태영건설 워크아웃, 채권단 동의 못 받으면? 전문가 “부도날 수도, 부동산 시장 영향 커“

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2024년 01월 03일 (수)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로  확인하시기를 바랍니다.

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈) : 지난 연말 시공순위 16위였던 태영건설이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 문제를 해결하지 못하고 워크아웃을 신청하면서 건설업계에 위기감이 돌고 있는데요. 또 새해 첫날에는 서울 강북 대단지 재개발 최대어라고 할 수 있죠. 은평구 ‘대조 1구역’의 공사가 중단되는 일까지 벌어졌는데요. 건설 비용이 너무 많이 올라서 건설기업의 경영도 악화되고, 조합과의 갈등도 깊어지고 있는 상황인데요. 관련 내용 알아봅니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 이야기 나눠보죠. 위원님, 안녕하세요?

◆ 이은형 : 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈 : 네, 우선 어제 공사가 중단된 은평 대조동 대조1구역. 이게 지난 2022년 10월에 착공과 동시에 분양이 이루어졌어야 하는데요. 지금 1년 넘게 미뤄지고 있습니다. 여기 건설사가 현대건설이라고 들었는데요. 이게 꽤 큰 건설사지 않습니까? 어떻게 공사 중단까지 됐나요?

◆ 이은형 : 네, 지금까지 알려진 것은 해당 정비사업조합 내에서 조합원들의 내부 갈등이 가장 큰 원인으로 알려져 있습니다. 사실 일반적인 정비 사업에서 종종 발생하는 일이긴 합니다. 예를 들어서 조합장에 대한 부정선거 의혹이라든가, 자재 납품 업체에 대한 수의 계약 문제 이런 것들입니다. 그래서 대조1구역 사업장에서는 지난 2017년에 현대건설이 시공사로 선정되었고, 그 다음에 착공 시기도 본래는 2021년 말에 예정된 것이 그 한 해 뒤인 2022년 10월에 착공이 됐습니다. 그런데 그 이후에 또 조합장에 대한 직무정지 같은 소송이 진행되면서 작년 상반기에 예정이었던 분양이 진행 안 되게 됐고요. 그리고 이후에 현대건설은 착공에 들어갔는데. 지금 계속 조합 내부에서 총회 개최가 어려운 분쟁이 발생했기 때문에 현대건설의 공사비를 지급하는 총회 개최가 어려운 상황입니다. 그래서 결국에는 현대건설 입장에서도 계속 공사만 진행하고 있을 수는 없기 때문에 지금처럼 공사 중단까지 진행한 것으로 보입니다.

◇ 박귀빈 : 그럼 지금 상황에서 현대건설이 어느 정도 액수를 좀 손해를 본 상황입니까?

◆ 이은형 : 작년 10월 착공한 이후에 지금까지 전체 공사비가, 투입된 공사비죠. 투입된 공사비가 약 1800억원 정도라고 알려져 있습니다. 그런데 지금 단계에는 재개발조합이 총회를 열지 못하고 있기 때문에 일반 분양도 안 되고, 그리고 공사비를 지급하는 것도 의결이 안 되는 상황입니다. 그래서 결국에는 조합 내부에서 발생한 분쟁이 어느 정도 마무리되어야 이게 해결이 될 텐데요. 지금으로서는 그게 언제까지가 될지도 알 수가 없는 상황입니다.

◇ 박귀빈 : 지난 3년 사이에 공사비 같은 경우 한 30% 가까이 올랐다 이런 기사도 있던데. 그런데 이제 이곳뿐만 아니라 은평구 대조 1구역뿐만 아니라 지금 이런 비슷한 입장에 놓인 건설사들이 얼마나 되나요?

◆ 이은형 : 작년과 재작년을 보더라도 참 많이 시끄러웠습니다. 그러니까 어떤 아파트에서는 아파트가 완공됐는데, 시공사에서 조합원들에게 분담금을 더 요구하면서 아파트 입주를 막았던 곳들도 있었습니다. 그런데 이런 부분들은 2000년대죠. 그 때 한국에 퍼진 코로나 이전, 코로나 시점이죠. 그 이전과 지금을 비교하면 일반적인 생활물가부터 오르는 상황입니다.그래서 이런 맥락에서는 공사비도 자연스럽게 계약하는 시점과 실제 공사하는 시점에서 다를 수밖에 없는데요. 그런데 공사비 증액도 원칙대로 하면 계약서대로 해야 되겠지만, 지금 조합과 시공사가 분쟁을 벌이는 것들은 공사비 증액을 하는 건 알겠는데. 그러면 어떤 기준으로 할 것인가 이것을 두고 지금 합의가 안 된 곳들이 이런 식으로 문제가 발생하고 있습니다.

◇ 박귀빈 : 부동산 재개발 재건축 사업도 위기가 찾아오고. 부동산 PF 시장도 지금 상황이 좋지 않고. 또 최근에 태영건설이 PF 문제로 워크아웃을 신청을 했습니다. 이 곳이 시공능력 평가는 16위라고 알고 있는데요. 이런 것도 지금 흔들리고 있는 겁니다. 일단 태영건설이 워크아웃 신청했다, 이런 기사 많이들 봤을 텐데. 일단은 워크아웃. 이게 뭔지 짧게 소개 좀 부탁드릴게요.

◆ 이은형 : 일단 워크아웃이라고 하는 것은 한국말로 번역을 하면, 기업 개선 작업. 기업 회생 절차 이렇게 볼 수 있습니다. 이 내용은 이제 경제적으로는 회생 가능성이 있지만, 그러니까 이 회사가 지금 사업을 영위하고 있지만, 당장 어딘가에 지급해야 되는 금전적인 부분들에 있어서 일시적으로 유동성 위기를 겪는 기업들을 대상으로 해서 채권단들이 채무 상환을 유예해주거나 아니면 일부 감면을 해주는 내용입니다. 그래서 이런 경우에는 채권단이 이 회사에 대해서 가능성이 있느냐, 없느냐를 먼저 판단해야 되기 때문에 만약에 기업이 내놓는 자구안. 그러니까 회생 계획이죠. 이 계획 절차가 채권단의 눈높이에 맞지 않는다고 하면, 워크아웃 자체를 게시할 수 없게 되고. 미래의 가능성이 있어 보인다고 하면 워크아웃 절차에 들어가게 되는 겁니다.

◇ 박귀빈 : 그렇군요. 그럼 지금 태영건설 같은 경우는 워크아웃 개시가 아직 안 된 상황인가요?

◆ 이은형 : 네, 맞습니다. 태영 같은 경우에는 다음 주죠. 다음 주인 1월 11일에 채권자협의회가 소집돼서, 워크아웃을 개시할지 여부를 논의하게 됩니다.

◇ 박귀빈 : 그렇군요. 그러니까 워크아웃 신청했다. 아직 부도 난 건 아니고, 부도 위기까지 간 상황은 맞는 거죠? 그래서 지금 채권단이 도와서 이걸 살릴지 말지를 본다는 건데. 그렇다면, 이 태영건설 같은 16위. 시공능력평가 16위인 건설사가 이렇게까지 오게 된 원인은 과연 뭘까? 이제 이걸 좀 짚어봐야 되는데요. 이게 건설업 경기가 침체돼서 그렇습니까? 아니면 태영건설의 어떤 과도한 사업 확장 같은 이런 문제 때문에 그렇습니까?

◆ 이은형 : 두 가지 모두 가능합니다. 그러니까 우선은 2022년 하반기였죠. 갑작스럽게 미국 연준이 기준금리를 올리면서 주택시장이 크게 급변한 게 원인입니다. 이 얘기는 대부분의 사업안들이 시장 상황이 좋았을 때 계획이 되고, 추진이 되다가. 갑자기 금리 같은 환경이 변하게 되니까 계산서가 바뀐 겁니다. 그래서 이게 가장 큰 원인이고요. 그리고 두 번째로는 건설사들이 일반적으로는 공사 시공만 담당을 합니다. 그런데 태영 같은 경우에는 자체적으로 사업을 기획하고, 진행하는 건들이 적지 않은 것으로 알려져 있습니다. 이렇게 되면 그 사업이 순탄하게 진행되어서 분양도 되고, 임대도 되고 한다면 문제가 없는데. 그렇지 않게 된다고 하면, 지금처럼 문제가 발생하게 됩니다.

◇ 박귀빈 : 그렇군요. 태영건설이 워크아웃 신청했습니다. 그 원인은 PF 유동성 문제 때문인 건데요. 그렇다면 PF라는 개념을 좀 짚어봐야 되겠습니다. PF, 이것도 뭔지 좀 쉽게 설명 좀 해 주시겠어요?

◆ 이은형 : PF라고 하는 것은 프로젝트 파이낸싱 이런 이름입니다. 그러니까 이제 개별 사업안들이 지금은 아무것도 없지만, 미래에 완공되면 얼마만큼의 가치가 있을 것인가 하는 미래 가치를 담보로 해서 금융기관들이 돈을 빌려주는 겁니다. 그러니까 이 사업이 계획대로 진행이 돼서, 무사히 분양이든 임대까지 마무리되면. 수익이 크게 발생을 하겠지만. 안타깝게도 계획대로 안 되게 된다면, 반대로 손실이 발생할 수가 있는 겁니다. 그래서 원칙적으로는 금융기관들이 이런 개발 계획에 처음부터 참여를 해서 프로젝트 자체의 사업성을 면밀히 평가하는 것이 많습니다. 그런데 한국에서는 통상 시행사가 PF 대출을 받고, 그리고 이 시행사들의 자본금이나 이런 여력들이 그렇게 크지는 않기 때문에 이제 그 다음에 시공사가 지급 보증을 하는 형태가 일반적입니다. 이렇게 되면 시행사에 어떤 문제가 생겨서 공사비를 제대로 지급하지 못하더라도, 시공사가 책임지고 공사를 마무리한다든가 이런 약정 조항들이 있기 때문에 지금처럼 시장 전체가 침체되거나 문제가 발생하게 되면. 당연히 이런 사업들이 많이 연계된 건설사들도 문제가 발생하는 겁니다.

◇ 박귀빈 : 그렇군요. PF 프로젝트 파이낸싱 부실 우려 문제. 그런데 사실 이 고금리가 장기화되고 부동산 시장이 침체한 건 우리나라 문제만은 아니고 오랫동안 세계적인 현상이었잖아요. 근데 유독 우리나라에서만 이 PF 부실 문제가 굉장히 부각되는 그런 느낌이거든요? 근데 그게 이유가 있습니까? 어떤 한국형 PF 문제라고 할 게 있습니까?

◆ 이은형 : 네, 그게 바로 앞서 설명드렸던 시행사가 PF 대출을 받고, 이 부분에 대해서 시공사가 지급보증하는 형태가 적지 않다는 게 근본적인 내용입니다. 그러니까 국내 시행사 같은 경우에는 회사를 만드는 자본금 설립 기준이 3억 원 정도 됩니다. 그러니까 3억 원 정도 가진 회사가 어떤 건설 프로젝트를 하기 위해서 큰 금액을 빌려오게 되면, 당연히 그 금액을 대출하는 기관에서는 이제 어떤 담보나 보증을 요구하게 되는데. 이 역할을 시공사가 해주는 겁니다. 그래서 이 문제를 줄이거나 해소하기 위해서는 시행사에 대한 기준을 엄격하게 강화하는 건데. 그런데 만약에 그렇게 되면 지금 영업하고 있는 시행사들 중에서 새롭게 강화되는 기준들을 맞추지 못할 업체들이 나올 수가 있습니다. 그러니까 달리 말하면 이제 업체를 운영할 수 있는 조건을 맞추지 못해서 폐업을 해야 된다는 뜻이 되는 거죠. 그래서 이런 부분 때문에 당장은 쉽게 치료할 수 없는 내용이 시행사에 대한 기준을 강화하는 겁니다.

◇ 박귀빈 : 일단 태영건설의 워크아웃 신청 이후에 이 PF 시장 전체가 다 지금 위기설이 좀 있는 것 같아요. 그래서 이 태영건설 워크아웃 사태가 어느 정도까지 영향을 미칠까, 이것도 좀 궁금한 내용인데요. 이게 전체 PF 시장 전체에 좀 영향이 있겠습니까?

◆ 이은형 : 일단 1차적으로는 태영과 직접적인 업무 관계가 있는 금융기관들이 추후에 문제가 발생해서 대출금 같은 것을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 그리고 이런 문제들 때문에 앞으로는 금융기관들이 건설업에 대해서 더욱 보수적인 방침을 취할 가능성이 높습니다. 신규대출, 만기 연장, 브릿지론 전환. 전반적으로 그럴 겁니다. 그런데 PF 시장은 본래도 위축되어 있었는데. 이렇게 되면 더 위축될 수밖에 없습니다. 기본적으로 자금을 끌어오기가 더 어렵게 되기 때문입니다.

◇ 박귀빈 : 정부가 이번 워크아웃 사태를 일단 태영건설만의 특정한 원인이 있다, 지금 이렇게 발표를 하고 있습니다. 그러니까 태영건설만의 특수한 상황이라고 이야기를 하고 있는데요. 건설업 전체로 확산될 우려가 없다 이렇게 좀 받아들여도 될까요?

◆ 이은형 : 네, 일단은 앞으로도 유사한 사례는 발생할 수도 있습니다. 그런데 이런 개별 기업 사안을 건설업 전체로 확대해서 볼 필요는 없어 보입니다. 왜냐하면 건설업은 기본적으로 경기를 크게 탑니다. 그리고 조선업이나 철강 산업처럼 업체 숫자가 별로 안 되는 분야가 아니고 건설업체들은 좀 많습니다. 그렇기 때문에 일부 기업에 문제가 발생할 수는 있지만. 그것 때문에 전체 건설 산업이 쓰러지거나 위기에 빠질 정도는 아닌 걸로 볼 수 있습니다.

◇ 박귀빈 : 태영건설이 오늘 자구안 발표할 계획이라고 합니다. 오너 일가 출연 이런 이야기 나오고 있던데요. 자구안으로 현재 위기 극복할 수 있을까요?

◆ 이은형 : 현재로서는 솔직히 확신할 수가 없습니다. 그런데 일단 회사 차원에서는 최대한 노력할 수밖에 없습니다. 왜냐하면 이 자구안에 따라서 다음 주 이후에 결정되는 워크아웃 개시 여부가 확정되기 때문입니다.

◇ 박귀빈 : 다음 주 11일로 지금 나오고 있네요. 제1차 채권단 협의회가 워크아웃 개시 결정할 건데. 만약에 워크아웃 게시가 되면 절차가 어떻게 되나요?

◆ 이은형 : 네, 일단 1월 11일. 다음 주죠? 워크아웃 개시 여부가 확정이 되면. 4월까지 실제로 이 회사가 얼마만큼의 자산이 있고, 얼마큼의 부채가 있는지를 실사를 하고. 이걸 기반으로 해서 기업 개선 계획을 작성합니다. 그러니까 어떻게 빚을 갚고, 어떻게 수익을 낼 것이다 이 내용이죠. 그리고 4월에 2차 채권자 협의회가 개설이 되고. 5월에는 기업 개선 계획 이행을 위한 약정이 체결되고. 그 이후에는 이 내용들이 실제로 진행되고 있는지를 확인하는 공동 관리 절차가 진행됩니다.

◇ 박귀빈 : 워크아웃 게시가 안 될 수도 있을까요? 즉, 채권단 동의를 못 받을 가능성도 있을까요?

◆ 이은형 : 네, 물론 원칙적으로 모두 있습니다. 그러니까 해당 기업이 어떠한 자구안을 내놨을 때. 채권단이 판단해서 이런 경우에는 채무 상환을 유예해주거나 감면을 해줘도 가능성이 없다고 판단되면, 워크아웃 자체를 할 수가 없습니다.

◇ 박귀빈 : 그렇게 되면 회사는 부도나는 건가요?

◆ 이은형 : 네, 지금은 그렇게 봐야 됩니다. 하지만 채권단 입장에서는 이제 이 기업을 좀 더 존속을 시켰을 때. 그러니까 이 기업이 좀 더 사업을 하면서 이익을 발생하는 것이. 채권단 입장에서는 자기들이 빌려준 돈을 투자하거나 빌려준 돈들을 회수할 가능성이 더 높아지기 때문에, 아마 지금으로서는 워크아웃이 승인될 걸로 보는 게 더 맞는 것 같아 보입니다.

◇ 박귀빈 : 그렇군요. 가능성이 더 높군요. 워크아웃 개시가. 국토부도요. 이번에 PF 신속대응반 가동하고, 건설업 지원 방안 발표한다고 합니다. 정부 차원에서는 어떤 대책들 고심하고 있을까요?

◆ 이은형 : 지금까지 알려진 것은 건설 현장과 PF 시장 전반에 대한 모니터링 강화가 가장 큰 것으로 알려져 있습니다. 하지만 세부적인 내용은 아무래도 정부에서 발표된 다음에 그 다음에 확인할 수 있을 것 같습니다.

◇ 박귀빈 : 그런데 이번 사태가 나오다 보니까 이제 어떤 이야기들이 나오냐면. 부동산 PF 시장에 그동안 사실 구조조정이 필요했다. 그러니까 부실 기업에 대해서는 구조조정이 필요했는데. 이번 기회에 좀 그게 필요하다. 이런 전망들도 있더라고요. 이런 지적들도 있던데 위원님은 어떻게 생각하세요?

◆ 이은형 : 네, 저도 필요한 부분이라고 생각합니다. 기본적으로 민간이 진행하는 개발 사업을 정부가 전방위적으로 지원하는 게 맞지 않습니다. 왜냐하면 이런 사업들은 어떤 문제가 없었다고 한다면, 거기서 발생하는 수익들을 모두 민간업체가 가져갔을 사안들입니다.그런데 단순하게 시장 환경이 바뀌었다든가 어떤 것이 악화되었다고 해서 정부가 지원을 해야 된다는 논리는 그렇게 성립하지 않습니다. 그 때문에 정부가 지원을 하는 것이 전혀 불필요하지는 않지만. 만약에 지원을 하더라도 사업성이 우수한 사업장들. 그러니까 해당 사업 자체에는 아무 문제가 없는데, 단순하게 시기적 요인 때문에 문제가 생겨서 지연되는 사업 같은 것들이죠. 이런 사업장이나 아니면 해당 사업이 좌초되거나 했을 때 우리 사회에 미치는 파급력이 큰 곳들을 중심으로 해서 제한적으로 지원하는 것이 맞습니다.

◇ 박귀빈 : 그런 작업을 지금 바로 시작을 해야 되는 상황이라고 보세요? 왜냐면 4월에 지금 총선이 있기 때문에. 사실 이게 그런 작업이 그 전에 가능할까? 이제 이런 기사들도 나긴 하더라고요.

◆ 이은형 : 사실 4월 가지고는 시간이 충분하지 못한 것 같습니다. 저희가 조금 전에 얘기했던 태영건설의 얘기만 보더라도 기업 개선 계획 이행을 위한 약정 체결이 5월로 예정돼 있습니다. 그러니까 지금 국내 PF 시장을 대상으로 해서 4월 이내에 옥석 가리기를 모두 마무리한다고 얘기를 해보면, 좀 시간적으로 충분치 못하다고 보는 게 맞습니다.

◇ 박귀빈 : 그렇군요. 부동산 시장 상황이 좀 좋지는 않은데. 윤석열 대통령이 최근 신년사에서 재개발 재건축 사업 속도 높이겠다. 이렇게 강조했습니다. 정부 차원에서 주택 공급 대책에 좀 지금 얼어붙어 있는 부동산 시장에 좀 효과를 기대하고 있는 것 같은데. 좀 그게 가능할 거라고 보십니까?

◆ 이은형 : 아무래도 지금 단계에서는 필요한 내용이긴 합니다. 그러니까 최근에 정부가 재개발과 재건축의 착수 기준을 기존의 위험성에서 노후성으로 변경한다는 논의를 꺼냈습니다. 그러니까 이 얘기는, 기존에는 예를 들어 재건축 사업을 하기 위해서는 안전진단을 통해서 이 건축물은 사람이 그대로 거주하기에는 위험하다 이 정도 판정이 나와야만 재건축을 할 수 있었는데. 앞으로는 이 부분을 이렇게 하는 것이 아니다.이 건물은 30년이 지났다. 이런 식으로 해서 좀 더 사업을 추진하기 쉽게 바꾼다는 겁니다.지금 시점에서 이런 내용을 꺼낸 것은 긍정적입니다. 왜냐하면 지금처럼 주택시장이 침체되었을 때는 저런 얘기가 나와도 바로 부동산 가격 급등으로 연결되지 않습니다. 그래서 규제 완화도 이럴 때 하는 게 맞습니다. 그런데 다만 지금은 정비 사업의 관건이 예전처럼 인허가가 아니라 개별 소유주들. 그러니까 조합원분들이 이 사업에 대해서 얼마만큼의 추가 분담금을 감당할 수 있느냐 이게 관건이 된 상황이기 때문에. 아무래도 단기적인 효과가 어떨 것이냐고 하면 이 부분은 제한적일 수밖에 없습니다. 하지만 장기적으로는 분명히 필요한 내용입니다.

◇ 박귀빈 : 끝으로 이거 짧게요. 이번 건설사들의 위기가 올해 부동산 시장에 영향은 없을까요?

◆ 이은형 : 네, 부동산 시장의 영향이 일부 있습니다. 그런데 단순하게 올해라기보다는 향후라고 보는 게 더 맞습니다. 왜냐하면 이제 저희가 부동산 시장을 얘기할 때, 신규로 공급되는 아파트들에 대해서 얘기를 같이 하게 됩니다. 그런데 작년부터 이미 시장이 많이 침체되었고, 신규로 착수되는 사업장들이 많이 줄었기 때문에. 올해에도 이런 여파가 꾸준히 이어질 것이고. 이렇게 되면 향후에 시장에 공급되는 신축 아파트의 공급이 더 감소할 수밖에 없습니다. 그래서 이런 맥락까지 확대해서 본다면, 분명히 부동산 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있습니다.

◇ 박귀빈 : 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원이었습니다. 위원님, 고맙습니다.

◆ 이은형 : 네. 감사합니다.