[생생경제] 부동산 전문가의 부동산 투자 추천

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 부동산 전문가의 부동산 투자 추천


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 부동산 수다로 함께하고 있는데요. 1289님, “몇 달 전 디딤돌 대출 받으려고 농협을 찾았습니다. 그러나 집 계약서나 집 주인이 뭘 떼어줘야 대출이 가능하다는 얘기를 듣고 황당하더라고요. 계약서는 대출이 얼마인가 나올 줄 알고 함부로 계약을 합니까? 돈이 모자라면 중도금 못 돌려받겠죠. 그래서 집 주인께 서류 좀 떼어줄 수 있냐고 물었더니 안 된다고 하더라고요. 절차도 복잡하고 내 집 마련이 정말 힘드네요,” 하셨는데요. 이게 짧은 길이의 문자로 오다 보니까 내용은 정확하게 모르겠지만 결론은 디딤돌 대출로 전세를 받고 싶은 건거죠?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 소유주 분이 조금 안 좋은 분인 거죠. 자기한테 큰 피해가 없는데, 협조를 해주시면 되는데요. 애초에 가실 때 공인중개사랑 이야기를 하실 때 디딤돌 미리 이야기를 해달라고 하면, 미리 이야기하면 사람들이 거부를 안 하는데 없던 게 튀어나오면 주인 분들은 무의식적으로 거부 반응이 있거든요. 그래서 미리 이야기하시는 게 더 좋을 것 같습니다.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 애청자들도 계약하기 전에 미리 그것은 충분히 협의를 해야 하는데요. 계약하고 나면 집 주인이 해줄 의무는 없는 거거든요. 미리미리 했으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 네, 미리 알아보고 계약을 하셨으면 좋겠다고 조언을 해주셨어요. 2020년 부동산에 투자를 한다면, 투기 아니고요. 투자를 한다고 하면 어떤 곳에 투자를 해야 하나. 제가 부동산 수다하면서 최초로 해보는 건데요. 신년이니까요. 일단 서울로 국한을 해서 우리가 내 집 마련 관련 질문들은 여러 번 드렸어요. 오늘은 약간 부동산 투자, 건강한 투자에 포커스를 맞춰보겠습니다. 신축 아파트, 재건축 아파트, 어떤 게 나을까요? 혹은 투자라는 게 실거주자로 앞으로 투자 가치를 보고 들어가는 분들도 포함입니다. 신축 아파트 대 재건축 아파트, 두 분의 선택은?

◆ 김인만> 저 같은 경우는 올해, 2020년 새해는 재건축보다는 그래도 신축이 낫지 않을까. 물론 재건축도 나중에 신축이 되겠지만 재건축은 특징이 있잖아요. 물론 규제에 더 민감하고, 규제 덩어리잖아요. 언제 될지도 모르고, 서울시가 인허가권을 가지고 있고요. 정부 규제도 강하고요. 조합 내부에도 문제가 있고요. 가장 큰 대어라고 하는 반포 주공 1단지도 지금 조합 소송 때문에 또 난리가 났거든요. 그래서 워낙 변수도 많고, 정책에 민감하기 때문에 지금 2020년, 관망세, 지켜보자는 분위기에서 재건축 투자는 제가 볼 때는 숨고르기에 들어가야 할 것 같고요. 신축 아파트는 여러 가지가 있는데, 청약 받으실 분들은, 예를 들어서 투자가 투기가 아니잖아요. 내 집이 필요하거나 필요하신 분들이 청약에 하는 것에 있어서는 특히 서울 같은 경우는 새 아파트 희소가치가 굉장히 크단 말이에요. 그래서 그런 필요한 분들, 실수요자 분들은 저는 신축 아파트들은 청약을 해도 괜찮지 않을까 합니다.

◆ 한문도> 저는 조금만 길게 답변을 드릴게요. 저 같으면 안 합니다. 굳이 하라고 하면 보기에 안 나왔는데요. 재개발 지역이나 재개발이었다가 해제된 지역. 그런데 조건은 장기전. 갭 투자의 시대가 아니고 10년 정도 묶어둘 마음이 있으시면 하시면 되고요. 투자와 투기의 차이는 리스크의 차이인데요. 리스크가 높을수록 투기인데요. 지금 시대에서 앞으로 타임의 갭 현상을 봤을 때 지금 투자한 가격이 상한가 수준이라고 저는 봐요. 투자의 개념이 없이 거주의 개념이면 신축. 그런데 거주의 개념이 아니라 투자를 물으셨으니 지금은 투자할 때가 아니라고 답변을 드리고요. 굳이 한다고 하면 공모형 리츠, 펀드에 세제혜택을 정부가 올해부터 하니까 그쪽 한 번 공부하시고 접하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 동의하세요?

◆ 김인만> 저는 충분히 공감하고 있고요. 동감하고 있고요. 지금 정부에서 혜택을 주고 있거든요. 저는 사람들이 투자하고 싶은 마음은, 아무리 정부에서 규제를 해도 억누르기 힘들다고 보거든요. 욕망이고, 돈을 보고 싶은 욕망을 어떻게 누르겠어요. 그래서 정부에서 해야 할 일은 대출 규제도 당연히 해야 하지만 저는 건전하고 다양한 투자 상품들을 많이 개발해서, 너무 아파트에 모든 게 올인되어 있잖아요. 아파트라는 건 사실은 거주 목적이 우선되어야 하는데요. 현재 상황은 뒤죽박죽이 되어서 지금 모든 게 거주인지, 투자인지가 섞여 있단 말이에요. 그래서 저는 정부에서는 빨리 이런 대책 상품들, 주식도 있겠지만, 여러 가지 리츠, 부동산 간접 상품들, 다양한 상품들을 많이 개발해서 돈이 건전하게 순환될 수 있는 그런 숨통을 만들어주는 게 좋지 않을까.

◆ 한문도> 그런 거 좋잖아요. 자원 같은 거 정부가 보증 서고, 국민이 투자하고, 이런 거 얼마나 좋아요.  

◆ 김인만> 규제만 할 것이 아니라 이렇게 다양한 방법들을 정부도 많은 고민을 하시면, 김현미 장관님이 눈물을 흘리셨잖아요. 그런 눈물이 이런 것을 고민하는 눈물이 됐으면.

◇ 김혜민> 지금 아주 굉장히 중요한 지적을 두 분이 해주셨고, 저는 실질적인 대안이 될 수 있을 것 같아요. 돈이 있는 분들이 투자를 한다는 건 자금의 흐름을 활발하게 하는 거고, 피가 돌게 하는 거니까 굉장히 자본주의 사회에서 중요한데, 할 곳이 없단 말이에요.

◆ 김인만> 사실 그동안 우리 역대 정부들이 너무 이 부분에 대해서 신경을 안 쓴 게 집값이 떨어지게 되면 그냥 아파트 시장, 주택시장을 활성화 해버리고, 집값이 너무 많이 오르면 그냥 무조건 규제만 해버리는데요. 제가 이 이야기는 꼭 한 번 해보고 싶어요. 프랑스 혁명가잖아요. 막시밀리앙 로베르피에르가 있는데, 루이 16세를 처단하고 절대권력을 잡았는데 이분이 뭘 했냐면 우유 가격을 통제했거든요. 프랑스 국민들은 다 우유를 먹을 권리라고 해서 우유 가격을 강제적으로 낮췄단 말이에요. 얼마나 권력이 강했겠어요. 그러니까 단기적으로는 효과가 있었는데 낙농업자들이 사육을 안 하게 됐죠. 수입이 안 나오니까 젖소들을 팔아버리게 되고, 우유 가격이 잘 안 나오니까 불러서 물어봤단 말이에요. 왜 젖소 사육을 안 하냐고 하니까 건초 가격이 높다고 핑계를 댔어요. 그러니까 또 건초 가격을 낮추라고 또 규제를 했단 말이에요. 그러니까 건초 업자들이 다 불태워 버렸어요. 그래서 우유 가격은 폭등하게 되고, 결과적으로는 귀족들만 우유를 먹게 됐단 말이에요. 사실은 정부가 완벽하게 시장을 통제할 수는 없는 거거든요. 어느 나라든지, 역사적으로도 마찬가지고요. 그래서 지금 문재인 정부도 부동산 규제를 하고 있지만, 할 수밖에 없는 상황이지만, 따지고 보면 수요 억제 규제만으로는 잠시 숨고르기는 할 수 있지만 어디선가 다른 곳에서 터져 나온단 말이에요. 욕구가. 그래서 빨리 이런 간접 상품이라든지, 다양한 상품들을 많이 충분히 개발해줘야만 저는 앞으로도 안정이 이어지지 않을까 생각합니다.

◇ 김혜민> 강남입니까, 비 강남입니까. 규제 서슬이 퍼래도 그래도 강남이다, 아니면 이제는 비 강남이다?

◆ 한문도> 여유가 있는 분들은 그냥 강남으로 가시면 되고요. 여유가 없으신 분들은 비 강남 보시면 될 것 같아요, 편하게. 언론도 문제입니다. 맨날 강남만 띄울 필요 없이, 이게 도대체 몇 년째에요? 강남이 무슨 전 세계 희귀한 동네도 아니고요. 가보면 더 말하기는 그렇지만 똑같아요, 사람 사는 곳은. 사람들이 광고성하고 그쪽에 계신 분들이 자꾸 띄우는데 과도하다고 생각이 듭니다.

◇ 김혜민> 그러면 마용성이라고 하잖아요. 

◆ 한문도> 마용성은 또, 성동구에 사시는 분들은 알아요. 거기가 주거환경이 솔직히 완벽하지는 않아요. 도로도 조금 열악하고, 구도심에서 아파트를 지어놓은 거기 때문에. 그런데 아파트 위치죠, 입지. 강남과 가깝다. 또 기본이 강남이에요. 강남에 시장이 많다 보니까 그렇다고 보는데, 마용성인데 마포, 용산. 마포, 용산은 그나마 이해가 돼요. 장기적으로 정부의 장기 대책. 그런데 성동은 아닌 것 같고, 시간은 조금 걸리는데 성동구 주민 분들에게는 조금 죄송하지만 이미 기반시설이 되어 있으니까요. 그쪽은 더 올라갈 곳이잖아요? 용산하고 마포 쪽은 더 개발이 되고, 용산 국제업무도시 용산공원이 되게 되면 성동구보다는 입지가 조금 더 나은 형태로 변모가 될 거예요. 지금은 다 강남 3구와 더불어서 두 번째로 우리나라의 메이저 지역인데요. 제가 볼 때는 마용성 살기 좋잖아요. 교통 좋고. 다 좋은데, 굳이. 강남도 저는 개인적으로 그렇게 살기 좋다고 생각 안 하는 사람이에요. 그래서 우리가 돈이 많으면 좋은 곳에 살고 싶으니까요. 전 서울시 국민의 80%가 월 소득 평균이 300만 원 이하입니다. 그것을 단순 계산해보세요. 있는 자, 기득권들이 하는 것에 대해서 전 언론에 거기에 매달리는 거예요. 저는 개인적으로 슬프다고 생각하고요. 온 국민이 부동산 전문가가 되어 있으니. 그게 조금 가슴 아픈 일이고. 부동산보다는 제조업, 이런 쪽으로. 박근혜, 이명박 때부터 부동산으로 안 가고, 지금 준비하는 것을 했더라면. 지금 일본한테 당하는 그런 것도 안 당했을 거 아닙니까. 결론은 부동산은 명목 가치는 부동산이 경제 이론상 인플레이션이라는 게 존재하고, 팩트가요. 명목 가격은 계속 오를 수 있어요. 그런데 이렇게 과도하게 올라서 국민 경제에 부담이 되는 형태는 특히 1700만 중에 1가구 1주택자가 50%인데, 다주택자가 다해봤자 200만 명밖에 안 돼요. 200만 명의 주머니를 채우려고 왜 온 국민이 힘들어야 합니까. 저는 거기까지만 말씀드리겠습니다. 물론 자본시장 논리는 인정합니다. 

◇ 김혜민> 충분히 우리 교수님 말에 동의하고요. 방향성에 대해 다시 한 번 우리가 한 방향을 보고 있는데요. 강남과 마용성 중 하나를 고른다면요?

◆ 한문도> 똑같은 가격이라면 강남으로 가죠. 아니면 용산.

◆ 김인만> 그것은 질문이 될 수가 없는 게요. 필요하고 자금이 되는 분들은 당연히 강남이죠. 저는 말씀드리고 싶은 게 이제 6년, 7년 정도 상승을 했고요. 숨고르기 들어갈 때가 됐고요. 그렇다고 집은 또 필요하잖아요. 그래서 필요한 사람들, 자금이 되는 사람들, 강남이 필요한 분들은, 내가 예를 들어서 현금이 50억이 있는데 마포에 집 사는 것도 이상한 거잖아요. 그런 분들은 강남에 사시고요. 그게 안 되는 분들은 마용성이 있는데, 저는 그렇게 생각해요. 우리나라 사람들은 상대적인 비교를 많이 하잖아요. 행복도 남보다 앞서면 행복하다고 느끼는데요. 저는 나만의 행복, 절대적인 자신만의 행복을 첫째의 기준으로 삼았으면 좋겠어요. 그래서 마포에 새 아파트 가서 내 인생이 너무 행복하고, 너무 좋을 것 같으면 무리한 대출을 받아서라도 가면 되는데요. 그게 아니고 친구가 마포 투자해서 돈을 많이 벌어서 그게 배가 아프다든지, 여러 가지 그런 이유 때문이라고 하면 여러 가지 상황을 고려해서 나의 상황에 맞는 집. 집은 없으면 안 되지만 무리해서, 지금 어차피 대출도 잘 안 나오지만, 허리끈 졸라매고 이렇게 너무 무리해서 할 필요는 없다고 말씀드리고 싶고요. 마포가 꼭 중심이 될 필요도 없잖아요. 은평구도 좋은 아파트가 많고요.

◇ 김혜민> 제가 이 질문을 하는 뜻은 실질적으로 그런 고민을 안 하는 사람이기 때문에 한 거고, 제가 말씀드리는 건 이런 거예요. 결국은 정부는 강남을 잡으려고 온갖 힘을 다 쓰니까 미래적으로 봤을 때 강남을 살 바에는 저는 단순하게 생각한 거예요. 돈이 된다고 하면 마용성 중 하나를 사서 오히려 속 편하게 있는 게 낫지 않을까.

◆ 한문도> 당연히 낫죠.

◆ 김인만> 저도 그 생각에는 동의합니다.

◇ 김혜민> 그래서 전제조건을 제가 돈이 있는 분이라고 말씀을 드린 거거든요.

◆ 한문도> 똑같은 조건에서? 맞는 말씀이에요.

◆ 김인만> 사실은 투자 측면에서 보면 사실 이게 아파트라는 게 투자 측면에서는 굉장히 유리한 부분도 있지만, 또 반면에 생각하면 그 비싼 집을 내가 깔고 앉아 있는 거거든요. 30억이라고 하면 30억 돈을 순환시키지 않고 내가 살면서 깔고 앉아 있기 때문에 투자 측면에서 봐도 강남에 살면서 내가 너무 행복하고, 한강만 바라보면 행복 지수가 올라가고 그렇게 되면 괜찮지만 사실은 2주만 살아보면 한강 안 보게 되거든요. 그래서 자신만의 기준에 맞춰서 자신만의 행복을 찾았으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 저는 단순히 생각했을 때 꼭 강남이 아니어도 강남 살 만한 돈을 가진 사람이 다른 곳에 가면 우리 건초 이야기하고, 우유 이야기도 하셨지만 강남 가격이 낮춰지지 않을까 하는 생각을 하면서 여쭤봤고요. 오늘 부동산에 대한 이야기 나눴는데, 결론은 개인의 행복, 개인만의 기준을 가지고 집이라는 가치를 선택하시고 판단하시라는 두 분의 조언이었습니다. 함께해주신 두 분 감사하고요. 다음 달에 뵐게요. 지금까지 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만부동산의 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 네, 감사합니다.

◆ 한문도> 감사합니다.