[생생경제] 깡통전세 피하려면, '이것'만 기억하라!

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김영민 아나운서

■ 방송일 : 2022년 6월 15일 (수요일)

■ 대담 : 손희애 금융 크리에이터 작가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 깡통전세 피하려면, '이것'만 기억하라!

-최근 집값 조정 국면에 '깡통전세' 우려

-전세금 지키는 '전세권 설정'과 '확정일자' 중요

-'전세보증금 반환보증보험', 보호장치 이용해야

◇ 김영민 아나운서(이하 김영민)> 재테크 초보들을 위한 부자 습관을 알기 쉽게 알려드리는 코너입니다. <개념있는 경제생활> 오늘도 금융 크리에이터 손희애 작가 화상 연결로 만나보겠습니다. 작가님 안녕하세요.

◆ 손희애 금융 크리에이터 작가(이하 손희애)> 네 안녕하십니까.

◇ 김영민> 최근 부동산 시장이 어려움이 지속되면서 깡통전세의 위험이 커지고 있다고요?

◆ 손희애> 전국적으로 집값 하락세가 이어지며 깡통전세 우려가 나옵니다. 집값 하락과 깡통전세는 늘 세트로 움직이기 때문입니다. 집값·전셋값이 떨어지면 세입자에게 보증금을 제 때에 돌려주지 못하는 집주인이 크게 늘어나곤 하죠.

◇ 김영민> ‘깡통전세’가 정확하게 뭔가요?

◆ 손희애> 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월한 경우를 말합니다. 시장에선 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 보증금을 더한 금액이 집값의 80%를 넘어설 때 이렇게 부릅니다. 가령 집값이 3억 원인데 보증금이 2억4000만 원이 넘는다면 깡통전세를 의심해봐야 합니다. 이게 위험한 이유가 무엇인가! 전세 계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있어섭니다.

◇ 김영민> 근데 깡통전세는 왜 늘어나고 있는 것인가요?

◆ 손희애> 집값과 보증금이 최근 동반 하락세를 보이고 있기 때문입니다. 집값이 떨어지면 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어렵고 전셋값이 떨어지면 집주인이 새로 세입자를 구하더라도 보증금 차액이 생길 수 있습니다. 갭투자도 원인입니다. ‘단타’를 노리는 외지인은 투자금을 줄이려고 전세가율이 높은 집을 사는 경우가 많은데, 이런 집은 시장 침체기에 깡통전세로 전락할 수 있습니다. 여기서 갭투자는, 집값과 전셋값의 간격인 ‘갭’을 이용해서 집을 사는 걸 말합니다. 3억원짜리 집 전세가 2억원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억원으로 집을 사서, 집값이 오를 때 팔면 이익을 볼 수 있습니다. 서울 지역 갭투자의 비율은 17년도 9월 14.3%에서 21년도 7월 41.9%로 4년만에 3배 가까이 뛰었습니다.

◇ 김영민> 전세가율은 무엇인가요?

매매가 대비 전세가 비율을 말합니다. 3억 원짜리 집의 전세가 2억4000만 원이라면 전세가율은 80%입니다. 전세가율 상승은 갭투자 문턱을 낮추는 요인으로 작용하기도 합니다.

◇ 김영민> 깡통전세, 이런 지역이 특히 위험하다. 그런 기준이 있나요?

◆ 손희애> 깡통전세 경고음은 수도권 외곽과 지방에서 먼저 감지됩니다. 지난 해에 갭투자의 성지로 등극한 경기도 동두천과 평택, 충남 천안과 아산 등이 대표적입니다. 그리고 최근 비규제지역인 김해와 진주 등 경남 지역에서 이런 '깡통전세' 계약이 늘어나고 있습니다. 비규제지역은 규제지역보다 대출도 자유롭고, 주택담보대출을 받으면 생기는 입주 의무도 없기 때문입니다. 보통 개발 이슈 등으로 집값이 오를 기대감이 있는 지역에 깡통전세가 많고요. 물론 서울도 안심할 순 없겠죠.

◇ 김영민> 구체적으로 들어가 본다면 어떤 유형인가요?

◆ 손희애> 신축 빌라는 정확한 매매가를 알기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺는 경우가 많습니다. 참고로 지난해 상반기에 서울 강서구에선 신축 빌라 전세 거래 10건 중 8건이 매매가보다 보증금이 비싸거나 비슷한 수준이었습니다. 또 오피스텔은 전세 매물이 귀해 보증금이 비싼 케이스가 많습니다. 최근 아파트 전세를 감당하기 어려운 세입자들이 유입돼 보증금이 오른 탓도 있고요. 지난해 10월 기준 서울 오피스텔 전세가율은 역대 최고 수준인 82.2%에 달했습니다.

◇ 김영민> 깡통전세의 위험에서 내 보증금 지키려면, 어떻게 대비하면 좋을까요?

◆ 손희애> 내 보증금을 안전하게 지키기 위해선 전셋집에 이삿짐을 풀자마자 이렇게 해야 합니다. 첫째. 전입신고를 하고 둘째. 주민센터 등에서 확정일자를 받거나 전세권설정을 합니다. 특히 전입신고가 특히 중요합니다. 이따금 집주인이 비과세 실거주 요건을 채우기 위해 세입자에게 전입신고를 빼달라고 하는 경우도 있는데, 절대로 응해선 안 됩니다. 전입신고를 빼는 순간 전세금에 대한 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다. 며칠 조금 늦게 해도 괜찮지 않을까 하는 순간, 나의 보증금은 날아간다고 보셔야 됩니다. 전세보증금반환보증보험에 가입하는 방법도 좋습니다. 참고로 집주인이 세입자에게 돌려주지 않아 HUG가 지난 해에 대신 지급한 보증금이 5790 억원에 달합니다. 역대 최대치입니다. 그만큼 깡통전세 위험이 큰 시기라는 것을 보여주는 데이터입니다.

◇ 김영민> 그런데, 최근 이 전세보증보험 제도를 악용한 사례가 있었다고요.

◆ 손희애> 강서구의 한 오피스텔, “전세 보증금의 80%까지는 대출이 나오고요. 대출 이자는 저희가 2년 간 지원해드리는 조건입니다. 보증보험에 가입하실 수 있으니 못 돌려받을 걱정은 붙들어 매세요.” 이런 문구로 세입자를 모집했다는데요. ‘이자 지원’이 들어가기 때문에 주변보다 조금 비싼 것이다. 하지만, 전세대출이나 보증보험 등이 이미 다 세팅이 돼있다. 전체 가구의 절반 이상이 안심하고 계약했다. 이렇게 설명하면서 계약을 진행했다고 합니다. 바로 전세보증보험 제도를 악용한 ‘이자 지원 전세’ 사례인데요, 시세보다 높은 전세금을 받는 전형적인 ‘깡통전세’로, 대신 세입자에게 이자를 지원하고 퇴거시 발생할 전세금 미지급 위험은 보증보험을 통해 회피하겠다는 수법입니다. 애초부터 부실한 전세계약이지만 임대인도 세입자도 피해를 보지 않는다는 것이 특징이죠. 대신 그 피해는 HUG나 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 전세보증보험 기관에 전가되는 구조인 겁니다. 전세 보증보험만 가입하면 세입자는 피해가 없어서 깡통전세라는 것을 ‘알고도’ 들어가는 사례가 많다는데요, 언뜻 세입자에게 손해가 없어보이지만, 임대인의 자금 흐름에 문제가 생길 경우 약속한 이자를 못 받게 될 수도 있는 거죠.

◇ 김영민> 깡통전세 애초에 피할 수 있는 방법은 무엇일까요?

◆ 손희애> 깡통전세는 충분한 자기 자본 없이 돈을 벌고 싶은 투자자들의 표적이 되는 경우가 많습니다. 전세가와 매매가의 차이가 크지 않아서 갭투자할 때도 적은 돈만 있으면 되기 때문이죠. 집주인의 고의성 여부를 떠나서 자기자본이 없으면 자력으로 전세금 반환이 어려울 가능성이 큽니다. 따라서 가장 좋은 예방법은 선순위 채권과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 아예 전세 계약을 맺지 않는 겁니다. 또 한편에서는 이전 세입자에게 전세금이 반환되지 않아서 새 세입자가 전세금도 잃고 입주조차 못하는 사고를 예방하기 위한 ‘에스크로우 제도’ 활성화가 필요하다고 목소리를 높이고 있습니다.

◇ 김영민> 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다!

◆ 손희애> 네 감사합니다.

◇ 김영민> 금융 크리에이터 손희애 작가였습니다.