[생생경제] 초등학교도 만들어내는 '입주예정자협의회'란?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2023년 1월 4일 (수요일)

■ 대담 : 이창선 법률사무소 A&P 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 초등학교도 만들어내는 '입주예정자협의회'란?

-입주예정자협의회, 집단대출·등기·공동구매 협업

-선분양·후시공에서 아파트 건설 감시 역할도

-회비 등 불투명 회계처리로 고발 등 법적 분쟁

-최근 외벽무너짐·월패드 해킹에 단체로 교체요구

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 꼭 알아야 할 생활법률 상식사전, 'Law & Economy' 시간입니다. 오늘은 법률사무소 A&P의 이창선 변호사 스튜디오에 직접 모셨습니다. 안녕하세요?

◆ 이창선 법률사무소 A&P 변호사(이하 이창선)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 오늘의 주제는 ‘입주예정자협의회’에 대한 것이네요. 입주예정자협의회는 어떤 단체인가요?

◆ 이창선> 입주예정자협의회, 줄여서 ‘입예협’이라고 보통 말하는데요. 아파트를 분양받아 입주해보신 분들은 많이 들어보셨을 겁니다. 말 그대로, 아파트 입주예정자들이 모여서 만든 단체가 바로 ‘입주예정자협의회’입니다.

◇ 최휘> 아파트에는 보통 입주자대표회의가 존재하는데, 입주자대표회의랑은 다른 건가요?

◆ 이창선> 네 다릅니다. 「공동주택관리법」에 따르면 아파트에 대한 사용승인이 나서 입주가 된 후에 아파트의 관리를 위해 동별 대표자를 선출하도록 되어 있는데, 이들 동별 대표자들이 모여 구성된 것이 바로 ‘입주자대표회의’입니다. 아파트 외 상가나 오피스텔은 법적으로 ‘공동주택’이 아닌 ‘집합건물’에 해당하는데, 집합건물의 관리는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구성되는 관리단에 의해 이루어집니다. 입주자대표회의와 관리단은 모두 건물이 준공된 후에 입주자들에 의해 구성되는 관리기구입니다. 이에 반해 입주예정자협의회는 아파트가 준공되기 전에, 즉 아파트 분양계약부터 입주 전 단계에서 활동을 하는 단체인 것이죠.

◇ 최휘> 정리하자면, 입주예정자협의회란 것은 아파트에 입주하기 전에 분양권을 가진 사람들이 모여서 조직한 단체라는 것이군요. 법적으로 인정되는 단체인가요?

◆ 이창선> 입주자대표회의나 관리단과는 다르게 입예협은 법적 근거 규정이 없는 임의단체입니다. 주택법은 입주예정자에 대한 규정을 두고는 있지만, 이는 사전점검이나 시행사가 사용검사를 받을 수 없을 경우 등 몇몇 사항에 한정하여 입주예정자의 권한을 규정한 것에 불과합니다. 근거 규정이 없으니까, 엄밀히 따져 입주예정자협의회가 아파트 입주예정자들 전체를 대표한다고 보기는 어려울 수 있습니다. 다만, 법적으로 비법인사단에 해당할 수는 있습니다. 대법원은 사람들이 모인 결합체에 있어서 그 단체성의 강약을 기준으로 조합과 비법인사단을 구별하는 입장을 취하고 있습니다. 단체가 고유의 목적을 가지고 규약을 만든 후에, 이에 근거하여 의사결정기관 등의 대표자를 두고 그 기관의 업무집행방법이 다수결에 의해 행해지며,동시에 구성원의 가입이나 탈퇴와 상관없이 단체 그 자체가 존속된다면, 그 단체는 비법인사단에 해당하게 되거든요. 이러한 요건을 갖춘다면 입주예정자협의회도 법적으로 비법인사단에 해당할 수 있다고 봐야 합니다. 이런 과정을 거쳐 비법인사단으로서의 요건을 갖추어 놓고, 입주예정자협의회는 입주예정자들로부터 위임장을 받으면서 세무서에 비영리단체 신고를 하고, 고유번호증을 발급 받아 활동을 하게 됩니다. 보통 입주예정자 중 50% 이상의 동의를 받게 되면 그 아파트 입주예정자들의 대표 단체에 해당한다고 보게 됩니다.

◇ 최휘> 그렇다면 분양권을 가진 사람들은 왜 입주예정자협의회를 구성하는 건가요? 어떤 목적이 있어서 생긴 단체일 텐데요?

◆ 이창선> 이유는 세 가지 정도로 정리할 수 있습니다. 하나는 입주예정자들은 자신들이 들어갈 아파트에 관해 같은 이해관계를 가진다는 데 있습니다. 입주예정자들은 같은 시점에 주택담보대출을 받아서 중도금, 잔금을 납부하게 되는데, 집단으로 대출을 받게 되면 금리 같은 대출 조건이 더 좋게 나오니까 집단대출이 필요하게 됩니다. 또 입주예정자들은 같은 시점에 소유권이전등기를 마치게 됩니다. 이것도 집단으로 하게 되면 싼 값에 등기를 할 수 있게 되니까 집단등기가 이루어지게 되는 것이죠. 요즘은 입주예정자협의회에 의해 입주박람회도 진행됩니다.입예협이 주관사를 선정해 입주에 필요한 물품들을 한데 모은 공동구매 입주박람회를 열게 되는데, 여기서 입주예정자들은 중문이나 커튼, 인테리어 같은 물품들을 공동으로 구매하게 되는 것이죠.

◇ 최휘> 정리하자면, 아파트 입주 시에 필요한 대출, 등기, 물품 구입을 한꺼번에 한다는 말씀이군요. 입주예정자들이 다수인 점을 이용해서요. 또 다른 이유는 뭘까요?

◆ 이창선> 입예협의 또 다른 목적은 우리나라 아파트 분양방식이 선분양·후시공이라는 데서 그 이유를 찾을 수 있습니다. 아시다시피, 아파트란 재화를 구입하는 건 다른 물건을 구입하는 것과 다릅니다. 우리는 거금을 들여 아파트를 분양받게 되는데, 선분양·후시공 방식에서는 막상 우리가 분양받는 아파트가 어떻게 생겼는지 알 수가 없습니다. 모델하우스를 보고 아파트를 계약했다가 실제 입주해서 보니 모델하우스와 마감자재 등이 다른 경우도 부지기수입니다. 모델하우스에서는 폴리싱타일로 된 바닥이었는데, 실제 입주해보니 아니었다라든가, 혹은 모델하우스에는 우물천장으로 되어 있던 게 실제로는 일반천장이었다든가 하는 식이죠. 이러면 입주예정자로서는 화가 많이 나겠죠. 사람들이 입주예정자협의회를 구성해서 활동하는 이유 중 하나는 이런 데서 찾을 수 있습니다. 자신들이 살게 될 아파트를 좀 더 좋은 환경, 좋은 인테리어로 만들게 하고 싶다는 것입니다.

◇ 최휘> 무슨 말씀이신지 알겠습니다. 모델하우스랑 다르게 시공된 집을 받으면 화가 많이 날 것 같네요. 입주예정자협의회는 결국 아파트가 제대로 지어지고 있는지를 감시하는 역할도 하는 것이군요?

◆ 이창선> 네 맞습니다. 입주예정자협의회는 보통 착공도면과 다른 상세도면들을 시공사 측에 정보공개청구를 하고, 도면을 받아서 분석을 하는 절차를 거칩니다. 입주예정자협의회는 건설 분야의 전문가가 아니기 때문에 이 과정에서 법무법인의 조력을 받기도 합니다. 입예협은 도면을 분석하고, 현장에 방문해서 현장소장 등 실무진을 만나서 주기적으로 미팅을 진행하게 됩니다. 도면 분석 결과를 바탕으로 변경을 원하는 사항과, 협의회가 원하는 항목들을 전달하기도 합니다. 입예협은 주기적으로 아파트 시공 과정을 사진을 찍어서 입주예정자들끼리 공유하기도 합니다.

◇ 최휘> 그렇다면 입주예정자협의회의 세 번째 목적은 뭘까요?

◆ 이창선> 입예협은 입주예정자들의 현안을 종합하여 시행사, 시공사 측에 전달하는 역할도 합니다. 이때 현안은 아파트 시공과 관련된 경우도 있고요, 아니면 학교, 유치원 문제와 같이 입주예정자들이 공통적으로 느끼는 문제사항들일 수도 있습니다. 예를 들어, 대전의 한 아파트 단지에서는 원래 지구단위계획구역 결정 당시 아파트 단지 내에 존재하고 있던 초등학교 부지가 지구단위계획 결정이 되며 사라지는 일이 있었습니다. 대규모 아파트 단지인데도 불구하고, 교육청에서 아파트 입주 시 증가하는 초등학생의 수를 잘못 계산해서 발생한 일이었습니다. 초등학교가 사라짐으로써 그 아파트에 거주하는 초등학생들은 거리도 먼 초등학교로 배정을 받고, 큰 대로를 건너서 통학을 해야 하는 문제가 생긴 것입니다. 이와 같이 입주예정자들이 공통적으로 문제의식을 느끼는 현안이 있다면, 입주예정자협의회가 나서서 문제를 해결하기 위해 노력하게 됩니다. 이때 입예협은 1년이 넘는 기간 동안, 구청, 시의회, 교육청, 시행사와 시공사와 협의를 거쳤고, 결국 초등학교 부지를 다시 되돌리는 데 성공했습니다. 만약 입주예정자협의회가 없이 입주예정자 개개인이 그냥 민원을 제기했다면 이러한 문제는 해결하기 어려웠을 겁니다.

◇ 최휘> 확실히 그런 큰 문제가 생기면 입주예정자협의회라는 단체를 통해 접근하는 게 좋겠네요. 청취자분들이 이해하기 쉬운 또 다른 사례가 있을까요?

◆ 이창선> 작년 겨울에 광주에서 시공 중이던 한 아파트의 외벽이 무너지는 사고가 발생했었습니다. 1군 대형건설사가 시공 중이던 아파트였는데도 불구하고 발생했던 어처구니 없는 사고였었습니다. 당시 붕괴의 원인으로 추정된 이유는 두 가지였는데, 하나는 동바리를 너무 빨리 철거한 것이었고, 다른 하나는 콘크리트 타설 문제였습니다. 물을 탄 콘크리트를 사용해서 콘크리트 강도가 약했다는 것이었죠. 이 문제가 터지자 전국의 입주예정자협의회에서는 자신들 아파트 단지에 사용된 콘크리트에 관해 정보공개청구를 하였습니다. 안전 문제와 관련된 것인 만큼, 대부분의 시공사에서는 콘크리트 타설에 관한 정보를 입예협에게 공개하였고, 입예협은 이를 확인한 후 문제가 있는 부분들을 바꿔줄 것을 요구했습니다. 또 다른 사례는, 이번에 아파트 월패드에 대한 해킹 사고가 문제된 것을 기억하실 겁니다. 해커들이 월패드를 해킹해서 그 카메라로 아파트 내부 영상을 촬영했다는 게 문제가 되자, 입주예정자협의회는 자신들 아파트에 설치될 예정인 월패드를 확인하고, 만약 문제가 있는 월패드인 경우 그것을 교체해줄 것을 시공사 측에 요구하였습니다. 입주예정자협의회가 잘 활동할 경우 위와 같은 현안에 능동적으로 대처해서 더 좋은 아파트를 만들어 갈 수 있는 것이죠.

◇ 최휘> 입주예정자협의회는 생각보다 많은 일을 하는 단체로 보이네요. 그런데 앞서 말씀하신 사례들 외에 기사화가 되지 않은 그 아파트 단지의 현안 같은 경우에는 시공사가 그 요구사항을 들어줄 의무는 없어 보이는데, 시공사와 의견을 조율하는 방법 같은 게 따로 있는 건가요?

◆ 이창선> 입주예정자협의회의 활동은 단지 입예협과 시행사, 시공사, 이 둘 사이에서만 이루어지는 게 아닙니다. 여기에 거의 대부분 구청이 개입되게 됩니다. 구청은 아파트 사업계획승인부터 착공, 사전점검, 사용승인, 입주에 이르기까지 아파트 시공에 관한 전반적인 사항을 관리, 감독하게 됩니다. 그래서 구청은 일반적으로 시행사, 시공사 측에 법이 정한 범위 안에서 영향력을 행사할 수 있게 됩니다. 그런데 구청은 동시에 입주예정자들의 민원을 신경써야만 합니다. 입주예정자들은 그곳에 거주하게 될 입주자이자 유권자이기 때문입니다. 예를 들어, 5,000세대 규모의 아파트가 들어선다면 그 아파트에는 적어도 10,000명에서 15,000명 정도의 유권자가 새로 생기는 건데, 그 지역 구청장 입장에서 이들의 민원을 무시할 수가 없는 것이죠. 따라서 입예협과 시행사, 시공사, 구청은 서로 민원과 공문을 주고 받으면서 의견을 조율해 나가는 과정을 거치게 됩니다. 강대강으로 부딪치는 아파트도 있겠지만, 보통은 서로 윈윈할 수 있는 방향으로 사업이 진행되게 됩니다.

◇ 최휘> 구청까지 의견 조율의 상대방이 된다면 입주예정자협의회의 활동 범위가 생각보다 더 넓어 보이네요. 그렇다면 입주예정자협의회의 부작용 같은 것은 없을까요?

◆ 이창선> 대부분의 입주예정자협의회는 자신들이 살게 될 아파트를 더 좋은 아파트로 만들고자 하는 목적으로 구성이 되고 활동을 하게 됩니다. 그런데 사람들이 여럿 모이면 이권이 개입되고, 이권이 개입되면 돈 문제가 얽히게 됩니다. 이 돈을 노리고 소위 ‘업자’들이 분양권을 받은 후 자신들의 주도로 입주예정자협의회를 구성하여 활동하는 경우가 종종 있습니다. 이들은 입주예정자협의회 본연의 목적에는 별다른 관심이 없고, 어느 주관사를 선정할 것인지와 같은 돈이 생기는 부분에만 집중해서 활동을 하고는 합니다. 또한, 입주예정자협의회는 대부분 입주예정자들로부터 회비를 걷고 있는데, 이렇게 모은 돈과 기부금 등을 투명하게 회계처리하지 않는 경우도 간혹 발생하게 됩니다. 이렇게 되면 입주자들 사이에서 고소, 고발과 같은 법적 분쟁이 생기게 되는 것이죠.

◇ 최휘> 그렇군요. 앞으로 계속해서 신규 아파트와 재개발재건축 아파트 단지에 대한 분양이 시작될 텐데, 아파트를 분양받는 분들께서는 입주예정자협의회란 단체에 대해 잘 알고 활동하시면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 법률사무소 A&P의 이창선 변호사와 함께 했습니다.