"폭우로 아파트 누수 발생, 윗집이 전혀 협조를 안 하는데 어떻게 하죠?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2022년 8월 26일 (금요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 이서영 변호사

- 누수 문제가 발생하면 먼저 누수원인을 찾아서 그 원인을 정확히 진단한 후 원인제공자에게 청구해야
- 윗집에 누수 문제가 있을 경우 윗집 임대인/임차인, 공용부분 문제일 경우 관리사무소에 누수 사실을 반드시 알려야
- 내용증명을 보내고 안 되면 가압류 등 법적 조치를 취해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 오늘은 회생파산연구소 이서영 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 이서영 변호사(이하 이서영): 안녕하세요, 이서영 변호사입니다. 

◇ 양소영: “저는 25년 된 아파트에 살고 있는데요. 최근 폭우가 쏟아질 때, 거실 천장에서 물이 떨어지기 시작했습니다. 빗물이 어딘가 고였다가 떨어지는 걸로 보였는데요. 누수의 원인을 알아보려고 윗집을 찾아갔지만 윗집에 살고있는 분들은, 집주인이 아니고 임차인이라고 합니다. 자신의 집에서 물이 떨어지는게 아니니 윗집 임차인은 본인 일이 아니라고 시큰둥했는데요. 그래서 제가 집주인 연락처를 알려달라고 했는데 임대인 연락처도 알려줄 수 없다고 하는 겁니다. 물은 여전히 간헐적으로 똑똑 떨어지고 이대로 두면 벽지며, 가구며 제대로 성할 것이 없을 것 같은데요. 누수문제는 대체 어떻게 해결해야 하나요?” 아무래도 25년 된 아파트라면 이런 문제가 많이 발생할 것 같습니다. 누수 문제 많이 일어나죠? 특히 얼마 전에 비도 많이 와서요. 

◆ 이서영: 요새 법무법인에 누수 문의가 빗발친다는 얘기를 많이 들었는데요. 원래 누수가 없던 집도 이렇게 기록적 폭우가 있는 상황에서는 없던 문제도 생길 수밖에 없는 상황이잖아요. 거기다가 우리나라는 기후적 특성 때문에 6월부터 장마가 시작되는데, 오래된 아파트나 부실시공 한 빌라 등에 특히 누수 문제가 발생을 하는 사안인 거 같습니다. 그리고 바닥 방지 공사도 해야 되고 누수 탐지도 해야 되고 이런 과정들이 복잡하기 때문에 누수 공사 비용도 상당히 비싸고요. 이웃 간 예민해지는 문제기도 한 것 같습니다. 그래서 해결도 잘 안 되는 것 같고요. 

◇ 양소영: 누수가 발생하면, 누가 책임을 지고 비용을 지불하고 보수를 해야 하는 건가요?

◆ 이서영: 민법상으로 민법 제758조 제1항에 따르면 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 풀어서 말씀을 드리면 아랫집에서 누수가 발생이 됐을 때 윗집 점유자가 소유자일 수도 있고 임차인일 수도 있잖아요. 그런데 이 임차인의 특별한 문제가 아닌 경우에는 원칙적으로는 소유자인 임대인 측에서 책임을 지는 게 맞게 되는 거죠.

◇ 양소영: 결국 누수의 원인을 알아내는 게 가장 중요하겠어요? 

◆ 이서영: 네, 먼저 물이 새면 물이 어디서 새는지를 가장 먼저 진단을 해야 되는데요. 육안으로 확인이 가능한 경우도 있고, 새는 원인을 알기 어려운 경우도 있는데 알기 어려운 경우라면 누수진단업체를 불러서 누수원인을 파악해야 하고요. 누수가 윗층의 전유부분 즉, 윗층의 바닥면적의 균열이나 파이프 손상 등인 경우에는 윗층 소유자 책임을 지는 게 맞고 만약 외벽에서 천장을 타고 들어온 경우에는 윗층 소유자가 아닌 공용부분의 하자이기 때문에 공용부분 소유자 전원의 책임. 즉, 입주자대표회의를 상대로 청구하면 됩니다. 

◇ 양소영: 사연자의 경우, 지금 윗집 집주인의 연락처도 모르는 상황인데요. 이렇게 윗집의 협조가 안 되면 어떻게 하죠? 

◆ 이서영: 이런 경우 사실 시간이 걸리긴 하는데, 윗집 임차인에게 손해가 계속 확대될 수 있다는 가능성에 대해서 고지를 해두시는 게 좋고요. 윗집 호실에 대해서 등기부 등본을 떼면 그 임대인의 주소가 나오니까 그쪽으로 내용증명을 보내서 누수에 대한 정확한 피해와 상황, 그리고  해결을 촉구하는 내용 증명을 보내는 것이 도움이 될 것 같고요. 보통 윗집에 임차인들이 협조를 잘 안 해주는 이유는 본인이 당장 피해가 없고 답답하지도 않고 배상 의무가 보통 없는 경우들이 많은데요. 이런 상황이 일 때는 강경하게, 구두로 계속 기다리는 상황으로는 계속 손해가 발생될 수 있기 때문에 명확하게 증거 자료를 남겨놓고 만약 협조해 주지 않을 것 같으면 빨리빨리 법적인 조치를 취하시는 게 좋다고 생각합니다.

◇ 양소영: 이웃이 이렇게 불편한데 협조 안 한다는 게 이해가 안 가는데요. 일반적으로 아파트는 관리 사무실이 있고 입주자대표회의에 관리하는 분들이 있어서 먼저 요청을 하면 연락처를 알 수 있을 것 같은데, 사연처럼 입주자 대표회의나 관리사무소가 없는 분들은 참 답답하시겠네요. 세입자가 살고 있는 집에 누수문제가 발생하면 집주인이 누수문제를 해결해 줘야 하는 거죠? 

◆ 이서영: 기본적으로 그렇습니다. 그래서 대부분은 어떤 누수 문제가 임차인이 과실로 생기는 경우가 거의 없기 때문에 건물 노후인 경우가 대부분이고 이런 경우에는 집주인이 보수 공사도 해줘야 되고 발생한 피해에 대한 손해배상까지 부담을 해야 됩니다. 반면 원인제공자가 임차인이고 아랫집이 과도한 요구를 한다면 응해줄 필요는 없고요. 그 손해배상의 범위에 대해서도 명확하게 확인되지 않은 상황이기 때문에, 민법 제393조(손해배상의 범위)에 따르면 손해배상 범위는 '통상의 손해'를 그 한도로 하는데 통상손해 범위 안에서만 책임을 지면 됩니다. 그래서 일반적인 상황은 아니지만 아랫집에서 업체 선정을 내가 선정하겠다. 또는 벽지도 갈아야 되고, 천장도 갈아야 되고, 가구도 손상이 적은데도 불구하고 교체를 해야 된다든지 이런 식으로 무리하게 요구를 하는 경우에는 그것을 무조건 따를 의무는 없고요. 판례에 따르면 피해자가 원하는 업체와 누수원인 제공자가 알아본 업체 견적이 달랐을 경우 법원은 하자가 발생했을 당시를 기준으로 전문가에게 의뢰해 객관적 감정가격을 요청하도록 하고 있거든요. 그래서 다시 판단받을 필요가 있습니다. 

◇ 양소영: 변호사님 말씀을 들어보니까 공사 자체도 견적이 서로 달랐을 경우가 발생할 수 있겠군요. 그럴 때는 중재할 수 있는 기관이나 법원을 통해서 객관적인 감정 가격이 나올 수 있게 빨리 조치를 취할 필요가 있을 것 같습니다. 다시 한번 정리해 보죠. 누수 문제가 발생하면 어떻게 해결해야 됩니까?

◆ 이서영: 첫 번째, 먼저 누수원인을 찾아서 그 원인을 정확하게 진단한 후에 그 원인 제공자에게 청구를 해야 됩니다. 두 번째, 윗집 문제라면 윗집 임대인/임차인에게, 공용부분 문제라면 관리사무소에 누수 사실을 반드시 알리고 해결을 촉구하는 게 좋습니다. 세 번째로 윗집은 급하지 않다는 것을 명심하시고, 가장 급한 건 본인이기 때문에 빨리빨리 내용증명을 보내고 안 되면 가압류 등 법적 조치를 취할 것을 권유 드립니다. 

◇ 양소영: 내용증명을 보낸다는 것이 법적으로 효력이 있나요?

◆ 이서영: 기본적으로는 효력이 없기는 한데요. 아무래도 일반인 분들은 시큰둥하게 대응을 하다가도 내용증명을 보내면 공식적으로 받아들이는 경향이 있어서 해결을 빨리빨리 해 주는 관행이 있는 것 같습니다.

◇ 양소영: 최소한 내용증명을 보내고 나면 그 이후에 손해가 급격히 생겼다거나 손해가 커졌다는 부분에 대해 상대에게 더 책임을 물을 수 있는 역할을 할 수 있을 것 같다는 생각이 드네요. 오늘 이서영 변호사님 도움 말씀 감사합니다.