[생생경제] 이승훈"종부세 개편안, 12~13억 선에서 통과될 것“

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 8월 31일 (수요일)

■ 대담 : 이승훈 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 이승훈"종부세 개편안, 12~13억 선에서 통과될 것“

-12억~13억 정도 선에서 통과 예상

-법 통과 안되면 납세자 혼란과 행정력 낭비

-주택시장 양극화를 넘어서 '초양극화 시대'로

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 정부가 부동산 세제 개편의 일환으로 1가구 1주택자의 종합부동산세 부담을 완화해주는 방안을 발표했죠. 그런데 이게 국회 파행으로 없던 일이 될 수도 있다고 하네요. 자세한 이야기 나눠봅니다. 이승훈 부동산경제연구소장 연결됐습니다. 소장님 안녕하세요.

◆ 이승훈 부동산경제연구소장(이하 이승훈)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 정부가 내놓은 종부세 개편안이 여야 대치로 국회 통과가 지연되고 있는 상황입니다. 공제액을 가지고 여야가 ‘샅바싸움’을 벌이고 있는데요. 먼저 쟁점이 뭔지 정리를 해주신다면요?

◆ 이승훈> 일단은 현재 종부세 개편안이 나왔었던 게, 1주택자에게 ‘11억까지 비과세 되는 것들에 대해서 14억 원까지 한도를 높이겠다’고 발표를 했었죠. 이거는 이제 법안 통과가 돼야지만 최종 확정되는 부분인데, 양당이 의견 대립이 되는 겁니다. 그래서 민주당에서는 “14억원까지는 한도가 너무 높다.” 이런 얘기를 하고 있고. 그래서 서로 간에 대치를 하다가 13억이 되느냐, 14억원이 되느냐 내지는 지금 12억까지도 얘기가 나오고 있다. 이런 것 중에서 어느 것이 적절한지에 대해서 서로 간에 내부적으로 검토를 하고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같아요. 그런 와중에서 점점 지연이 되고 있는데, 빠르게 추진이 됐으면 좋겠는데. 지금 어떻게 될지는 조금 지켜봐야 될 것 같고, 현재는 ‘14억 원까지는 힘들지 않나’라는 판단이 들고요. 14억원이 됐다고 그러면 미리 결정이 됐을 것 같은데, 지금 12억 내지 내지는 13억 정도 선에서 아마 통과가 되지 않을까 이렇게 예상을 하고 있습니다.

◇ 최휘> 정부와 여당은, 1주택자의 공제 한도를 공시가가 지금 11억 원에서 올해까지만 14억 원으로 올리자는 거고. 민주당은 지금 부자 감세라면서 반대를 하고 있고, 13억 원을 주장하고 있는 상황인 거죠?

◆ 이승훈> “13억 원으로 하겠다”라고도 그 전에 얘기가 나왔었는데, 최근에는 13억 원에도 동의를 잘 할지 여부가 불투명한 상황이고요. 그래서 어제 국민의힘 쪽의 한 의원께서는 13억 원도 별다른 어떤 반응이 없자 12억 원까지 한도를 내려서 얘기를 했다. 이렇게 얘기가 나오고 있는데 구체적인 건 14억원 힘들어 보이고 12억 원이나 13억 원 이 정도 선에서 아마 결론을 도출을 시키지 않을까라고 예상을 하고 있는 거죠.

◇ 최휘> “12억 원에서 13억 원 사이가 나오지 않을까” 말씀해 주셨는데 소장님 개인적인 생각은 어떠세요.

◆ 이승훈> 13억 원에 별다른 반응이 없었으니까 아마 12억 원이 조금 더 유력하지 않을까라고 생각은 듭니다. 그런데 일단은 민주당 측에서도 사실은 현 정부 들어서기 전에 종부세에 대해서 완화를 해 주겠다는 입장을 표명한 적이 있었고, 그때가 13억 원도 얘기가 나오기는 했었거든요. 그래서 지금 이쪽에서는 “전에 그렇게 얘기했는데 지금 왜 말이 바뀌었냐” 이렇게 얘기도 나오고 있는 상황이고, 그래서 13억 원도 가능성이 없다고 보지는 않지만. 현재까지 13억 원에 대해서 계속 반대 입장을 취했기 때문에 조금 더 낮은 상태에서 될 가능성이 높다고 봅니다.

◇ 최휘> 어쨌든 여야가 빨리 합의를 봐서 법안 통과가 돼야 할 텐데, 종부세 법안 처리 일정을 제가 보니까 9월 16일부터 30일까지가 과세특례 신고서 제출 기간입니다. 그 전에 법안이 국회를 통과해야 될 텐데. 지금 계속 여야가 지금 그 금액을 가지고 좀 힘겨루기를 하고 있는데, 만약에 이게 입법이 통과되지 않으면 어떤 상황이 펼쳐질까요.

◆ 이승훈> 대단히 혼란스럽겠죠. 일단은 정부가 원래 ‘종부세법 개정안의 국회 통과 데드라인’을 8월 말 정도까지로 잡았던 것이, 방금 말씀하셨던 것처럼 9월에 여러 가지 행정법상 절차들이 있잖아요. 그래서 9월 6일날에 특례 신청 자격이 있는 납세자들한테 안내문을 발송하고, 9월 중순부터 말일까지 특례 신고서를 제출하도록 안내할 계획이었는데, 이번 달 내 개정이 사실상 불발이 되면서 이런 절차를 밟을 수 없게 된 거고. 만약에 법 개정이 안 되면, 국세청은 안내 대상자를 확정되지 못하게 되는 거잖아요. 어떻게 될지 모르기 때문에. 그러면 다음 달 말에 특례 신청을 받을 수 없기 없고요. 또 개정안이 정부 계획대로 국회를 이후에 통과를 했다면, 국세청은 다음 달 6일에 특례 신청 자격이 있는 납세자한테 안내문을 발송을 하고, 중순 이후부터 특례 신고서를 제출해야 하는데 그게 엉켜버린 거예요. 그래서 사실상 하루 이틀 내로라도 빨리 된다고 그러면 어떻게 해 보겠습니다만. 그게 늦어지게 되게 되면 ‘납세자들이 굉장한 혼란을 겪지 않을까’ 그런 우려 섞인 전망들이 나오고 있죠.

◇ 최휘> 그게 만약에 제때 통과가 안 되면, 그러니까 국세청에 안내 없이 개인이 직접 계산을 해서 내야 되는거죠.?

◆ 이승훈> 그렇죠. 본인이 직접 계산을 해야 되는 건데, 사실은 그런 것들이 세법이 많이 복잡잖아요?

◇ 최휘> 되게 어렵다고 하더라고요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 일반 분들은 당연히 어렵고, 세무 전문가분들도 요즘에 세법이 하도 많이 바뀌니까 헷갈리는 수준인데. 그러면 지금처럼 혼란이 예상되면, 기존의 원래 종부세법대로 고지서가 발송되고. 그런데 이것을 수정 신고하는 것은, 실제 납세자들이 해야 되는 것들인데. 그게 너무 어렵다는 거죠. 그래서 이런 것들에 대해서 나중에 수정 신고할 때 굉장히 많은 혼란이 일어날 것이고, 그런 것들을 처리하기 위해서는 또 다른 행정력이 들어가야 되는 것이니 사실 괜한 낭비가 많이 예상이 되죠.

◇ 최휘> 그러니까 이게 뭐 ‘종부세 폭탄’도 문제지만, 납세자 입장에서는 지금 어렵게 계산을 해서 스스로 내야 하는 이런 어려움까지도 예상이 되는 상황인데. 지금 정치권에서 여야뿐만 아니라 사실 일반 국민들 사이에서도 찬반 논란이 있습니다. 시민단체에서는 “부자 감세다”라고 이런 목소리가 나오고 있고, 또 반면에 “종부세가 이중과세”라는 비판도 있거든요. 이 부분은 어떻게 보시나요?

◆ 이승훈> 사실 이런 지적은 어제 오늘 일은 아니고요. 계속 있어왔던 내용이기는 한데, 사실은 양쪽 다 ‘어떤 시각에서 보느냐’에 따라 관점이 다른 거지 옳고, 그르다의 문제는 아닌 것 같고요. 종부세는 통상 부동산 자산이 많이 있는, 보편적으로 ‘부자’라고 생각되는 분들이 내는 세금이 많기 때문에 ‘부자감세’라는 표현이 틀린 건 아닌 것 같고. 다만 투기 목적이 없이 오랜 기간 보유했는데, 가격이 급등을 했거나, 내지는 상속을 받았다거나, 실거주 이사로 인해서 일시적으로 2주택자가 됐다거나 이러한 등등의 사례 같은 경우에는 사실은 종부세 목적과 취지에 맞지 않는, ‘부자감세’라는 것에 맞지 않는 것들이거든요. 이런 것들은 사례에 대해서는 선별을 해서, 개편을 해줘서 혜택을 주는 것이 맞다고 봅니다.

◇ 최휘> 네, 납세자들의 큰 혼란이 예상되는 상황이라 하루빨리 법 통과가 됐으면 좋겠고요. 지금 이렇게 세금 부담에 금리 인상까지 겹치면서 집값 하락 전망이 많습니다. 미 연준도 고강도 긴축을 예고했고, 한국은행도 비슷한 발언을 했죠. 아파트값이 당분간은 반등하기 쉽지 않아 보이는데 어떻게 보시나요?

◆ 이승훈> 그렇죠. 지금 현재 계속되는 금리 인상으로 수요가 상당히 위축되었고요. 인플레이션은 여전해서 물품 가격들이 다 올랐잖아요. 그러니까 개개인의 가처분 소득도 줄어든 상황이고, 이런 시점에서 ‘추가적으로 부동산을 매수한다’는 것이 쉽지 않을 거고요. 이건 최근에 어떤 데이터상 부동산 거래량에서 확인이 되고 있죠. 그래서 단기적으로는 회복하기 어려운 게 사실인 것 같고, 다만 조심스럽게 나오는 얘기들은 ‘금리 인상이 지금 지난 1년 동안에 굉장히 빠른 속도로 올라갔었는데, 그런 인상 속도를 향후에도 계속할 수 있겠느냐’라는 부분에서는 회의적인 것이고. 그렇다면 인상하는 것에 대해서도, 사실 워낙에 저금리였기 때문에 지금까지 빠르게 올릴 수 있었지만 향후에 올라가는 것들은 인상의 한계가 명확해 보이잖아요. 계속 올라갈 수는 없으니까. 그래서 지금 인상의 속도라든가 인상의 폭 같은 것들이 조금씩 나아질 것으로 보인다는 의견도 있죠. 그런데 인플레이션이 너무 심하기 때문에 이것이 언제 목표 수준 아래로 내려오는가가 관건인데, 굉장히 인플레이션이 높은 수치이기는 하지만 데이터상으로는 물가 상승률이 올라가는 폭이 소폭 하향하는 모습도 보이고 있거든요. 그러면 여러 가지 종합적인 면을 감안하게 되면, 단기적으로는 좀 어렵겠지만. 어차피 하반기에도 금리 인상이 계속된다고 했으니까. 중장기적으로는 금리 인상의 속도라든가 금리 인상의 폭이 줄어들게 되고, 또 상승 압박이 있는 주택 공급 부족이라든가, 내지는 그동안의 시장에 돈이 워낙 많이 풀리게 되면서 화폐가치 하락 등등 이런 상승의 요소는 여전하기 때문에. 금리 인상이 마무리되는 시점을 살펴봐야겠지만 아마도 ‘내년 시점에는 다시 오를 수 있지 않을까’라는 시각도 존재를 하고 있습니다.

◇ 최휘> ‘내년 시점에는 다시 아파트값이 반등할 수 있다’라는 시각도 있다고 말씀해 주셨습니다. 특히 수도권 아파트값이 10년 만에 가장 큰 폭으로 하락을 했다고 하더라고요. 정부의 1기 신도시 정비 사업 지연 논란이 뜨거웠는데, 이것도 좀 하락 원인 중 하나로 봐야 할까요.

◆ 이승훈> 하락 원인으로 볼 수는 있죠. 그런데 영향이 그렇게 큰 것은 아니고, 하락의 주된 원인은 아닌 것 같고요. 역시나 지금은 수요 위축, 금리 인상의 여파가 가장 컸던 것이고. 그런데 8.16 대책에서 1기 신도시에 대해서 사람들의 기대가 컸는데, 그러한 기대만큼 구체적인 뭔가가 나와줬다면 적어도 이런 분위기 속에서도 1기 신도시를 비롯한 영향권 내에 있는 지역은 약간의 상승 반전이 가능했을 것으로 보여졌는데, 사실 8.16 대책에서 아무것도 없다보니까 실망 매물이 더 생기는 것 같아요. 그리고 8.16 대책에서 “1기 신도시에 대해서 24년도에 마스터플랜을 세우겠다” 이거 하나밖에 없기 때문에, 거기에 대해서 실망하는 사람들의 반발이 예상대로 강하니까 정부가 수습하면서 빠른 시일 내에 ‘마스터플랜’을 낸다고 했는데 이건 좀 지켜봐야겠죠.

◇ 최휘> 그럼 정부가 정말 내년 상반기 내에 1기 신도시 정비사업 마스터플랜을 만들 수 있을까요?

◆ 이승훈> 만들 수 있죠. 촉박하긴 하지만, 불가능한 것은 아닌데. 그렇지만 빨리 발표를 한다는 것은 그만큼 제대로 된 조사를 할 준비가 부족하다는 뜻이 되는 거잖아요. 물리적인 시간이. 그러면 빨리는 나올 수 있되, 그 내용이 여전히 사람들이 기대하는 것 이상이나 그것을 충족시켜줄 정도의 구체화된 계획이 아니라면 사실 의미가 없는 거죠. 그래서 정부가 “빨리 발표를 한다”라고 수습은 했습니다만, 빨리 하는 것도 중요하지만 그 내용의 구체성과 그다음에 실행을 어떻게 할 건지에 대한 스케줄을 정확히 알려주는 것이 더 중요하다고 생각이 듭니다.

◇ 최휘> 지금 또 이런 상황에서 “조정 대상 지역으로 묶인 지역들에서 풀어달라”는 요구가 잇따르고 있습니다. 하지만 섣불리 풀었다가는 ‘다시 집값을 자극할 수도 있다’는 우려가 있는데, 정부는 지금 어떤 입장을 보이고 있나요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 우리가 지난 한 6-7년간 엄청나게 많은 상승을 봐왔기 때문에, 추가적으로 또 상승하는 것에 대해서 당연히 두려운 마음을 갖고 있는 거죠. 저희도 그렇고 정부도 입장도 마찬가지고. 그래서 그런 우려가 있기 때문에 정부도 조정 대상 지역을 푸는 것에 대해서 조심스러운 입장인 건 당연한 거고요. 지금 그렇지만 현재 그런 지역들이 조정대상에서 풀렸다고 해서 ‘쉽게 가격 반등이 일어나겠느냐?’ 그럴 것 같지는 않아요. 예전처럼 인위적으로 수요를 늘리는 것이 아니라, 지금은 경기 상황이라든가, 이런 것들로 인해서 수요가 자연 발생적으로 줄어든 상황이잖아요. 그래서 이제 이런 상황에서 조정 대상 지역이 풀려도 오를 것 같지는 않아요. 그런데 조정대상 지역에 묶여 있는 사람들 입장에서는, 조정대상지역으로 지정이 되려면 일정 조건이 충족이 돼야 되고. 마찬가지로 해제가 되려면 그 조건이 되지 않는 상황이면 되는 건데, 지금은 사실 지난 1년간의 침체기가 계속되고 있는 상황에서는 해제에 대한 여건이 다 된 거거든요. 그러니까 당연히 요청을 하는 거죠.

◇ 최휘> 해제 요건이 충족이 됐다는 거죠?

◆ 이승훈> 조정대상 지역에 대한 요건이 다 풀려버렸으니까. 조정대상 지역이 되게 되면 지금 굉장히 많은 규제들이 있잖아요. 청약서부터 세제, 대출 등등 등에 대해서. 그러니까 당연히 일단 조정대상 지역에 묶여 있는 시민들은 그걸 ‘풀어달라’고 요구를 할 것이고, 정부도 풀어야 한다는 걸 알고 있지만 혹여나 하는 마음에 풀지 않고 있을 것 같은데, 정부가 어떤 결정을 내릴지 봐야겠습니다만 제 생각으로는 지금 현재 풀린다고 해도 그게 가격 상승으로 이어질 분위기는 아니라고 봅니다.

◇ 최휘> 지금 현재 미분양이 굉장히 늘어나는 상황인데 청약 시장에도 변화가 있을 것 같거든요. ‘옥석가리기’가 심화되면서 실수요자 위주로 시장이 움직이게 되겠죠?

◆ 이승훈> 실수요자들 위주로 움직이게 되겠죠. 일단 향후 전망은 엇갈리고 있습니다만, 어찌 됐건 지금과 같은 위축된 분위기에서 ‘투자를 하겠다’라는 분들이 확연하게 줄어든 건 사실이잖아요. 그러니까 ‘옥석가리기’가 되겠죠. 예를 들어 그러니까 쉽게 말해서 양극화라고 우리가 표현하잖아요. 그렇게 되는 거죠. 한때는 주택이 다 상승했잖아요. 상승의 편차는 있다고 하더라도. 그렇지만, 지금은 뭔가 잘못 사면 ‘하락한다’는 분위기가 있기 때문에 ‘안 사면 안 샀지, 안 좋은 거 안 사겠다’는 인식. 그리고 반면에 아무리 분위기가 이렇더라도 조금 경기가 풀리게 되면 ‘저기는 굉장히 많이 좋아질 거야’ 이러한 입지가 좋은 아파트, 입지가 좋은 지역. 이런 것들만 움직이게 되겠죠. 그래서 말씀하셨던 것처럼 옥석가리기가 펼쳐질 겁니다. 청약도 마찬가지고, 이거는 주택시장, 부동산 분위기 모두 마찬가지예요. 그러니까 양극화를 넘어서 ‘초양극화 시대’로 진입하는 과도기가 아닌가 이런 생각이 듭니다.

◇ 최휘> 지금 워낙 부동산 시장이 안 좋기 때문에, 섣불리 사기보다는 정말 옥석가리기로 사시는 분들이 많아질 것 같다고 말씀해 주셨습니다. 마지막으로, 지금 임대 시장도 보면 상당히 불안합니다. 깡통 전세 주의보가 지방에서 지금 시작이 돼서 지금은 서울 강서구, 양천구, 금천구 다세대 주택으로까지 퍼졌거든요. 수도권 아파트는 어떤가요? 안심해도 될까요.

◆ 이승훈> 보통 아파트와 다세대주택 전세가 비율이 상당히 차이가 나는데요. 지금 다세대는 원래 높았고. 그러나 아파트가 매매값도 굉장히 높아지고 아파트 전셋값도 높아지게 되면서 전세 들어가기 힘든 분들이 빌라 시장으로 많이 들어오게 되면서 다세대주택의 전셋값도 많이 오르는 경향을 보였거든요. 그런데 최근에는 금리가 많이 상승하게 되면서, 전세 대출 역시 높아진 거잖아요. 그러다 보니까 전세를 선택하기보다는, 월세를 선택하는 게 더 저렴하고. 그래서 8월에 우리가 상반기에 예상했던 것처럼 ‘8월 전세 대란’이다. 이런 키워드가 많았는데요. 실제로 8월이 다 지나간 상황에서는 그런 모습을 보이지는 않았거든요. 그래서 일단 다세대주택과 아파트에 대한 분위기가 다르고, 금리가 높아져서 전세 대출이 받는 분들이 줄어들게 되면서 전세 대란이 일어나지 않는 점을 감안하게 되면 수도권 아파트는 지금 일단 ‘일부 지역의 빌라시장처럼 그렇게 위험한 상황은 아니다’라고는 생각이 들고요. 물론 그렇다고 ‘안심하고 있다.’ 이건 아니지만, 데이터가 어떻게 수치가 변화되는지 봐야겠습니다만 당장 문제가 생길 정도로 보이는 상황은 아닙니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 네 감사합니다. 지금까지 이승훈 부동산경제연구소장과 함께 했습니다.