란에 서게 되는 거죠.

◇ 최휘> 근데, 제 생각에는 이 아파트를 거래하는 데 한두 푼 드는 것도 아니고. 굉장히 큰 돈이 왔다 갔다 하는 만큼, 집주인들의 정보는 필수적으로 좀 공개가 돼야 된다고 생각이 드는데. 또 이런 개인정보 침해 논란도 나오고 있네요. 그런데 일각에서는 집주인뿐만 아니라 거래를 이어주는 ‘중개사한테도 공동 책임을 지어야 한다’는 이야기도 나옵니다. 이 부분은 어떻게 보시나요.

◆ 서진형> 우리가 이제 ‘개업공인중개사’라고 표현을 하게 되는데요. 개업공인중개사가 보통 임대차를 중개하게 되는데, 중개보수를 받고 그 금액에 대해서 모두 책임을 지기에는 사실 현실적으로 무리가 있고. 그 대신 공인중개사법에 ‘개업공인중개사가 만약에 중개행위를 함에 있어서 거래 당사자에게 재산상 손해를 끼치게 되면 그 손해를 배상할 책임’이 있어요. 거기에 따라서 ‘업무 보증이’라는 제도가 있거든요. 각 지역공인중개사별로 ‘1억 원의 업무 보증’을 설정하고 있어요. 그러다 보면 거기에 의해서 일부 손해배상을 받을 수가 있는데, 만약에 사고가 나게 되면 개업공인중개사뿐만 아니라, 임차인도 어느 정도 본인의 재산권을 행사하면서 우리가 ‘주의 의무’가 있거든요. 그래서 ‘과실상계’가 이루어져요. 그래서 모든 것을 배상받을 수 있는 것이 아니라, 만약에 개업공인중개사에게 과실이 있다면 중개과실에 대해서 일부 손해배상을 받을 수 있는 제도가 현재 있습니다.

◇ 최휘> 어떤 건가요?

◆ 서진형> 그게 바로 개업공인중개사의 업무 보증 제도라는 거예요.

◇ 최휘> 그럼 현재 전세금을 보증하는 금융상품이 있죠. 어떤 게 있을까요?

◆ 서진형> 결국은 임차인들이 ‘임차 보증금을 안전하게 돌려받기 위해’서 ‘전세금반환보증제도’라는 것이 있는데요. 전세금반환보증제도는 서울보증에서 운영하는 제도와 그다음에 주택도시보증공사 HUG에서 운영하는 제도가 있습니다. 이 제도에 가입하게 되면 임차인은 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다. 그런데 이 보증보험 상품에 가입을 할 때 가입 요건들이 있어요.

◇ 최휘> 어떤 게 있을까요?

◆ 서진형> 예를 들어서, 권리 분석을 했을 때 이제 ‘시가에 비해서 선순위 권리가 그렇게 많지 않다’ 선수 권리가 좀 적을 때는 가입을 할 수 있는 거거든요. 그래서 이러한 제도를 이용하게 되면 반환받을 수 있는데, 전세 사기의 우려가 있는 임대차의 경우에는 심사를 해서 ‘전세보증금반환보증보험’에 가입할 수 없는 이런 건들이 있기 때문에 문제가 되는 겁니다.

◇ 최휘> ‘전세금반환보증제도’에 대해서 가입 요건 부분 말씀해 주셨는데, 이거를 또 가입할 때 시점도 굉장히 중요하더라고요.

◆ 서진형> 네, 그렇죠. 가입을 할 때 가입 요건에 해당이 돼야 되는데, 가입 요건에 해당하지 않게 되면. 그 임차보증금은 앞으로 계약 기간이 만료가 되어도 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않다는 거죠.

◇ 최휘> 그렇군요. 그러면 이거를 가입을 할 때 또 특히 좀 주의 깊게 봐야 할 말씀해 주신 것 외에도 체크할 포인트들이 있을까요.

◆ 서진형> 결국은 ‘선순위 권리가 있는지 없는지’ 파악을 하는 게 가장 중요한 것이라고 보시면 돼요. ‘선순위 근저당이 있거나’ ‘선순위 임차인이 많거나’ 이러면 나중에 보증을 우리가 안전하게 돌려받을 수 없기 때문에, 보증회사에서도 보증을 안서는 거죠.

◇ 최휘> 알겠습니다. 그럼 마지막으로 지금 임대차법 2년이 지나면서 전세 대란은 피했습니다. 그런데 요즘에 월세 수요가 특히 늘어나면서, 월세 가격이 크게 오르고 또 구하기도 어렵다고 하는데 지금 상황이 어떤지도 좀 설명을 해 주시죠.

◆ 서진형> 보증부월세가 증가한 것은, 결국 ‘임대차 보호 3법 때문에 그렇다’ 이렇게 분석을 하고 있어요. 왜냐면 전세 가격이 갑자기 급등을 했기 때문에, 임차인들이 전세보증금을 마련하지 못하는 거예요. 전세자금 대출 규제도 이루어지고. 그러다 보니까 기존에 가진 돈을 갖고 오른 전세금에 대해서는 월세로 돌려서 계약을 체결하게 되는 거죠. 그러다 보니까 보증부월세들이 많이 증가하게 되고, 이러한 보증부월세의 증가는 결국은 소액 임차인들 위주로 보증부월세가 계약이 되잖아요. 그러면 결국은 ‘저소득층의 주거 비용들이 증가하고 있다’ 이렇게 지금 분석이 되는 거죠.

◇ 최휘> 정부가 여기에 대한 해법을 마련해야 될 것 같은데, 어떻게 생각하세요.

◆ 서진형> 결국 보증부월세를 안정시키는 방법은, 실질적으로 ‘가격 안정’이라는 제도밖에 없는데요. 가격 안정이라는 것은 뭐냐 하게 되면, 결국은 수요와 공급에 의해서 가격 조정이 이루어지도록 해줘야 되는데. ‘임대차에 대한 수요’와 ‘임대차에 대한 공급’의 균형을 맞춰줘야 한다는 것이 실질적으로 해결 방안이라고 보시면 됩니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 서진형> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 서진형 경인여대 교수 공정주택포럼 공동대표와 함께 했습니다.