[생생경제] 당정 전사사기 대책 '한시적 특별법' 집중 분석

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 4월 24일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표, 김대종 세종대 경영학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 당정 전사사기 대책 '한시적 특별법' 집중 분석

-정부안은 LH 매입후 피해자에게 우선권 주기

-한시적 개념, 국가 예산도입 등 조율 문제 남아

-사기인지 투자 실패인지, 개념 구분도 모호

-비선호 지역 낙인 방지 위해 임대주택 지역 배분도 고려해봐야

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 이번주에 알아야 할 간편 지식, <경제가 Monday> 경제의 맥을 짚어주는 두 분과 함께 하겠습니다. 송승현 도시와경제 대표, 김대종 세종대 경영학부 교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 송승현 도시와경제 대표(이하 송승현)> 네, 안녕하세요.

◐ 김대종 세종대 경영학부 교수(이하 김대종)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 어느덧 4월의 마지막 주가 됐습니다. 지난 4월 한 달 동안 경제의 주요 뉴스들이 매일 새롭게 올라왔었고, 이번 주도 마찬가지입니다. 한 주간의 경제 이슈들 짚어보면서 또 흐름을 파악해보도록 할 텐데요. 어제 정부 여당이 전세 사기 피해 확산 방지를 위한 대책을 내놨습니다. 일명 한시적 특별법을 제정한다는 건데요. 교수님, 여기에는 어떤 내용이 담길까요?

◐ 김대종> 굉장히 복잡다단합니다. 이게 사건 건별마다 다 사안이 다르거든요. 지금 현재 화곡동에 있는 전세 사기 피해자들은 빨리 경매를 집행해서 자기의 채권을 달라는 겁니다. 현재 인천에 있는 전세 사기는 약 3천 세대 정도 되는 아파트 주변이고, 여기는 또 선순위 대출이 있습니다. 집값이 3억 원 정도 된다고 그러면 선순위 대출이 1억 5천만 원 정도로 다 깔려 있거든요. 경매 낙찰가가 50%다 보니까 돈을 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 겁니다. 또한 우리나라는 보증금이 8천만 원이 넘어버리면 인천에서는 최우선 변제금 2,700만 원도 못 받습니다. 서울에서는 전세보증금이 1억 원 이하가 되면 최우선 변제금 4천만 원을 받을 수 있습니다. 지역마다, 또 해당 사건마다 사건이 다르고요. 또 화곡동에는 빌라 전세 사기 피해자들인데 이분들은 은행에 대출이 없습니다. 그래서 빨리 경매를 진행해 달라고 하는 건데, 거기에 또 앞서서 이 사람이 전체적으로 종합부동산세 60억이 밀려 있습니다. 전체 가구가 600가구 정도 되니까, 세금에 대해서 안분 배분을 해서 그렇게 해달라는 것이다. 결론은 우리나라 법원에서는 지금 현재 경매가 정지가 되어 있는 상황인데, 또 전체 전세 사기 피해자의 30%는 개인에게 채권이 넘어갔습니다. 은행들이 근저당을 잡았다가 이게 문제가 된다고 그러면 개인에게 채권을 헐값에 팔아버립니다. 그러면 개인들에 대해서는 정부가 전세 경매를 연장을 해달라고 요구도 할 수 없는 상황이다. 이와 같이 굉장히 사안마다, 지역마다, 건별마다 다 다르다는 것을 먼저 말씀을 드리고요.

◇ 박귀빈> 그런데 지금 교수님 말씀 들으니까 진짜 말씀하신 대로 지역별, 건별, 사안마다, 그 사람 각자 각자의 상황마다 지금 다 다르거든요. 그런데 다 다른 상황을 어떻게 이 한시적 특별법 안에 다 담을 수 있을까. 일단 그 부분부터 좀 궁금한 상황이긴 하네요.

◐ 김대종> 그래서 정부가 하고자 하는 방법은 LH가 먼저 주택을 매입해서 그다음에 낙찰에 대한 우선권을 전세 피해자에게 먼저 주겠다는 것이 정부의 계획이고요. 그러면 그 집에 대해서 취득을 하게 될 때는 취득세를 100% 면제해 주고, 그다음에 재산세도 우리가 1~3%니까 매년 한 2,300만 원씩 냅니다. 재산세도 면제를 해주겠다. 그다음에 이와 같이 특별법을 만들어서 전세 피해 사기범에에 대해서는 강력한 처벌을 하겠다. 이런 것이 정부의 방안이고 야당에서는 좀 더 색다릅니다. 정부가 아예 국가 예산을 동원해서 전세 피해를 입은 사람들 다 집을 사라. 그러면 금액이 약 7조 원 정도 든다고 그래요. 여당의 입장에서는 이와 같이 전세 피해를 입은 사람들이 건건마다 다 사안이 다르고 국가 예산으로 한다고 그러면 우리 국민 전체가 전세 피해자의 지원을 세금으로 부담하게 되니까 또 형평성에 맞지 않다. 그래서 굉장히 논란이 되고 있다. 그래서 제일 중요한 것은 전세 피해를 입은 사람들이 계속 거주하게 하는 게 정부의 목적입니다. 전세 보증금을 돌려받고, 또 최우선 변제도 받을 수 있다면 받을 수 있고, 계속 거주를 하는 것이 바로 목표고요. 야당에서는 국가 예산으로 동원해서라도 이 사람들을 좀 구해주자는 것인데, 지금 현재 여야가 조정을 하고 있습니다. 그래서 가장 우선시돼야 되는 것은 우리 전세 피해자분들을 지키는 겁니다. 절대로 다 마음을 먹어서는 안 되겠고, 좀 기다려야 되겠고, 또 정부가 발 벗고 나서서 전세 피해자들을 구제하기 위해서 도와주고 있습니다. 그래서 딴 생각하지 마시고 좀 천천히 기다리는 것도 하나의 방법이고요. 지금 정부도 신속하게 입법을 해서 피해자들을 전원 구제하자는 방안으로 추진하고 있다. 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

◇ 박귀빈> 일단은 정부와 여당이 내놓은 한시적 특별법 안에는 피해자들의 주거 안정권을 보장하겠다는 거죠. 그래서 우선 매수권을 주고 세금이나 대출 지원을 해주겠다. 당장 지금 내몰릴 위기인 분들, 그러니까 우선 낙찰권을 줘도 더 이상 살 돈이 없는 분들한테는 공공이 사서 임대하는 방안. 지금 이런 내용도 포함이 된 것 같은데요. 교수님 말씀을 들어보니까 그 안에는 여러 가지 문제로 제기되는 것들, 형평성 문제라든가. 이런 것들이 지적되는 것 같은데, 그건 어떤 부분인가요?

◆ 송승현> 아까 얘기한 것처럼 워딩을 보면 ‘한시적’이라는 거예요. 그러면 먼저 피해를 입은 사람들은 어떻게 할 건지, 그리고 앞으로 한시적인 기간이 지나고 나서는 또 어떻게 구제를 할 건지, 그리고 지금 상황에서 미분양 추이도 늘어나고 있죠. 전세 관련된 이런 문제점, 단순히 전세 사기뿐만 아니라 역전세, 깡통 전세, 이런 것들이 2021년 6월달부터 해서 높은 수준의 전세 가격이 시장에 나올 기간이 얼마 안 남은 거거든요. 그러니까 지금 상황에서 이런 물량보다도 계속적으로 누적해서 나갈 가능성들이 높단 말이에요. 그러면 앞으로 한시적인 상황 안에서 그 누적된 사람들은 어떻게 다 일일이 또 구제를 해주냐. 그리고 아까 세금 지원 말씀하셨잖아요. 우리 ‘생생경제’ 하면서 세금에 대한 지적을 얼마나 많이 했습니까? 그런데 그 돈을 가지고 전세 사기만 바라보면서 나라를 운영할 수는 없잖아요. 아까 7조 원이 투입이 된다. 뭐가 투입된다고 얘기하는데, 지금 LH에서도 매입하는 금액 자체가 5조 5천억 정도 된다고 하니까 그 정도 선에서 무리가 없다라고 하는데. 앞으로 늘어나는 물량들, 그다음에 전세 사기를 당하신 분들, 또 앞에 먼저 피해를 입으신 분들 일일이 다 보상하는 것에 대해서 문제점이 있죠. 그리고 교수님께서 지적을 하신 것처럼 형평성이라는 차원들 때문에요. 그래서 이게 특별법이라고 해가지고 너무 빠르게 달려가는 것보다도, 지금 경매를 일시적으로 중단해 놓은 상황이잖아요. 여기서 특별법이라고 말은 하지만 조금 더 단단하게 다져볼 필요가 있어요. 일단은 거주 공간 안에서 안정적으로 임차하는 것만으로도 도움은 되니까, 그 상황에서 길거리에 몰리지 않는 정도에서 일단 홀딩을 좀 해놓고요. 그다음에 이런 형평성 문제라든지, 또 세금이 얼마나 들어갈 건지, 또 공공에서 매입을 하는데 만약에 LH가 매입을 해서 임시 거처처럼 준다고 해도 나중에 이 사람들이 나가고 나서 과연 이게 안정적으로 운영을 할 수 있는 임대 주택인지. 이런 것들도 다 파악을 안 해 놓은 거잖아요. 거기서 사기 사건이 났다고 해서 세금, 그다음에 저리 대출, 매입을 해 주는 이런 문제들. 왜냐하면 예산이라는 게 확보돼 있는데 다른 곳에 매입해야 했던 물량들 대신 이걸 사는 거니까. 그러면 그 지역 안쪽에서 많은 사람들이 수요가 안정적으로 되어 있는지에 대한 문제점들이 해소가 지금 되고 있지 않는 거죠. 그리고 앞에서 말씀드린 것처럼 역시나 국가의 세금이 들어가는 거고, 그 세금 안에서도 꽤 많은 예산이 들어가는 건데. 예산이 부족한 문제, 그다음에 세금이 들어갔을 때 과연 국민들이 모호한 케이스에 있어서요. 과연 전세 사기로 볼 건지, 아니면 최우선 변제 인지를 했는데도 공인중개사들이 이분 집이 몇 백 채가 있는 사람이라 안정적인 임대다. 경매 넘어갈 일 없다. 이런 식으로 해서 넘어간 건지. 그런 것에 대해서 꼼꼼히 따져봐야 될 거 아니에요. 그래서 앞으로 이런 공인중개사들의 문제점들에 대해서 피해는 어느 쪽이 할 건지. 피해에 대한 보상들은 누가 할 건지. 왜냐하면 이런 법을 만들고 나서 나중에 다듬고, 추가적으로 피해를 당하신 분들이나 이런 피해를 틈 타가지고 일정 부분 들어오려고 하는 사기 집단 같은 사람들. 그런 사람들도 잘 걸러내려면 조금 더 단단하게 좀 다져볼 필요가 있다라고 보는 거죠.

◇ 박귀빈> 지금 여러 가지 부분에서 문제점이 제기가 되는데, 일단은 형평성 문제라고 하면 아까 한시적 특별법. 그러니까 한시적인 기간을 과연 언제부터 언제까지 할 것이냐. 그럼 그 전에 포함되지 않는 분들은 어떻게 할 것이냐. 이것도 일단 형평성에 문제가 되는 거고, 그리고 마음 먹고 전세 사기를 쳐서 지금 피해 본 분들도 있지만 사실 전세값이 떨어지는 바람에 어쩔 수 없이 보증금을 못 준 임대인들도 있을 거란 말이에요. 그분들은 의도한 게 아닌데, 그런데 피해자 입장에서는 똑같이 보증금 못 돌려받는 건 마찬가지 아닙니까. 그러니까 역시 피해자는 피해자인 건데, 그럼 이분들은 어떻게 할 거냐.

◆ 송승현> 그렇죠. 이게 사기인 건지. 앞에서 얘기한 것처럼 갭투자를 해서 투자의 실패 때문에 사람들이 피해를 본 건지. 그러면 그 투자를 한 사람이 피해를 보상을 해줘야 되는 건지. 나라의 예산이 들어가야 되는지. 이게 애매하다라는 거죠. 사기인지 아니면 투자 실패인지에 대해서도 정확하게 검증이 될 필요가 있는 거죠.

◇ 박귀빈> 말씀하실 때 공공주택에서 나랏돈이 들어간다고 하셨잖아요. 공공이 임대를 해서 다시 이분들한테 싼값에 주거를 마련해주는 방안도 있지만, 그런데 만약에 이 일이 아니었다면 원래 공공이 임대주택 하잖아요. 사들여서 다시 풀잖아요. 그럼 원래 이 일이 아니었다면 그거를 받을 수 있었던 분들은 또 뒤로 밀리는 거 아닙니까?

◆ 송승현> 그렇죠. 순위가 밀리게 돼버리죠.

◇ 박귀빈> 그것 역시 또 형평성의 문제가 되겠네요.

◆ 송승현> 지역들만의 적정 규모의 임대주택들이 공급이 돼 줘야 되는데, 어떤 특정 지역에 쏠려서 거기에 임대주택이 매입이 되면 보는 시각마다 다를 수 있을 것 같아요. 그 지역에 안정적으로 임대 시장이 형성될 수도 있고, 또 하나는 매입한 임대주택 지역이 님비처럼 여기는 저소득 계층들 또는 서민들만 사는 지역이다. 낙인 효과가 되면 그 지역 일대의 주택 가격이라든지. 비선호가 되는 지역으로도 전락할 수 있는 것이기 때문에 적정 배분이 중요한 건데요. 특정 지역에서 이런 사건들이 터졌다고 해서 거기에만 임대주택을 매입해주는 것 하고 아까 임대에 관련돼서 공급하는 사업자들의 순위가 밀린다는 것. 이거는 고민을 해봐야 되는 거죠.

◇ 박귀빈> 지금 이런 형평성 문제가 지적되는 부분에 대해서 교수님도 분명히 그 부분을 다 문제로 인식하고 계실 건데. 한 말씀이라도 조언해 주실 수 있을까요. 어떻게 풀면 좋을까요?

◐ 김대종> 경제학의 목적은 공정성과 효율성입니다. 가장 공정하게 자원이 배분되었느냐 하고 효율적으로 자원이 배분되었느냐는 거죠. 원래 우리나라 예산은 630조 원인데요. 우리가 630조 원 중에 항상 10%는 국방비로 고정되어 있고요. 30%는 복지비로 고정이 되어 있습니다. 그러면 국가 예산을 어떻게 효율적으로 하는 것이 가장 공정하고 효율적으로 운영하는 것이냐. 전세 피해가 발생했던 가장 근본적인 원인은 인천의 집값이 50% 내린 것이 가장 큰 원인 중에 하나입니다. 당연히 공인중개업자와 집을 가지고 있던 임대인들은 집이 한 3억 정도 했기 때문에 이 집이 1억 5천만 원 선은행 대출이 있었습니다. 그럼에도 불구하고 공인중개사들은 중간에서 한 8천만 원 정도로 들어오더라도 은행 이자하고 합치면 2억 3천만 원 정도밖에 안 되기 때문에 여유가 한 5천만 원 정도 남는다. 걱정하지 말고 들어와라. 이렇게 했는데 인천의 집값이 가장 많이 내렸는데요. 30%에서 50% 하락을 했습니다. 그래서 이렇게 사건이 확대된 것이고, 지금 현재 전세 피해를 입은 인천의 아파트 경매 낙찰가율이 49%입니다. 감정가가 2억 7천만 원인데, 약 반 토막이 나서 낙찰이 되고 있고요. 서울에 있는 화곡동 빌라의 가격은 경매 낙찰 가격이 시세의 50%밖에 안 됩니다. 보통 빌라는 한 30~40%에서 낙찰이 되거든요. 그러한 부동산 가격이 하락, 또 임대인과 공인중개사가 가격을 짜고서 매매를 많이 하고요. 또 빌라라고 하는 것은 가격이 없습니다. 바로 이런 이유 때문에 공인중개사, 임대인들이 나쁜 마음을 먹고 사기를 치는 것도 있다. 그래서 결론은 우리나라 대법원은 공인중개사의 말만 들어서는 안 되고 본인이 등기부 등본을 확인을 해라. 확인을 안 해서 발생하게 되면 50%는 계약자 책임이라고 하고 있습니다. 그래서 앞으로 공인중개사 말만 믿지 마시고 꼭 등기부 등을 확인하십시오.

◇ 박귀빈> 네, 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.