홍춘욱”규제 피해 자신감 얻은 1100조 부동산 자금, 또 반복될지도”

[YTN 라디오 이동형의 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:10~19:00)
■ 방송일 : 2020년 6월 17일 (수요일)
■ 대담 : 홍춘욱 이코노미스트

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[이동형의뉴스정면승부] 홍춘욱”규제 피해 자신감 얻은 1100조 부동산 자금, 또 반복될지도”

◇ 이동형 앵커(이하 이동형)> 정부가 오늘 21번째 부동산 대책을 내놓았습니다. 주요 내용을 보면, 전세 대출 받은 후에 규제지역에서 3억 원 넘는 아파트를 구입할 경우 전세 대출을 즉각 거둬들이고요. 부동산 규제 지역은 수도권 대부분과 대전, 청주 등지로 확대했습니다. 법인의 부동산 투기를 막기 위해 법인 부동산 종부세도 인상하는 조치를 발표했는데요. 이번 대책은 어떤 효과가 있을지, 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 홍춘욱 이코노미스트 연결합니다.

◆ 홍춘욱 이코노미스트(이하 홍춘욱> 네. 안녕하세요?

◇ 이동형> 네. 안녕하십니까? 박사님 우선 정부 발표내용부터 짚어보면, 핵심은 부동산 투기수요 근절하고, 실수요자를 보호하겠다는 것인데, ‘대출과 세재 인상 등을 통해 집값 과열을 막겠다.’ 이것이 핵심정리한 것이라고 보면 될까요?

◆ 홍춘욱> 네. 잘 정의하신 것 같습니다. 최근 들어서 상승탄력이 너무 높아졌거든요. 이것의 분위기를 좀 쇄신하고, 보도자료를 보니까 ‘최근 갭투자자들의 비중이 굉장히 높아졌다.’라는 부분에서 과열의 징후가 있기 때문에, ‘정부가 대출 쪽을 죄고, 규제지역을 확대하겠다.’ 이렇게 핵심 요약할 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 지난번에 정책을 내놓을 때도 대출을 옥죄는 거였는데, 나름 효과가 있었다. 그래서 집값이 좀 안정됐다는 평가가 있었습니다만, 다시 꿈틀한 기미가 보이니까 새로운 대책일 내놓은 겁니까?

◆ 홍춘욱> 네. 최근까지는 수도권 지역 부동산 시장이 좀 안정됐었어요. 그런데 이제 5월 말부터 다시 분위기가 달라졌습니다. 최근 들어서 특히 충북, 청주죠. 그리고 세종, 대전 이런 쪽을 중심으로 해서 지방 부동산까지도 급등세들이 이어지는 상황이 이어지다 보니까, 서울까지 상승탄력이 옮겨붙는 특히 한 주 동안에 금천구 같은 경우는 0,5% 이상 올랐거든요. 이게 평균가격이 0.5%가 올랐다는 말이거든요. 급등하기 시작하니까 아무래도 12.16조치, 15억 이상 아파트 대출 금지였지 않습니까? 이와 같은 ‘초강경조치로도 긴장되는 부분이 약해졌다. 또는 효과가 떨어진 것 아닌가?’라는 우려 속에 나온 조치라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 네. 정부가 정책을 내놓으면 당분간은 조용히 있다가, 시간이 지나면 또 조금 뛰어오르고, 그러면 또 다른 정책을 내놓고. 이게 반복되고 있는데, 이번 조치는 어떻게 보십니까?

◆ 홍춘욱> 네. 이번도 비슷할 것으로 걱정되는 부분이 있습니다.

◇ 이동형> 네.

◆ 홍춘욱> 왜 그러냐면, 심리가 너무 강합니다. 일단 1,100조 이상이라고 추정되는 시장의 부동자금들이 최근 자신감을 얻은 것 같다는 거죠. 일단 주식시장에서 수익률도 좋았고요. 5월 말을 고비로 해서 서울까지 가격이 상승하고 특히 6억, 9억 이런 식으로 세분화시켰지 않습니까? 세분화를 시키니까 자연스럽게 돈들이 풍선효과라고 하잖아요. 규제가 덜한 지역으로 자꾸 몰려가는 일들이 벌어지다 보니까, 시장이 자신감을 얻어버린 징후까지 보이는 것 같습니다.

◇ 이동형> 네. 풍선효과로 지방 집값이 올라가는 상황이 나타나서 새로운 정책을 내놨다는 것인데, 이번의 대책 중 눈에 띄는 것이 하나가 ‘갭투자 방지’입니다. 전세를 끼고 집을 사는 것. 이렇게 되면 실소유자들이 전세 구하기가 더 어려워지는 것 아니냐는 말이 있던데요?

◆ 홍춘욱> 네. 그것은 사실입니다. 6개월 만에 이사를 해야 하는 거고, 더 나아가서 집을 사더라도, 예전에는 9억 이상 아파트를 사면 좀 회수를 한다든가 했다면, 이번에는 3억 이상이잖아요. 지금 전세 살면서, 월세 살면서 잠깐 시차를 두고 집을 하나 사두고, 이사를 가려고 했던 실수요자들의 입장에서 본다면 사실 이것은 길이 막힌 분위기죠. 물론 정부의 생각은 최근 분양가 상한제가 사실상 도입되지 않습니까? 그러면서 ‘싼값에 아파트를 분양해 주겠다.’ 그리고 두 번째, 최근에 도시재생 관련해서 드라이브를 걸지 않습니까? 그래서 ‘실수요자들이 꼭 집을 사야 하나? 임대를 해도 괜찮지 않나? 집을 산다고 하더라도 좀 작은 집들, 오피스텔이나 이런 쪽으로도 수요가 가는 것이 맞지 않냐?’ 세 번 째는 최근에 있었던 용산 쪽 개발 혹시 기억나십니까? 8천 호. 그리고 최근에 구룡마을 임대주택 4천 호 같은 것에서 보는 것처럼, ‘공공 개발을 강화해주겠다. 조금만 기다리면 정부가 싸게, 저소득층, 실수요자들을 위해서 공급을 해줄 테니, 너무 이 기세에 흔들리지 마라.’는 신호를 보냈다고 볼 수 있습니다.

◇ 이동형> 네. 아까 박사님이 말씀하신 것처럼 지난번에는 15억 이상이면 대출이 전면금지 되는 것이고, 9억 이상 아파트는 몇 퍼센트 나오지 않는 것이었잖습니까? 그러면 무주택자, 혹은 실소유자들이 ‘정작 집을 사려니까 대출을 막아서 못 사게 됐다. 현금 부자들만 집 사라는 것 아니냐?’ 당장 저 같은 경우도 지금 월세를 살고 있는데, 이번 연말에 집을 사려고 오래전부터 계획을 했는데, 대출이 전혀 나오지 않기 때문에 불가능할 것 같단 말이죠. 이런 볼멘 목소리가 나올 것 같아요.

◆ 홍춘욱> 네. 이게 최근에 안타깝게도 2030. 그러니까 우리나라 주택거래를 몇 살이 많이 하냐는 통계가 나오거든요. 연령대별 주택 매수 통계가 감정원에서 나오는데요. 그것을 보시면, 지난해부터 20∙30세대. 밀레니얼 세대, 그리고 30, 40대까지 이렇게 주택 매수세가 급증하는 것을 볼 수 있습니다. 여기에 제가 지금까지 이야기했던 것에서 빠진 부분이 뭐냐면 맞벌이를 하면서, 두 분 소득 합쳐서 6천만 원에서 7천만 원 넘어가는 분들. 이 계층들에게 지금 상실감을 주게 되는 것이죠. 왜 그러냐면 신혼부부 특별공급이라는 것에서 제외가 되고요. 두 번째는 분양가 상한제를 해주겠다고 하면 가점제에 걸려서. 60점 이상 되어야 하잖아요. 이렇게 되려면 무주택으로 몇 년을 살아야 할지 모르는 상황이니, 이 계층에 대한 반가운 소식은 없는 거죠. 정확하게 지적하셨습니다. 결국 우리나라 정책 당국이 방금 제가 말씀드린, 구매 여력을 갖고 있으면서, 전세나 월세 살면서 주택구입을 노리고 있었던 분들에 대한 배려가 아직까지는 부족하다고 말씀드릴 수 있는 거죠.

◇ 이동형> 네. 장기적으로 집값은 좀 떨어지겠습니까? 어떻게 보십니까?

◆ 홍춘욱> 금리가 너무 낮네요. 이게 모든 투자자들의 고민인 것 같습니다. 예전에는 그냥 무위험으로 은행 예금, 약간 플러스알파의 상품으로 노후를 설계하거나 재테크를 해볼 가능성이 있었는데, 지금은 다소 위험을 무릅쓰지 않고는 웬만한 수익도 거둘 수 없는 초유의 저금리 시대가 오니까, 돈의 흐름이 빨라진 거죠. 그래서 최근에는 심지어 동학개미운동이라고 주식에 어마어마한 유동성이 유입된 데 이어, 5월 말 이후에 서울까지 집값이 들썩이는 것을 보면, 유동성이 굉장히 많고, 금융기관 입장에서 부동산 담보 쪽에 규제가 강화되고, 법인도 대출이 어려워지는 대신 거꾸로 생각해보면, 이런 초유의 저금리 시대에서 신용 대출이나 2금융권 대출 금리들도 상대적으로 떨어진 면도 있지 않습니까? 이렇다 보니 금융시장의 돈들이 계속적으로 돌아다니고 있는 중이기 때문에, 당장 가격의 급격한 안정 또는 하락 전환을 이야기하기는 섣부른 느낌이라고 말씀드릴 수 있겠네요.

◇ 이동형> 저금리 상황에서 투자할 곳도 마땅치 않고, 시장에 돈이 많이 돌다 보니까, 주식이나 부동산에 쏠릴 수밖에 없다는 말씀이시네요.

◆ 홍춘욱> 네. 여기에 명분이 또 있지 않습니까? 청약 가점제라든가, 신혼부부 특별공급이라든가. 우리나라 제도가 특히 신혼부부라는 잣대를 또 붙였지 않습니까? 우리나라를 비롯해 세계가 점점 비혼 커플이 늘어나는 추세인데, 제도 자체도 이런 사회변화에 적응하지 못하는 면들이 있다 보니 초조해하시는 분들이 늘어나고 있다고 볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 네. 주택시장 자체가 전세라는 개념은 전 세계에서 우리가 거의 유일한 개념이니까. 렌트, 월세, 임대 쪽으로 바뀔 수도 있겠네요.

◆ 홍춘욱> 아까 말씀드린 것처럼 전세 자금 대출도 막힐 것 같고요. 나아가서 부동산을 갖고 계신 분들도, 아까 말씀드린 약간의 위험을 무릅쓰더라도 더 높은 수익을 찾을 것 같다고 말씀드렸잖습니까? 부동산 시장에서는 공실 위험이 있더라도 월세를 받겠다는 사람이 늘어날 수 있다는 거죠. 그렇기 때문에 전세에서 월세로의 전환의 가능성도 높아지는 형국이라고 볼 수 있습니다.

◇ 이동형> 네. 법인을 통한 부동산 투기. 이것은 언론에서 여러 차례 문제점으로 지적되던 건데, 그것을 부동산 당국이 파악하고 이런 조치를 내렸을까요?

◆ 홍춘욱> 적어도 보도자료만 본다면 상당히 심하고 저 역시도 이런 사례를 많이 봤습니다. 예를 들면 서울의 거래량에서 법인과 갭투자 비중 이런 것들이 1월에는 4.5%였는데, 5월에는 6.6%다. 전체 거래에서 법인이 차지하는 비중이 굉장히 높아졌다는 거죠. 이런 것들을 보면, 정부 당국이 ‘법인이 부동산 시장 과열의 주범이 아닌가?’라고 판단했다고 볼 수 있는데, 이게 문제가, 경기가 지금 코로나 때문에 안 좋은 여건이잖아요. 그런데 법인들도 기업이거든요. 부동산에 투자할 뿐, 임대를 할 뿐, 이분들도 비중이 높아요. 그런데 여기에 대한 대출을 막게 된다면, 더군다나 사업자금으로 쓰일 대출금들도 막으려는 것으로 보이잖아요? 이렇게 되면 내수 경기 위축의 리스크들이 나올 수 있을 것 같고, 다른 사업자와 형평의 문제도 있거든요. 그러니까 과열은 막아야 하지만, 전면적인 대출의 억제나 부동산 관련 법인은 안 된다는 식의 규제로 이것을 푸는 것이 맞는지에 대해서는 우려가 좀 됩니다.

◇ 이동형> 네. 분양가 상한제가 시행되면 어떨까요? 집값이 안정화될까요?

◆ 홍춘욱> 네. 당장 재건축, 재개발이라는 양대 부동산 시장이 고민될 수밖에 없습니다. 2년 실주거 요건을 넣었잖아요. 이렇게 되니, 그 낡은 아파트에 2년을 주거해야 된다는 거죠. 그렇게 해야 분양권을 받게 되니까요. 이런 면에서, 분명히 이 조치는 최근 부동산 시장에서 불안 요인이었던 재건축, 재개발 부동산 시장에 대해서 찬물을 끼얹는 효과는 있습니다. 다만 분양가 상한제까지 하면, 일반 분양 아파트의 가격을 높게 못 받으니까, 아무래도 사업의 수익성도 악화되겠죠. 그래서 재건축, 재개발 쪽 부동산 시장에 쏠리던 열기는 약화될 수 있다. 장기적으로 보면 신축 공급의 감소를 의미하거든요. 사업의 수익성이 나빠진다면, 굳이 사업 추진을 하지 않고 물러서는 경우가 늘지 않겠어요? 예를 들면, 안전 진단은 통과해놓고, 사업추진은 뒤로. 이럴 수도 있는 거잖아요. 이런 일이 벌어지게 되면, 지금 당장은 열기를 가라앉힐 수 있지만, 장기적으로는 오히려 불안 요인이 될 수 있습니다.

◇ 이동형> 공급이 줄어들어서 그렇다는 말씀이십니까?

◆ 홍춘욱> 네. 그렇죠. 연식별 부동산 가격 상승률을 조사한 적이 있었는데, 남부 지방에 집값이 빠진 지역들이 있지 않습니까? 예를 들어서 울산이나 거제같이 최근에 분위기가 안 좋았던 곳도 있잖습니까? 그런 지역조차 지은 지 10년 이내, 5년 이내의 신축아파트들은 상대적으로 하락 폭이 덜하거나 오르는 경우도 있었습니다. 이게 뭘 뜻하냐면, 사회의 변화를 반영하는 거죠. 커뮤니티에 대한 중시, 다양한 평면, 낡은 집에 살면서 재건축을 기다리는 것이 힘드니까, ‘몇 년 더 산다고, 그냥 좋은 집에서 편하게 살래.’라는 부유층들의 선호. 이런 것들이 겹쳐서, 지은 지 10년 이내의, 이른바 신축 아파트가 전국적으로 가격 상승을 주도하고, 가장 대표적인 사례가 세종시 아니겠습니까? 이런 가격의 상승을 신축이 다 주도했는데, 방금 얘기한 대책대로라면, 신축 공급이 앞으로, 지금 철거가 이루어져서 분양을 앞두고 있는 단지를 제외하고는 당분간 없어진다는 얘기가 될 수 있거든요.

◇ 이동형> 네. 알겠습니다. 삶의 질로 봤을 때는 당연히 신축 아파트가 좋겠죠. 커뮤니티도 있고, 녹지도 좋고, 주차도 편하고. 알겠습니다. 박사님 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 홍춘욱> 네. 감사합니다.