보유세·양도세·중도세... 부동산 세금 아끼는 절세팁

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 6월 1일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 매년 6월 1일은 재산세와 종부세의 과세기준일인데요. 부동산세금에서 아주 중요한 날이라고 합니다. 올해는 더욱 관심을 받고 있는데요, 과세기준일이 왜 중요한지 또 부동산 세금을 줄이기 위한 기본적인 절세방법에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다. 그리고 오늘부터 전월세 신고제가 시작되는데요. 이 내용도 함께 짚어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 오늘부터 전월세 신고제가 시작되는데요. 모든 전월세 거래가 발생하면 신고해야 하는 건가요?

◆ 우병탁: 네, 보증금이 6천만 원을 초과하거나 또는 월세가 30만 원을 초과하는 것만 대상이고요. 지방에 있는 각 도의 군에 해당하는 지역의 경우에는 금액이 넘는 경우에도 대상에서 제외됩니다. 30일 미만의 단기계약의 경우에도 역시 신고대상에서 제외되고요.

◇ 최형진: 지금 제외되는 부분을 조금 알고 가시면 좋겠습니다. 다 신고해야 되는 건 아니고요. 제외가 있습니다. 기존 전월세 계약관계에 있는 분들은 신고하지 않아도 괜찮은 건가요? 어떻게 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 신규계약을 할 때나 갱신계약을 할 때가 신고대상인데, 임대차계약이 바뀐 게 아니라면 갱신계약을 하실 때 하시면 됩니다, 그러니까 전의 임차인이 예전에 계약을 해서 그냥 지금 있는 상태라고 하면 일괄적으로 한꺼번에 다 하셔야 하는 건 아니고요. 갱신계약을 하는 경우에도 금액의 변동 없이 기간만 연장되는 계약 경우에는 역시 신고대상은 아닙니다. 

◇ 최형진: 만약 신고하지 않으면 어떻게 되는 건가요? 

◆ 우병탁: 신고 대상인데 하지 않았을 경우에는 최대 100만 원 이하, 그러니까 4만 원~100만 원까지 과태료가 부과되고요. 다만, 내년 5월 말까지는 계도기간이기 때문에 이 기간 중에는 신고를 하지 않더라도 과태료가 부과되지는 않습니다. 다만, 과태료 부과는 없다고 하더라도 대상이 되신다면 하셔야겠죠. 

◇ 최형진: 계도기간이 1년 정도 되는 거네요?

◆ 우병탁: 맞습니다. 

◇ 최형진: 전월세 신고제 때문에 세금에 영향이 있지 않을까, 이렇게 걱정하는 분들도 있는데, 관계가 있습니까?

◆ 우병탁: 국토부에서는 해당 제도가 임차인 보호, 그리고 실태파악을 위한 것이기 때문에 실제 과세, 세금의 근거로 사용하지 않을 계획이라는 걸 밝혔는데요. 사실 임대소득은 이 여부, 신고하고는 별개로 어차피 신고해야 되는 의무가 있는 것이기 때문에 과세 활용 여부와 상관없이 소득이 있다면 신고하시는 것이 맞겠습니다. 

◇ 최형진: 오늘 전월세 신고제도 시작되지만 해마다 부동산세금에 있어 아주 중요한 날이기도합니다. 재산세와 종부세의 과세기준일이라 중요하다고 하는데 어떤 의미인가요?

◆ 우병탁: 재산세와 종부세, 보유세는 부동산을 보유하는 데 따른 세금이고요. 따라서 매년 반복적으로 부과됩니다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 부동산 보유에 대해서 세금을 매기는 데 이 부동산이란 건 연중에도 서로 사고팔 수 있기 때문에 소유자가 계속 바뀌게 됩니다. 따라서 보유세를 매기기 위해서는 기준이 되는 날짜가 필요하게 되고 그 날짜가 바로 오늘 6월 1일입니다. 그래서 1년 치의 보유세를 매길 때 6월 1일 시점에 그 부동산을 가지고 있던 사람이 누구냐, 그 사람이 1년 치의 보유세를 내라는 게 바로 과제기준일 6월 1일입니다. 

◇ 최형진: 그럼 5월 중에 부동산을 샀다면 6월 1일 시점에는 그 부동산을 산 사람이 소유자니까 그 사람이 1년 치 세금을 전부 내야한다는 뜻인가요?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 그래서 과세기준일 6월 1일이 중요한 이유가 바로 그것 때문이고요. 연초나 연말에 부동산을 사고 팔 거라면 어쩔 수 없겠지만, 6월 1일은 전후로 해서 잔금을 치르고 사시거나 파셔야 되는 경우에는 내가 사는 사람인지 파는 사람인지에 따라서 거래 날짜를 조율할 수 있다면 적어도 1년 치의 보유세 중에서 일부를 서로 줄일 수 있는 방법이 되는 겁니다. 

◇ 최형진: 그럼 5월 31일에는 거의 계약을 안 하려고 하겠습니다. 아닌가요?

◆ 우병탁: 그렇죠. 5월 31일까지를 잔금 조건으로 해서 파시는 분들은 팔려고 할 거고요. 반대로 사는 사람 입장에서는 6월 2일, 그러니까 6월 1일 당일에도 사는 사람이 부과를 받기 때문에 이 날짜를 서로 피하고자 하는 현상들이 생길 수 있습니다. 

◇ 최형진: 그럴 것 같습니다. 그런데 날짜에 따라서 부과된다면 각자가 보유한 기간만큼 나눠서 부담하는 방법도 있잖아요, 그게 가장 합리적인 방법 아닐까요? 만약 6월 1일에 거래했다면 5개월 치는 파는 사람이, 7개월 치는 사는 사람이, 이런 식으로요.  

◆ 우병탁: 네, 그게 사실은 맞을 텐데요. 다만 우리가 부동산을 연중에 거래하는 경우에 과세기준일은 6월 1일이지만, 실제로 재산세 자체는 7월이나 9월, 두 번에 걸쳐서 나눠서 고지가 되거든요. 실제로 부동산 매매계약을 하면서 우선 거래 자체는 잔금일을 기준으로 끝나더라도 재산세는 나중에 다시 만나서 정산하자, 이렇게 하기가 굉장히 어려운 거죠. 그렇다보니 대개의 경우에는 재산세 자체가 기본적으로 매년 반복적으로 나오는 거기 때문에 절대 금액 자체가 크지는 않은 거거든요. 그래서 부동산 거래를 하면서 이걸 따로 정산하는 절차들을 거치치 않는 경우들이 훨씬 더 많습니다. 반대로 얘기하면 이게 금액이 좀 작기 때문에 세금을 아낄 수 있는 기회가 되는 거고요. 

◇ 최형진: 크지 않기 때문에 오히려 쉽게 절세할 수 있는 기회가 된다는 거군요. 그런데 부동산 거래는 보통 하루에 끝나지 않고 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나눠지잖아요. 6월 1일은 어느 시점을 기준으로 하게 되나요?

◆ 우병탁: 부동산 거래에서 소유권이 언제 넘어갔느냐, 그러니까 6월 1일 시점을 기준으로 해서 이 부동산의 소유자가 누구냐, 라고 하는 건 잔금일을 기준으로 하게 되고요. 정확하게는 잔금일 전에 소유권이전등기가 끝나는 경우가 간혹 있을 수 있는데, 이런 경우에는 둘 중에 빠른 날을 기준으로 하게 됩니다. 

◇ 최형진: 소소하게 세금을 아낄 수 있는 기회가 되기 때문에 6월 1일이 중요하다는 말씀이었는데, 이것처럼 비교적 간단하지만 세금을 아낄 수 있는 기회가 되는 경우, 알아두면 좋은 절세팁, 또 어떤 게 있을까요?

◆ 우병탁: 바로 대표적인 것이 부동산을 양도했을 때, 양도세 예정신고와 증여세 신고납부세액공제입니다. 이 두 가지 모두 부동산을 양도했을 경우에 원칙은 신고는 다음해 5월까지 확정 신고를 하게끔 되어 있는데 부동산을 양도하는 경우에는 이 확정신고 때 말고 양도한 날로부터 최대 3개월 이내의 기간 내에서 예정신고를 하게 됩니다. 예정신고를 하지 않게 되면 가산세가 붙게 되기 때문에 반드시 확정신고 전에 부동산을 양도했을 때 기한에 맞춰서 예정신고를 해야 되고요. 증여세의 경우에도 증여신고를 하고 나서, 원래는 국가가 이걸 확인해서 부과할 때까지가 과세기간이지만, 증여신고 자체를 내가 알아서 먼저 신고를 하게 되면 지금 현재는 세액의 3% 정도를 공제해주게 됩니다. 그래서 미리 신고하는 것이 절세의 한 방법이 될 수 있습니다.  

◇ 최형진: 공시지가가 많이 올라서 재산세 걱정하시는 분들이 많은데 이런 분들은 분납할 수 있는 제도가 있습니까?

◆ 우병탁: 재산세 경우에 분납제도가 있습니다. 재산세뿐만 아니라 종부세도 분납제도가 있고요. 각각 금액이 250만 원 이상을 넘어서는 경우에는, 분납은 두 번에 걸쳐서 나눠서 내는 것을 얘기하고요. 금액에 따라 다르긴 한데 금액이 좀 클 때는 절반을, 금액이 좀 작을 때는 각각 해당되는 금액을 초과하는 부분을 최대 6개월까지 늦춰서 낼 수 있는 방법이 있습니다. 

◇ 최형진: 청취자 상담입니다. ‘전월세 신고제가 계약일 기준인가요? 잔금일 기준인가요? 5월 31일이 전세계약서 작성했으면 대상인가요?’

◆ 우병탁: 전월세 신고제는 아까 세금 쪽에서는 잔금과 소유권이전등기일 중에 잔금 쪽이 좀 더 기준이라고 말씀 드렸는데요. 전월세 신고제의 신고는 계약을 기준으로 합니다. 나중에 경우에 따라서는 최소가 되는 경우에도 일단 계약일을 시점을 기준으로 그 거래가 계속 된다고 보고, 계약한 날로부터 30일 이내에 신고를 끝내셔야 합니다. 

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘2002년 수지에 아파트 하나 있고, 2016년 오산에 아파트 분양 받았고요. 2019년 10월 잔금 치르고 나서 조정지역이 됐습니다. 양도세 알고 싶어요. 수지 집을 언제까지 팔아야 할지 궁금합니다. 2018년 10월까지 수지에 살다가 오산으로 이사했습니다.’

◆ 우병탁: 다시 분양권을 사셨을, 계약하셨을 당시에는 조정대상지역이 아니었다는 말씀으로 이해가 됩니다. 결국 이런 경우에는 부동산 분양권을 계약할 때는 규제지역인 조정대상지역이 아니었기 때문에 기존 집을 처분해야 하는 기간은 3년까지 늘어나게 됩니다. 3년 안에 기존 집을 처분하시면 됩니다. 

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘보험설계사 일을 하고 있습니다. 보험설계가의 경우, 사업소득이 있어도 남편의 건강보험 피부양자 자격을 유지할 수 있다고 알고 있는데, 내년부터는 건강보험료를 따로 내야 할 수 있다고 들었습니다. 피할 방법은 없는 건가요?’

◆ 우병탁: 설계사와 같이 사업자등록을 하지 않고 사업장에서 정산을 하는 사업자, 그러니까 근로소득자처럼 움직이는 사업자를 얘기하고요. 이런 경우에는 연간소득금액이 500만 원을 넘게 되면 피부양 자격이 박탈되게 됩니다. 따로 피할 방법은 없는 상황이고요. 건강보험료는 소득과 재산을 점수로 계산해서 부과가 되기 때문에 소득뿐만 아니라 가지고 있는 부동산 등 재산을 남편 쪽으로 옮길 수 있다면, 혹은 취득할 때 그렇게 할 수 있다면 재산점수가 낮아져서 보험료가 줄어들 개연성은 있습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘제 명의된 집이 있고 저는 직장을 다니고 있습니다. 아직 결혼은 하지 않았는데 부모님 명의의 집에서 거주하고 있습니다. 부모님은 따로 살고 있고요. 부모님 명의의 집에 전월세 계약서를 작성하지는 않았는데, 증여세가 부과될 수가 있나요?’

◆ 우병탁: 원칙적으로는 부모님 소유의 부동산을 무상으로 사용하고 있다면 무상사용이익에 해당하는 만큼 증여에 해당하는 게 맞고요. 다만, 무상사용이익이 5년을 계산해서 1억 원을 넘지 않는 경우, 너무 작은 경우에는 증여에 해당하지 않습니다. 그래서 주택의 규모가 일정 금액 이하라면 통상 증여에 해당되는 경우는 없다고 보시면 되고요. 다만, 주택이 워낙 비싼 집이다, 라고 한다면 무상사용이익의 크기에 따라서 증여가 될 수 있고요. 또한 집이 큰 경우에도 부모님 소유의 집에 부모님하고 같이 살고 있는 경우 역시 증여에 해당되지 않습니다. 

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘전월세 신고제는 앞으로 계약할 것에 대한 신고인가요? 현재 임차하고 있는 것들도 신고를 해야 됩니까?’

◆ 우병탁: 아까 말씀드린 것처럼 오늘자로 시행되는 거기 때문에 오늘자 이전에 이미 계약을 해서 계약이 완성된 것들은 대상이 아니고요. 새로 신규로 하는 것, 혹은 기존에 있던 임차인이라 하더라도 금액을 바꿔서 갱신계약할 때만 신고하시면 됩니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다 ‘생애 최초 주택구입취득세 감면에 대해서 자세히 소개를 해주세요.’

◆ 우병탁: 네, 취득세 감면은 조항이 그렇게 많지는 않은데요. 생애최초로, 집을 처음으로 사는 경우하고 이와 유사하게 신혼부부로서 통상 7년 정도로 보는데요, 그 기간 중에 해당되는 조건에 맞춰서 집을 사는 경우에는 취득세를 정확한 비율은 기억나지 않는데 25~50%정도 감면을 받을 수가 있습니다. 다만, 이 때 생애최초로 산다는 이유만으로 다 감면이 되는 것이 아니고요. 주택의 규모도 일정 기준 이상으로 작아야하고 몇 가지 소득에 대한 기준도 있어서 그 조건이 맞는지도 같이 보셔야 되겠습니다. 

◇ 최형진: 마지막 질문이 될 것 같은데요. ‘양도세 관련 질문입니다. 1주택 비과세 요건 2년 이상 보유, 거취요건 갖추면 변함없이 양도세 신고 안 해도 되는 거죠? 그냥 가만히 있어도 됩니까?’

◆ 우병탁: 금액에 따라 다를 텐데요. 방금 말씀하신 것처럼 2년 이상의 보유, 혹은 조정대상지역에서는 2년 이상 거주요건, 비과세 요건을 갖췄는데 그 집이 나중에 파는 시점에 9억을 넘지 않는다면 전액이 다 비과세가 되기 때문에 신고를 하지 않으시더라도 어차피 가산세 문제가 생기지는 않습니다. 다만, 비과세 요건을 갖춰서 비과세 대상이라고 하더라도 양도할 때 파는 금액이 9억을 넘는다면 9억을 넘는 부분에 대해서는 세금을 내야 될 의무가 있기 때문에 이 때는 신고를 하셔야 됩니다. 

◇ 최형진: 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 우병탁: 고맙습니다.