[생생경제] 얼어붙은 부동산 시장, 3월엔 봄바람 불어올까?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 3월 3일 (금요일)

■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 얼어붙은 부동산 시장, 3월엔 봄바람 불어올까?

-하락 거래 70%, 바닥론 단언은 아직 성급해

-미분양 상반기 10만 육박...청약시장 양극화될것

-규제 완화로 실거주 외 투자요인은 생겨

-부동산 PF 시장, 우량과 부실현장 구분 들어갈것

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 가파르게 오르던 기준금리가 1년 반 만에 동결되면서 ‘금리 인상이 멈추면 부동산 분위기도 바뀔 수 있지 않을까?’ 하는 기대감이 나오고 있습니다. 정말 부동산 시장에 봄바람이 불어올지 전망해 보고요. 3월부터 달라지는 부동산 제도까지 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 부동산 시장에서 집값 바닥론이 나오고 있습니다. 그동안 약세를 보였던 거래량도 반등하고 있고, 또 일부 수도권에서는 매매가도 반등한 곳이 있다고 하고요. 이런 최근의 상황, 교수님 어떻게 보고 계세요?

◆ 한문도> 일단 보도에서 부동산 시장이 반등 바닥을 찍었다는 기사를 많이 보셨을 겁니다. 그런데 팩트를 정확하게 체크해 보면 여전히 하락 거래가 한 70% 정도로 더 많습니다. 한국 부동산 보도자료에서 나왔다시피 여전히 하락이거든요. 그게 이제 앞으로 반등할지는 좀 더 지켜봐야 될 거고요. 제 개인적으로 볼 때는 전세가격 하락이 계속 지속되고 있습니다. 서울, 수도권, 전국적으로 이 현상이 주택가격 상승의 제한적인 요인으로 작용될 것 같아요. 그래서 전세가격이 올 한 해 계속 하락할 것 같은데요. 그것 때문에 장밋빛으로 성급하게 상승 기조로 올라갈 거다라고 판단하기에는 아직은 좀 이른 것 같습니다. 조금 더 지켜보시고 시장에 가는 것이 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 최근에 원희룡 국토부 장관도 최근에 거래량이 많아지고 집값 낙폭이 줄면서 이런 집값 바닥론이 확산되고 있는 것에 대해서 한마디 했더라고요. “아직은 그렇게 보기에는 너무 이르다.” 이렇게 표현을 했던데, 교수님도 그렇게 보시는군요. 아직은 좀 그렇게 판단하기는 이르다. 분양 시장도 좀 그런 것 같아요. 최근 들어서 미계약분이 소진되는 데가 있어서 기대감이 커지는 것 같기는 한데, 사실 미분양 물량은 여전히 많지 않나요?

◆ 한문도> 맞습니다. 작년에 우리가 5만 8천 호에서 12월 말 기준으로 6만 8천 호까지 갔다가 1월 말 기준으로 한 7만 5천 호까지 늘어났습니다. 그래서 조금 달리 볼 부분이 한 가지 있는데요. 서울 수도권에서 분양가가 다른 현장에 비해서 낮았던 곳들이 소진이 되는 현상도 보이고 있습니다. 화성 동탄 같은 경우에는 조금 저렴하게 분양을 한 현장이 미분양이 난 지 몇 개월 동안 방치돼 있다가 한두 달 만에 소진되기도 했습니다. 그런 현상은 뭐냐 하면 청약시장의 양극화가 벌어질 것 같아요. 시세에 대비해서 좀 저렴하게 분양한 데들은 정부의 대책으로 인해서 수요들이 붙어주고 있는 것 같고요. 그러나 원래 분양가를 고집하고 있는 현장들은 여전히 수요자들이 외면하는 것 같습니다. 그래서 미분양은 여전히 늘어났고요. 전보다는 줄었지만 이 현상이 올 상반기는 지속될 것 같습니다. 그래서 아시는 바와 같이 상반기 중에 한 10만 호은 넘을 것 같아요. 물론 그중에 저렴한 곳들은 소진돼 가겠죠. 이 현상이 동시에 벌어지면서 청약시장의 양극화 현상이 벌어질 것으로 예측하고 있습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 방금 미분양 주택 한 10만 호 정도는 넘을 것 같다라고 말씀을 하셨어요. 그런데 각종 기사들 보면 그 ‘10만 호’라는 수치가 굉장히 주의 깊게 봐야 하는 수치 같더라고요. 어떻습니까?

◆ 한문도> 일단 건설산업연구원이나 건설 계통의 기관들, 국토교통부가 추산한 위험 가이드 숫자가 7만 호 수준입니다. 조금 넘게 되면 정부에서 보통 미분양 현장에 대해서 대책을 지원하게 되죠. 그런데 이번에는 정부가 미리 대책을 던졌잖아요. 일단 투명한 가이드가 또다시 나오겠지만 분양가를 낮춰서 자구 구조조정 노력을 하는 현장들에 대해서는 분양가가 낮춰지면 수요자가 수요를 일으키게 될 것이고, 그런 과정 속에서 부실 현장은 구제를 못하고, 우량 현장인데 분양률이 좀 늦어지거나 자금계획 TF나 이런 문제가 있으면 정부가 지원할 것 같습니다. 그래서 옥석을 가려서 일부 현장들은 분양가를 낮추는 형태로 다시 구조조정이 될 것 같고요. 10만 가구가 넘게 되면 정부가 대책을 좀 더 강도 있게 진행을 하겠죠. 그러나 여전히 매수 심리가 약해서 주택 가격이 높다는 일반적인 여론이 형성돼 있다 보니까 정부의 지원과 건설사의 자구적인 노력이 같이 합쳐져서 분양가가 낮춰진다면 주택시장이 정상화될 수 있는 길이 열릴 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 미분양주택 10만 호를 넘게 되면 정부에서도 조금 더 대책을 강도 높게 할 텐데, 아직까지는 정부가 건설사들의 자구책을 마련해봐라. 노력해봐라. 이렇게 주문을 하면서 정부에서도 어느 정도 보조를 맞춰주기는 했죠. 아까 잠깐 말씀하셨는데 대출 규제라든가 이런 것들은 부동산 규제 완화한 부분을 말씀하신 건가요?

◆ 한문도> 네. 그거 말씀 주신 대로 대출 규제를 풀어주고, 또 전매 제한 실거주를 풀어주면 일단 수요자 입장에서 실거주 외에 투자 요인이 생기지 않습니까? 그런 부분 때문에 수요가 증가하는 효과가 분명히 있기 때문에 미분양하는 데 분명히 도움이 됩니다. 말씀드린 대로 우량 현장들은 그것이 시장에 나타나겠지만, 가격이 높거나 이런 현장들은 그 현상이 이어지기 힘들 거고요. 그런 부분에 대해서 분양가 자구 노력을 정부에서 요구할 거고, 기존에 던졌던 PF 대환 대출 지원 정책이 추가적으로 확대될 수는 있다고 봅니다. 중요한 것은 선제적인 선결 조건인 건설사의 구조조정을 요구한 거죠. 정부에서 제가 볼 때는 이런 두 개가 아우러지면 분양가가 조금 조정이 된다든지, 그리고 정부의 대책과 가수요자의 대출 규제나 여러 가지 규제 완화로 인해서 이런 것들이 균형점을 맞추게 되면 시장이 정상화되겠죠. 다만, 주택 가격이 여전히 높은 가격에서 유지가 된다면 수요가 급진적으로 늘어나기에는 한계가 있다고 보여집니다.

◇ 박귀빈> 정부의 부동산 규제 완화, 대출 규제 완화 이런 것들이 어느 정도는 효과가 있다고 보시는 것 같고요. 그런데 우량한 미분양 주택 같은 경우는 괜찮을 거다라고 말씀하셨는데 사실 수도권 같은 경우는 어느 정도 소진되는 측면도 있는데, 사실 미분양 아파트가 지금 심각한 곳이 지방 쪽 아닌가요?

◆ 한문도> 수도권도 미분양이 많고요. 지방은 더 많죠. 그러니까 중요한 것은 분양가가 높기 때문에 소비자들이 반응을 안 보이는 것인데, 지금 가계부채가 많다고 전 세계 OECD나 IMF를 경고하는 중인데 인위적인 대출 규제 완화가 과연 바람직한지는 우리가 한 번 더 생각해 봐야 될 것 같고요. 문제는 뭐냐 하면 주택 가격이 정상적인 가격으로 내려온 다음에 정부의 대책과 시장의 수요자들의 움직임이 동시에 이루어져야 정상적인 시장으로 가고 안전하게 연착륙을 거쳐서 상승 반전할 수 있겠지만, 지금 여러 가지 섞여 있는 것 같습니다. 특례보금자리론의 형태가 지금 39조 6천억인데요. 아시겠지만 대환 대출용이 지금 60% 소진됐거든요. 실수요자들한테 해당되는 건 지금 한 30%밖에 안 됩니다. 크게 40% 잡으면 4억 원씩 대출받았다고 가정을 하면, 한 10만 가구분이에요. 그런데 그 중에 40%면 4만 가구, 6만 가구는 대환 대출로 소진이 됐고요. 4만 가구 중에 서울, 수도권 하면 2만 가구 정도 되지 않겠습니까? 지금 주택 가격이 저렴한데 어느 정도 한 30~40% 소진이 됐는데요. 지금 잠시 거래가 멈추고 있습니다. 그 이유는 뭐냐 하면 소진이 되고 언론에서 시장의 바닥 확인, 긍정적인 기사들이 나오다 보니까 소자들이 호가를 높이기 시작했습니다. 호가를 높이기 시작하니까 그 호가가 수요자들이 생각할 때 추경 매수할 수 있는 가격대라면 거래량이 급증할 텐데, 그게 약간 소강상태를 보이고 있습니다.

◇ 박귀빈> 수요자들은 여전히 집값이 높다. 이렇게 생각하는 거군요.

◆ 한문도> 당연하죠. 그건 지표에도 나오는 것이고요. 그런 부분에서 시장의 힘겨루기가 2~3개월 진행될 것 같고요. 계산을 해보면 한 3월, 4월, 5월 정도 되면 그게 다 소진이 되거든요. 그 뒤에는 주택 가격이 소진이 되는 과정 속에서 호가를 높일 거고, 그 뒤에 추가로 매수할 수요자는 없어지는 공백 상태가 또 나오겠죠. 그래서 하반기까지 시장을 보셔야 한다고 말씀드리겠습니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 하반기까지는 일단 쭉 시장을 지켜봐야 된다는 거고요. 이건 어떻습니까? 기준금리가 동결된 것은 부동산 시장에 영향을 주고 있나요?

◆ 한문도> 네. 기준금리가 동결된 것은 사실 대출이 많으신 분들한테는 분명히 도움이 되는 현상이죠. 다만 국가 거시경제적인 측면에서 경기 침체가 일어나게 되면 사실 부동산에 하방 요인이 되는데, 지금 동결한 요인이 우리 경제가 안정되거나, 물가가 잡혔거나 이래서 동결한 것이 아니고 그 원인이 한은에서 가계부채의 심각성으로 경기 침체를 우려한 중립적인 방향성을 설정한 것 같아요. 그런데 이제 청취자분들도 아시겠지만 미국의 개인소비지출지수라고 PCE 1월 지표가 높게 나왔습니다. 그래서 미국의 물가가 안 잡히는 현상이 나타나고 있어서 미국이 아마 다음 3월 20일 FOMC 회의 때 최소한 0.25%에서 최대는 0.5%까지 인상할 가능성이 높아 보입니다. 그럴 경우에 환율 변동성이 증가하게 되면 지금도 벌써 1,300원대를 넘어섰는데 경제에 도움이 안 되거든요. 환율이 올라가게 되면 당연히 대한민국은 금리를 따라가서 올려야 되는 입장이 됩니다. 그래서 지금 이번에 동결한 것은 일시적으로 대출자나 부동산에 긍정적인 효과가 있었는데, 다음 회의 때는 한음도 따라갈 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 그래서 그 부분도 예측하셔서 시장에 대처하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 지금 부동산 시장에서 나타나고 있는 현상들이 일부 지역이거나, 아니면 일시적인 현상이기 때문에 전체적인 흐름을 다 보면서 상황에 대해서 잘못 이해하는 일이 없도록 우리 청취자분들이 잘 지켜보셔야 될 것 같다는 생각이 드네요. 그리고 이 얘기도 좀 해보겠습니다. 3월부터 달라지는 제도들이 많은데요. 보니까 그동안은 대출이 불가능한 규제 지역에서 다주택자들이 주택담보대출가 안 됐었는데 이게 허용이 되고, 또 실수요자는 주택담보대출 한도가 폐지되고, 이렇게 제도들이 바뀌네요?

◆ 한문도> 네, 많이 바뀌고 있습니다. 대출을 많이 늘려주는 형태인데요. 특례보금자리도 지금 계속 이어져서 진행이 되고 있고요. 그리고 9억 원 초과 주택 보유자들도 전세대출을 예전에는 금지했는데 그것도 풀어줬습니다. 그래서 일단 시장의 연착륙을 위한 정책 방향인 건 맞는데, 일단 이 대출들이 전체적으로 힘을 어느 정도 쓸 건가 예측을 해보면 아까도 말씀드린 것처럼 거시경제 상황이 너무 안 좋습니다. 그래서 분명히 부동산 시장에는 원래 호재인데, 다른 외부적인 악재가 너무 강하다 보니까 호재의 힘이 제한적으로 작용될 것 같다라고 보시는 게 좋을 것 같습니다. 그래서 주택 마련을 준비하시는 분들 중에 본인의 지역이 좀 충분히 내려갔다고 판단되는 지역에서는 주택을 매수해도 되겠지만, 조정이 좀 덜 됐다고 판단한 지역들에서는 좀 더 기다려 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 대출로 이렇게 풀었는데도 주택 가격이 상승을 못한다는 것은 사실 하방 요인이 보이지 않는 게 많다는 얘기거든요. 그런 부분을 동시에 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 그리고 이것도 상당히 많은 분들이 주목하신 뉴스일 것 같은데요. 서울주택도시공사가 지난 27일, 28일 이틀간 특별 공급을 진행했습니다. 강동구 고덕강일 3단지, 이게 서울 시내 3억 원대 반값 아파트로 불리면서 굉장히 인기가 많지 않았나요? 경쟁률도 좀 높게 나오지 않았어요?

◆ 한문도> 맞습니다. 일반 청약시장하고 몇 배 정도 차이 날 정도로 뜨거운 경쟁률을 보였는데요. 청취자분도 아시겠지만 내용을 다시 한 번 정리해 드리면 일반형·나눔형·선택형 이렇게 있지 않습니까? ‘나눔형’은 분양가가 시세의 70% 수준이고요. 대출이 80%까지 됩니다. 그래서 5년을 의무 거주한 뒤에 나중에 나가고 싶으면 나갈 수도 있고 계속 살 수 으면 계속 살아도 되는데, 또 나갈 경우에는 SH공사나 LH가 환매조건부로 시세 차익의 70%는 분양자한테 줍니다. 그래서 나눔형이 제일 인기가 좋고요. ‘선택형’은 일단 처음에는 임대 아파트로 시작을 합니다. 그러니까 분양 전환 아파트라고 보시면 되는데 6년 동안 임대로 사시다가 6년 뒤에 분양을 받고 싶으면 분양을 받아도 되고 아니면 계속 임대로 사시고 선택할 수가 있습니다. 그리고 나머지가 ‘일반형’이죠. 일반 분양인데, 공통적으로 일반 분양형은 70~80%가 되고 나눔형·선택형은 70%입니다. 그래서 접근하기가 좋고요. 청년 공급량이 꽤 있습니다. 청년 공급량이 15% 정도가 되고 신혼부부가 한 40%, 이래서 청년과 신혼부부들한테 배당이 많이 됐기 때문에 젊은 분들한테는 도움이 많이 될 것 같습니다. 그래서 처음에 들어가는 비용에 대해서도 전세 같은 경우에는 한 7~8천만 있어도 되고, 지금 분양가가 저렴하게 잡혀서 말씀하신 반값 수준이 돼서 제가 볼 때는 우리 신혼부부와 젊은 청년분들은 관심을 가지시고 계속 접근하시면 전혀 문제없는 상품이라고 말씀드리겠습니다.

◇ 박귀빈> 고덕강일 3단지, 얼마 전에 특별공급 사전 예약 접수가 마감됐는데요. 서울 시내 3억 원대의 이른바 ‘반값 아파트’로 불리면서 이번에 접수도 많이 된 것 같아요. 경쟁률도 꽤 높게 나왔는데, 이게 반값 아파트로 불리는 이유가 있죠. 분양 방식이 좀 특이하다고 하던데요?

◆ 한문도> 그중에 하나가 토지임대부라는 개념으로 생각하시면 될 것 같습니다. 토지는 국가가 갖고 있고 건물에 대해서 분양하는 형태의 기본틀을 가지고 하기 때문에 그 얘기가 나오는 건데요. 그럼에도 불구하고 싱가포르나 주거 선진국을 따져보면 토지임대부를 하더라도 주거에는 전혀 문제가 없거든요. 그런 부분에서는 좋은 방식인데, 자기 집이 아니라는 생각이 들기는 하죠.

◇ 박귀빈> 그러니까 건물은 내 건데 땅은 내 게 아닌 거잖아요.

◆ 한문도> 그런 것 때문에 의식적으로 ‘좀 아니지 않나’ 이런 생각하는데, 우리 시대에 점점 거주의 의미가 바뀌고 있으니까요. 좋은 지역에서 분양하는 것들이 많습니다. 그래서 거주의 목적을 두시고, 또 나눔형 같은 것은 70% 시세차익은 자기가 환수를 해가니까. 물론 일반 주택에 비해서는 시세차익은 적겠지만, 주거안정이라는 측면에서는 아주 도움이 많이 되니까요. 거기 계시면서 돈을 모으셔서 다음은 원하시는 일반 민간 아파트로 넘어가셔도 되니까요. 제가 볼 때는 토지임대부는 국가의 개념과 공익의 개념, 또 청년들의 사다리 역할 측면에서는 상당히 좋은 제도라고 보고 있습니다.

◇ 박귀빈> 토지는 공공이 소유를 하고 건물만 분양을 받는 건데, 그러니까 분양받은 사람은 건축물 소유권만 취득하게 되는 거고요. 그래서 ‘반값 아파트’라는 이름으로 불리는 건데요. 교수님은 지금 이 분양 방식이 꽤 괜찮다라고 말씀을 하신 것 같은데, 그동안 국내에서는 이런 분양 방식이 없었던 모양인가요?

◆ 한문도> 여러 번 시도는 있었습니다. 시도는 있었는데 이렇게 대대적으로 법제화를 완전하게 하고, 대대적으로 공공택지에 대해서 본격적으로 하는 건 이번이 처음이라고 보시면 좋을 것 같습니다. 예전에 홍준표 전 지사 분도 이 대책을 던졌었고 여러 정치인들이 계속 던졌었습니다. 시범사업도 있었는데요. 누구나 이런 성격을 가지고 있었는데 성격들이 조금씩 다릅니다. 그래서 이것을 완전히 법제화해서 제대로 본격적으로 하는 것은 이번이 처음이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그럼 끝으로 한 가지만 더 여쭤보겠습니다. 이게 부동산 PF, 프로젝트 파이낸싱 관련된 건데 이게 또 다시 금융 리스크 뇌관이 될 조짐이 보인다. 이런 기사들이 있던데요. 부동산 PF 시장, 앞으로 어떻게 전망하십니까?

◆ 한문도> 아까 초두에도 말씀드렸던 것처럼 정부도 우량 현장과 부실 현장에 대해서 구분할 겁니다. 그래서 몇몇 현장들이 정리가 될 것이고요. 정리되는 현장에 PF를 많이 대출한 일부 2금융권의 회사들이 있지 않습니까? 이쪽에는 약간의 리스크가 존재합니다. 1금융권과 저축은행들은 이미 금융위기를 겪으면서 이미 체제나 자본 구성이 탄탄하게 되어 있어서 현재 전혀 문제가 없는 수준이고요. 현재 2금융권이 증권사, 보험사, 캐피탈사 일부 회사들이 약간 리스크에 노출돼 있는 것이 확인됐습니다. 그래서 그 부분들의 현장들이 정부의 대책에 맞춰서 잘 살아나면 좋은데, 만약에 미분양이 지속되거나 이랬을 경우에는 사실 부실이 가시화될 수가 있습니다. 그 부분은 어쩔 수 없는 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 한문도> 네, 감사합니다.

◇ 박귀빈> 지금까지 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수였습니다.