[생생경제] 김인만 "청약 당첨되면 무조건 오르는 시대 끝나, 청약 양극화 심해질 것"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2022년 4월 4일 (월요일)

■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 김인만 "청약 당첨되면 무조건 오르는 시대 끝나, 청약 양극화 심해질 것"

- 성수동 고급 아파트 75억 전세 계약, 서민주택도 영향을 주고 있어

- 최근 금리 오르면서 월세 전환 속도 상당히 빨라

- 청약 당첨되고 가격 오르는 시대 끝나, 청약 양극화 두드러질 것

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 본격적인 봄 이사철입니다. 그런데 지난달 아파트 전월세 계약액이 나란히 사상 최고가를 경신했습니다. 그리고 4월에는 전국에 2만 6천여 가구가 분양이 예고돼 있기도 한데요. 오늘은 부동산 관련 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 김인만 부동산연구소 김인만 소장, 전화 연결돼 있습니다. 소장님 안녕하십니까.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 먼저 전월세 가격 이야기를 좀 해보도록 하겠습니다. 물론 이 뉴스에 나온 주택들이 고급 주택이기는 한데요. 워낙 지금 가격 자체가 천문학적인 숫자가 나와서 아마 다들 보고 좀 놀라셨을 것 같습니다. 75억 원의 전세 계약이 이뤄졌다. 월세가 4천만 원짜리가 나왔다. 계속해서 전월세 가격이 좀 오르고 있는 추세라고 볼 수 있을까요.

◆ 김인만> 뉴스만 보면 이게 무슨 무슨 달나라 같은 이야기인가, 이런 생각이 들 수도 있는데요. 성수동에 있는 고급 아파트인데 전용 면적이 271m²니까 82평 정도 되죠. 전세계약이 75억 원을 기록했습니다. 이게 우리 일반적인 상식을 벗어나는 수준인데요. 이거는 이제 그들만의 리그, 고가 주택이다 보니까 작년까지만 하더라도 청담동에 고급주택이 71억 원이었거든요. 최고가가. 4억 원을 갱신했는데 저는 고급 주택이 71억에서 75억 됐다는 게 큰 의미를 부여하고 싶지는 않은데. 고급 주택뿐만 아니라 우리 서민주택까지도 같이 영향을 주기 때문에 우리가 좀 눈여겨는 봐야 될 것 같습니다.

◇ 전진영> 그러면 직전 최고가 비교해서도 좀 많이 올랐다고 볼 수 있을까요.

◆ 김인만> 일단은 상승폭을 키우고 있고요. 우리 서민들이 사는 일반적인 아파트들도 최근에 다시 약간 바닥을 찍고 올라가는 추세이기 때문에, 이게 고가 주택만의 이야기다. 이렇게 볼 수는 없을 것 같고요. 월세 가격도 같이 올라가고 있는 추세입니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 상황이 이렇다 보니까 시장에서는 이제 공포의 8월이 다가온다. 이런 이야기도 지금 나오고 있습니다. 왜냐하면 8월이 새 임대차법 시행 2년이 도래하는 시점이기 때문에 이런 이야기가 나오는 것 같은데, 그래서 그때 이후가 되면 전월세 가격이 더 뛸 거다. 이런 우려도 나오거든요. 어떻게 보세요.

◆ 김인만> 저도 제일 걱정되는 부분이 바로 이런 부분입니다. 달나라 이야기. 화성 이야기. 이렇게 고가주택 100억 원은 사실 우리하고는 전혀 상관이 없는데 이게 고가주택만의 문제가 아니라는 게 문제가 되는 겁니다. 올 8월이 되면 우리가 계약갱신 청구라고 들어보셨잖아요. 그걸 한 번만 사용할 수 있거든요. 상가 같은 경우는 10년 동안 사용할 수 있는데 아파트 주택은 한 번만 사용하는데 한 번 사용하신 분들이 이제 이번에 풀리게 됩니다. 그렇게 되면 계약갱신 청구를 못하게 되니까 시장에 나오게 될 것이고요. 매물도 5% 상한 제한이 풀리는 물건들이 나옵니다. 그러면 임대료 가격이 급등할 수 있겠죠. 왜냐하면 집주인 입장에서 생각해 보면, 지난 4년 동안 못 올렸죠. 이번에 못 올리면 앞으로 또 4년 동안 못 올립니다. 8년분의 상승분이 반영될 수밖에 없는 상황이기 때문에 상당히 부담스러울 수가 있고요. 최근에 종합부동산세도 많이 올랐잖아요. 작년에도 많이 오르고 올해도 많이 올라갈 가능성이 있어서 세입자한테 증가하는 문제, 또 기준금리가 올라가다 보니까 금리가 올라가니까 세입자 입장에서도 전세 대출 이자 내는 거나 월세 내는 거랑 무슨 상관이 있느냐. 월세 내는 거 나쁠 거 없다, 라는 인식이 커지면서 전체적으로 들썩일 가능성이 충분히 있습니다.

◇ 전진영> 전셋값 오르는 것도 문제고 또 전세 이자보다 차라리 월세 내는 게 낫다고 판단하는 분들도 생기면서 월세 가격도 그러면 덩달아 뛰지 않을까, 이 부분도 좀 걱정되거든요.

◆ 김인만> 네. 지금 월세 전환 속도가 상당히 빠르고 있습니다. 임대시장 중에서 월세가 차지하는 비중이 40%를 넘을 정도로 굉장히 속도가 가파르고 있는데요. 우리가 지금까지는 당연히 전세가 유리하다, 월세는 불리하다는 심리가 굉장히 강했는데 최근에 금리가 올라가면서 이런 공식도 깨지고 있습니다. 차라리 월세가 낫지 않을까. DSR이나. 물론 전세대출이 DSR에 포함되지는 않지만 시간이 지나면 언제든지 포함될 수도 있는 여지가 있기 때문에 대출 받는 걸 불안해하시는 분들이 상당히 많아요. 그래서 집주인들 입장에서는 보유세 부담을 전가를 해야 되고요. 세입자 입장에서는 대출 받느니 차라리 월세 내는 게 낫다는 이해관계가 맞아 떨어지게 되면서 앞으로 월세 전환 속도는 더 가팔라질 수도 있을 것 같습니다.

◇ 전진영> 네. 알겠습니다. 그리고 이번 달에는 일반 분양 물량이 나옵니다. 전국 44개 단지 2만 3천500여 가구 정도가 일반 분양을 준비하고 있는데 아무래도 대선 결과가 나온 다음에 대선 이후로 분양을 미뤘던 시행사들이 이제 좀 움직이는 모습이라고 봐야겠죠.

◆ 김인만> 아무래도 대선의 불확실성이 있었습니다. 원래 대선 전에는 잘 움직이지 않고요. 대선이나 여름 휴가철 그때는 잘 안 움직이고요. 대선 불확실성도 제거가 됐고 규제 완화에 대한 시그널들도 나오고 투자 심리도 살아나고 있기 때문에 건설 회사들이 분양 물량을 밀어내고 있는 것 같습니다. 올해 입주 예정, 그러니까 우리가 분양 물량 같은 경우는 3년 후에 입주 물량이 연결이 되잖아요. 그래서 물론 분양 물량도 중요하겠지만 사실 입주 물량도 우리가 좀 눈여겨봐야 되는데 올해 입주 물량을 제가 한번 살펴보니까 한 18만 호 정도 돼요. 그래서 작년 대비 80% 수준으로 조금 낮아요. 좀 낮고요. 2016년, 2017년에는 전국적으로 한 50만 호 가구까지 갔었거든요. 그래서 좀 낮은 수준이고 제일 걱정되는 게 앞서서 우리가 전세 이야기 했었잖아요. 전세, 월세 이야기했는데 입주 물량이 충분히 나오게 된다면 전세 가격이나 월세 가격이 안정이 될 수가 있는데 올해 입주 물량이 부족하다는 점은 염려스러운 부분이고요. 내년에도 부족하고요. 올해 분양 물량은 좀 늘어나지만 3년 후에 입주 물량으로 연결이 되기 때문에 아무래도 올해 임대 시장을 안정시키기에는 역부족일 것 같습니다.

◇ 전진영> 다음 질문 드리도록 하겠습니다. 그런데 일각에서는 그런 얘기도 있습니다. 앞으로 새 정부가 들어서고 부동산 정책들이 좀 바뀌면서 청약시장 양극화 현상이 더 두드러질 수도 있다. 이런 얘기가 나오는데 청약시장의 양극화는 어떤 걸 의미하는 걸까요.

◆ 김인만> 양극화가 두드러질 수 있습니다. 이게 작년까지만 하더라도요. 우스갯소리로 선당후고이라는 유행을 했었거든요. 먼저 당첨이 되고 나중에 고민하자. 선당후고였는데 올해는 트렌드가 좀 바뀌었습니다. 선고후담, 먼저 고민하고 나중에 당첨이 되자. 이게 무슨 이야기냐 하면 무조건 청약 당첨만 되면 프리미엄이 붙고 가격이 올라가는 시대는 끝났고요. 인기 지역에 따라서 될 만한 지역들은 계속 올라가고요. 아닌 지역들은 미분양도 나는 지금 그런 상황이기 때문에 양극화가 더 심해지죠. 역세권이라든지, 많은 사람들이 선호하는 지역들은 경쟁률이 굉장히 높게 나오고 가격 경쟁력이 없거나 입지가 안 좋은 것들은 또 미분양이 발생할 수도 있기 때문에 이 양극화 현상은 과거 3년보다는 앞으로 3년. 앞으로 향후 3년이 이런 현상들이 더 많이 생길 것 같아서 실수요자들도 불안한 마음에 아무 데나 뛰어들 것이 아니라 충분히 따져보고 경쟁력 있는 단지로 관심을 가져야 할 것 같습니다.

◇ 전진영> 새 정부가 출범한 뒤에 부동산 시장에서 풀어내야 할 숙제들이 굉장히 많지 않을까, 싶은데 소장님께서는 2분기 부동산 시장은 어떻게 전망하고 계십니까.

◆ 김인만> 2분기 부동산 시장은 일단 두 가지 측면에서 좀 우리가 예의주시 해야 합니다. 기준금리가 어떻게 될 것인가. 미국이 한번 시동을 걸었는데 두 번째, 세 번째가 중요하거든요. 그래서 두 번째 세 번째도 계속 가파르게 올릴 것이냐, 아닐 것이냐를 예의주시 해야 되고요. 두 번째는 인수위가 출범이 되고 5월부터 새 정부가 출범이 되는데 부동산 규제가 얼마나, 어떻게 풀릴 것이냐. 지금 여러 가지 이야기들이 많이 나오고 있거든요. 보유세도 완화해 주겠다. 다주택자 한시적 양도세 면제 1년 동안 해 주겠다. 재건축 규제 완화해 주겠다. 여러 가지 규제 완화 신호들이 나오면서 최근에 심리가 회복이 되고요. 집값이 다시 들썩이는 부분이 있어서, 물론 대출 규제도 풀어준다는 이야기도 나오고요. 그러면 시장에서는 지켜보겠죠. 실제로 규제가 풀릴 것이냐. 말만 하고 안 풀릴 것이냐에 따라서 만약에 생각보다도 공약했던 내용대로 규제가 풀린다면 저는 상승세로 충분히 반전될 가능성도 있을 것 같고요. 금리도 오르고 규제 완화가 속도 조절에 들어간다면 안정을 찾을 수도 있을 것 같습니다.

◇ 전진영> 기준금리가 앞으로 어떻게 변화할지, 그리고 새 정부가 부동산 규제 정책을 얼마나 어떤 방향으로 가져가게 될지. 이 두 부분을 저희가 앞으로 지켜봐야 될 것 같습니다. 그리고 실질적으로 아마 지금 많은 분들이 고민하고 계시는 부분이 있을 것 같아서 이 부분도 소장님께 여쭤보고 싶은데 주택담보대출 금리가 6%를 돌파했잖아요. 그래서 여전히 변동금리 대출을 선택하는 분들이 훨씬 더 많기는 하지만 금리가 계속 오르는 상황이다 보면 한 번쯤은 다들 고정금리로 갈아타야 하나, 고민하실 수도 있을 것 같아서요. 금리 선택 어떻게 해야 될까요.

◆ 김인만> 충분히 고민할 만합니다. 원래는 변동금리가 유리하긴 해요. 왜냐하면 고정금리 같은 경우는 은행이 금리를 시장 변동 사항에 따라서 반영을 못하기 때문에 미리 좀 높게 적용을 합니다. 변동금리 대비 0.55에서 1%포인트 정도 높게 적용하기 때문에 그냥 금리가 낮은 변동금리를 선택하는 경우가 많은데, 지금 기준금리가 상승 초입에 들어가 있습니다. 우리나라도 올리고 있고요, 미국도 제로 금리를 탈출해서 2년 동안 한 3%포인트까지 올라갈 가능성도 있습니다. 이렇게 실질적으로 금리가 올라간다면 고정금리가 당연히 유리할 수는 있겠죠. 그런데 고정금리를 가입을 했는데 금리가 생각보다 안 올라가게 된다면 변동금리보다도 더 불리할 수도 있어요. 그래서 이거는 여러 가지 상황을 예의주시 해야 되는데 금리가 정상적으로 많이 올라간다는 게 전제조건이 된다면, 고정금리가 유효할 수 있습니다. 그래서 은행마다 상품마다 다 차이가 있고요. 본인의 조건도 잘 따져봐야 되고 디딤돌 대출이라든지, 신혼부부, 고정금리형, 적격대출, 여러 가지 상품이 있기 때문에 자신한테 맞는 상품을 적절하게 잘 선택하는 것이 중요할 것 같습니다.

◇ 전진영> 방금 얘기해 주신 것 중에 적격대출 얘기해 주셨잖아요. 이거는 어떤 상품인가요.

◆ 김인만> 적격대출이 뭐냐면 우리가 대출 상환 책임, 대출을 했을 때 은행에서 채무불이행. 대출을 갚지 않게 된다면 담보주택을 처분하고 회수를 하게 되는데 일반 대출 같은 경우는 다른 추가 상환을 하게 되는데 적격대출은 그게 담보대출, 적격대출 받은 주택에 대해서만 회수를 하는 상품이에요. 그래서 다 해주지는 않고요. 부부 합산 무주택이나 기존 1주택 있는 분들, 1주택자들도 2년 처분 조건이 걸리고요. 9억 원 이하 아파트만 적용이 됩니다. 이하 빌라나 아파트만 적용이 되는데 금리가 상당히 좋습니다. 아까 6% 말씀하셨는데 이거는 3.4% 정도입니다. 금리도 굉장히 좋기 때문에 자격 요건이 되시는 분들이라면 적격대출을 우선적으로 검토를 해 볼 필요도 있을 것 같습니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 본인의 상황에 따라 어떤 금리를 선택해야 될지 잘 판단을 하셔야 될 것 같고요. 끝으로 세금도 관심이 많으시니까 이 부분도 짧게 여쭤보겠습니다. 조정대상지역에 집 두 채 가지고 있는 사람이 6월 1일 이전에 집 한 채 팔면 세금을 줄일 수 있다는 얘기를 제가 들었거든요. 이건 구체적으로 어떤 내용인가요.

◆ 김인만> 이거는 두 가지 경우로 봐야 됩니다. 보유세가 있고요. 팔 때 내는 양도세가 있는데 이번에 공시가격을 발표하면서 정부에서 1주택자들은 공시가격을 작년 공시가격을 적용을 해 주겠다고 했거든요. 세 부담이 줄어들겠죠. 전제조건은 6월 1일 이전에 2주택 있는 사람이 한 개를 팔면 1주택으로 인정을 해서 작년 공시가격을 적용하는 겁니다. 그러면 당연히 유리하겠죠. 보유세 부담을 줄일 수 있고요. 윤석열 당선인께서는 다주택자 양도세 중과세 한시적 면제를 1년 동안 해 주겠다고 합니다. 6~45% 기본 세율의 3주택자들은 30% 포인트, 2주택자들은 20% 포인트가 중과세가 되는데 1년 동안 중과세를 적용을 안 하는 겁니다. 그러면 10억 원에 샀던 분이 19억 원에 아파트를 팔았다고 하면 이게 중과세 적용 여부에 따라서 5억 원 정도 절세를 할 수가 있거든요. 그래서 양도세와 보유세 모두 절세를 할 수 있기 때문에 이런 뉴스, 6월 1일 전에 팔면 유리하다, 라는 뉴스가 나온 겁니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 김인만 부동산 연구소 김인만 소장이었습니다.