[생생경제] 강남3구-용산 제외한 모든 규제 지역 해제, 부동산 시장 영향은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2023년 1월 3일 (화요일)

■ 대담 : 김인만 부동산연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 강남3구-용산 제외한 모든 규제 지역 해제, 부동산 시장 영향은?

-12월 집값 주간 가격 하락률 1%, 미분양 7만 호

-상반기 중 강남도 규제 지역서 풀릴 가능성

-고금리에 투자 심리 위축...금리 3~4% 돼야 시장 움직일듯

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 정부가 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역을 규제 지역에서 해제할 것으로 예상됩니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 김인만 부동산연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 김인만 부동산연구소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 정부는 지난해 11월까지만 해도 “서울까지 규제 지역에서 푸는 건 시기상조다”라고 했는데, 두 달이 채 지나지 않아서 입장을 바꾼 겁니다. 어떤 이유에서일까요?

◆ 김인만> 집값 하락 속도가 너무 가파릅니다. 11월도 집값이 많이 떨어졌다고 했는데요. 12월 집값 하락 속도를 보면 주간 가격 하락률이 거의 1% 수준까지도 빠르게 떨어지고 있고, 더 문제는 매매가격 하락뿐만 아니라 전세가격이 더 빠르고 크게 떨어지고 있는 상황이기 때문에 정부 입장에서는 선택의 여지가 없었을 것 같고요. 지금이라도 빠르게 규제를 풀지 않고서는 다른 답안지는 없을 것 같습니다.

◇ 최휘> 집값 하락 속도가 너무 가파르다. 그래서 규제 지역을 완화한다는 건데. 그러면 집값이 도대체 얼마나 많이 떨어진 건가요?

◆ 김인만> ‘몇 프로 떨어졌다’라고 하면 우리가 느낌이 오지는 않는데요. 고점 대비, 그러니까 2021년 10월 가을 정도가 가장 집값이 고점이었는데, 그때 대비 30% 정도 떨어졌거든요. 고점 대비 30%니까 10억 하던 아파트가 7억 정도 떨어졌다. 물론 동네마다, 구마다 편차는 있겠지만 전체적으로는 그 정도 떨어졌고요. 더 떨어진 지역들도 있습니다. 40~50% 하락한 지역들도 있고요. 좀 덜 떨어진 강남이나 마포, 이런 쪽도 15%에서 20% 정도 하락을 했기 때문에 하락 속도는 굉장히 빠른데요. 이게 얼마나 빠른 속도냐 하면, 과거 2010년에서 2012년도가 집값이 많이 떨어졌다고 하는데, 과거에 2~3년에 걸쳐서 떨어지는 속도가 지금 거의 한 6개월 만에 떨어지고 있기 때문에 정부 입장에서는 빠르게 풀 수밖에는 없고요. 규제 완화 속도도 그에 비해서 옛날에 한 3년 정도에 거쳐서 풀어가는 그 속도가 지금 6개월 만에 빠르게 규제를 풀고 있습니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 미분양도 늘고 있다는데, 분양 상황은 지금 어떤가요?

◆ 김인만> 미분양이 굉장히 위험하죠. 미분양이 주택시장의 침체를 나타내는 바로미터인데요. 청약시장 같은 경우는 무주택자들, 실수요자들 시장이거든요. 다주택자들은 집을 살 수가 없고, 청약시장의 문이 개방이 되지 않기 때문에. 무주택, 집이 필요한 실수요자들조차도 청약을 하지 않기 때문에 미분양이 발생하는 거거든요. 그래서 미분양 시장이 굉장히 중요한데, 2022년 작년 10월 말 기준으로 전국 4만 7천 호 정도가 됐고요. 11월 말 기준으로는 5만 8천호까지 늘어났는데, 우리가 통상적으로 6만 호 정도면 매우 위험하다. 그리고 10만 호가 되면 바닥에 가까워졌다. 매우 침체다라고 해석을 하는데, 지금 속도를 보게 되면 12월 말 정도 되면 거의 한 7만 호 정도 될 것 같고요. 올해 분양 물량이 전국 25만 호 정도 되기 때문에 올해 상반기가 가기 전에 우리 정부에서 생각하는 ‘매우 위험’ 수인 10만 호를 돌파할 것 같습니다. 그래서 지금 굉장히 심각한 상황이고요. 지금 정부 입장에서는 규제를 풀고 있음에도 불구하고 마음이 답답할 것 같습니다.

◇ 최휘> 지금 부동산 시장이 말씀해 주신 것처럼 굉장히 어렵기 때문에 규제 해제 지역을 더 추가로 한다는 건데, 강남 3구와 용산구는 제외될 것으로 알려졌습니다. 이유가 뭘까요?

◆ 김인만> 원래 정부 규제의 메커니즘이 있거든요. 규제를 할 때는 강남 중심부부터 시작해서 강남, 마·용·성, 외곽 지역, 수도권 지역, 지방으로 가고요. 풀어줄 때도 반대로 가는데, 작년 7월, 9월, 11월에 거쳐서 지방부터 수도권 지역까지 풀어졌고요. 남은 지역이 경기도 4곳 하남·광명·과천·성남시하고 서울 25개 구가 남았는데, 일반적인 하락 속도였다면 아마 지금처럼 이렇게 풀지도 않았을 거고요. 노·도·강 정도, 외곽 지역 정도 풀어줬을 텐데 강남 3구와 용산구를 빼고 다 풀어준다는 얘기는 전례 없는 일이고요. 풀어줘도 원래 이렇게 풀지는 않거든요. 그래서 “왜 남겨뒀냐”가 아니고 “4개밖에 안 남겨뒀다”라고 해석을 해야 될 것 같습니다. 굉장히 빠른 속도로 풀고 있고요. 나머지 4개 지역들은 안 풀어주는 게 아니라 조금 더 지켜보다가 하락 속도가 더 빨라지면 나머지 지역들을 풀겠다는 신호이기 때문에 안 풀어주는 의미는 아니고요. 아마 제 생각에는 상반기 중으로 강남도 풀리지 않을까 싶습니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 강남구도 상반기 중에 추가적으로 해제될 것이다라고 전망을 해 주셨고요. 이렇게 규제 지역에서 해제가 되면 구체적으로 주택을 매매하거나 할 때, 무엇이 달라지게 되나요?

◆ 김인만> 여러 가지 부분들이 달라지는데요. 첫 번째로 대출이 풀립니다. 그래서 실수요자, 무주택자들 같은 경우에는 LTV, 집값 대비 몇 프로 대출이 나오는지. 담보대출 인정 비율이 70%까지 늘어나고요. 생애 최초는 80%까지 늘어납니다. 대출이 대폭 완화가 되고요. 다주택자들을 괴롭혔던 다주택자 양도세, 종합부동산세, 중과세가 폐지가 되고요. 또 분양권 같은 경우는 전매가 허용이 됩니다. 분양권을 사고, 팔고가 가능하다는 얘기이고요. 재건축, 재개발 같은 경우에 입주권이라고 하는데 입주권이 금지가 되거든요. 조합원 지위양도 금지인데 그것도 없어지기 때문에 분양을 받은 분들, 조합원 입주권 가진 분들도 쉽게 사고 팔 수가 있어서요. 대출도 풀어주고, 세금도 풀어주고, 사고 팔 수 있게 해 줄 테니까 제발 거래 좀 하라는 신호를 주고 있습니다.

◇ 최휘> 그러니까 세금은 깎아주고 더 많이 대출 받을 수 있도록 해서 사고, 팔기 쉽게 부동산 시장에 활기를 불어넣어 보겠다라는 걸로 이해를 하면 될 것 같습니다. 의도대로 규제 지역을 풀면 부동산 거래가 살아날지가 무엇보다 중요할 텐데, 사실 회의적인 시선도 많습니다. 지금 금리가 더 오를 것으로 예상되는 상황이잖아요. 이자 부담을 안고 대출 받아 집 산다는 사람이 얼마나 있을까, 이런 시선이 있는데. 소장님은 어떻게 보십니까?

◆ 김인만> 그런 시선이 아마 대부분일 것 같습니다. 제가 주변 사람들한테 물어보면 결국에는 “오르는 집을 사고 싶지 내려가는 집을 사고 싶지는 않다”라고 이야기를 하는데, 지금 분위기가 거의 내려가는 분위기거든요. 최근에 설문조사가 있었는데, 서울 주민들의 81.5%가 집값 하락을 예측을 했고요. “그 이유가 뭐냐”라고 물어보니까 첫 번째, 금리가 높다. 두 번째, 경기 침체가 우려가 된다. 세 번째, 여전히 가격이 높다라는 의견을 줬습니다. 결국에는 금리가 해결되지 않고, 높은 가격이 해결되지 않으면 아무리 규제를 풀어줘도 살 생각이 없다는 의미이기 때문에요. 지금 현재 정부에서 규제를 풀어주더라도 당장 거래량이 늘어나고 가격을 반등시키기에는 역부족일 것 같습니다.

◇ 최휘> 결국 금리가 떨어져야 거래가 더 활성화될 거라는 말씀이신데, 일단 지금 중저가 아파트가 밀집한 노원, 도봉, 강북구와 서민 주거 지역이 모여 있는 금천, 관악, 구로구 지역에는 상대적으로 긍정적인 영향을 줄 거라는 전망도 있거든요. 이거는 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 일단 노·도·강이라든지 금·관·구 이런 지역들이 많이 하락을 했습니다. 강남구보다는 하락 속도가 큰데, 그 이유는 2020년, 2021년 영끌 수요들이 많이 되면서 가파르게 많이 올랐던 부분도 있고요. 증여도 늘어났고, 가격대가 마·용·성이나 강남 지역보다는 그래도 접근 가능한 지역이고, 실수요층도 굉장히 두텁기 때문에 규제가 완화되고 기다리던 실수요, 대기 수요들이 ‘이 정도면 살 만하다’는 판단을 하게 된다면 다른 지역들, 서울의 가격이 높은 지역들보다는 거래량이 조금 더 소폭 늘어날 수는 있는데요. 그렇다고 해서 이게 엄청나게 반등을 하고, 다시 대세 상승이 되고, 전고점을 넘고, 그런 현상은 발생하기 어려울 것 같습니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 앞서 인천·세종 지역은 규제가 해제됐는데, 이쪽 거래 상황이 어떤지를 보면 앞으로 규제 지역에서 풀린 지역들 거래가 어떨지 예측을 할 수 있을 것 같은데요. 인천·세종지역의 거래 상황이 어떤가요?

◆ 김인만> 이게 좀 안타깝거든요. 그런 지역들이 희망의 빛을 비춰주면 ‘규제가 풀리면 집값이 오를 수 있겠구나’라는 희망을 가지고 매수에 뛰어들 텐데, 지금 본다면 인천이나 세종시 집값이 오히려 더 많이 떨어지고 있습니다. 집값 하락 속도가 서울보다 더 빠르기 때문에 대부분 시민들도 규제 풀어줘도 집값 상승에는 큰 도움이 안 되겠구나라는 생각을 하고 있는 것 같습니다. 그 이유는 인천 같은 경우에는 일단 입주 물량이 너무나 많아요. 공급 같은 경우에 지금 매수 수요는 많이 줄어들어 있는 상태인데, 입주 물량은 3년 전에 했던 분양 물량이기 때문에 인천 같은 경우는 분양 입주 물량이 굉장히 많고요. 지금 전국적으로 올해 입주 물량이 35만 호 정도 예상이 되는데, 경기도가 10만 호, 인천이 4만 호 정도, 서울이 2만 5천 호 정도이기 때문에 오히려 서울보다는 인천이나 경기도 지역들이 조금 더 어려움이 있을 것 같습니다.

◇ 최휘> 그러니까 매수 수요에 비해서 공급이 많기 때문에 이런 현상이 나타나는 건가요?

◆ 김인만> 네, 맞습니다. 일단 수요와 공급이 중요한데요. 매수 같은 경우는 사람들이 집을 사려는 금리 인상의 부담이라든지, 과도한 상승에 대한 피로감 때문에 수요는 굉장히 줄어들어 있는데. 공급 같은 경우는 이전 정부도 그렇고요. 지금 현재 정부도 ‘공급이 부족하다’는 논리를 가지고 270만 호 공급 계획이라든지, 3기 신도시 공급 계획들을 쏟아부었기 때문에 사실은 공급은 앞으로 더 많이 늘어날 겁니다. 지금이 문제가 아니라 앞으로 공급은 더 늘어나는데, 주택시장 흐름을 본다면 이런 침체가 단기간에 회복이 되기는 어려울 것 같고요. 금리 인상은 올 상반기 정도에 멈출 수는 있겠지만 이게 시장에서 원하는 기준금리가 2%대 정도로 내려가려면 이게 언제 될지 모르는 상황이어서 불확실성이 굉장히 크고요. 시장의 투자 심리는 더욱 위축이 되고 있습니다.

◇ 최휘> 지금 대출 이자 감당 안 되는 분들 정말 많거든요. 대출 이자 갚느라고 생활이 안 된다는 분들, 힘들다는 분들이 정말 많은데. 아마 이분들은 이게 최대 고민일 것 같아요. 급급매로 헐값으로라도 집을 내놓는 게 나을지, 아니면 버티는 게 나을지. 만약 버티는 게 낫다면 언제까지 버텨야 할지 고민이실 것 같은데, 여기에 대한 조언 해 주실 수 있을까요?

◆ 김인만> 저도 굉장히 어려운 고민인데요. 사실 저의 마음은 좀 버텨보셔라라고 하고 싶은데, 이게 1년 만에 해결될 문제는 아닐 것 같습니다. 시장의 수요자들 반응을 보면 대출 금리가 3%에서 4% 정도는 돼야 집을 사겠다는 분들이 많기 때문에요. 그렇게 되려면 기준금리가 2% 수준으로 내려와야 하는데, 아무리 빨라도 3년은 걸릴 것 같거든요. 그렇다면 “버텨”라고 한다면 물론 자금 여력이 되고, 실거주 목적이라면 당연히 버텨야 되는데. 대출 이자 부담 때문에 생활이 안 되는 분들이라면 3년을 버티라고 하면 너무 가혹하거든요. 그래서 그 부분에 대해서는 실거주 목적이고 자금이 되면 당연히 버티셔야 되고요. 부동산 시장 흐름이 어려워서 그렇지, 사실 집을 살 때에는 나름대로 이유가 있었을 거잖아요. 실거주 목적이라든지, 내 가족이 잘 살기 위해서 사셨던 분들이기 때문에 버티셔야 되는데 도저히 감당이 안 되시는 분들이라면, 정 안 되면 사실은 팔고 싶어도 팔리지는 않아요. 그래서 안 된다면 전세를 주고 조금 더 저렴한 전세로 간다든지, 어떤 자구책을 마련을 할 필요는 있을 것 같습니다.

◇ 최휘> 자금 여력 상황에 따라서 판단을 잘 하시라는 말씀인 것 같습니다. 국토부는 이번에 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제 대상 지역도 축소 발표할 예정이라는데, 이건 어떤 얘기인가요?

◆ 김인만> 분양가 상한제 같은 경우는 우리가 앞서서 규제 지역을 풀어준다는 얘기는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 풀어서 앞선 규제들을 풀어준다는 건데. 그 규제 지역 외에도 분양가 상한제라는 규제가 있는데요. 분양가 상한제 지역으로 지정이 되면 분양가도 낮아지지만 실거주 요건이라든지 전매 제한이 더 강화되거든요. ‘플러스 알파 규제’가 적용되기 때문에, 둔촌 주공만 보더라도 2년 실거주 요건이라든지, 10년 동안 전매 제한. 이런 규제들이 들어가서 투자심리를 더 압박을 했기 때문에 정부 입장에서는 분양가 상한제도 지역도 같이 풀어서 규제 완화의 효과를 극대화하겠다는 시그널로 받아들여야 할 것 같습니다.

◇ 최휘> 또 정부가 이번 기회에 토지거래 허가 구역을 해제할 거라는 전망도 나오거든요. 이건 어떻게 보세요?

◆ 김인만> 이것도 같은 ‘세트’로 봐야겠죠. 토지거래 허가 지역으로 묶이게 된다면 거래할 때 허가를 받아야 하고요. 실거주 목적이 아니면 구입을 할 수가 없습니다. 굉장한 제약이 되기 때문에 규제를 풀어줄 때, 조정대상 지역이라든지 규제 지역만 풀어줘서는 효과가 미비하고요. 분양가 상한제, 토지거래 허가를 같이 세트로 다 풀어줘야만 완벽한 규제 완화가 될 수 있기 때문에 지금 검토 중이라고 하고 있는데, 제 생각에는 설 지나기 전에 이런 규제 완화 대책들이 발표가 될 것 같습니다.

◇ 최휘> 이런 저런 규제를 거의 다 풀고 있는 상황으로 보여지는데요. 자칫 투기 세력들이 나서서 집값 상승을 부추기는 것 아니냐, 이런 걱정도 나오거든요. 여기에 대해서는 어떻게 보시는지요?

◆ 김인만> 사실 그럴 가능성이 없다라고 제가 말씀드릴 수는 없습니다. 충분히 가능성이 있는데요. 지금 당장은 아닙니다. 지금 당장 투기 세력들도 오르는 집을 사고 싶지, 내려가거나 대출 이자 부담을 감당하면서까지 사고 싶지 않기 때문에 충분히 기다릴 것이고요. 지금 당장은 문제가 생기지 않는데, 문제는 그때 생기겠죠. 이게 6개월이 될지 1년이 될지는 모르겠지만 금리가 인하로 돌아서게 되고 집값이 충분히 떨어졌을 때, 실수요자들도 집을 사고 싶고 투자 수요들도 집을 사고 싶을 때 한꺼번에 수요가 몰리면서 또 과열 현상이 발생할 가능성도 있습니다. 그래서 정부는 항상 예의주시를 해야 할 것 같고요. 금리가 멈추거나 인하로 돌았을 때 시장 상황을 예의주시하면서 이런 규제 지역들을 탄력적으로 운용을 해야 할 것 같습니다.

◇ 최휘> 지금 당장은 아니어도 금리가 인하로 돌아서고 실수요자들의 매수가 집중될 때 탈이 날 수 있다라고 말씀해 주신 것 같습니다.

◆ 김인만> 맞습니다. 사람 심리가 똑같거든요. 내가 사고 싶으면 다른 사람들도 사고 싶기 때문에요. 지금은 안 사고 싶지만 ‘한번 사볼까?’ 하는 마음이 들면 대부분 사람들도 그런 마음을 가지기 때문에, 항상 오를 때는 이렇게 몰리고요. 내릴 때는 다 빠져버리는 그런 부작용이 생깁니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 감사합니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 김인만 부동산연구소장과 함께 했습니다.