"최근 발생하는 전세사기 유형 '주의' 몽땅 날린 전세금 찾을 수 있나?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2022년 6월 10일 (금요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 안미현 변호사

- 전세 계약 시 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부를 확인하고 등기부, 건축물 대장, 납세 증명서 같은 서류도 반드시 확인 필요해
- 깡통전세 사기는 시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 주로 발생하는 사기 수법
- 전세 계약 시 등기부 등본이나 집주인이 맞는지 월세인지 전세인지 제대로 위임 된 건지 잘 확인해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 오늘은 안미현 변호사님 함께 하겠습니다. 변호사님 안녕하세요.

◆ 안미현 변호사(이하 안미현): 안녕하세요.

◇ 양소영: 우리 양담소 홈페이지에 청취자분이 사연을 올려주셨어요. “저는 경기도에 위치한 문제 많은 원룸에서 살고 있는 여성입니다. 월세로 시작해 차곡차곡 돈을 모아 전세금을 마련해 2016년 전세금 6000만원에 2년 부동산 전세계약을 했습니다. 이 원룸에는 20명이 살고 있었는데요. 이상한 낌새가 느껴지기 시작한 건 전세 재계약을 앞둔 시점이었습니다. 보일러 고장으로 집주인과 연락을 하려고 했지만 연락이 닿질 않았습니다. 그렇게 연락두절로 전세 재계약일을 넘겼는데요. 이후 집주인이 잠적 했다는 사실을 듣게 되었습니다. 제 자신이 세상물정 모르는 어린 아이같아 정말 땅을 치고 통곡했습니다. 제겐 6천만원은 정말 큰 돈입니다. 현재 원룸 건물은 경매에 붙여져 번번히 유찰되고 있습니다. 세입자에게 돌려줄 전세금이 많은 문제 건물을 낙찰 받기 쉽지 않겠죠. 그러나 이렇게 경매에 붙여지는 과정도 순탄하지 않았습니다. 원룸 건물과 토지의 소유주가 달라 힘들었고 20여 명 세입자들의 마음을 모아 일을 진행하는 것 또한 한마음 같지 않았습니다. 건물이 경매에 붙여지면서 놀라운 사실을 하나 더 알게 되었습니다. 제가 사는 방은 불법 건출물이라는 것입니다. 일반건축물대장에 5층까지 구조물이 있는 것으로 되어있지만 전 이 건물의 6층에 살고 있습니다. 주위에선 그래도 보상을 받을 수 있다고 괜찮다고 하지만 정말 불법 증축건물도 괜찮은지 또 전세사기를 당하지 않기 위한 대처법도 궁금합니다.” 상담해 주세요. 몇 년 동안 집 문제 때문에 마음고생이 심하시군요. 경매 절차가 진행되고 있다고 하는데요. 어떤 상황으로 보이십니까.

◆ 안미현: 이미 경매를 진행 중인 단계면 민사 소송은 끝난 단계로 보입니다. 경매를 진행하시고 있는 것 같아서 지금 그 돈을 돌려받기 위한 절차로 민사소송 제기는 이미 완료되신 상황으로 보이고 다만 만약에 형사고소를 같이 진행을 하셨는지 왜냐하면 지금 집주인에 대한 행방이 지금 아직 확인이 안 됐거든요. 형사 고소를 병행하시면 어쨌든 신병을 확보하실 수 있으니까 그런 부분을 좀 같이 진행하시면 어떨까 조언을 드리고 싶습니다.

◇ 양소영: 이거 전세 사기 문제인데요. 우리 사연에서도 6천만 원은 정말 큰 돈입니다.  하셨는데 이 6천만 원을 모으기 위해서 얼마나 고생하셨겠어요. 안 변호사님 먼저 전세사기 유형부터 좀 짚어볼까요.

◆ 안미현: 일단 전세 사기라는 게 전세 계약의 약점을 파고들어가지고 수법이 날로 진화하고 있어서 유형을 소개해 드리는 것만 해도 굉장히 많거든요. 소위 깡통 전세라고 하는 게 가장 유명한 전세 사기 방법인데 일단 시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 주로 발생하는 사기 수법입니다. 일단 전세보증금을 시세 정도로 같이 부풀려 가지고 임대차 계약을 체결한 다음에 이거를 불량 임대 사업자 내지는 허구의 회사에 넘겨버리는 거죠. 그러면은 결국 나중에 전세금을 돌려받으려고 하더라도 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수밖에 없습니다.

◇ 양소영: 그 명의를 가진 사람은 재산이 없거나 실제로 집주인이 아니거나 이런 게 발생하는 건가요.

◆ 안미현: 그렇죠. 그래서 나중에 전세금을 돌려받으려고 민사소송을 제기하고 하려고 해도 이미 지금 자력이 없는 사람이기 때문에 나는 돈을 확보하지 못하는 겁니다.

◇ 양소영: 그래서 깡통 전세라고 하는군요. 또 다른 건 어떤 게 있을까요.

◆ 안미현: 건물 올 전세 사기라는 게 있습니다. 다가구나 상가주택 등과 관련해서 공인중개사하고 집주인이 짜고 건물 내 모든 호시를 전세로 만든 다음에 아예 경매로 넘겨버리는 방법인데요. 이게 지금 금융기관의 근저당전세권보다 앞서서 설정이 됐으면 경매를 넘겼을 때 근저당권부터 먼저 배당을 받기 때문에 지금 전세금을 전액 돌려받는 게 불가해집니다. 그래서 이런 부분에 있어서는 공인중개사의 과실이 있으면 공인중개사 협회에 손해배상 청구를 하실 수도 있고 경찰에 고소를 하실 수도 있는데 결국 집주인에게서 그 모든 추심이 어려우면 이 부분에서는 공인중개사까지도 손해배상 대상으로 삼아야겠죠.

◇ 양소영: 또 어떤 유형이 있습니까.

◆ 안미현: 이중 계약 문제가 있는데요. 일단 집주인이랑 월세 계약을 한 임차인이 본인이 이제 집주인이 행세를 하면서 새로 이제 임대를 놓는 거죠. 그때 임대를 놓으면서 집주인한테는 저는 월세로 받았습니다. 월세 계약을 했습니다 라고 했는데 사실은 전세 계약을 체결해서 그 제3의 임차인으로부터 전세금 상당을 다 받는 겁니다. 동일 물건에 대해서 2중, 3중 계약을 하는 경우도 있어요. 그 하나의 임대 물건에 2명 이상의 세입자를 설정을 해두는 경우인데 이 부분은 등기가 되거나 하는 개념이 아니기 때문에 2중, 3중 전세 계약을 하더라도 알 수 없는 경우가 많아서 피해를 막기가 어렵습니다.

◇ 양소영: 세입자들이 계약을 하면서 등기부 등본이나 집주인이 맞는지 집주인에게 지금 월세인지 전세인지 제대로 위임이 된 건지 이런 걸 확인하셨으면 그래도 이렇게 피해를 안 당했을 수 있을 것 같은데요.

◆ 안미현: 변호사님이 말씀하신 게 바로 이 전세 사기를 피할 수 있는 예방 방법입니다.

◇ 양소영: 안타깝네요. 또 어떤 수법들이 있습니까.

◆ 안미현: 신림동 전세 사기로 굉장히 유명했던 사건에 대한 수법인데요. 일단 신탁사 소유 건물 사기라고 설명을 드릴 수 있겠습니다. 신탁 계약을 체결하게 되면 건물 주인은 일단 소유권이 없어져요. 신탁 회사에 소유권이 넘어가는데 본인이 아직도 소유권을 가지고 있는 것처럼 전세 계약을 체결해서 보증금을 갈취하는 거죠. 근데 신림동 전세 사기사건 같은 경우에는 부동산 담보 신탁을 받고 이 부분을 속여서 임대차 계약을 진행했던 건데요. 세입자들은 신탁회사로부터 당신들이 있는 게 불법 점유입니다 라는 통보를 받고서야 이 사실을 아셨다고 해요. 근데 사실 신탁 물건의 경우에는 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어서는 안 되는데 등기부를 떼보시면 그 등기부 뒤에 신탁 원부가 붙어 있어요. 그럼 그 신탁 원부를 살펴보면 임대차 체결 권한이 누구에게 있는지가 정확하게 나와 있습니다. 그 부분을 보고 체크를 하셨어야 되는 체크를 하시면 이런 부분은 분쟁을 막으실 수 있고요. 지금 이 신탁사 소유 건물 사기의 경우에는 공인중개사의 개입이 없이는 이루어지기는 어렵거든요. 근데 이 경우에는 공인중개사뿐만 아니라 공인중개사 협회에도 공동에서 배상할 의무가 있다는 게 판례이기 때문에 양자 모두를 대상으로 해서 손해배상 청구를 하실 수 있습니다.

◇ 양소영: 지금 사연으로 돌아와 보면 불법 건축물인 6층에서 살고 계세요. 이 경우는 어떻습니까.

◆ 안미현: 주택이 아닌 건물을 주거용 건물로 속이거나 아니면 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축해서 세입자를 들이는 이른바 불법 건축물 임대라고 하는 전세 사기 수법 중 하나인데요. 
불법 건축물이라 하더라도 일단 임대차 계약의 체결이나 대응력을 갖추는 데는 문제가 없어서 주택 임대차 보호법의 보호를 받으실 수는 있어요. 걱정하시는 거는 불법 건축물의 경우 철거를 계속 지시를 받고 그에 대한 이행강제금이 부여가 되거든요. 그래서 그런 불편함을 겪으실 수 있다는 점 그것만 주의하시면 될 것 같습니다.

◇ 양소영: 그나마도 다행입니다. 일단은 임대차 계약의 체결이나 대응력이 보증금을 반환받는 데 중요하기 때문에 이 부분은 문제가 없다고 하시는군요. 그럼 정리를 좀 한번 해볼까요. 전세 계약 어떻게 하면 되겠습니까.

◆ 안미현: 일단은 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부를 확인하시는 게 제일 중요합니다.  이 부분은 국가 공간 정보 포털 또는 경기 부동산 포털 등 같은 확인할 수 있는 사이트가 있으니까 활용하시면 좋을 것 같고요. 등기부 그다음에 건축물 대장 그리고 납세 증명서 같은 서류는 반드시 확인을 하셔야 됩니다. 집주인의 신원도 정확하게 확인을 하셔야 되는데 집주인의 신분증하고 집주인이 맞는지도 대조를 해보셔야 되고 위임장을 가지고 온 사람의 경우 그 집주인의 인감 증명서가 붙어 있는지도 꼭 확인을 하셔야 되고요. 제일 중요한 부분이 계약 당일 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고를 하셔야 된다는 점입니다. 그리고 많은 분들이 권하시는 게 임대 전세 보증금 보증에 좀 가입을 해라 그렇게 되면 사고가 발생했을 때 보증금에 대한 보장이 가능하기 때문에 이 부분까지 주의하시면 될 것 같습니다. 

◇ 양소영: 오늘 안미현 변호사님과 같이 전세 사기와 관련해서 유형하고 대응 방법에 대해서 했는데요. 다음에는 좀 더 자세하게 우리가 한번 이 부분도 좀 짚어볼 필요가 있겠네요. 오늘 말씀 고맙습니다.