[생생경제] '고무줄' 분양가상한제 개편..융통성 있는 분양가 상향 효과 있을 것

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 11월 09일 (화요일)

■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '고무줄' 분양가상한제 개편..융통성 있는 분양가 상향 효과 있을 것

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 고무줄 논란이 계속됐던 분양가상한제, 어떤 것들이 달라지고

주택시장에는 어떤 영향을 미칠지, 김인만부동산연구소 김인만 소장, 전화 연결되어 있습니다. 소장님 안녕하세요.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 자, 일단 정부가 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정을 발표했습니다. 아마 소장님께서도 내용을 보셨을텐데, 초기에 비하면 변화가 좀 눈에 많이 띄었나요? 어떻습니까?

◆ 김인만> 실무적으로 보면 변화가 있었습니다. 기존의 내용을 보면 임의적이거나 명확하지 않은 부분이 상당히 많았는데요, 이번 개정안을 보면 확장적이고 구체화되고, 체계화 되었다, 라고 보여집니다. 그래서 변화가 있었는데 우리 국민들이 느끼기에는 다소 어려운 내용들도 포함되고 있어서 국민들이 전체적으로 ‘그래서 분양가가 오른다는 거야? 내린다는 거야?’ 체감하기에는 역부족이 아닌가, 싶습니다.

◇ 전진영> 네. 그래서 소장님께 오늘 전화연결 부탁을 드린 거라서 이따가 그건 좀 자세하게 얘기를 해보도록 하고요, 자. 그러면 일단 제일 이번에 매뉴얼에 나온 것 중 가장 기본 골자가 되는 부분은 분양가상한제 심사 기준이 달라졌다. 이것까지는 알겠거든요? 이걸 좀 구체적으로 설명을 해주시죠. 어떤 부분들이 달라진다는 건지.

◆ 김인만> 분양가 상한제 기준을 보게 되면 우리가 이제 택지비, 건축비, 가산비. 이렇게 나눠지는데요. 전체적으로 다 손질을 했습니다. 손질을 했는데요, 일단 가산비를 한 번 보면 분양가 상한제 구성 항목을 인정, 불인정. 뭐 이렇게 명확하게 구분을 한 점이 눈에 띄고요, 택지비 같은 경우도 불합리한 부분이 있었어요. 심사 부분이 불합리한 부분을 개선을 해서 구체화 한 부분. 뒤에 상세하게 설명을 드리겠지만 이런 부분이 눈에 띄고요. 건축비도 지자체에서 건축비를 임의 삭감하거나 이런 부분이 있었거든요. 그래서 그런 부분을 못 하도록 심사 기준을 더 구체화했다. 그렇게 보여지고요. 최근에 우리 공공3기신도시 공공분양 사전 청약 이런 게 있었잖아요. 앞으로 민간 아파트에 대해서도 사전 청약이 나오기 때문에 사전 청약을 하려면 본 청약 전에 미리 하다 보니까 분양가, 추정 분양가가 있어야 하거든요. 그래서 이런 추정 분양가에 대해서도 좀 더 구체화하기 위해서 추정 분양가 건축 매뉴얼도 같이 포함이 되었습니다.

◇ 전진영> 그러니까 큰 틀에서 큰 변화는 없지만, 명확하지 않고 뭉뚱그려서 있던 제도들을 구체적으로 손 본 느낌이 들고, 그렇다 보니까 민간에서 어느 정도 예측 가능한 범위 안에서 앞으로 분양이 이뤄질 것 같다. 이 정도로 저희가 정리를 할 수 있을 것 같은데. 저희가 하나하나 살펴보도록 하겠습니다. 택지비부터. 왜냐하면 요즘 택지비 부분이 워낙 민감한 부분이라서요. 대장동 이슈도 있고 해서. 이 부분이 구체적으로 그럼 어떻게 바뀌는 건가요?

◆ 김인만> 이게 아무래도 최근에 굉장히 핫 이슈였죠. 대장동 이슈도 있어서 조금 더 신경을 쓴 것 같은데요. 택지비는 이제 땅값이에요. 땅을 어떻게 하느냐, 인데. 땅을 어떻게 평가해서. 가장 중요하죠. 땅은 공공택지가 있고 민간택지가 있거든요. 그래서 공공택지와 민간택지는 조금 구분을 해야 하는데 공공택지 같은 경우는 이제 과다반영. 그러니까 지나치게 많이 포함되는 것. 그래서 기존 같은 경우는 공동주택 땅 뿐만 아니라 상가, 임대 등의 면적이 포함되면서 불균형하게 과다 반영되는 부분이 있어서 상가 빼고요. 공동주택 부분만 면적을 반영해서 정확하게 반영하도록 개선을 했고요. 임의삭감 금지도 포함이 됐는데, 이게 좀 불명확하게 구체적인 근거가 없이 가격조정을 하거나 이자조달 비용에 대해서 인정하지 않거나 이런 문제들이 있어서 구체적으로 기준에 따라서 택지비와 기간이자를 산정했다. 이렇게 보여지고 민간택지 같은 경우는 좀 더 개별성이 강하잖아요. 공공택지 같으면 우리가 뭐 신도시 개발처럼 농지나 이렇게 하는데, 민간택지들은 주로 재건축 재개발 지역들, 기존에 뭐 주택도 있고. 이런 지역들이다 보니까 입지별로 특성이 다 다릅니다. 그래서 상당히 표준을 정하기가 어려웠거든요. 그래서 기존의 아파트 표준지가 너무 적어서 시세를 제대로 반영하지 못한다, 라는 민원이 굉장히 많았어요. 이 부분을 좀 개선을 해서 표준지 선정이라든지 입지 특성을 좀 더 구체화하겠다. 용도 지역이라든지 교통이라든지 주변 환경을 고려해서 제대로 평가를 하겠다, 라고 바꿨고요. 그 다음에 여러 가지 비용들. 실비 비용에 대해서도 기존에 제대로 반영 안 되는 부분을 조합 같은 경우에. 특히 서울 같은 경우는 재건축 재개발이 좀 심각하잖아요. 조합 같은 경우에도 조합에서 요구하는 부분에 대해서 충분히 고려를 해서 이렇게 반영이 된 것 같습니다.

◇ 전진영> 예. 알겠습니다. 그리고 또 이번 매뉴얼에 따르면 기본형 건축비를 지자체에서 임의로 삭감할 수 없도록 하는 내용도 담겨 있는데. 사실 이 부분이 그동안 문제가 많이 지적된 부분입니다. 지자체가 칼자루를 쥐고 있는 부분이기도 하고. 심의할 때마다 일부 지자체에서 임의로 가격 깎고 이래서 이 부분이 가장 문제가 됐었던 부분이잖아요.

◆ 김인만> 이게 민간에서 가장 반발했던 부분입니다. 칼자루를 쥐고 있다 보니까 지자체에서 인허가 권을 가지고 있고, 분양가에 대해서도 임의조정 할 수 있는 권한을 가지다 보니까 분위기에 따라서 주택이 많이 필요하거나 풀어줘야 하는 분위기일 때는 또 많이 풀어줬고요. 또 요즘 같이 집값을 잡아줘야 하는 분위기일 때는 과도하게 칼자루를 많이 휘둘러서 굉장히 불만의 목소리가 많았는데 이 부분에 대해서도 좀 고치기로 했습니다. 임의조정을 못 하도록 매뉴얼을 구체화하고 행정지도를 실시한다, 네요. 그래서 마음대로 정확한 근거 없이 상황에 따라서 임의적으로 하지 못하게 기준을 딱 정해줬기 때문에 저는 굉장히 바람직하다고 보여지고요. 진작에 좀 이렇게 했어야 했는데 이제 와서 이렇게 표준화한다는 부분이 늦은 감은 있지만 그래도 잘 된 것 같습니다.

◇ 전진영> 네. 그리고 또 지자체가 이 가산비 항목도 분양가로 인정해주는 부분이 지자체마다 또 달랐었잖아요. 이것도 이제 구체적으로 매뉴얼에 명시를 하겠다는 거죠. 어떻게 바뀌는 건가요?

◆ 김인만> 그렇죠. 땅값이 있고요, 건축비가 있고요. 그 다음에 추가로 들어가는 여러 가지 비용들을 가산비에 포함하게 되는데, 기존에는 역시 지자체별로, 임의적으로. 예측이 어려웠어요. 그래서 이게 뭐 어떻게 반영이 될지를 모르기 때문에 사업주체들, 건설회사들하고 지자체들하고 굉장히 다툼이 많았는데 이걸 정확하게 세 개로 구분을 한다고 합니다. 인정. 불인정. 조정. 이렇게 세 가지 유형으로 딱 분류를 해서 심사기준을 구체화한다고 해요. 그러니까 굉장히 명확한 거죠. 인정된다. 안 된다. 조정이 필요하다. 딱 정해지기 때문에 제가 볼 때는 분쟁을 줄일 수 있는 여지가 많아진 것 같고요, 이런 부분들도 지역 사업체별로 여건차이를 감안해서 심의를 통해서 10% 포인트 플러스, 마이너스 조정이 가능하도록 기준을 만들어 뒀거든요. 그래서 10% 범위 내에서 조금 올리거나 내릴 수 있는 여지도 만들어뒀기 때문에 굉장히 합리적으로 바뀌지 않았나 싶습니다.

◇ 전진영> 그럼 예전에는 왜 지자체마다 이런 권한을 줬던 건가요? 예전 분양가 상한제에서는.

◆ 김인만> 이게 굉장히 분쟁이 많은 게 상황이 다 달라요. 지자체마다. 토지 가격도 다르고요, 이게 사실 건설이라는 것 자체가 굉장히 불명확한 부분이 많았기 때문에 제가 볼 때는 준비가 좀 부족하지 않았나 싶어요. 진작에 이런 기준이 적용되었어야 하는데. 분양가 상한제 같은 경우도 과거 사례를 보면 부동산 시장이 과열이 됐을 때는 분양가 상한제를 적용했다가, 또 부동산 시장이 침체가 돼서 풀어줘야 할 때는 풀어주고. 이렇게 정치적으로 고무줄 잣대를 들이대다 보니까 이게 기준을 명확히 만들기가 어려웠던 부분이 있는 것 같아요. 그래서 저는 지금이라도 이렇게 기준을 제대로 정해서 앞으로는 일관성 있는 정책을 좀 펴 줬으면 좋을 것 같습니다.

◇ 전진영> 네. 이번에 바뀐 것들에 대해서 저희가 면면을 좀 정리해 봤습니다만, 앞서서 소장님께서도 말씀을 해 주셨어요. 그래서 이 분양가가 올라갈 거냐, 마느냐. 이 부분이 아마 가장 일반인 청취자들 입장에서는 궁금할 거다. 이 부분에 대해서는 좀 헷갈릴 거다. 말씀을 해 주셨는데 어떨까요? 분양가 상한제 개편하면 어떤 부분들이 달라지게 될지.

◆ 김인만> 일단 이번에 분양가 상한제를 왜 개편하게 되었느냐, 취지를 좀 살펴봐야 되는데요. 최근에 주택 정책의 기조가 공급 확대거든요. 여러 가지 규제도 많이 하고 있지만 결국에는 수요 대비 집이 부족하다. 주택이 부족하다, 는 건데 신도시 개발 같은 경우에 경기도나 지방 같은 경우는 신도시 개발이 용이하지만, 서울 같이 택지가 부족한 지역들은 재개발이 아니면 신규 아파트 공급이 어려운데 이게 공급이 왜 안되나, 살펴보면 결국에는 분양가 문제에서 잡혀있더라. 결국 조합에서는 분양가를 좀 더 올리고 싶은데 지자체에서는 분양가를 더 낮추라고 하다 보니까, 의견 조율이 안 되다 보니까 결국에는 공급이 중단되는 사태까지 발생하는 겁니다. 그래서 이것을 합리적으로 개선을 해서 공급을 원활하게 하겠다는 게 취지거든요. 그렇게 바라본다면 분양가 상한제를 더 강화해서 분양가를 낮추고, 주택 공급을 안 되게 하는 게 아니라 반대로 공급을 늘리기 위해서 정비사업을 통해 주택 공급이 필요한 지역에서는 조금 구체화 된, 표준화 된 기준을 적용해서 완화해 주겠다는 신호이기 때문에 제가 볼 때는 현재보다 융통성이 있는 약간의 상향 효과가 있지 않을까 싶습니다.

◇ 전진영> 그러니까 지금 목적이 공급 확대라고 한다면, 민간 산업이 그 부분에 얼마만큼 따라주느냐에 따라서 이 제도가 얼마나 실효성을 발휘할지 그 부분을 저희가 봐야할 것 같은데. 혹시 지금 건설업계 쪽에서 반응이 나온 게 있나요?

◆ 김인만> 건설업계 반응은 일단 좀 지켜보자? 약간 긍정적인 반응은 나오고 있습니다. 건설업계에서 개편 후에 긍정적인 반응이 나온다는 얘기는 아무래도 건설적인 측면에서. 건설업체들은 분양가를 올리고 싶잖아요. 그래서 일단 긍정적인 평가가 나온다는 자체는 이번 개편안 내용이 분양가 인하보다는 분양가 인상에 무게를 두지 않았나, 싶고요. 조금 더 지켜봐야 되겠지만 이게 원만하게 잘 협의가 되고 기준대로 잘 적용이 돼서 분양가를 소폭 인상을 할 수 있게 한다면, 다른 지역은 모르겠지만 서울의 재건축, 재개발 민간 공급에 대해서는 속도가 조금 나오지 않을까 싶습니다.

◇ 전진영> 네. 이번에 그래서 개편안이 나오기도 전에 굉장히 뜨거웠던 아파트들, 소장님이 얘기해 주셨던 둔촌주공아파트. 여기도 다시 주목을 받고 있는 것 같아요. 분양가 협의의 새로운 불씨가 될지, 어떻게 보십니까.

◆ 김인만> 이게 둔촌주공아파트 같은 경우에는 거의 끝났어요. 관리 처분이 돼 가지고 이제 멸실하고 새 아파트가 공급이 되고 거의 마지막 단계인데 지금 뭐가 걸렸냐면 분양가가 걸렸거든요. 이 분양가가 왜 민감하냐면, 정비사업조합원 같은 경우는 일반 분양가를 최대한 높게 해야 조합원들의 부담이 줄어들고 추가 부담금도 줄고요. 사업성이 좋아지게 되는데 서울시나 공공의 입장에서 본다면 분양가가 지나치게 높게 되면 집값 시세를 자극할 우려가 있기 때문에 굉장히 못 올리게 낮췄단 말이에요. 그러다 보니까 조합 입장에서 너무 많이 낮췄다. 이대로는 사업성이 안 나온다, 하고 반발을 하고 있었는데 이게 좀 완화가 된다? 조합 입장에서는 사업성이 좋아진다, 라고 한다면 꽉 막혀 있는 출구가 조금 풀리면서 제가 볼 때는 공급 속도가 조금 빨라지지 않을까. 서울 입장에서는 주택 공급이 늘어나는 효과가 있지 않을까, 싶습니다.

◇ 전진영> 예. 그리고 여전히 남은 대상은 분양가 상한제 대상을 확대하는 문제가 또 남아 있을 것 같습니다. 정부는 민관이 공동사업을 하면 택지를 공공택지로 분류하고 분양가 상한제 적용을 검토하겠다고 이렇게 얘기를 한 바 있는데, 이 부분도 역시 대장동 이슈가 오버랩이 되는 부분이라서요. 이 부분은 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 아무래도 이게 이제 남은 숙제죠. 기준은 개편을 하고 분양가 인상에 대한 여지를 남겼다면, 앞으로 얼마나 많은 지역들이 대상이 되고. 대장동에서도 민관 합동 사업을 하게 되면서 여러 가지 문제가 생겼거든요. 대장동 같은 경우는 분양가 상한제를 피해버렸단 말이에요. 그래서 이 부분에 대해서도 좀 완화해주는 대신 분양가 상한제를 적용하는 대상 범위에 대해서 확대할 가능성이 굉장히 높습니다. 그래서 이게 분양가를 무조건 민간에게 유리한 게 아니라, 합리적으로 분양가는 좀 인상해주되 대상 범위는 넓히면서 투기를 차단하겠다는 정책 목적이기 때문에 지켜는 봐야겠지만, 저는 이렇게 공급을 늘리는 방향으로. 불합리한 부분은 개선하는 방향으로 노력한다는 점은 의지가 보이고요. 앞으로도 추진을 하면서 문제가 있을 때 이런 식으로 개편을 한다면 보다 합리적인 부동산 시장이 안정을 찾는데 도움이 되지 않을까 싶습니다.

◇ 전진영> 예. 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다. 지금까지 김인만부동산연구소의 김인만 소장이었습니다.