[생생경제] 전세사기 대안과 공공주택 필요성

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 6월 16일 (금요일)

■ 대담 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 전세사기 대안과 공공주택 필요성

-피해자 피해금 환수 원해...사기범 가중처벌해야

-에스코로 제도, 전세 계약에서는 이자 문제 변수

-역전세, DSR 차주 규제 제한적으로 완화해야

-공공주택, 저렴 임대료 특징...수요와 배급 문제 해결되면 대안될수도

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 생생경제에서는 5주 동안 매주 금요일마다 전세사기 연속 진단 시간을 마련해보고 있는데요. 전세사기에서 시급한 해결 문제를 공론화하고 대책을 함께 논의해 봅니다. 오늘은 네 번째 시간인데요. 특별법이 제정됐지만 전세사기 피해자들의 고통은 여전합니다. 또 전세사기 사태의 여파가 가시지 않은 임대차 시장에서 역전세난의 공포가 확산되고 있는데요. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(이하 이은형)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 국토교통부가 지난 15일 인천, 서울, 경북 등 지자체에서 접수한 긴급한 경공매 유예 정지 신청 건 총 183건을 심의를 했고요. 이 중에서 175건에 대해서 의결을 했다고 하는데요. 일단은 이번 특별법 제정 이후에 현장의 분위기, 어떤 것 같으세요?

◆ 이은형> 사실 얼만 전에 발표된 특별법의 내용은 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. 첫 번째는 전세사기 피해를 입으신 분들이 지금 살고 계시는 주택이 경매에 넘어갈 때 이걸 먼저 낙찰 받고 싶다고 하시면 이걸 낙찰 받도록 지원하는 것이 첫 번째 내용이고요. 낙찰 받을 여력이 없으신 분들에게는 인근에 있는 공공임대주택을 제공하는 것이 두 번째 내용입니다. 세 번째는 기타 비용들, 예를 들어서 긴급생활자금의 지원이나 아니면 주택을 낙찰 받았을 때 취득세를 지원한다든가, 이런 부분에 소소한 지원들이 들어가는 것이 세 번째 내용입니다. 그런데 이 세 가지 내용 모두 다 피해자분들이 가장 원하시는 것과는 조금 거리가 있습니다. 피해자분들이 가장 원하시는 것은 기본적으로 피해 입으신 금액을 보상받는 것인데요.

◇ 박귀빈> 실질적으로 내 전세금을 찾고 싶은 거죠.

◆ 이은형> 맞습니다. 그런데 지금 이 건이 사실은 쉽지가 않습니다. 그러니까 이분들의 전세 계약 자체가 처음부터 공공이 개입한 것이 아니라 민간에서 이루어진 계약입니다. 민간에서 이루어진 계약에서 발생한 피해를 공공이 먼저 금액을 보상한 다음에 나중에 이 범죄자분들에게 구상권을 행사한다는 게 쉽지가 않은 내용입니다. 그 때문에 지금 제시된 특별법의 내용이 어쨌든 기본적으로는 전세사기의 피해자분들에게 긴급하다고 할 수 있죠. 긴급한 주거 지원을 한다는 목적에 있어서는 의미가 아주 큽니다.

◇ 박귀빈> 그래서 전세 대출을 늘려주고 대출해주고 저리로 혹은 무이자 방식으로 주거 안정에 초점이 맞춰진 법이란 말씀이신 거죠?

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 그 정도는 내용이 매우 큰데 현실적으로 피해를 어떻게 복구할 것이냐에 대해서는 좀 더 논의가 필요한 상황입니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 지금 말씀을 해 주셨네요. 그러니까 결국은 특별법 제정이 됐지만 현장에서는, 피해자들의 목소리는 아직 많이 부족하다. 실질적으로 우리가 원하는 것이 지금 이루어지지 않고 있다라는 분위기를 말씀해 주신 것 같고, 전문가 입장으로 보시기에는 어쨌든 좀 부족한 부분이 있다. 실질적인 피해 구제, 전세금 지원에 대한 부분은 좀 부족하다. 이렇게 보시는 것 같은데 앞으로 이런 일이 발생하지 않게 지금부터라도 예방책을 제대로 세우는 것. 일단 그것이 가장 중요해 보입니다. 앞으로 그 부분에 대해서는 여러 분야에서 각계 각층에서 이야기들을 하실 것 같은데, 지금 당장 피해자에 대한 구제책이라든가 도와줄 수 있는 지원 방법도 고심을 해야 되겠고 더불어서 함께 이루어져야 할 것이 이런 전세사기 단속과 사기범 처벌하는 문제에 대해서도 제대로 해야 되지 않을까. 이런 생각이 들어요. 제대로 처벌하는 것도 역시 피해자들이 가장 원하는 것 중에 하나라고 알고 있고요. 지금 전세사기 일당들이 검거되고 있는데, 이 사람들을 어떻게 처벌을 해야 될까요?

◆ 이은형> 사실 좀 쉽지 않은 부분입니다. 그러니까 우리가 평소에 대한민국이 사기 범죄에 대한 처벌이 그렇게 높은 편이 아니다라는 얘기들을 많이 하는데요.

◇ 박귀빈> 그러니까 원래 전체의 사기에 대해서 처벌이 그렇게 강력한 편이 아니다.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 그리고 사기도 특히 경제 분야에 대해서는 그런 좀 비판이 좀 있기 때문에, 사실 지금 나온 내용에 대해서도 좀 더 사회적으로 지탄받는 범죄 행위에 대해서는 좀 더 처벌을 강력하게 마련해두는 것 정도 말고는 지금 단계에서 제시할 내용은 크게 찾기 어렵습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 가장저도 일반적으로 생각했을 때는 그 부분이거든요. 당연히 잘못을 했고 많은 피해자들의 자산을 가지고 달아난 사람들이기 때문에 그 사람들을 잡아서 제대로 처벌하고 그리고 사실은 그 사람들의 재산을 몰수하든, 자산을 압류하든 해서 그것이 피해자들의 보증금 회수 방안으로도 이용이 되면 참 좋겠다라고 일반적으로 생각을 하는데. 사실 그것도 현실적으로는 불가능하다고 이야기가 나오긴 하더라고요?

◆ 이은형> 아닙니다. 일반적으로 범죄 수익은 환수를 합니다. 환수를 하는데 환수되기 직전에 다르게 돌려준다든가 이런 부분 때문에 처음 의도했던 만큼 충분한 환수가 이루어지지 못하는 경우가 있다.

◇ 박귀빈> 일단은 첫 번째 제대로 환수가 어려운 경우가 있다. 전부 환수는 힘들다.

◆ 이은형> 전부 환수할 수도 있습니다. 물론 할 수 있는데 이 상황에 따라서 피해금 전체를 환수하기가 쉽지 않을 수도 있다. 이런 부분 때문에 지금으로서는 일단 발생한 범죄에 대해서는 좀 더 가중 처벌하는 방법을 저희가 고민하는 것이 가장 현실적인 내용이 아닐까 합니다.

◇ 박귀빈> 실질적으로 환수를 할 수 있다고 해도 그냥 국고로 들어간다고 하던데요? 그 이후에는 정확하게 이게 피해자들한테 돌아간다든가 하는 방안이 마련이 돼 있는 거예요?

◆ 이은형> 지금은 그런 부분도 명확하지 않습니다. 사실 전세사기라고 하는 것은 종전부터 있던 유형입니다. 다만 종전과 지금의 차이점은 지금은 여러 지역에서 동시다발적으로 피해자 분들이 많이 발생하고 있습니다. 그러니까 아직까지 국내에서 선례가 없던 상황이라고 할 수 있습니다. 그 때문에 이런 상황이 발생했을 때는 결국에는 이번 사례를 계기로 해서 향후에 이런 일이 발생했을 때 이런 상황의 발생 가능성을 낮추거나 아니면 발생했을 때 어떻게 대처할 것인가, 이런 부분들을 좀 더 정확하게 정립하는 것이 최선의 대처라고 할 수 있습니다.

◇ 박귀빈> 지금 상황에서는 그렇다는 거고요. 그리고 이 부분을 여쭤볼게요. 앞서 제가 오프닝에도 말씀을 드렸던 건데, 좀 답답한 피해자들이 우리가 직접 해결을 해보자라고 해서 협동조합을 만들어서 좀 문제 해결을 하겠다. 지금 이러시는 것 같아요. 이 부분에 대해서도 설명을 해 주셨으면 좋겠어요. 이게 과연 대책이 될 수 있을까? 이 부분도 전문가 입장에서는 어떻게 보시는지요.

◆ 이은형> 사실 피해자분들이 대처할 수 있는 여러 가지 시도의 하나라고 보시는 게 맞습니다. 기본적으로 지금 나온 내용들은 전세사기의 피해자분들이 그분들의 전세금을 출자금으로 해서 조합을 만든다는 개념입니다. 그래서 그 조합이 전세사기에 피해가 발생한 주택들을 매입을 해서 이것을 임대하거나 아니면 수익을 낼 수도 있고 아니면 그분들이 거주할 수도 있고, 이런 식으로 운영을 하자는 건데 결국에는 조합도 출발은 출자금으로 시작을 해야 됩니다.

◇ 박귀빈> 돈이 있어야 되죠.

◆ 이은형> 그렇죠. 그런데 만약에 전세금 자체를 다 모두 손실하시고 추가적인 여력이 없으신 분들에게는 이것도 쉽지 않은 방법이 됩니다. 그래서 지금 현재로서는 협동조합의 방식을 도입해서 이것으로 전세사기의 문제를 해결할 수 있다라는 접근보다는 지금 상황에서는 가능한 시도할 수 있는 모든 방법을 다 강구하는 것이 맞기 때문에 그런 와중에 제시된 내용이 하나라고 보는 게 적절합니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 전세사기가 급증하면서 제도 자체에 대한 문제를 지적하는 목소리가 참 많이 나왔습니다. 어떤 제도든 아무리 잘 만들어 놔도 사기범들은 어떤 식으로든 사기를 칠 것 같기는 해요. 그래도 이건 좀 짚어봐야 될 것 같아서요. 전세사기가 급증하니 이 전세 제도 자체가 문제가 있는 걸까. 그런데 왜냐하면 그동안 사실은 전세라는 것이 자금 여력이 부족한 분들한테 요긴한 제도였고 충분히 서민 주거 안정에도 긍정적인 역할을 해왔던 부분이 있는데, 이 제도 자체에 대해서 문제를 지적하는 부분에 대해서는 어떻게 생각을 하세요?

◆ 이은형> 사실 지금 이슈가 되는 건 전세사기죠. 전세사기는 범죄 행위입니다. 그런데 범죄 행위가 발생했다고 해서 전세가 문제라고 몰아가는 것은 조금 포인트가 맞지 않습니다. 그리고 사실 지금까지도 그랬고 전세라고 하는 제도는 분명히 우리 사회에서 수요가 있고 지금도 작동하고 있습니다. 그런데 이런 제도를 인위적으로 공공이 개입한다든가 어떤 규제를 가해서 없앤다던가 하는 것이 오히려 더 맞지 않는 접근이라고 생각합니다. 그리고 다들 아시는 것처럼 임차인 분들에게 전세가 갖는 장점은 많습니다. 물론 과거와 비교한다면 전세자금 대출이라는 게 생겼기 때문에 예전처럼 정확하게 전세와 전세가 아닌 유형의 임대인 월세를 구분하기가 조금 애매하긴 합니다. 왜냐하면 전세자금 대출을 하신 분들은 이자를 내시니까 그 이자를 월세라고 생각하시잖아요.

◇ 박귀빈> 원래는 전세 같은 경우는 내가 있는 자산으로 보증금을 한다는 개념, 그러면서 집을 빌려 쓰는 개념으로 보통 생각을 하는데 요즘에는 거의 다 전세 대출로들 많이 들어가시니까요.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 그래서 종전처럼 명확하게 구분하기는 좀 어렵긴 한데 일단 전세금이 대출이 아니라 자기 돈이라고 가정을 하면 일단 임차인에게 유리합니다. 왜냐하면 임대 기간이 지나도 원금이 남아있고 매달 나가는 돈이 없기 때문에 유리합니다. 그리고 일각에서 전세가 문제니까 전세 말고 선진국 얘기하면서 월세를 얘기하시는 분들이 계신데.

◇ 박귀빈> 해외에는 전세라는 제도가 없고 많이들 월세로 살고 있다. 이런 이야기들이 나오죠.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 그런데 만약에 전세가 사라지고 월세만 존재하는 세상이 된다고 한다면 그게 과연 임차인 분들, 특히 서민분들에게 좋은 세상인가라고 생각을 해보면 저는 그렇지 않은 것 같습니다. 왜냐하면 저희가 쉽게 생각할 수 있는 것이 지금도 서울에서 미혼 청년들이죠. 청년주택 얘기할 때 늘 나오는 분들이 민간 월세로 들어가 있을 때, 그러니까 흔히 원룸 오피스텔이나 이런 데 사시는 분들이 지금도 한 달에 월세를 얼마 내느냐를 생각해 본다면 적어도 서울에서는 수십만 원을 내고 있습니다. 그 주택은 작은 주택이죠. 그런데 만약에 이분들이 결혼을 하셔서 배우자가 생기고 자녀가 생기게 되면은 그 때 필요한 주택의 크기는 가족 단위가 거주할 수 있는 주택이어야 됩니다.

◇ 박귀빈> 커져야 되네요.

◆ 이은형> 그렇죠. 그런데 이런 주택도 모두 월세를 낸다고 하면 한 달에 얼마를 내야 할까를 생각해 보시면 간단합니다. 이렇게 되면 월 소득이 많지 않으신 분들일수록 소득 중에서 주거비로 나가는 비용이 상당할 겁니다. 이렇게 되면 선진국 해외 얘기처럼 한 달 수입에 상당 부분이 월세로 나가고, 그 나머지 돈을 가지고 생활을 하다 보면 저축할 여력이 별로 없다라고 하는 얘기들이 우리 사회에서도 발생할 수가 있게 됩니다. 그 때문에 섣부르게 전세사기가 발생했으니까 전세 제도에 문제가 있고 이걸 없애거나 개편해야 한다라고 주장하는 것은 좀 더 논의가 필요한 내용입니다.

◇ 박귀빈> 맞습니다. 그렇죠. 그 제도의 자체도 한번 살펴볼 필요는 있죠. 살펴볼 필요는 있지만 없어야 되겠다. 그래서 극단적인 방법을 택하기보다는 실질적으로 우리 같은 경우는 전세가 해외에는 없지만 우리나라에는 이미 정착이 돼 있는 제도인 거고, 또 우리나라 부동산 시장 환경도 봐야 할 것이고, 그리고 서민들에게 주거 사다리라는 역할을 충실히 해온 제도이기 때문에 이거는 현실적으로 불가능한 의견들이기는 한 것 같습니다. 하지만 한번 전세 제도가 사기범들한테는 굉장히 취약한 부분은 없을까라는 건 한번 살펴볼 만한 의미는 있겠다라는 생각이 듭니다. 전세 제도에 대해서는 그렇게 생각하고 계시고요. 이번에 전세사기가 급증하면서 사실은 부동산법에 대한 이야기도 좀 많았었습니다. 원희룡 장관도 전세 제도 문제를 얘기하면서 임대차 3법 이야기를 했었어요. 임대차 3법의 전월세상한제와 계약갱신청구권을 지적을 하면서 이 부분에 좀 문제가 있었다. 이런 이야기가 있었는데, 어떤 문제가 있다고 보시나요?

◆ 이은형> 사실 지금 말씀하신 두 가지 법이죠. 임대차 3법 중에 두 가지에 해당하는 것은 전세사기에 직결되는 내용은 사실 아닙니다. 그때 장관님이 말씀하신 것 앞뒤 맥락을 살펴보게 되면 일단 전세시장이 좀 더 복잡해졌을 때, 그러니까 전세 가격의 상승이 아주 컸을 때. 그 부분을 지적하시면서 예를 들어서 계약갱신청구권은 종전에는 2년마다 전세계약을 갱신했기 때문에 돈을 올려주는 것도, 내리는 것도 2년마다 갱신을 했습니다. 이렇게 되면 아무래도 변동 폭이 4년에 발생하는 것보다는 적을 가능성이 있죠. 대처하기가 좀 더 쉽습니다. 그런데 계약갱신청구권이 도입이 되면서 4년마다 전세가격이 변동하게 되면 이런 부분들은 갑작스러운 상황이 발생했을 때 세입자분들이 감당하기가 좀 더 큰 금액이 아닌가라는 맥락들이 함께 얘기가 된거고요.

◇ 박귀빈> 계약 갱신할 때 전세금이 아니면 오를 수 있다는 거죠.

◆ 이은형> 맞습니다. 이런 부분들이 언급이 된 것이고 이것이 전세사기에 직접적인 영향이거나 원인이라는 얘기는 아니라고 보는 게 맞습니다.

◇ 박귀빈> 임대차 3법 2020년에 개정이 됐던 거고 임차인의 권리를 보호하기 위해서요. 그러니까 세입자들 주거 안정을 위해서 그 당시 개정이 됐던 건데, 전월세상한제는 5% 이상 못 올리게 하는 이 내용과 계약갱신청구권. 지금 말씀하신 4년까지 살 수 있게 하는 것, 그리고 전월세신고제 같은 경우는 거래 공시를 하는 거니까 이 부분에 대해서는 특별히 일언은 없는 것 같고요. 그래서 전월세상한제와 계약갱신청구권 때문에 이게 집값을 상승시킨 요인이 있는 것 아니냐, 이런 말이 있었던 것 같기는 해요.

◆ 이은형> 맞습니다. 그 정도 맥락인 거지 전세사기가 이것 때문에 더 유발됐다고 보기에는 약간 맞지 않습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그러면서 대책으로 내놓았던, 이게 대안이 될 수 있겠다라고 해서 언급이 됐던 것이 전세보증금의 에스크로 제도였습니다. 이게 보통 우리가 전세보증금을 집주인한테 주는 거잖아요? 그런데 그 전세보증금을 금융회사에 맡겨놓는 제도라고 하더라고요. 이게 과연 실효성이 있을까요? 어떻게 보세요?

◆ 이은형> 우선 그 제도에 대해서 말씀드리기 전에 이제 그 제도가 언급된 상황의 앞뒤 맥락도 알아야 합니다. 전세 제도를 개편해야 되니까 에스코로 제도를 도입하겠다라는 건 아니었고 이제 전세 제도에 대해서 논란이 있는데 일각에서는 에스코로 같은 제도도 얘기를 한다. 그러니까 이걸 다 합쳐서 한번 검토해 보겠다. 이 정도 맥락에서 나온 내용이었지, 이걸 도입하겠다는 건 아니었습니다. 일단 이 부분을 전제를 하고요. 그리고 에스크로 제도를 얘기를 해보면 사실 내용은 쉽습니다. 이게 쉽게 표현하면 안심 결제라고 보시면 됩니다. 우리가 온라인 쇼핑몰에서 물건을 사는 걸 생각해 보시면 한쪽은 물건을 팔고 한쪽은 물건을 삽니다. 그러면 한쪽은 물건을 보내야 되고 반대쪽에서는 돈을 입금을 해야겠죠. 하지만 어느 한쪽에서 안 줄 수가 있습니다. 이게 흔히 말하는 사기가 되는 거죠. 그래서 이 부분을 좀 더 안전하기 위해서 중간에 한 주체가 끼어듭니다. 이런 게 일종의 신탁회사인데, 신탁회사가 에스코로라는 역할을 하게 되는 겁니다. 그래서 이 중간에 낀 주체가 물건이 안전하게 갔는지를 확인하고 대금이 안전하게 전달되었는지를 확인한 다음에 거래를 성사시키는 겁니다. 보통 온라인 거래에서는 금액을 맡아가지고 있다가 주는 형식을 취합니다. 이런 형태는 부동산 매매에서는 적용할 수 있습니다. 부동산 매매를 할 때 어느 쪽에서 돈을 안 주거나 아니면 부동산을 판매하는 사람이 매도하는 사람이 실제 소유주가 아닐 수가 있다든가, 이런 상황이 발생할 수 있습니다. 그 때문에 중간에 어떤 주체가 끼어서 이 거래가 안전하게 성사될 수 있도록 중계하는 겁니다. 이런 것은 가능합니다. 그런데 전세 계약 같은 경우에는 시간이 2년이라는 중간에 갭이 있습니다. 이렇게 되면 본래 전세라고 하는 제도는 임대인 입장에서 임차인에게 전세금을 받은 다음에 2년 동안 자기가 그 돈을 쓸 수가 있습니다. 집주인 입장에서는 일종의 무이자 대출이라고 생각하면 딱 맞습니다. 그래서 이 돈으로 더 좋은 데 투자를 하실 수도 있고 원하는 대로 굴리실 수 있으신데 만약에 집주인에게 이 전세금을 받는 대신 이것을 어디 은행이나 기타 기관에 모두 예치해 두고 여기서 이자를 받아라고 한다면 전세 제도가 그 내용이 안 맞게 됩니다.

◇ 박귀빈> 그것도 그렇고 집주인 입장에서는 사실 전세를 놓을 이유가 없게 될 것 같아요.

◆ 이은형> 네 맞습니다. 그래서 에스크로 제도에 적용하기에는 맞지 않은 부분이 상당히 존재합니다.

◇ 박귀빈> 지금 전세금을 날리는 사기가 많으니까 여러 가지 대안들이 나오고 있는 맥락 속에서 에스크로 제도도 나왔던 제도였던 거고요. 그런데 이게 지금 현실적으로는 그렇게 실효성은 없어 보인다. 이런 말씀이십니다. 최근에 주택 가격, 전셋값이 동반 하락하면서 사실 여러 문제가 나오고 있고 그러니까 지금도 해결할 문제가 산적한데요. 사기 피해자분들에 대한 구제 문제도 계속 신경을 써야 되고요. 그런데 앞으로 깡통전세, 역전세난도 좀 닥쳐온다. 이런 전망들이 있어서 그 부분에 대한 대책도 강구해야 되지 않을까요?

◆ 이은형> 사실 역전세 이 문제가 금년 하반기나 내년까지도 더 많이 증가할 겁니다. 왜냐하면 전세 계약은 아시는 것처럼 최소 2년 계약을 하게 됩니다. 그런데 전세 시세는 그 계약 시점에 매매 시세와 연동이 됩니다. 매매 가격의 70%라든가 50%라든가 이런 식으로 책정이 되죠. 그런데 지금과 그리고 하반기에 만기가 돌아오는 전세 계약 건들은 계약 시점이 2년 전입니다. 그래서 2년 전에 매매 시세에 연동해서 계약이 된 것인데, 그 매매 가격이 지금 시점에서 더 떨어졌다고 하면 당연히 지금 새로 체결되는 전세 계약도 더 낮은 금액으로 체결이 돼야겠죠. 그렇다고 한다면 금년 하반기나 내년에 들어갔을 때 과연 주택의 매매 가격이 2년 전의 가격을 똑같이 회복할 수 있을 것이냐라고 생각해본다면 지금은 그 정도까지는 아닐 가능성이 상당히 높습니다. 그러니까 모든 지역이 다 그렇지는 않겠지만 상당수의 지역에서 그렇지 않을 겁니다. 그렇게 된다면 자연스럽게 하반기와 내년에 들어가면서부터 역전세가 발생하는 건수는 증가할 수밖에 없습니다. 일단 이것이 일종의 정해진 미래고요. 그다음에 일각에서는 제도적으로 역전세를 방지해야 되는 것 아니냐라는 의견도 나오고 있는데, 사실 역전세는 방지하기가 불가능합니다. 왜냐하면 이것은 역전세와 전세사기를 먼저 구분해 본다면 전세사기는 범죄행위이기 때문에 어떻게든 제약을 가할 수가 있습니다. 그런데 역전세는 방금 저희가 얘기한 것처럼 매매 가격이 변동하게 된다면 자연스럽게 발생할 수 있는 거기 때문에 이걸 사전에 어떤 제도적인 조치를 취해서 방지하기가 매우 어렵습니다. 그리고 만약에 역전세가 완전히 발생하지 않도록 하려면 집값이 내려가지 않으면 되는데, 그런데 정작 시장 경제를 투자하고 있는 나라에서 정부가 개입해서 집값이 내려가지 않도록 버텨준다고 하면 그게 더 이상한 내용이 됩니다.

◇ 박귀빈> 그렇다면 지금은 일단은 대책이라고 하기는 좀 그렇고, 지켜보고 버텨야 되는 그런 상황이란 말씀이십니까?

◆ 이은형> 원론적으로는 그렇습니다. 원론적으로는 그런데 다만 몇 가지 내용들을 찾게 된다면 세입자분들이 이사를 가기를 원하지 않으시고 해당 주택에 계속 임차하기를 원하신다고 하는 경우에는 전세 금액이 좀 내려간 만큼 오히려 임대인 분과 합의를 통해서 월세를 거꾸로 받으시는 거죠. 전세금이 내려갔지만 돌려받지 못한 금액만큼 월세를 받으시는 방법도 한번 협의해 볼 수가 있습니다. 그리고 최근에는 이제 DSR 차주 규제를 전세금 반환 대출에 한정해서 완화해 주는 방법도 논의가 되고 있는데 사실 논의해볼 만한 사안입니다. 왜냐하면 일반적으로 전세를 주고 계시는 분들 같은 경우에는 세입자가 임차한 주택 말고도 본인이 살고 계시는 주택 같은 걸 갖고 계실 수가 있습니다. 여러 채 있을 수도 있죠. 그런데 지금처럼 DSR 차주 규제가 걸려 있어서 종전 같으면 좀 더 대출을 할 여력이 있으신 분들, 그러니까 예를 들어서 현재 거주하시는 주택에서 대출을 받아서 임차 준 주택의 전세금을 합쳐서 돌려주는 거죠. 이런 방법을 하실 수 있는 분들이 단지 DSR 차주 규제 같은 대출 규제 때문에 그럴 수가 없어진다고 한다면 그런 분들에 한정해서는 DSR 차주 규제를 제한적으로 완화하는 조치가 효과를 볼 수가 있습니다.

◇ 박귀빈> 네, 알겠습니다. 정부의 부동산 정책의 방향, 공공주택이 지금 이런 일련의 사태에서 좀 대안이 될 수 있을까요?

◆ 이은형> 사실 공공주택도 우리가 생각할 수 있는 여러 가지 방안의 하나라고 보는 게 정확합니다. 왜냐하면 국내에서 일단 ‘공공’이라는 단어가 들어가게 되면 일반적으로 인근 시세보다 저렴한 임대료 같은 것을 요구하게 됩니다. 당연히 이렇게 되면 공공임대주택, 특히 주택 수요가 많은 지역에서는 수요자가 넘쳐날 겁니다. 하지만 구조적으로 이런 형태의 주택은 공급이 수요를 따라가기가 어렵습니다. 그 때문에 애초부터 모든 수요자에게 공공임대주택을 제공할 수 없겠지만 일단 여러 가지 주택을 공급하는 방법의 하나로서는 충분히 검토할 수 있는 내용입니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 전세사기 연속 진단, 오늘 그 네 번째 시간이었는데요. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.