[생생플러스] GTX도 재건축도 부동산 호재가 안되는 진짜이유...?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 1월 26일 (금요일)
■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 부동산 이야기는 항상 중요합니다. 우리 경제 생활 사회 문화 심지어 교육까지도 부동산 연결되지 않은 게 없습니다. 이 부동산에 관심 있는 분들 모이십시오. 최고의 부동산 전문가와 함께 매주 금요일마다 분석해 드리고 있습니다. 오늘은 도시와 경제 송승현 대표 연결돼 있습니다. 대표님 안녕하세요.

◆ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현): 네 안녕하세요.

◇ 김우성: 네, 아무래도 정권이 바뀌고 하는 순간에도 부동산 정책 부동산 실책 이런 얘기가 부동산이 굉장히 관심이 높았잖아요. 지금도 총선도 앞두고 있고 윤석열 대통령도 계속 부동산 관련 여러 민생 얘기를 하고 있는데 얼마 전에는 출퇴근 30분 시대 얘기가 나왔습니다. 이미 GTX가 착공되고 완공되어 가는 과정도 기간도 있지만 이 얘기를 하면서 굉장히 광역망도 설명하고 여러 가지 얘기를 했는데 정작 부동산 시장이 관심이 높아졌거든요. 이거 좀 파급력이 있는 이슈였나요?

◆ 송승현: 네, 아무래도 교통은 정말 핵심이 되는 그런 집값하고 연결되는 사안이라고 볼 수 있겠죠. 교통이라는 것이 최근 들어서의 그 트렌드 특히나 이렇게 성장한 국가 안에서는 역세권이 갖고 있는 힘을 주택 가격하고도 연결해 볼 수 있거든요. 특히나 이런 교통망들이 과거의 도로라든지 어떤 지하철이 들어오는 이 정도 개념을 넘어서 최근 들어서는 GTX라는 광역 교통망이 생기면서 이거에 대한 가치나 또 아직 실현되지는 않고 있기 때문에 기대감들이 굉장히 큰 것 같아요. 특히 지금 작년에 동탄 같은 경우에 GTX 호재를 봤고 심지어 주택가격의 회복력도 굉장히 빨랐고요. 특히나 2023년에 청약 경쟁률이 가장 높게 나왔던 곳도 동탄이거든요. 그 말은 뭐냐면 이 동탄이 과연 이 GTX라는 연결망이 없었다라면은 과연 이렇게 주택 가격도 회복도 하고 주택 가격이 빠르게 올라갈 수 있겠냐라고 보면 어렵다라고 보는 거거든요. 근데 지금 이 상황에서 앞으로 이런 기대를 갖고 있는 GTX 노선이라는 게 동천에 해당되는 A노선뿐만 아니라 B노선 C노선 D노선 E노선 F노선까지도 있는 상황이에요. 그러면은 이 지역들의 교통망도 개선되고 그 교통망을 중심으로 해서 주변 일대에 대한 개발들 이런 것들도 기대를 해볼 수 있겠죠. 그리고 삶의 질이 개선이 되고 출퇴근에 대한 시간들이 단축이 되다 보니까 결국은 주택 가격과 본인의 삶의 질도 올릴 수 있다는 것은 긍정적으로 볼 수 있을 것 같아요. 그래서 아마 이 GTX가 들어서는 지역들 이 지역들에게는 주택시장에 긍정적으로 가져올 수 있다라는 기대감들이 커지긴 하는데 우리 시청자분들께서도 GTX하고 가격 올라갔던 기사들만 보시지 말고 GTX가 닿는데도 가격들이 올라가지 못했던 곳들도 있거든요. 예를 들면 의정부 지역이라든지 최근에 힘들게 평가를 받고 있는 가격의 하락 폭이 좀 깊었던 인천 지역 같은 경우도 이것들도 B 노선과 C노선들이 다 닿고 있는 GTX망이거든요. 그런데도 가격들이 지금 하락하고 있고 또 하락의 추세들도 이어지고 있는 상황이거든요. 결국은 교통망을 기본으로 해서 주택 가격과 부동산 가격이 오르려고 한다면 그 교통망이 갖고 있는 지역에 수용 가능한 그런 인구 수 그다음에 거기에 관련된 일자리들 그다음에 그 지역 안에서 지역의 경제 성장이나 지역 내 생산 이런 것도 중요할 것 같아요. 그래도 좀 호재로 볼 수 있는 지역이라고 본다라면은 그래도 평택 지역을 뽑는 경우들이 많은데 저도 일부 동의하는 부분이거든요. 그 부분을 왜 그런 이유를 드냐면은 지금 A,B,C,D,E 노선이라는 것들이 F노선까지 쭉 나열은 했지만 사실 이게 실현 가능한 노선마다도 실상 등급을 매기는 듯한 그런 노선들로 되어 있고요. 그다음에 용인하고 동탄의 최근에 삼성을 비롯한 반도체 클러스터가 생기는데요. 여기 평택도 있거든요. 근데 동탄에서 평택까지도 이어지게 된다면 서울역을 비롯해서 삼성 수서 성남 용인과 동탄 평택까지 한다면 판교 그다음에 삼성 서울역까지도 일자리들의 노선까지도 연결이 되기 때문에 가장 핵심 지역이라고 볼 수 있어 물론 교통망들이 확충이 돼서 내 삶과 어떤 저녁이 있는 삶 이것도 중요하겠지만 사실상 그건 이제 또 현실까지도 한번 같이 고려를 해봐야 될 것 같고요. 여러 보도들 보니까 타당성을 보면 0.8 정도만 돼도 통과를 했다라는 얘기들이 있더라고요. 근데 과거 사례들을 두면서 하지만 좀 고민을 해봐야 되는 게 지금 인구도 축소되고 지역도 소멸되고 있고 주택 가격도 조정받고 있는 상황이라면 1이 되지 않고 0.8 오히려 그 노선이 들어설 때쯤 되면 그 지역이 쇠퇴하게 된다면 0.8이 아니라 들어서고 나서 수용 인원이 줄고 인구가 감소되고 지역이 쇠퇴한다면 그냥 무분별한 교통의 개발과 확장이 될 수 있는 거거든요. 이 노선을 그걸 통해서 지역도 확장할 수 있겠지만 반대로 얘기하면 지금처럼 이렇게 축소되고 또 소멸되는 지역들이 있다라면 노선은 확장을 했는데 타는 사람들이 없는 이런 것까지도 같이 고려를 해봐야 될 것 같습니다.

◇ 김우성: 맞습니다. 사실은 뭐 지금 벌써 기사 제목이요. 뉴시스에서 나온 제목인데 우리 동네 GTX 지난다 이게 부동산 교통 호재 이렇게 얘기하고 있는데 지금 송승현 대표 말씀하신 것처럼 여기 있습니다. 역 가깝습니다만 가지고는 호재가 될 수 없다. 여러 가지 유동인구라든지 연결 지점에 많은 분들이 거주하면서 출퇴근하는지 이런 것들을 꼼꼼히 따져봐야 된다는 얘기입니다. 특히 투자 목적이든 여러 가지 이유든 집을 장만하실 분들은 생각해 보시면 좋을 것 같고요. A 노선이 지금 사실은 가장 먼저 얘기가 돼서 A 노선인 거죠. 등급은 아닙니다. 여러분 오해 마시기 바랍니다. 운전부터 시작해서 쭉 그러니까 일산 파주 가까이 가서 여기서부터 동탄 평택 지제까지 이렇게 쭉 내려오는 과정인데 이거 뚫린다 뭐 굉장히 빠르다 이렇게만 알고 있는데 구체적으로는 잘 모릅니다. 예를 들면 양쪽 끝에서 서울 도심까지 한 얼마 정도 걸리는 건가요?

◆ 송승현: 지금 시간으로 본다라면은 동탄에서 수서까지는 한 19분대 그다음에 삼성까지는 얘기로는 한 25분 그 끝에서 끝 정도라고 본다라면 1시간도 안 걸리는 그런 시간이다 보니까 굉장히 중요하다라고 볼 수 있겠죠. 그 시간적인 부분뿐만 아니라 보통 우리가 교통을 할 때 마찰되는 것처럼 교통망들이 많고 분포도가 많은 지역 같은 경우는 빠르게 통과하기가 어렵거든요. 그런데 A 노선의 처음과 끝에 해당되는 곳들에서 서울역과 삼성 이런 가장 핵심인 지역들 그리고 보면 지하로 아마 뚫게 되겠지만 한강을 건너는 이 시간까지도 단축하게 된다면 교통 체증 그리고 진짜 운정 그다음에 일산 그다음에 성남 이런 지역 같은 경우는 사실상 인구 수가 굉장히 많거든요. 그러니까 성남도 100만이 넘고 용인도 100만이 넘고 동탄도 곧 100만을 앞두고 있고 일산 같은 경우도 굉장히 100만이 넘는 곳인데 이런 인구 수들이 이런 짧은 시간을 바탕으로 해서 본인들의 삶과 출퇴근 시간들을 줄여가면서 본인이 소비를 할 수 있고 다른 생산 활동을 할 수 있는 또 여가 활동을 할 수 있다라는 거는 사실 앞에도 말씀하셨지만 투자나 내 집 마련 외적으로도 갖고 있는 가치라는 그 실현 측면에서 본다라면은 굉장히 좀 관심들이 많을 것 같아요. 그렇기 때문에 아마 B노선부터 F 노선까지의 이런 내용들도 담고 있고 단순히 수도권뿐만 아니라 지방까지도 연결하는 교통망에 대해서 얘기들이 나오고 있는 것 같습니다. 다만 지금 최근 들어서는 이런 여러 가지 지방 수입도 줄어들고 있는 상황에서 과연 얼마나 실현이 가능할지 또 속도를 낼지는 또 두고봐야 될 것 같습니다.

◇ 김우성: 맞습니다. 출퇴근에 고속도로가 뚫렸습니다만 출퇴근한 회사들이 잘 돼야 되거든요. 한국 경제가 좀 그만큼 바쳐야 될 것 같고 그래서 얘기인데 대세 하락은 계속 전망을 유지하고 있습니다. 집값은 계속 떨어지고 있고 전체적으로 아파트값도 뉴타운도 제 이름을 못 했다 이런 평가가 나올 정도로 조금 주춤하고 있는 상황인데 방금 말씀하셨던 이 GTX 호재도 집값이 다 떨어지고 있는 상황이라면 GTX만 있다고 올라가지 않을 것 같거든요.전체적인 집값 흐름도 한번 분석해 주시죠.

◆ 송승현: 지금은 12월에 있는 집값 자체가 저번 달이 되겠죠. 월간으로 나왔을 때는 6개월 만에 하락세로 전환을 한 수준이고요. 그다음에 주간으로 본다라고 해도 이번 주에 보면은 전국은 0.05% 정도 떨어졌기 때문에 하락 폭이 더 확대된 상황이라고 보실 수 있고요.이런 것들이 강남 3구가 가장 대표적인 지역이잖아요. 강남 같은 경우도 서초를 포함해서 송파도 0.06% 떨어지고 강남도 0.01% 떨어졌거든요. 그리고 심지어 주택시장의 이런 지역적인 부분 말고 상품으로 본다면 재건축 상품으로 보는 이 상품도 있는데 거기서 이제 잠실 주공 5단지 아파트 경우도 지금 12월 대비했을 때도 12월 두 달 전 대비했을 때도 한 1억 8천만 원 정도가 떨어진 수준으로 거래가 되고 있는 상황이 때문에 아직 이런 1월 10일 대책 이후 그다음에 이런 교통망이 들어선 이후에 시장 자체가 아직까지는 시장 전체적인 배경 자체가 힘든 상황이라서 이런 방향 전환을 하는 데는 좀 한계가 있다라고 보여집니다.

◇ 김우성: 예, 사실 방향 전환이 잘 안 되는 이유는 여러 가지 경제 상황 또 금리 금융 상황 맞물려 있기 때문에 어렵습니다. 금융 관련해서 한 가지 여쭤볼게요. 지금 코픽스 금리 변동금리의 기준이 되죠. 이것도 지금 하락세로 전환됐고 기준금리는 떨어지기가 쉽지 않다라는 좀 왜냐하면 미국 기준금리 하락도 이미 좀 뒤로 밀려져 있는 상황이기 때문에 어렵습니다. 그런데도 약간 금융 환경이 변하면 조금 호흡은 트일까 이런 얘기도 있습니다. 왜냐하면 집을 필요로 하시는 분들은 어쨌든 또 사야 되니까요. 금리 환경 금융 환경은 어떻게 평가하세요?

◆ 송승현: 말씀하신 대로 코픽스가 하락세로 전환을 하다 보니까 사실 기준금리가 기준이 되기는 하겠지만 그래도 시장에서 체감하는 거는 현장에서 얼마나 주택담보대출이 떨어졌냐라는 그런 판단들을 하는 게 내 집 마련이나 주택을 보유하는 데 가장 큰 요소로 작용을 하는데요. 말씀하신 것처럼 시중에 있는 주택담보대출이 특히나 한 1% 가까이 낮아지고 이런 상황들까지도 떨어 있다 보니까 그래도 지금 소위 부채 비율을 키워서 집을 사신 분들에 대해서는 한숨 놓는 그런 수준이라고 볼 수 있을 것 같고요. 그리고 점점 보면 고정금리에 대한 비중들은 줄어들고 있고 변동금리에 대한 비중들은 올라가고 있는 상황이거든요. 그 말은 뭐냐면 은행이 됐든 아니면 실수요자들이 됐던 앞으로의 금리 상황 같은 경우는 지금보다는 좀 하락 전환을 할 수 있다라고 생각을 하는 거예요. 그러니까 변동된 금리가 향후에 지금 고정된 금리보다도 안정적이다라고 생각들을 할 수 있게 되는 거죠. 물론 고정금리라는 것들이 금융 상품 자체 안으로 봤을 때는 그래도 변동성이 크지 않기 때문에 내 집 마련하는 분들에게 유인이 될 수 있겠지만 역시나 고정금리와 최근 들어서 주택 가격의 변동성 같은 것도 같이 고민을 해본다면 이런 높은 가격에 금리를 활용을 하는 것보다 앞으로는 내가 주택을 장기간 보유를 하고 상한을 하겠다 생각하시는 분들은 장기간에 시간을 쭉 나열을 해 봤을 때는 1~2년 정도는 힘들어 수도 있겠지만 앞으로는 금리가 좀 낮아지게 된다라면 변동금리가 유리하다라고 판단을 하는 것 같아요. 그래서 이런 지금 코픽스 하락이 주택 가격을 조금 이렇게 하락하는 거에 좀 방어를 할 수 있는 그리고 투매들이 나타나는 그런 현상들을 조금 방어를 할 수 있는 그런 효과가 나타나지 않을까 그렇게 봅니다.

◇ 김우성: 또 정말 여러 가지 조건만 맞는다면 필요하신 분들은 정책금융들 많이 있죠.보금자리론도 있고요. 그런 것들도 좀 적극 알아보시고요. 또 투자 목적으로 부동산을 보시는 분들도 중요합니다. 그분들도 여러 가지 방금 송승현 대표가 말씀해 주신 조건과 상황들도 꼼꼼히 따져보셔야 될 것 같습니다. 지금 여러 가지 얘기가 있는데 120 대책 그렇게 별로 효과 없었다. 앞서 한 번 언급해 주셨습니다만 재건축 얘기가 나오는데요. 보통 재건축 재개발 그러면 호재로 분류가 됐잖아요. 이제 딱히 그렇지도 않은 것 같고 별로 원치 않는 분들도 있다 그러고요. 이건 왜 이럴까요?

◆ 송승현: 재건축에 대한 현실성을 보는 거죠. 1월 11일 대책 이후로 보게 된다라면 역시나 전국의 아파트가 굉장히 많은 한 1200만 가구 정도 되거든요. 여기서 30년 된 이상 아파트가 한 21% 정도를 차지해요. 그러면 약 한 262만 가구 정도 되는데 서울은 한 50만 가구 정도가 됩니다. 서울을 예를 들면은 이렇게 많은 분포도를 갖고 있는 서울 안에서도 사실 현실적으로 들어간다라면 내가 갖고 있는 상한 용적률 남은 용적률하고 그다음에 부담할 수 있는 분담금하고 이런 것들이 남아 있는 거거든요. 결국은 어떤 행정적인 부분과 속도를 올린다라고 해도 시장의 환경이 갖춰져야지 재건축이라는 걸 할 수 있는 거거든요. 재건축을 할 수 있는 환경이라는 건 결국 주택가격이 안정적으로 상승하는 그런 상황이 돼 줘야지 일반 분양분을 가지고 분양을 하고 돈을 납부를 하고 또 경제 상황이 좀 준수해줘야지 내가 구매에 대한 능력 또 지불에 대한 능력들을 갖출 수 있게 되는데 지금 경제 상황이 안 좋은 상황이잖아요. 예를 들면 상계주공 5단지 같은 경우가 지금 시공사하고 계약을 해지를 했는데 왜 이런 일이 일어나냐면 아파트 가격이 5억이에요. 그런데 만약에 이걸 재건축 사업을 하게 된다면 추가 분담금을 5억을 내야 되는 그런 구조거든요. 그러면 결국은 아파트를 한 채를 더 사게 되는 같은 아파트를 하나 더 사는 그런 상황이죠. 역시나 이런 부담감들이 역시 재건축 단지에서는 어렵다라고 평가들 하는 것 같아요. 그래서 많은 투자 시장이라든지 아니면 업계라든지 또는 내 집 마련하시려는 분들이 재건축보다는 재개발로 돌아가는 이유 자체가 추가적으로 나올 수 있는 일반 분양 물량이라든지 그다음에 멸실을 하고 나서 멸실 비용 그다음에 향후에 추가적으로 납부를 하는 데 있어서 여러 가지 소득 여건 이런 것들을 같이 고려들을 하고 있는 상황이에요. 그래서 결국 낮은 용적률에 대한 메리트로 인해서 공사비는 올라가고 역시나 앞서서 얘기한 코픽스는 떨어지긴 했지만 그래도 개발 사업을 하는 데 있어서 금리에 대한 부담감들이 있기 때문에 굉장히 국지적으로 선별적인 곳에서만 재건축의 움직임이 나타날 수 있다라고 보여집니다.

◇ 김우성: GTX도 또 여러 가지 재건축 재개발도 힘을 못 쓰는 이유 결국 전체적인 경제 흐름인 것 같기도 합니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 송승현: 예, 감사합니다.

◇ 김우성: 네, 도시화 경제 송승현 대표였습니다.