토지와 건축 명의를 지인에게 넘긴 후 생긴 일... 명의신탁의 함정

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2022년 8월 24일 (수요일)

□ 진행 : 양소영 변호사

□ 출연자 : 김기범 변호사

- 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에서 명의신탁 약정은 무효로 규정

- 대법원은 명의신탁자라고 주장하는 자가 권리관계서류를 소지한 경우 명의신탁약정을 뒷받침하는 유력한 자료가 된다고 판결한 바 있어

- 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 특별한 사정이 없는 한 건축허가명의가 누구인지에 관계없이 건물소유권 취득해

- 명의신탁 관계를 기준으로 관련 법률 제5조에서 100분의 30에 해당하는 범위 내에서 과징금을 부과한다고 규정

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): “저는 남편과 함께 귀농의 꿈을 품고 지방으로 가기로 했습니다. 지방에 제 명의로 땅을 샀고 집을 짓고 있었습니다. 건물은 기둥이나 주벽 같은 뼈대를 완성했고 내부 인테리어만 남은 상태였는데요. 그런 와중에 남편의 사업이 기울어가면서 집을 짓는 일이 점점 부담으로 다가왔습니다. 게다가 남편의 사업이 망해 집까지 넘어가지 않을까 걱정이 컸구요. 그런데 부동산에 대해 잘 아는 지인이 솔깃한 제안을 해왔습니다. 토지와 건축 허가 명의를 일단 자신에게 넘기면 나중에 다시 넘겨주겠다는 겁니다. 저희는 지인에게 명의를 넘기고 인테리어 공사를 완료하고 등기 필증까지 받았습니다. 이후 등기필증을 넘겨받고 토지와 건물에 부과된 지방세도 모두 저희가 납부했는데요. 지인이 명의를 넘겨주지 않으며 버티고 있습니다. 저희는 토지와 건물 명의를 되찾을 수 있을까요?” 남편의 사업이 망해서 혹시라도 집의 소유권이 침해되지 않을까 이런 걱정에 다른 사람에게 명의를 넘긴 명의신탁 사안이군요. 지인이라는 사람이 토지와 건물을 넘겨주지 않고 이렇게 버텨도 되는 겁니까?

◆ 김기범 변호사(이하 김기범): 이게 어른들이 하는 말씀으로 “어디 들어갈 때 마음과 나올 때 마음이 다르다”, 그런 것 때문에 심심치 않게 발생하는 일이긴 합니다.

◇ 양소영: 사실 지금 사연 주신 분도 어떻게 보면 그런 의도가 있었기 때문에 넘어가신 것 같아요. 특히 또 우리나라 정서가 명의를 변경하는 것에 대해서 크게 문제라고 생각을 안 하셔서 이런 일이 특히 많이 발생하는 것 같은데요. 명의신탁은 어떤 형태로 많이 일어납니까?

◆ 김기범: 명의신탁 같은 경우 예를 들어서 말씀드리면 a 명의로 된 부동산을 b 명의로 바꿔놓는 ‘양자간 명의신탁’, a가 b로부터 부동산을 매수하고 자금을 부담하는데 등기는 c 명의로 하는 ‘중간 생략형 명의신탁’이 있고, a가 b에게 자금을 주고 아예 b가 직접 나서서 c한테 부동산을 매수해서 부동산 명의를 취득하는 ‘계약 명의신탁’이 있는데 보통은 2번, 3번의 경우가 더 많습니다. 아무래도 이런 것 같은 경우는 실제로 등기를 취득한 사람이 완전한 소유권을 취득한다는 게 대법원 판례고요. 이 경우 명의를 빌린 ‘명의신탁자’라고 하는데 a 같은 경우는 b에게 부동산을 부당이득으로 반환하라고 소송을 하더라도 부동산의 매수 자금 취득세나 납부한 세금 정도만 부당이득으로 인정되고 부동산의 반환은 허용되지 않는다는 게 대법원 판례입니다. 그리고 매수 자금과 납부한 세금을 실제 소유자한테 부당이득으로 반환을 해야 되는데, 반환하는 대신 부동산을 반환하는 대물 변제 약정은 유효하다는 것이 최근에 나온 판례입니다.

◇ 양소영: 마지막 유형이 부동산을 파는 사람은 누가 사는지 잘 모르는 당사자들 사이에서만 계약을 대신해서 진행하기 때문에 이럴 경우 특히 소유권이 계약 명의인 사람에게 귀속이 된다. 그걸 대법원이 원칙으로 보고 있군요. 사실 소송에 들어가면 명의신탁을 입증하는 것이 쉽지 않잖아요?

◆ 김기범: 일단 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에서 명의신탁 약정은 무효로 한다고 아예 규정을 하고 있고 명의신탁 약정서를 쓰는 경우는 거의 없습니다. 그렇기 때문에 이 약정 자체를 증명하는 것도 쉽지는 않은데 다만 대법원은 일반적으로 부동산의 소유 명의만 다른 사람에게 빌려준 경우에 등기권리증 같이 권리관계를 증명하는 서류는 실질적 소유자인 명의신탁자가 소지하는 것이 상례라 할 것이므로 명의신탁자라고 주장하는 자가 권리관계 서류를 소지하고 있다며 명의신탁 약정을 뒷받침하는 유력한 자료가 된다라고 판결한 바 있습니다. 쉽게 말하면 집문서 들고 있는 사람이 소유자일 가능성이 있다, 이렇게 본 거죠.

◇ 양소영: 사연을 보면 등기필증을 가지고 계시는 것 같고요. 또 토지 건물에 부과된 지방세도 납부를 하셨어요. 이런 점도 입증에 도움이 될까요?

◆ 김기범: 아무래도 실제 소유자가 문서도 가지고 있고 그에 부과된 세금도 납부하게 마련이기 때문에 이런 경우에는 명의신탁 약정이 인정될 가능성이 매우 큽니다.

◇ 양소영: 그러면 사연자의 경우 (다시) 찾아올 가능성이 있을 것 같다, 입증이 가능할 것 같다. 이렇게 말씀 주셨는데 어떤 소송을 통해서 진행이 되는 겁니까?

◆ 김기범: 이른바 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구 소송이라고 해서, 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의해 소유권을 취득한 자가 진정한 등기 명의를 회복하기 위한 방법으로 현재 등기 명의인을 상대로 등기 말소를 구하는 대신 진정한 등기 명의 회복을 원인으로 하는 소유권 이전 등기 절차의 이행을 구하는 것이 가능하다는 게 대법원 판례입니다. 이 경우를 봤을 때 일단 사연자분한테 소유권 등기가 있었다가 그다음에 명의를 빌려준 사람한테 등기가 넘어갔는데, 이 소유권 변동이 무효기 때문에 다시 소유권을 찾아온 개념이죠. 명의신탁이 무효이기 때문에 오히려 찾아올 수 있었던 경우라고 볼 겁니다.

◇ 양소영: 좀 어려운 게, 건물 같은 경우 뼈대는 다 짓고 안에 인테리어만 남은 상태에서 건축 허가 명의를 넘긴 거예요. 이럴 경우에는 건물은 어떻습니까?

◆ 김기범: 우리나라 등기 같은 경우는 법률상 추정이라고 해서 등기부에 기재된 대로 법률관계 변동이 있었다고 보는 것이 일단 기본적이긴 한데, 건물 같은 경우에는 대법원이 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 특별한 사정이 없는 한 건축 허가 명의가 누구인지에 관계없이 소유권을 취득합니다.

◇ 양소영: 그러면 건축허가 명의가 다른 사람으로 바뀌었다 하더라도 건물 같은 경우에는 특별히 소유권 변동이 없는 사안일 수 있겠네요.

◆ 김기범: 그리고 건축주의 사정으로 공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 완공한 경우에 건물의 공사가 중단된 시점에 이미 사회 통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있다면 원래 건축주가 소유권을 취득하는데, 여기서 사회 통념상 독립한 건물이라는 의미가 최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서 건물의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 할 것이다 해서 외관상 뼈대가 완성된 경우 그때 기준으로 소유권이 누구에게 있는가를 판단한다는 의미로 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 양소영: 변호사님 설명을 들어보니까 사연자분 같은 경우에는 토지도 명의신탁이었다는 점을 잘 입증할 수 있을 것 같고 건물도 뼈대가 다 완성이 된 상태였기 때문에 건축허가 명의가 다른 사람에게 넘어갔다 하더라도 건물 소유권이 인정소유권을 인정받아서 다 되찾아올 수 있을 것 같군요.

◆ 김기범: 다만 내부 인테리어 공사와 관련된 정산 문제는 별도로 남게 되겠죠.

◇ 양소영: 사실 명의신탁 문제는 저희 변호사들도 굉장히 어렵더라고요. 명의신탁을 법에서 금지하고 있지 않습니까? 이럴 경우에 처벌 규정이 있나요?

◆ 김기범: 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에서 일부 처벌 규정이 있고요. 그리고 명의신탁이 이게 나중에 소유권 이전 등기를 찾아오려면 검인을 받아야 되는데, 이때 명의신탁 관계를 시나 지자체에서 인식을 하게 되고 이걸 기준으로 과징금을 부과하게 됩니다. 법률 제5조에서 100분의 30에 해당하는 범위 내에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있고 구체적인 기준은 시행령에서 정하고 있습니다.

◇ 양소영: 이런 과징금을 부담하더라도 찾아와야죠. 오늘 명의신탁과 관련해서 김기범 변호사님 도움 말씀 감사합니다.