거래급감 서울 아파트 사야할까?

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2020년 4월 14일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔보죠. 고준석 동국대 겸임교수와 함께 합니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 총선이 이제 하루 남았습니다. 부동산 시장도 총선 결과에 따라 영향을 받습니까?

◆ 고준석: 안 받을 수가 없겠죠.

◇ 최형진: 후보자들도 각 지역에서 부동산 공약들 참 많이 내잖아요? 부동산 관련 공약이 그만큼 중요하다, 이런 뜻 같아요?

◆ 고준석: 그렇습니다.

◇ 최형진: 최근에는 투자 목적보다는 실수요 위주의 중저가 주택의 거래가 대부분이라고 하는데, 아무래도 앞서 부동산 대책과 코로나19의 영향이 크다고 볼 수 있을까요?

◆ 고준석: 크다고 볼 수 있죠. 지난 거래량을 살펴봤거든요. 국토부 실거래가 통계를 보고 지난 3월 달 거래량을 살펴봤는데, 2월 대비해서 많이 급감했어요. 특히 강남구 같은 경우는 지난 2월에 754건에서 62%가 감소한 287건으로. 우리가 잘 아는 ‘마용성’ 지역은 지난 2월 559건에서 44%가 감소한 247건. ‘노도강’이라고 있죠? 노원구, 도봉구, 강북구. 지난 2월 1978건에서 45%가 감소한 895건으로 거래량이 급감한 것으로 나타났습니다. 강남 3구와 마용성은요. 가격도 1~2억 정도 떨어지면서 조정세를 보이고 있습니다. 하지만 노도강은 거래량은 급감하고 있는데, 아직까지 가격은 견고한 흐름을 보이고 있습니다. 이것은 중저가 아파트가 모여 있는 곳이기 때문에 실수요자들이 아직도 매수의 기회를 노리고 있는 것 같아요. 그래서 아직 안 떨어지고 있다, 이렇게 봐야 할 것 같은데요. 코로나19 사태가 장기화될 경우에는 가격이 이렇게 견고한 흐름이 계속된다는 보장은 없을 것 같습니다.

◇ 최형진: 규제가 심해지면 상대적으로 규제가 느슨한 부분이 오르는 풍선효과가 나타나는데요. 방금 말씀하셨던 노도강, 노원, 도봉, 강북. 이 흐름이 계속 가지는 않을 것 같다, 이런 말씀이셨는데 그러면 지금 집을 이쪽 지역으로 알아보시는 분들께는 기다려야 합니까?

◆ 고준석: 자금 계획이 가장 중요하고요. 자금 계획이 서 있다고 한다면 이렇게 거래량이 급감할 때는 급매물 위주로 거래가 될 수밖에 없거든요. 그래서 1~2억 정도 떨어진, 그리고 3000~4000에서 5000~6000 정도 떨어진 급매물이 있다고 하면 내 집 마련을 하는 것도 좋은 기회라고 생각이 됩니다. 그런데 이러한 코로나19 사태가 만약에 곧 상반기 안에 끝난다고 하면, 장기적으로 안 간다고 보면 집값은 다시 V자로 오를 가능성도 배제할 수 없거든요.

◇ 최형진: 조금 전에 최근 강남과 더불어서 흔히 말하는 마용성의 집값이 떨어졌다고 말씀하셨는데, 역시 이 지역도 집값 하락세가 이어질 것이라고 보십니까?

◆ 고준석: 코로나19 사태가 어떻게 되느냐에 따라서 달라질 것 같은데요. 소비심리의 위축, 매수심리 위축으로 보셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 금리도 낮아졌고요. 그리고 주택가격도 주춤하면서 지금이 중저가 내 집 마련의 적당한 때다, 이런 평가도 있는데 노도강뿐만 아니라 다른 지역 전체적으로 봤을 때 이런 평가 어떻게 판단하십니까?

◆ 고준석: 맞습니다. 중저가 아파트는 대출 실수요자들한테는 대출받기가 용이하죠. 그래서 대출을 끼고 내 집 마련을 하는 게 되게 좋은 시점으로 보이는데, 대신 이 때 급매물로 사자. 시장 매매가보다는 조금 싸게 나온 것을 잘 염두에 뒀다가 이런 것을 사야 하는데요. 이런 급매물을 구할 때 가장 중요한 팁은 해당 지역의 중계업소하고의 관계가 굉장히 좋아야 합니다. 좋은 정보를 빨리 얻어서 그것을 매수하는 방식이 가장 좋은 방식입니다.

◇ 최형진: 9728번님, “공동명의 시에 지분 비율이 의미가 있나요? 부부 아파트 구매 시 51 대 49 지분 비율입니다,” 하셨거든요.

◆ 고준석: 네, 1~2% 정도 의미는 없고요. 우리가 공동명의로 한다고 하는 것은 양도세가 누진과세이기 때문에 따로 공동명의로 해놓으면 각각 이익에 대해서 양도세율이 과세되기 때문에 나중에 양도세 절세 효과를 누릴 수 있고, 또 보유할 때 보유세도 각각의 재산에 대해서 보유세가 과세가 되거든요. 그래서 보유세 절감 효과도 있다고 하는 거예요. 그래서 비율이 1~2% 차이는 큰 의미는 없습니다.

◇ 최형진: 51 대 49의 차이면 큰 의미는 없다?

◆ 고준석: 네.

◇ 최형진: 그렇군요. 9437번님, “부동산 신생아입니다. 빌라, 오피스텔을 사려고 생각하고 있는데, 매매할 때 꼭 봐야 할 것, 주의할 점, 매매 후 전세, 월세를 놓게 되면 세금 관련 나라에 신고해야 하는 것은 무엇이 있는지요?” 라는 질문이었습니다.

◆ 고준석: 빌라 다세대는 아파트에 비해서 튼튼함이나 편리시설이나 이런 것들이 떨어지게 되어 있습니다. 그리고 5년에서 10년 정도가 지나면 잔고장이 많습니다. 고쳐야 할 점이 많기 때문에 빌라 다세대를 매수하는 것은 조금 지양하는 게 좋은데, 투자 목적으로. 그럼에도 불구하고 매수를 해야겠다고 하면 빌라 다세대를 선호하는 전·월세 수요 계층은 대학생, 직장인들이 많습니다. 그래서 초역세권 주변에 매수하는 게 좋습니다. 초역세권. 두 번째는 신축한 지 5년 이내의 빌라 다세대를 매수하는 게 좋겠다는 거고요. 임대사업자 등록은 본인이 주택임대사업자로 등록을 하게 되면 요즘은 혜택이 많이 줄었기 때문에 본인이 판단해서 하셔야 할 겁니다. 거의 임대사업자에 대한 혜택이 없습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 주의해야 할 점이 있다고 하면 어떤 게 있을까요?

◆ 고준석: 빌라나 다세대를 살 때 가격이 싸다고 하는 이유로 이런 신축이나 또는 역세권에서 멀리 떨어진 곳에 사면 팔리지도 않고, 전·월세도 나가지 않고, 본인이 그런 모든 것을 다 부담해야 하는, 투자 목적에 반하는 이런 결과를 초래할 수 있습니다. 그래서 반드시 신축한 지 5년 이내, 초역세권 지역의 빌라 다세대를 구매하는 게 좋겠다고 보고 있습니다.

◇ 최형진: 또 오래된 집일수록 잔고장이 많기 때문에 그런 부분도 확인을 꼭 해주셔야 할 것 같습니다. 0509번님, “인천 지역 배나무 과수원을 경매로 입찰해보려고 하는데 매각물건명세서에 ‘배나무 매각 제외’라고 기재되어 있습니다. 해당 토지에는 배나무가 백스무 그루 정도 있는 것으로 알고 있는데요. 이런 경우에 배나무는 경매 물품에서 제외되는 건가요? 포함되는 건가요?” 하는 질문이네요.

◆ 고준석: 이게 땅을 경매로 살 때 주의해야 할 게 나무 부분입니다. 나무가 매각에서 제외됐다는 것은 나무 소유자가 따로 있다고 하는 거예요. 그래서 나무 소유자를 우리가 확인하는 방법은 임목 등기를 확인해보거나 명인 방법. 나무에 이름표가 있습니다. 이 나무의 소유자는 누구라고 되어 있으면 이 나무는 매각에서 제외하고, 그래서 땅만 사게 되는 결과입니다. 그러면 땅을 경매로 산 사람은 나무 소유자로부터 매년 지료를 받으면 되고요. 나무의 인정 기간은, 이것을 법정 재산권이라고 하는데, 30년 동안 나무를 인정을 해주어야 합니다. 

◇ 최형진: 그러면 내가 그 땅을 샀다고 해도 나무가 마음에 안 들어서 밀어버릴 수는 없겠네요?

◆ 고준석: 네, 없죠. 30년 동안은 인정해주고 지료만 받을 뿐입니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 2723번님, “전세 재계약을 앞두고 집주인이 전세금을 올려주거나 월세 계약으로 변경하자고 해서 이사를 생각하고 있습니다. 요즘 집값이 많이 떨어졌다고 하는 이야기를 들어서 비슷한 가격의 전세를 구하는 게 낫지 않을까 하는 생각에 이사 갈 집을 알아봤는데 오히려 전세는 가격이 많이 올랐더라고요. 주변에서도 계속 전세는 오를 테니 그냥 보증금 올려주고 살라고 하는데, 고민입니다. 집값이 계속 떨어진다고 하는데 전세는 왜 자꾸 오르는 걸까요? 재계약까지 세 달 정도 남았는데 보증금 올려주고 이 집에서 그냥 지내는 게 나을까요?” 라는 고민이었네요.

◆ 고준석: 결론부터 말씀드리면 전세금을 올려주고 그 집에 사는 게 좋을 것 같고요. 이렇게 전세 가격이 올라가는 이유는 우리가 일반적으로 보면 매매 가격이 떨어지면 전세 가격도 떨어지는 게 맞는 거거든요. 그런데 전세 가격이 올라가는 이러한 현상은 금리가 제일 큰 영향입니다. 금리가 0%대 시대이기 때문에 전세금을 받아서 그 전세금으로 운영할 데가 없는 겁니다, 소유자의 입장에서는요. 그래서 월세로 돌리는 거죠. 정기예금 금리가 1% 수준인데요. 우리가 월세로 놓으면 시장이 지금 한 4~4.5% 수준이거든요. 훨씬 더 월세로 놓으면 더 많은 수익을 얻을 수 있기 때문에 월세로 돌리는 거죠. 그래서 매물이 자꾸 줄어드는 겁니다. 그래서 전세매물이 줄어들기 때문에 전세가격은 올라가는 거고요. 두 번째는 보유세 부담으로 해서 보유세를 전가하는 목적으로 전세를 월세로 돌리는 이런 현상도 나타나고 있고요. 세 번째는 지금 실수요자들이 내 집 마련 시점을 자꾸 저울질하고 있는 것도 하나의 원인입니다. 전세 사는 사람들이 내 집 마련을 해서 전세 물량이 나오고 계속 순환이 되어야 하는데, 전세 물량이 아직 순환이 안 되고 있다는 거죠.

◇ 최형진: 계속 거기 사는 거죠.

◆ 고준석: 그렇죠. 그래서 전세는 조금 당분간은 오를 가능성이 있다. 그래서 조금 올려주고 거기에 계속 사시는 게 좋을 것 같다는 생각입니다.

◇ 최형진: 역시 전세값도 코로나의 영향일까요?

◆ 고준석: 그렇죠. 요즘 집도 잘 안 보여주고 있습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 9352번님, “신혼부부인데 아기 없고요. 자가 주택과 자차가 있습니다. 청약하면 당첨 확률이 어떻게 될까요?” 자가 집이 아파트가 아니고 단독주택인 경우도 청약 시에 1주택이 됩니까?

◆ 고준석: 우리가 청약 가점을 따져야 하는데요. 청약 가점은 부양가족 수, 청약통장 가입 기간, 그다음에 무주택 기간, 이것을 가지고서 합산을 해야 하는데, 이것을 전부 알아서 해야 하는데 만약에 가점이 적다고 생각하는 신혼부부들은 국민주택이죠. 공공분양주택 청약을 하면 청약 금액, 가입 기간만 가지고 가입 금액이 많은 사람 순으로 입주자를 모집하기 때문에 이런 데를 청약하는 게 오히려 더 좋고요. 신혼부부 특별공급, 이런 데에 청약을 하는 게 유리할 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 질문이 두 개인데 하나로 말씀을 드렸던 것 같아요. 우선은 자가 집과 자차가 있다고 하는 것 자체가 청약에서 밀리나요?

◆ 고준석: 자가 집이 있으면 1순위 청약 대상에서 제외됩니다. 무주택자한테만 1순위 청약 자격이 주어집니다, 지금 현재.

◇ 최형진: 그러면 일단 자가 집이 있기 때문에 후순위로 밀리게 되는 겁니다. 아이가 없다고 하더라도. 지금 질문들이 들어오고 있는데, 벌써 맺을 시간이 됐군요. 지금 관망하시는 분들은 조금 기다리시는 게 좋겠습니까? 

◆ 고준석: 우리가 너무 기다리는 것보다 자금 계획이 서 있는 실수요자라고 하면 이런 식의 급매물을 사서 내 집 마련을 하는 게 좋을 거라고 봅니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 고준석 동국대 겸임교수와 함께했습니다.