[생생경제] 수도권 전세 사기 급증, 변호사가 말해주는 유형과 예방법

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 11월 16일 (수요일)

■ 대담 : 안예리 법률사무소 A&P의 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 수도권 전세 사기 급증, 변호사가 말해주는 유형과 예방법

-전입신고·확정일자 받고 등본서 소유권 확인

-임대차계약 해지 통보되면 보증금 권리 생겨

-부동산 경매 시작되면 전세금반환소송 가능

-소송 승리하면 보증금 10년간 계속 회수 가능

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 꼭 알아야 할 생활법률 상식사전, 'Law & Economy' 시간입니다. 오늘은 법률사무소 A&P의

안예리 변호사 스튜디오에 직접 모셨습니다. 안녕하세요?

◆ 안예리 법률사무소 A&P의 변호사(이하 안예리)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 요즈음 서울, 인천 등지에서 전세 사기가 굉장히 횡행하고 있는데요. 이와 관련해서 실제 전세 사기가 어떤 방식으로 이루어지는지 그리고 그 해결책에 대해서 법률사무소 A&P 안예리 변호사와 이야기 나누어보도록 하겠습니다. 요즘 전세 사기에 대한 상담이 많으신가요?

◆ 안예리> 네, 상담 건수가 굉장히 급증해서요. 인천뿐만 아니라 서울에서도 많이 상담받으러 오시곤 합니다.

◇ 최휘> 그래서 미리 변호사님께서 주신 실제 상담 사례 중 한 가지 전세 사기 유형을 재구성해보았는데요. 먼저 사연 먼저 소개해 주시고 얘기 마저 나눠보겠습니다.

◆ 안예리> 서울에 사는 A씨는 빌라 전세를 알아보기 위하여 부동산을 방문하였습니다. 부동산에서는 매우 싸게 나온 매물이 있다며, 이를 A씨에게 적극 권유하였는데요. 해당 부동산에는 은행에서 2018년 1월 1일에 대출금 6천만 원과 관련하여 설정한 근저당권이 있었습니다. 당시 A씨는 전세금이 4천만 원으로 해당 빌라의 다른 전세 매물인 7천만 원보다 싸기도 하고, 근저당은 문제 되지 않을 것이며 문제가 발생하면 책임을 지겠다는 부동산 중개인의 말에 일단 2020년 1월 1일자로 계약을 하게 되었습니다. 참고로 해당 매물의 매매시세는 1억 원이었습니다. 이후 A씨는 주변에서 확정일자와 전입신고는 필수라는 이야기를 들어 계약서에 미리 확정일자를 받아두었고, 이후 이사를 하고 바로 전입신고를 하였습니다. 그렇게 2년 뒤 계약 만기가 다가와 A씨는 집주인에게 나가고 싶다는 연락을 하였지만, 집주인은 연락이 되질 않았고 다급한 마음에 부동산에 연락을 해보았습니다. 그런데 해당 부동산은 이미 폐업한 상태였으며 해당 부동산으로부터 관리를 위임받았다는 새로운 부동산이 연락을 해왔습니다. 집주인이 현재 전세자금을 돌려줄 돈이 없어 새로운 임차인을 구해야한다. 새로운 임차인을 구하면 전세금을 돌려줄 수 있으니 기다려달라는 것이었습니다. 이에 보증금 반환을 받지 못할까봐 두려워진 A씨는 상담을 요청하게 되었습니다.

◇ 최휘> 현재 A씨는 어떤 위험에 처한 걸까요?

◆ 안예리> 첫 번째로, A씨는 전세금을 제때 돌려받지 못할 위기에 처했습니다. 알고 보니 해당 임대인은 소정의 돈을 받고 명의만을 빌려준 신용불량자였는데요. A씨가 낸 전세금은 사기 일당이 모두 가져갔고, 임대인은 재산도 없는 사람이었습니다. 따라서 전세금을 줄 돈이 없는 상황인거죠.

◇ 최휘> 네, 돈이 없는 가짜 임대인을 데리고 온 상황인 거군요. 또 다른 문제점이 있을까요?

◆ 안예리> 두 번째로, A씨는 계약이 묵시적 갱신될 위기에 처했습니다. 임대차보호법상 2020년 12월 10일 이전에 계약 또는 갱신을 하신 경우 만료 1개월 전까지, 그 이후에 계약하신 분들의 경우 계약 만료일 2개월 전까지 집주인에게 해지 통보를 하셔야 하는데요. 이 기한까지 집주인에게 통보가 되지 않을 경우 기존의 임대차 계약이 묵시적 갱신이 되어서 같은 기간으로 임대차 계약이 연장되어 버립니다. 따라서 집주인에게 계약이 종료되었다는 이유로 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없는 상황이 될 수 있겠죠.

◇ 최휘> 묵시적 갱신이 되지 않도록 임차인 분들이 시기를 잘 파악하고 계셔야 겠네요?

◆ 안예리> 네 맞습니다. 또한 세 번째로, 해당 집에는 근저당권이 설정되어있어서 문제 됩니다. 나중에 이 집이 경매로 넘어가더라도 A씨가 해당 근저당권보다 후순위에 있기 때문에 근저당권자가 우선 배당받기 때문인데요. 경매에서 권리관계의 우선순위를 정하는 데 있어 중요한 것이 임차인이 가진 ‘우선변제권’이라는 것입니다. 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 임차주택의 경매시 보증금을 다른 일반 채권자 기타 후순위 권리자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 이사 및 전입신고 그리고 확정일자를 받으면 생기는 권리입니다. 그런데 근저당권 설정일이 임차인의 확정일자와 전입신고 일자보다 빠르다면 임차인에게 우선변제권이 없어 근저당권자가 우선 배당받게 됩니다.

◇ 최휘> 그럼 근저당권의 설정일이 매우 중요하겠군요?

◆ 안예리> 네 그렇습니다. 이 근저당권자와 임차인 간의 우선순위가 중요한 이유는 한 가지 더 있는데, 대항력 때문에 그렇습니다. 기본적으로 임대차계약이라는 것은 임대인과 임차인 간의 채권적 계약이기 때문에 다른 사람들 즉 제3자에게 효력이 미치는 것은 아닙니다. 그런데 임차인이 이사를 하고 전입신고를 하게되면 대항력이 라는 힘이 생기는데요. 이는 말 그대로 다른 사람에게 대항할 수 있는 힘으로 다른 사람이 새로운 집주인이 된다고 하여도 이에 대항하여 기존 계약일만큼 살 수 있게 됩니다. 그런데 경매시 근저당권자보다 임차인이 후순위에 있는 경우 즉, 근저당권 설정일을 기준으로 임차인이 이사 및 전입신고를 한 날짜가 더 늦다면 대항력이 사라집니다. 따라서 새로운 매수인에게 나가지 않겠다고 할 수 없어 경매 후 강제로 집을 나가야하는 상황에 처하게 됩니다.

◇ 최휘> 경매에서 보증금을 돌려받는 것이 매우 중요해 보이는데, 경매와 배당순서에 대해서 많은 분들이 자세히 모르실 것 같아요. 경매시 배당받는 순서가 있을까요?

◆ 안예리> 주택의 경매시 낙찰대금이 배당이 되는데요. 이때 가장 먼저 지급되는 금원은 경매 진행 비용과 경매 부동산에 투입한 필요비와 유익비입니다. 그다음으로는 임대차 보호법에의한 소액임차인의 최우선변제금과 근로기준법에 의한 최우선변제권 임금채권이 있습니다. 최우선변제금이란 각 지역마다 정해진 소액 보증금에 대하여 그 중 일부를 다른 채권자들보다 먼저 지급해주는 것입니다. 그 다음으로는 세금입니다. 당해 재산에 부과된 당해세가 이에 해당합니다. 그 다음 순위가 아까 설명드린 우선변제권이 있는 임차인의 보증금입니다. 또한 당해세 외의 세금은 세금 성립 시기와 우선변제권 성립 시기에 따라서 우선순위가 결정됩니다. 그 다음이 일반 임금 채권이구요. 그 다음은 의료보험료 등 사회 보험료이고, 마지막이 일반채권들과 확정일자가 없는 임차권입니다.

◇ 최휘> 아까 말씀하신 임차인의 이사와 전입신고 그리고 확정일자가 경매 순위에 있어서 중요하겠군요?

◆ 안예리> 네. 근저당권자보다 순위가 앞서 있어야 경매가 되더라도 최대한 보증금을 회수하실 수 있습니다.

◇ 최휘> 그렇다면, 전세 사기를 당한 A씨의 경우에는 법률적으로 어떤 해결 방법이 있을까요?

◆ 안예리> 우선 A씨는 계약 만료 1달 전까지 임대인에게 임대차계약 해지 통보를 하셔야 합니다.전화를 하면서 녹음을 하셔도 되고, 문자나 카카오톡으로 하셔도 되지만 이 경우 답장을 받으셔야 합니다. 실제 임대인이 확인하였는지를 알 수가 없어서 나중에 임대인이 받지 못했다고 주장하는 경우도 있습니다. 그런데 A씨의 임대인은 연락을 도통 받지를 않으시는 게 문제죠. 이러한 경우에는 내용증명을 보내셔야 하는데, 내용증명을 받지 않고 계속 반송한다면 우선 주민센터에 가셔서 임대인의 초본을 떼서 주소 변동 여부를 확인하시고 변동된 주소로도 받지 않으면 임대인에게 ‘의사표시 공시송달’을 하여야 합니다. 이는 법원에 신청하는 것이구요, 이 경우에도 두 달 이상은 걸리니 계약 만료 한 달 전까지 공시송달을 마쳐야 하므로 서두르셔야 합니다.

◇ 최휘> 일단 임대차계약 해지부터 하여야 하는 거군요?

◆ 안예리> 네 임대차계약 해지 통보가 되었다면, A씨는 이제 계약 만료시에 임대차 보증금을 반환받을 권리가 생기게 되었습니다. A씨의 경우 다른 전세보증금 반환 청구와 다른 점은 임대인에게 별다른 재산이 없다는 점입니다. 따라서 해당 임차 부동산의 경매를 통해서 최대한 보증금을 반환받으셔야겠구요. 임차인이 직접 경매를 하기 위해서는 우선 임대차보증금 반환 청구 소송을 하셔야 합니다. 민사 소송이구요. 이러한 보증금반환 청구 소송의 경우 승소가 어렵지 않으므로 승소하게 되면 이제 강제집행이 가능한 권원이 생깁니다. 따라서 A씨는 이제 살고 있던 집에 경매를 신청할 수 있습니다. 경매를 신청할 경우 우선 A씨는 근저당권이 설정된 날인 2018년 1월 1일보다 늦은 2020년 1월 2일에 대항력과 우선변제권이 생겼죠. 근저당권보다는 후순위로 배당을 받게 됩니다.

◇ 최휘> 네, 그럼 A씨의 경우에는 거의 배당을 받지 못할 가능성도 있겠네요?

◆ 안예리> 그나마 다행인 점은 A씨의 임차보증금이 4천만 원이기 때문에, 근저당권설정 시기를 기준으로 보면, 당시 서울시의 최우선변제 대상이 되는 보증금 상한선은 1억 원이었고, 최우선 변제액은 3천 4백만 원이므로 배당금에서 근저당권자보다 우선하여 3400만 원을 받으실 수 있습니다. 따라서 A씨의 경우 낙찰가에 따라서 보증금 4천만 원 전액을 회수할 수 있을지 일부는 돌려받지 못하게 될지 결정되겠습니다.

◇ 최휘> 그럼 받지 못한 임차보증금은 어떻게 해야하나요?

◆ 안예리> 물론 해당 부동산에서 전액을 회수하지 못하시더라도 보증금 반환 청구 소송에서 승소하셨기 때문에 앞으로 10년간은 계속해서 회수할 기회가 있습니다. 따라서 포기하지 않고 임대인에 대한 신용조사 등을 통해서 임대인에게 급여소득이 생기면 이를 압류하거나 혹은 통장압류를 하거나 살고있는 집 보증금 등에 대하여 압류 및 추심을 하시는 것이 좋겠습니다.

◇ 최휘> 오늘 전세 사기에 대해서 들어보았는데요. 마지막으로 하고 싶으신 말씀 있으실까요.

◆ 안예리> 오늘 말씀드린 예시 외에도 생각보다 전세 사기 유형이 굉장히 다양합니다. 매매가 보다 높은 전세금으로 전세 계약을 체결토록 한다거나 실제 소유자가 아닌 사람과 전세 계약을 체결토록 한다거나 신탁회사에 소유권이 있음에도 신탁회사의 동의없이 임대차계약을 체결한 경우, 또 이사 당일에 보증금변제 능력이 없는 새로운 임대인에게 집을 매도하고 등기를 넘기는 경우 등 다양한 전세 사기 유형이 있습니다. 다음에는 전세 사기를 당하지 않기 위한 예방책을 주제로 준비해보도록 하겠습니다. 감사합니다.

◇ 최휘> 네, 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 법률사무소 A&P의 안예리 변호사와 함께 했습니다.