[생생플러스] "국토부 층간소음 미해결 입주불가...? 이미 있던 제도!"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2023년 12월 12일 (화요일)

■ 대담 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원

- 기존에 권고에 그치고, 분쟁 유발하던 제도를 강제성 있게

- 건설사 어려움 보다는 제도 시행으로 국민 고통 해소 부터

- 층간소음 문제 미해결 업체는 공개해서 알릴 것

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 앞으로 새로 짓는 아파트가 층간 소음 기준에 미달하면 시공업체가 반드시 보완 공사를 해야 합니다. 그렇지 않을 경우 지방자치단체가 준공 승인을 안 해줍니다. 즉 공사 완료됐다고 승인 안 해주는 거고요. 입주할 수 없습니다. 어떤 내용인지 자세한 얘기 들어보겠습니다. 그간 정말 인명피해까지 있었던 이 층간 소음 문제. 해결할 수 있는 좋은 방안일까요? 전문가 연결합니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원입니다. 위원님 안녕하십니까?

◆ 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(이하 이은형): 네. 안녕하세요.

◇ 김우성: 국토교통부가 발표한 내용이 핵심 뉴스였는데요. 층간 소음 해소 방안, 좀 규제를 강화한 것 같습니다. 내용 뭔지 좀 알려주시죠.

◆ 이은형: 이번에 발표된 내용은 관련 기준을 강화하는 게 아닙니다. 그러니까 종전에 있던 층간 소음을 절반으로 줄이거나 이런 내용이 아니고 기존에 있던 층간 소음 규정을 준수하라는 것에 대한 내용입니다. 예를 들어서 신축 아파트를 지을 때 층간 소음 기준에 미달하는 경우에는 아예 건축물을 사용할 수 있는 사용 승인, 이 준공 승인을 내주지 않겠다는 내용이 핵심입니다. 그래서 쉽게 설명을 해보면 일단 기준을 충족하지 못한다면 준공을 아예 안 내줄 거니까 기준을 충족할 때까지 보완, 재시공을 해서 결국은 준공을 받아야 되는 거고. 정 부득이한 경우에는 돈으로 손해배상을 할 수도 있겠지만 어지간하면 그걸 용인하지 않겠다는 내용입니다. 이런 맥락에서 전에는 이제 입주 직전에 층간소음의 내용을 검사하던 것을 앞으로는 이 기준을 공사 중간에도 충분히 검사를 하고요. 전체 검사하는 샘플 세대 수도 늘리게 됩니다. 왜 이러냐면, 종전에는 입주 직전 검사에서 기준 미달이 나오게 되면 관할 지자체가 부실시공이라는 이유로 준공을 내주지 않더라도 막상 입주하시는 분들 입장에서는 이게 집이다 보니까 이사 갈 데가 없다든가 잔금 대출이 안 된다든가 이런 문제가 생깁니다. 그래서 이런 부분 때문에 층간 소음의 기준 검사도 공사 중간에 추가로 하는 거고요. 만약 이런 것이 실제로 해외 사례처럼 징벌적 패널티가 되는 사례가 된다면 업계의 일종의 잘못된 관행이 있더라도 거기에 경종을 울리는 의미가 있을 수밖에 없습니다.

◇ 김우성: 기사만 보고는 없던 게 생겼나 의아해하는 청취자분들도. 뉴스 보신 분들 많을 텐데. 이은형 박사께서 설명해 주신 것처럼 어떻게 보면 명목적이었던 것을 강화하고 내지는 충족을 못해도 그냥 권고하는 수준이었는데 이제는 좀 강제한다고 이렇게 봐야 되나요? 어떻게 봅니까? 의미는?

◆ 이은형: 네 맞습니다. 지금은 만약 층간소음 기준에 미달하더라도 시행사나 건설사들이 보완해서 시공을 다시 하거나 아니면 입주자들에게 돈으로 손해배상을 하는 것을 선택할 수가 있습니다. 그래서 이제 사용검사권자, 지자체죠. 지자체가 손해배상이 아니라 보완 시공하도록 권고를 하더라도 만약에 사업자가 이걸 하지 않는다면 입주민들 입장에서는 소송 말고는 대안이 없는 상황입니다.

◇ 김우성: 이거 사후에 까다롭게 처리하고 복잡한 분쟁이 있었던 문제인데. 이제는 아예 사용할 수 있도록 준공 승인을 안 하겠다고 나온 거니까 아주 더 강력해진 것 같습니다. 준공 불허가 결국 핵심인데 성능 검사를 했습니다. 지금 보도 사진을 보니까 타이어 같은 걸로 바닥을 내려쳐서 층간 소음을 검사하는 것 같은데. 이 기준을 만족하지 못하면 절차가 어떻게 되는 겁니까?

◆ 이은형: 어제 발표된 내용대로 하면. 어쨌든 소음 기준을 충족할 때까지 시공을 의무적으로 보완해야 합니다. 이걸 하지 않게 되면 어쨌든 건축물의 사용 승인을 받을 수가 없는 게 원칙입니다. 그런데 만약에 이때 소요되는 기간이 너무 길어져서 입주하실 분들의 피해가 너무 크게 된다면 이런 경우는 예외적인 경우로 보완시공 대신 손해배상으로 대체를 허용하겠지만. 이때는 배상되는 금액이 보완하는 공사비보다 더 크도록 설정을 해서 결국에는 돈을 주고 해결하는 것보다는 보완공사를 하는 게 더 저렴하도록 한다는 게 원칙입니다. 그리고 피치 못하게 보완공사가 아니라 손해배상을 할 경우에는 이런 부분들을 모두 공개를 해서 이후에 이 아파트를 새로 매매하거나 아니면 임대로 들어오시는 분들이 해당 아파트는 층간 소음 문제가 있는 아파트라는 것을 알 수 있도록 모든 내용 정보를 공개한다고 되어 있습니다.

◇ 김우성: 입주하시고 난 뒤에 입주자 단체는 또 어떻게 받아들일지 좀 여러 문제가 또 새롭게 있을 것 같기도 한데요. 어쨌든 지금 내용은, 이걸 다 감수하느니 애초에 층간 소음 문제 건설사가 제대로 시공해서 없도록 하라는 게 핵심인 것 같기는 합니다. 그런데 앞서 박사님께서 소개해 주셨다시피 장기 입주 지연이나 입주 피해가 예상되는 예외적인 경우도 있습니다. 보완 공사가 불가능한 상황이거나 여러 가지 문제가 생겼을 때 시공사가 보상해야 되는데 이건 어떤 과정을 통해서 되는지 궁금해요.

◆ 이은형: 지금 이런 건들은 일단 아파트의 분양 계약입니다. 그러니까 계약한 사람들한테는 입주 예정일까지 아파트를 인도하는 게 원칙입니다. 그런데 만약 공급하는 쪽에서 건축물의 품질 성능이 미비한 이유로 사용허가를 못 받고 그 때문에 입주를 못하게 된다면 귀책사유가 명확하게 시행사나 시공사에게 있는 겁니다. 이렇게 되면 보상하는 주체도 동일하게 된 겁니다. 다만 일반적으로 얘기할 때 이해하기 쉽게 시공사, 건설사라는 표현을 쓴 거고요. 실제로 입주자에게 보상을 하는 주체는 계약 상대자가 됩니다.

◇ 김우성: 믿고 새로 지은 집을 들어갔는데 문제가 있다. 특히 층간 소음 문제 정말 심합니다. 목숨을 잃은 사고들도 많았죠. 그 부분에 대한 중요한 부분이기 때문에 보상도 철저하게 진행돼야 되는데. 바닥 방음이 제대로 돼야 되는데. 보니까 LH는 4cm 두께를 높인다는 이런 말도 있고. ‘그럼 기존에 지어진 우리 집은 어떡하나’라고 봤더니 이거는 여러 가지 보강 지원을 융자, 재정 보조 이런 게 있어서 좀 지원한다고 하거든요. 어떤 내용인지 궁금합니다.

◆ 이은형: 지금까지 나와 있는 아파트 바닥에 방음을 보강하는 내용들은 기본적으로 공사비를 대출해 주는 겁니다. 그런데 아직까지는 일반 개인을 대상으로 하는 것이 아니라 단체, 리모델링을 하겠다는 조합 같은 정도가 대상이었습니다. 그런데 어제 발표된 내용으로 하면 앞으로는 개인 아파트 소유자들에게도 이 공사비를 대출해 주는 거고요. 그리고 이보다 더 저소득층 분들에게는 아예 처음부터 재정보조를 한다고 내용이 발표되어 있습니다.

◇ 김우성: 구체적인 방안은 더 나와야 될 텐데요. 기존 주택에 사시는 분들도 ‘이 아파트는 지을 때 층간 소음 문제가 정말 심각하다’라고 할 때 대출이나 또 일부 가구는 지원도 된다는 얘기도 해 주셨습니다. 저희는 사실 층간 소음을 주관적으로 느끼거든요. 예민한 분들은 ‘시끄럽다’ 좀 둔감하신 분들은 ‘괜찮은데’ 이러실 수 있는데. 층간 소음 1등급 기준이 적용된다고 해요. 이게 어떤 기준인지 또 여기에 쓰이는 소재 같은 것들, 방법도 좀 궁금합니다.

◆ 이은형: 지금 국내에 나와 있는 층간 소음 기준은 1등급에서 4등급까지 있습니다. 그러니까 1등급이 40데시벨 이하 그리고 맨 밑에 4등급은 50데시벨 이하라고 생각하시면 됩니다. 그러니까 1에서 4등급까지 10데시벨 차이가 나는 겁니다. 그런데 건축물의 층간 소음 같은 경우에는 성능 요구 기준이 제시가 되면 이제 이걸 어떻게 실행할 것인지는 설계사나 시행사에서 선택하는 것이 합리적입니다. 그래야만 이 사람들이 새로운 자재나 새로운 공법을 시도할 수가 있게 되기 때문에 그런데요. 그런데 공공주택 같은 경우에는 특정 상황에서 특정한 성능의 자재를 강제하는 방법도 있긴 있습니다. 그렇지만 지금으로서는 정확하게 어떤 자재를 사용하도록 할 것인지에 대해서는 알려진 것이 없습니다. 그렇기 때문에 아무래도 어떤 자재를 특정하기보다는 요구 성능만 제시를 하고 이 성능을 설계사나 시공사에서 충족하도록 하는 것으로 진행될 가능성이 높습니다.

◇ 김우성: 공동주택의 어쩔 수 없는 단점이기도 합니다만. 그렇다고 해서 또 고통을 그대로 방치할 수도 없는 상황이겠죠. 그런데 이렇게 하면 건설업계, 시공사나 시행사나 이런 쪽에서는 요즘 공사비 부담이 여러 물가에 영향을 받아서 더 힘들다고 하는데. ‘이거 과합니다. 그럼 우리는 뭐 먹고 삽니까?’ 이렇게 나올 수도 있거든요. 받아들일 수 있을까요? 물론 층간 소음의 국민적 고통이 크긴 합니다만 실현 가능성이 있는가. 이게 궁금합니다.

◆ 이은형: 현재로서는 기존에 있는 층간소음 기준을 강화한 것이 아니라 원래 있는 기준 그러니까 시공사들이 지켜야만 하는 기준을 꼭 지키도록 강제적인 내용을 넣는 겁니다. 그렇기 때문에 만약에 지금보다 더 성능을 높이는 경우 그러니까 민간주택에 대해서는 발표가 안 됐지만 공공주택 같은 경우에는 앞으로 층간 소음 기준을 기존의 4등급에서 1등급으로 올리겠다는 내용이 들어가 있습니다. 그렇다면 시공사 입장에서는 종전에는 4등급으로 아파트를 만들던 상황에서 1등급으로 기준을 높여서 만들어야 되기 때문에 이런 부분에서는 공사비가 좀 더 들어갈 수 있다는 불만들이 있는 상황입니다. 그렇기 때문에 좀 더 현실적인 방안은 이렇게 변화된 부분들 그러니까 종전보다 요구 성능이 올라간 경우에는 처음부터 책정하는 공사비에 이런 부분들을 반영해서 진행하는 것이 올바른 판단이라고 할 수 있습니다.

◇ 김우성: 네. 이미 원칙이 있습니다. 층간 소음 기준을 지키도록 되어 있는데 그간에는 권고하고 보상하라는 정도였고요. 그런데 안 하면 나중에 소송 걸고 재판하고 이런 상황인데. 이제 ‘제대로 안 만들면 우리 아예 시작도 못하게 할 겁니다’라는 게 정부의 방침이고요. LH의 경우에 21cm 바닥 두께를 4cm 더 두껍게 해서 37데시벨 이하로 낮추겠다는, 확실히 경감하겠다는 이런 얘기인데. 이렇게 하면 사실 건설사들 중에 못 지키는 데도 있고요. 이게 ‘충분히 할 수 있는 역량이 안 된다.’ 그래서 ‘아예 수주도 못한다.’ 이렇게 되는 것도 또 하나의 문제가 될 수 있는데. 차라리 과태료를 좀 거둬서 이걸 공적으로 기금들이나 다른 방식으로 해결하면 어떻냐는 이런 제안도 있는 모양입니다. 이건 현실성이 있을까요?

◆ 이은형: 사실 과태료도 층간 소음에 대처하는 방법의 하나가 될 수 있습니다. 그런데 그렇게 하면 향후에 기준을 충족하지 못한 채 완공된 아파트에 대해서는 어떻게 할 방법이 없습니다. 그리고 청약이 일반적으로는 인근 시세보다 낮게 공급된다는 특성이 있습니다. 그러니까 종전에 층간 소음 기준을 지키지 못하고 만든 건설사였다는 이유만으로 사람들이 이후에 청약을 넣지 않는 일은 좀 찾아보기 어렵습니다. 그리고 똑같이 정부사업 같은 곳에 입찰하는 경우에도 종전에 그런 적이 있다는 것만으로 수주를 못하는 경우가 그렇게 많지는 않습니다. 그렇기 때문에 현재로서는 정부에서 제시한 방안을 먼저 시행하는 것도 충분히 의미가 있다고 할 수 있습니다.

◇ 김우성: 하기도 전에 ‘나 못해’ 혹은 ‘우리 선택 안 해도 우리는 뭐 어쩔 수 없어’ 이렇게 하지 말고 일단은 정부의 기준을 따라 국민들한테 사랑받는 주택을 짓는 건설사가 돼야 되는 것도 또 하나의 존재 방식이니까요. 완충제 소재도 중요하지만 층간 소음이라는 게 결국 사람이 만들잖아요? 이걸 예방하는 습관이라든지 시스템이 좀 개발되면 어떨까. 이런 고민들 많이 하실 것 같은데 그런 거 있나요?

◆ 이은형: 생활 습관은 저희들이 이미 생활에서 하고 있으니까 따로 얘기할 게 없고요. 그리고 층간 소음을 저감하거나 방지하는 공법 그리고 기술 같은 것들은 지금도 여러 건설사에서 제시하고 있습니다. 그런데 이걸 하나하나씩 얘기를 하게 되면 특정 업체명을 거론해야 되기 때문에 이 정도까지만 얘기를 해야 되고요. 그리고 공법이나 기술들이 아직까지는 제한적인 환경들 그러니까 실증시설 같은 곳에서 실험에서 나온 결과라는 한계도 있습니다. 어쨌든 관련 업계에서는 층간 소음에 관련해서 꾸준하게 개선 시도를 하고 있는 것이 현실입니다.

◇ 김우성: 오늘 이은형 연구위원 통해서 어떻게 보면 이미 있던 걸 이제 지키게 하겠다는 게 이번 정책의 핵심이라고 좀 잘 이해할 수 있을 것 같고요. 저는 아이들 키우면서 이 바닥에 엄청나게 매트를 깔고 살았는데. 차라리 좀 매트 비용을 지원해 주면 어떨까. 이런 생각도 잠시 딴 생각처럼 지나갔습니다. 앞으로 좀 혼란이 있을 수도 있는데 제도 정착 잘 되려면 어떤 부분들 좀 신경 써야 될까요?

◆ 이은형: 사업자들의 입장에서는 건축물의 성능을 높이는 것들이죠. 이런 부분들에 대해서 새로운 기술을 쓰고, 새로운 자재를 쓰고 싶은 요인들은 충분하게 있습니다. 그런데 이런 부분들이 만약에 종전보다 좋은 걸 써서, 새로운 걸 써서 비용들이 올라간다면 공사비나 분양가, 임대료에 반영될 필요가 있는데 신기하게도 이번에 발표된 내용에서는 이게 좀 빠져 있습니다. 그리고 특히 공공아파트의 층간 소음을 지금보다 올린다는 것은 어떻게 봐도 공사비 증가로 연결될 소지가 있기 때문에 향후에는 이런 부분들이 충분히 보완되었으면 좋겠습니다.

◇ 김우성: 분양가가 그러면 올라가는 거 아니냐. 여러 가지 또 연쇄적인 도미노 효과를 생각하는 분도 있겠지만. 분양에 해당되는 부분에 있어서는 좀 다른 차원의 문제들도 있기 때문에 잘 고려해야 될 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣고요. 저희가 또 이 정책 관련해서 추후에 다른 일이 있을 때 한 번 더 연결해서 말씀 듣겠습니다. 오늘 감사합니다.

◆ 이은형: 네 감사합니다.

◇ 김우성: 대한건설정책연구원 이은형 연구위원이었습니다.