[생생플러스] 집값 하락 정점 2년 정도 내다보고 매수 고민을...

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2024년 1월 19일 (금요일)

■ 대담 : 한문도 서울디지털대학교 교수

-전국의 평균 아파트 거래량 평년 절반 수준
-부동산 세금 인하, 집값 경착륙 막겠다는 의지
-최고점 대비 50%까지 조정... 매수 살아날 듯
-여소야대면 실거주 폐지 어려울 듯
-무주택자는 세제 혜택 큰 공공분양 노려야
 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 금요일은 정말 실력파 일타 강사들의 부동산 이야기 제대로 알아보는 시간입니다. 부동산 관련해서는 여러 가지 정책도 많이 나오고요. 또 법안들도 나오고 있습니다. 이런 법안이 시장에는 어떤 영향을 미치는지를 잘 판단해야 될 것 같은데요. 아직도 우리나라에는 집 안 갖고 계신 분들도 많고요. 집을 갖고 있어도 다시 여러 가지 변동 사항이 있는 분들이 많이 있습니다. 집을 어느 시점에 살지 언제 팔지 이런 것들도 중요한 정보이기 때문에 알아보고 있는데요. 여러 가지 정부에서 내놓은 정책 중에 재개발 재건축을 수월하게 만드는 정책이 있습니다. 재개발 재건축은 여러 가지 까다로운 조건이 있습니다. 일단 연한이 돼야 합니다. ‘30년 이상, 40년 이상’ 이런 연한이 있고요. 또 안전진단을 받아서 그 집 건축물 자체가 살기에는 위험하다 안전적 조치를 해야 된다는 판단을 받아야 됩니다. 그래서 D등급을 받거나 아주 안 좋은 등급을 받으면 오히려 축하 플랫카드가 걸린 경우도 있습니다. 그만큼 또 재건축과 재개발이 다시 이익으로 환수될 수 있다는 기대 때문인데 그래서 또 생긴 법들이 있습니다. 바로 재건축 이익 환수 초과에 대한 내용들도 있죠. 이런 복잡한 연결고리들이 있기 때문에 부동산 정책과 관련된 법안을 잘 이해해야 됩니다. 잘 이해시켜 주실 분 지금 연결돼 있습니다. 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수입니다. 교수님 안녕하세요?

◆ 한문도 서울디지털대학교 교수(이하 한문도): 네 안녕하세요.

◇ 김우성: 국가에서 정책이 나오면 사실 굉장히 부동산 시장은 민감하게 받아들이고 또 국민들 소비자들도 민감하게 받아들이는데. 1.10 대책이라고 표현하겠습니다. 1월 10일 부동산 대책이 나왔는데 대부분의 보도는 나와도 시장은 ‘감감’ 입니다. 좀 더 정확하게 풀어서 교수님의 분석이 있어야 될 것 같아요.

◆ 한문도: 예. 그 보도가 맞는 것 같습니다. 일단 통상적으로 1월 10일 정도에 대책이 나왔으면 한 일주일 정도 지나면 시장이 좀 움직여야 되는데요. 그런 모습이 없습니다. 거래량으로도 확인이 되는데요. 작년 10월이 서울 아파트 같은 경우에 아파트 거래량이 한 달에 3천 건 계속 넘다가 10월부터 꺾이기 시작했어요. 2330건으로 11월에는 1800건, 12월에는 지금 1687건이거든요. 물론 한 열흘 정도 남았지만 이것도 한 1800이나 1900선에서 멈출 것 같고. 1월 달이 지금 400원밖에 안 됩니다. 그러면 1월 달도 아마 신생아론 대출에 대한 기대감이라든지 120 대책의 기대감에 비해서는 상당히 거래량이 증가하는 폭이 거의 없다고 보입니다. 오히려 감소하는 느낌이고 경기도도 거의 비슷합니다. 전국도 형태가 비슷하고. 전국의 평균 아파트 거래량이 월에 한 5만 건 되거든요. 그런데 지금 11월, 12월이 2만 5천 건, 2만 2천 건밖에 안 돼요. 반 토막도 안 됩니다. 그리고 1월 달은 현재 8천 건밖에 안 됩니다. 그래서 쉽사리 한 번 꺾인 매수 심리가 정부의 대책에도 불구하고 반응하지 못한다는 것은 이미 가격이 80~90%를 회복한 곳들이 많잖아요. 그 가격에는 수요자들이 안 움직인다는 게 데이터로 나타나고 있는 것 같습니다.

◇ 김우성: 그러면 교수님 지금 사실 거래 절벽과 부동산 가격의 대세 하락 또는 하락을 통한 조정, 워낙 급격히 오른 부분이 있기 때문에 조정. 이 두 가지를 같이 얘기하거든요. 둘의 상관관계가 있는 겁니까? 하락하면서 거래 절벽이 더 심화되고 거래 절벽이 심화되면서 또 더 하락하고 이런 관계인가요? 어떻게 봐야 됩니까?

◆ 한문도: 거래 절벽이 이어지다가 바닥이라는 수준의 가격이 다다르게 되면 매수자들이 이제 구매에 나서기 시작합니다.

◇ 김우성: 아직 시점이 아니라고 봐야 되는군요.

◆ 한문도: 당분간은 거래량이 감소하다가 조금 더 하락한 다음에 또 감소하다가 거래 절벽이 와서 또 가격이 한번 조정을 받고 이런 것들이 이어지다가 어느 언제가 될지 모르지만요. 사람들이 수요자들이 생각할 때 합리적이고 내가 부담할 수 있는 가격이라는 수준이 되면 그때부터는 거래량이 늘어납니다. 제가 볼 때 이런 현상은 당분간 최소 1~2년은 이어지지 않을까 저는 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김우성: 이런 상황이 1~2년 이어진다는 한문도 교수님 분석인데요. 당장 정말 급하게 집을 구해야 하는 무주택 실수요자분들은 이런 상황들을 잘 읽어보셔야 될 것 같고요. 그래도 집을 거래해서 시세차익을 노리시는 분들도 있는데. 지금 정부가 취득세 양도세, 종합부동산세, 중과세 관련된 세금을 대폭 줄였습니다. 시장을 좀 살리겠다는 의지로 봐야 됩니까?

◆ 한문도: 그쪽보다는 더 경착륙하는 걸 막겠다는 의지로 해석하는 게 맞는 것 같습니다.

◇ 김우성: 가격이 더 급격히 떨어지는 걸 막겠다는 의도로요?

◆ 한문도: 지금 아시겠지만 급매, 투매 현상이 일어나는 거라고 아직까지는 속단하기는 이르지만, 서울의 매물 물량이 작년 7~8월에 7만 건을 넘고 8만 건 찍었다가 좀처럼 매물량이 줄고 있지 않습니다. 거래가 없다 보니까. 그렇다 보면 매물량이 이번 대책 같은 경우에 나오게 되면 시장이 앞으로 상승할 거라고 예측하면 매물이 감소를 하거든요. 그런 현상이 거의 없습니다. 그러니까 쉽게 말하면 소유자분들조차도 주택 가격이 더 상승하기에는 역부족이라고 판단하는 분들이 많다는 거죠. 그런 부분을 생각하시면 이런 거래량 감소와 하락 장세는 당분간 이어질 거고 정부가 대책을 낼 때마다 일시적인 반등은 분명히 있을 겁니다. 그렇지만 예전에 원희룡 장관이 얘기했던 것처럼 적정 안정적인 주택가격 수준까지 내려가려면 아직도 하락, 조정을 좀 더 해야 되거든요. 그런 시간이 좀 이어질 것 같습니다.

◇ 김우성: 부동산의 적정 가격이 무엇인가를 놓고도, 사실은 이미 산 분들 또 사서 어떤 이익을 기대하시는 분들 제각각 시각이 다 다릅니다. 정말 적정시장가, 공정시장가액이 있는 게 아니어서 더 그런 부분이 있는데. 정부가 지금 여러 가지 대책을 내놓고 있지만 하락세는 계속 얘기하셨습니다. 그리고 1~2년 정도 더 지나야 매수 심리도 살 수 있을 것이라고 이렇게까지 아까 분석해 주셨는데. 적정한 가격, 기존의 여러 가지 가격 변동을 놓고 보면 ‘언제쯤’ 혹은 뭐 ‘얼마 정도’ 이렇게 설명할 수 있을까요? 지역에 따라 다르지만 일단 서울 수도권 위주로 좀 말씀해주시죠.

◆ 한문도: 일단 제가 1~2년이라고 말씀드린 것은 정부의 연착륙 정책이 계속 이어진다는 전제고요. 만약에 리스크나 PF 부실 문제라든지 자영업자 문제라든지 여러 경제 상황이 안 좋게 되면 그 바닥 저점은 더 급격하게 빨리 올 수도 있습니다. 그러니까 적정량이라는 개념이나 수준이 어느 수준이냐 하면. 현재 최고점 대비 작년 초죠. 작년 초가 최고점이었는데요. 그거 대비 서울은 30~40% 정도 하락 수준 그리고 수도권은 이미 그 벌어지는 곳도 있지만 최고점 대비 최대 50%까지 조정이 되면 그때부터는 수요자들이 아마 매수에 나설 겁니다.

◇ 김우성: 네. 이렇게 설명해 주시니까 정말 쉽네요. 최고점이 언제인지 잘 관심 있는 주택을 살펴보시고요. 최고점 대비 이 정도 수준으로 조정이 되는 것, 왜냐하면 정부는 지금 너무 떨어질까를 오히려 우려해서 여러 정책을 펼치기 때문에 그 부분을 잘 감안하셔야 될 것 같습니다.

◆ 한문도: 추가로 말씀드릴 게, 지금 말씀 주신 그런 대책을 던졌음에도 불구하고 또 이번에 임대사업자분들도 반응들이 어떻냐면요. ‘아니 이렇게 비싼데 무슨 집을 사서, 세금 깎아준다고 몇 푼 집값 내려가면 누가 책임 지냐.’ 이런 얘기가 있습니다.

◇ 김우성: 정부 설명하고는 좀 다르네요. 반대인데요.

◆ 한문도: 그러니까 전반적으로 투자자나 수요자들이 현재 주택 가격에 대해서 약간은 좀 높다고 다 판단하고 있는 것 같습니다.

◇ 김우성: 가격에 대한 인식은 이런 수준이라고 추가 설명을 해 주셨습니다. 정부는 이렇게 해주면 임대사업자들이 여러 가지 소형 주택들을 매입하고 또 운영하면서 임차인들도 혜택 볼 거라는 게 지금 정부의 설명이지만, 시장에서는 지금도 사기에는 부담스러운데 이런 시선이 있다는 얘기인 것 같습니다. 그런데 지금 여러 가지 세제 혜택 변경도 그렇고 여러 정책 중에 중요한 몇 가지는 국회에서 통과돼야 되는 그러니까 법을 바꿔야 되는 것들도 많거든요. 발표는 했습니다만 언제 어떻게 될 것인지 또 야당이 아직까지는 총선 전까지는 다수당인데 통과될 것인지 여러 가지 변수가 있습니다. 어떻게 봐야 됩니까? 이거는 이루어질 수 있는 변수로 봐야 됩니까? 아니면 이거는 좀 약간 선언에 그칠 수 있다고 봐야 됩니까?

◆ 한문도: 정부에서 던진 이번 재건축 안전진단 완화 부분도 현장에서는 사실 일부 현장을 빼고는 해당 사항이 없습니다. 실제로 거래량이 늘어나지도 않고 호가도 안 오르고 있는데요.

◇ 김우성: 당장 재개발 요건이 완화돼서 한다고 해도 시장이 반응하지는 않을 수도 있다는 이런 말씀이시네요.

◆ 한문도: 법이 통과된다고 해도 아시는 바와 같이 최근의 사례를 말씀드리면, 노원구 무슨 아파트였죠? 추가 분담금이 갑자기 5억 몇 천만 원이 나온다고 하니까 주민들이 멘붕에 빠지셔서 재건축을 할지 말지를 다시 얘기하자 할 정도로 실제로 현재의 주택가격 수준이 또 건축비의 수준이 너무 높아져서 시장이 좀 혼돈스럽습니다. 그래서 사업성이 없는 지역들은 재건축을 하기에 소유주들이 부담을 느낍니다. 예를 들면 은마아파트 같은 경우에는 괜찮거든요. 사업성이 높지 않습니까? 분양가도 높고. 그러니까 이제 사업을 추진하는 데 분명히 호재가 작용됩니다. 그 얘기는 뭐냐 하면 은마라든지 실제로 사업시행 인가 전까지 안전진단을 통과할 게 확실한 현장들은 도움이 되는데요. 그렇지 못한 현장들은 추가 분담금 문제뿐이 아니라 안전진단이 통과되리라는 법도 없고 그 자체도 또 국회에서 법을 통과하지도 아직 않았잖아요. 그러니까 시장에서 반응이 없습니다. 너무 변동성이 심하니까. 언론에서는 뭐 그렇게 표현하는지 모르지만 실제 시장 수요자들은 그 대책에 대해서 주택의 호재라고 생각하는 건 일부이지 전반적으로는 반응이 좀 없는 것 같습니다.

◇ 김우성: 문턱을 낮추는 제도 변경보다는 오히려 시장 상황이 지금 ‘전혀 아닌데’ 이런 반응들로 읽혀지고요. 여러 가지 얘기 나온 것 중에 지금 분양가 상한제 얘기가 있는데. 서울에서는 일부 또 분양가 상한제가 풀리는 지역도 있나요? 지금 이런 곳에는 고분양가가 또 나온다는 보도도 있고. 아직도 강남이라든지 분양가 상한제가 적용되는 곳에는 또 ‘로또 청약’ 이런 얘기도 있고 정확하게 어떤 정보가 맞는지 모르겠습니다.

◆ 한문도: 일단 현재 시점에서는 둘 다 맞다고 볼 수 있는데요. 현재 시점에서 강남 지역이 90% 정도 회복을 했잖아요. 회복한 기준의 주택 가격에 맞춰 볼 때는 로또 분양에 가까운 차익 실현이 가능한 건 맞습니다. 현재 분양가들이 높음에도 불구하고. 아시는 바와 같이 메이플자이 같은 경우에 사상 최고가인 평당 6,700만 원 선인데요. 59제곱미터도 10몇 억이 됩니다. 그런데 시세가 한 20억대 초반이에요. 그러니까 5억 정도 차익이 있다고 하지만 이게 회복된 가격이지 않습니까? 그러면 우리가 예측할 것이, 만약에 내려간다고 가정했을 때 조정을 한다고 했으면 그러면 사실 고분양가가 해당되겠죠. 그러니까 시세차익을 노릴 수 없는 상황이 올 수도 있다는 걸 아셔야 되고. 다만 조정 폭이 작을 경우에 비교를 해보시면 신축이니까 분양받을 가치는 분명히 있습니다. 내려가더라도 그 수준이 맞기 때문에 그래서 강남 일대는 고분양가 논란이 있지만 현재 시세에 맞춰 볼 때는 차익이 존재하는 건 맞고, 조정이 됐을 때는 차익이 없을 수도 있습니다. 쉽게 말씀드리면 투자 개념으로 들어가서는 위험하고, 실거주 개념으로 하시는 게 낫고. 나머지 말씀 주신 경기도 일대와 서울 일대의 고분양가 지역들은 아시는 바와 같이 다 완판은 되지만 계약이 안 되고 있습니다. 미분양이 나고 있죠. 그래서 조심하셔야 될 것 같습니다. 특히 광명 쪽에 작년 연말하고 올 초에 연달아 큰 단위가 두 군데가 했는데요.

◇ 김우성: 광진구도 언급되고 있고요.

◆ 한문도: 광명의 뭐 어디 브랜드라고 제가 말씀드리기는 뭐하고 12개 타입에서 8개 타입이 미달이 났습니다. 고분양가에 대해서 수요자들이 철저히 외면하고 있기 때문에 당분간 고분양가는 강남을 제외하고 나머지 지역들은 조정이 좀 돼서 분양을 하지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김우성: 지금 분양가 상한제 빠진 곳들 중에는 평당 ‘1억 1500’ 얘기도 나오고 있고 아까 말씀하셨던 것처럼 여러 가지 지역에서는 또 메이플자이에서는 6,705만 원으로 여러 상황이 있기 때문에 좀 따져봐야 될 부분이 많고. 앞서 말씀하셨다시피 은평구에서도 재건축, 재개발 얘기할 때 추가 분담금 때문에 오히려 사업성이 없어서 좌초될 수 있다고 했는데. 지금 건설사의 얘기는, 아파트 짓는 데 돈이 너무 많이 들고 물가도 상승됐고 금리도 올라갔고 너무 비용이 많이 든다고 하거든요. 그게 계속 상승되는 상황이면 집값이 떨어지는 건 어렵지 않나요? 어떻게 보십니까? 신축 기준입니다만.

◆ 한문도: 그렇게 보시면 안 되겠죠. 시장에서 그 가격을 받아줄 수요가 있다면 당연히 올라가는 게 맞겠죠. 그런데 현재 상황을 보면 주택가격이 건축비는 올라갔다고 하더라도 전체 분양가에서 차지하는 비율은 낮은 데는 30%고 많은 데는 한 50% 되거든요. 그런데 건축비 말고 만약에 주택 가격이 그대로 유지가 되고 현재 가격이라면, 시장에서 사는 사람이 없다면 어떤 일이 벌어질까요? 건축비는 필수 원자재비니까 바꿀 수가 없지만 토지 가격이 조정이 되겠죠. 그런 현상이 앞으로 벌어질 가능성이 많아서. 예전에 2010년도 2011년도에 ‘착한 분양가’라는 것은 조합원들이 건축비는 바꿀 수가 없으니까 전체 분양가, 쉽게 말하면 토지의 어떤 가격에 기준을 좀 낮춰서 분양가를 낮춘 거거든요. 그래서 분양을 했던 시절도 있지 않습니까? 그러면 이번에도 만약에 고분양가에 대해서 미분양이 나오는 지역들은 아마 분양가 조정이 다시 들어가지 않을까라고 저는 보고 있습니다.

◇ 김우성: 여러 가지 지대 문제도 고려해 봤어야 되는 거군요. 그리고 특례대출 얘기도 나오는데. 이건 좀 다른 뉴스인데 교수님께서 보셨을지 모르겠습니다. 다자녀 가구들은 신생아 특례대출과 봤을 때 평수 제한이 있다고 하네요. 그래서 오히려 필요한 거는 식구 수가 많으니까 더 큰 평수인데 그렇게 할 수 없다고 하는데, 이건 좀 정확하게 판단을 해 주셔야 될 것 같습니다. 이게 제도상 어쩔 수 없이 만들어 놓은 걸까요?

◆ 한문도: 일단 신생아 특례론에 대해서 확정안을 발표한 건 아니지 않습니까?

◇ 김우성: 네 그렇죠.

◆ 한문도: 지금 말씀주신 것처럼 실제 수요자들한테 도움이 되기 위해서 만든 것인데. 그것이 불합리한 점이 있다면 아마 국토부에서 이런 부분들은 우리 시청자분들이 민원을 넣거나 여러 가지 경로를 통하면 또 이렇게 방송에서 다루시다 보면 아마 국토부에서 최종적으로 신생아 특례론이 1월 말부터 아마 시행될 텐데요. 그 전에 한번 대책이 또 나올 수도 있지 않을까라고 기대해 봅니다.

◇ 김우성: 국토부에서도 그런 설명을 하고 있습니다. 정책자금, 주택도시기금을 재원으로 하는 것은 면적 제한을 누구는 풀어주고 누구는 안 풀어주고 이게 어렵기 때문에 저희도 좀 필요하다면 저희한테도 의견을 많이 주시면 한번 이 주제만 저희가 또 한 번 다뤄보도록 하겠습니다. 그리고 서울 중저가 아파트가 지금 앞서도 거래 절벽 분위기를 말씀드렸지만 역대 최저라는 이런 얘기가 나오고 있습니다. 왜냐하면 중저가는 구축, 지어진 아파트를 사고파는 경우도 많은데 어떤 상황인가요? 교수님.

◆ 한문도: 그런데 이게 보도가 묘한 게요. 서울의 6억 아파트의 숫자가 일단 전체 비중에서 작습니다.

◇ 김우성: 없나요? 이제.

◆ 한문도: 데이터를 보도가 ‘6억 원 미만 비중이 역대 최저’라는 표현 자체가 기준을 잘못 잡은 거죠. 중저가라고 하면 서울 같으면 일단 9억을 잡아야 되지 않을까요?

◇ 김우성: 6억이 아니라 9억인가요?

◆ 한문도: 네. 9억으로 잡아주면, 왜냐하면 강남 지역은 20억 대고 강북 지역에서 조금 저렴한 데는 6억, 7억대 가지 않습니까? 그러면 ‘저가’라고 얘기를 해야겠죠. 중저가라면 그래도 9억, 10억 선까지 포함을 해야 되겠죠. 그걸로 가정했을 때는 60% 가까이가 다 중저가 거래입니다. 그리고 최근에 와서는 60%에서 더 증가해서 한 70% 정도가 중저가 거래입니다. 이 말씀 주신 기사 보도는 조금 왜곡돼서 시장을 표현한 것 같습니다. 제가 볼 때는.

◇ 김우성: 저희 젊은 세대 스태프들이 또 방송 스튜디오에 많이 있는데. 6억 원 아파트도 구하기 어렵다는데, 이게 중저가도 아니고 참 어렵습니다. 그리고 실거주제 폐지 얘기도 오랫동안 나왔습니다. 어떻게 보면 이런 여러 가지 규제 완화나 정책들이 한꺼번에 쏟아져서 좀 혼란스러울 수 있는데. 실거주제 폐지는 어떻습니까? 이것도 사실 국회 문턱은 넘어야 되긴 하거든요.

◆ 한문도: 이거는 지금 답변드릴 수는 없지만 총선이 끝나고 나서 집권여당이 다수당이 되면 아마 시행을 할 거고요. 만약에 집권당이 다수당이 안 되고 소수당이 될 경우에는 아마 폐지가 안 될 것 같습니다.

◇ 김우성: 여소야대면 실거주 폐지도 넘기는 어렵다고 보시는군요.

◆ 한문도: 개인적으로는, 강남4구의 특성상 투기 요소가 많기 때문에 당분간 실거주 폐지는 주택가격의 안정을 위해서 필요한 정책이라고 보고 있지 않습니다. 일단 주택 가격이 안정되고 나면 그때 푸는 게 맞지 않을까 싶습니다.

◇ 김우성: 사고파는 사람들 위주보다는 필요해서 살아야 하는 분들 위주로 간다면 실거주 정책은 조금 조심스럽게 접근해야 한다고 보시는 의견들도 있더라고요. 그리고 미국 관련해서 국제금융 상황도 늘 점검해 드리고 있는데, 금리 인하가 조금 불투명해졌습니다. 그리고 설사 미국이 떨어진다고 해도 한국은행 금통위가 떨어뜨린다는 보장도 없는 상황입니다. 한국쪽 상황을 보자면 지금도 2%가 작기 때문인데. 특히 변동금리, 금리에 영향을 많이 받는 분들은 임대주택 그러니까 전세 사시는 분들이거든요. 임대 사시는 분들은 좀 시장에 민감하게 반응할 것 같은데. 지금 만약에 금리 인하 기대가 적용되지 않을 거라는 예측이 있다고 하면 좀 더 어려워지나요? 어떻게 전망하십니까?

◆ 한문도: 일단 전세가격이 전반적으로는 지금 하락 추세인데요. 일부 대단지나 신축 단지들만 상승 추세인데요. 지금 금리 인하는 당분간 쉽지 않을 것 같은 것은 우리 시청자분도 잘 아실 거고.

◇ 김우성: 많이 들어서 아시죠?

◆ 한문도: 미국의 물가 상승이 잡히지 않고 있기 때문에요. 또 내린다 할지라도 우리나라하고 금리차가 또 2% 갭이 나기 때문에 미국이 1%를 내려도 저희는 내리기 힘든 상황이거든요. 그래서 시청자분들은 전세로 계시든 대출을 받으셨던 올 한 해 금리 인하에 대한 혜택을 받길 기대하시는 건 좀 이른 것 같고요. 제가 볼 때는 연말 정도 가서 그때 다시 보셔야 되니까 자산 관리에 대해서는 조금 신중하게 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성: 금리 환경은 특히 부동산에서 중요하니까요. 여러분 신중해야 된다는 말 잘 새겨들으시고요. 오늘 부동산 관련 뉴스들 중에 증여세 관련된 내용인데, 매일 경제에서 나온 기사입니다. ‘아들아 아빠 말고 나라 탓해라. 11억 집 물려주는데 세금만 3억이라니’ 기사 제목인데요. 증여세를 놓고 여러 가지 시각이 있습니다. ‘세대 간 자산 격차가 커져서 증여세 부분 완화돼야 된다. 그래야 또 시장도 살 수 있다’라는 의견도 있고, 해외 사례도 그렇고 ‘이렇게 되면 여러 가지 좀 문제가 있다.’ 이게 집이나 토지가 오로지 개인의 영역으로만 봐야 되느냐는 논란이 있는 것 같아요. 교수님 어떻게 보십니까?

◆ 한문도: 증여세 부분은 사실 전 세계가 같은 부분인데요. 우리나라가 조금 더 세율이 높기는 한데요. 추세는 같습니다. 어떻게 보면 증여받는 입장에서는 불로소득에 가깝지 않습니까? 그런 부분에서 일정의 세금을 내고 금전적인 이득을 취하는 것에 대해서 세율의 정도의 차이지, 그걸 대통령이 말씀하신 것처럼 중과세를 폐지한다는 것은 조금 좀 빠른 것 같고요. 제가 볼 때 증여세 부분도 그렇고 상속세 부분도 그렇고 선진국 수준에 맞게 합리적으로 그냥 막연하게 국민들한테 증여세가 ‘세다, 비싸다’ 마치 정부가 세금을 무조건 뜯어가는 것처럼 표현하는 것보다는 그게 쓰이는 용도가 있지 않습니까?

◇ 김우성: 그렇습니다. 국가별로 공제도 다르고요.

◆ 한문도: 국가가 국민들한테 다 쓰는 것이기 때문에. 그 부분이 같이 사는 민주사회의 기본이니까. 그런 부분을 볼 때 그냥 선진국 수준에 맞춰서 합리적으로 증여세 구간이 선정되면 그나마 지금 말씀하신 볼멘소리들도 좀 줄고 비판도 줄고 안정적으로 유지되지 않을까라는 생각해 봅니다.

◇ 김우성: 세대 간에 사실은 소득 격차보다는 자산 격차가 커진 게 최근의 경제의 특성입니다. 그래서 무조건 기존의 입장만 보기보다는 변화점을 찾아야 된다는 얘기도 있고 논의를 더 해봐야 될 것 같습니다. 그러나 저러나 어쨌든 청년 세대를 포함해서 무주택자들은 고민이 깊어졌습니다. 그래도 무주택자들에게는 매수 시점 좀 제안해 주시면 좋을 것 같아요. 어느 정도로 상황을 보고, 또 중요하게 고려해야 될 부분들 뭐가 있는지도 한번 지적해 주십시오.

◆ 한문도: 무주택자분들은 지금 시점에서는 공공분양이 아마 올 봄하고 여름 올해 안에 좀 많이 나올 겁니다. 좋은 지역에 좋은 가격으로. 그거는 공격적으로 특히 나눔형, 선택형, 일반형이 있는데요. 정부의 세제 대출 지원이 좀 강력합니다. 받아서 하시는 데 도움이 되기 때문에 그걸 좀 충분히 활용하시고요. 만약에 기존 주택이나 신축 민간 분양에 대해서 접근하신 분들은 지금은 사실 리스크나 부동산 PF 문제, 자영업자 문제, 또 해외에 중즈그룹이나 여러 가지 리스크들이 많고 또 전쟁 얘기도 있잖아요. 이런 것들이 너무 좀 복잡하고 리스크들이 많이 산재해 있어서, 이런 부분들이 좀 정리가 되는 시점. 제가 볼 때는 한 연말 정도까지 충분한 호흡을 가지시고 시장에 대처하시는 것이 그나마 마음의 여유를 갖고 하시면 제가 볼 때는 큰 무리 없이 안정적인 주택 가격에 접근할 수 있지 않을까 생각해 봅니다.

◇ 김우성: 사실 앞서 금리 환경도 말씀해 주셨고 신중이라는 말은 이제 아주 금과옥조처럼 어쩔 수없이 고민해야 되는 부분이고 많이 받아들이실 것 같습니다. 총선을 앞두고 있으니까 정치권에서도 사실 방금 말씀하신 공공주택 공급 얘기를 많이 하는데. 공공임대주택을 분양 조건으로 ‘자녀 둘 낳으면 24평. 셋 낳으면 몇 평’ 이렇게 저출생에 대한 대책까지 연달아서 나오고 있는데. 이런 공약들 나오면 많은 분들이 문의해 주세요. ‘그거 실제로 됩니까? 저 그거 기다리고 아이 준비해도 되나요?’ 이렇게 묻는 분들이 있는데 교수님 어떻게 생각하십니까?

◆ 한문도: 저는 준비하는 게 맞다고 생각합니다.

◇ 김우성: 그래도 준비하셔야 된다.

◆ 한문도: 공격적으로 접근하시고 정부가 그래도 국민을 위해서 최선을 다할 테니까요. 특히 총선 때는 이렇게 국민들의 마음을 얻기 위해서 좋은 정책을 많이 내거든요. 그런 부분을 긍정적으로 보시는 것도 필요한 시점인 것 같습니다. 그래서 공공분양은 제가 볼 때 우리 시청자분들이 조금 공격적으로 접근하시면 도움이 되실 것 같습니다.

◇ 김우성: 어떤 차원에서는 이 집을 사고 얼마나 이득을 볼 것인가도 중요합니다. 많은 국민들이 고민하시는 부분인데. 공공주택이나 정책적 측면을 잘 활용해서 어렵지 않게 편안하게 살 수 있는 주거 환경을 조성하는 것도 고려해 봐야 될 것 같습니다. 교수님 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 한문도: 네 고맙습니다.

◇ 김우성: 지금까지 서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수였습니다.