조태현의 생생경제
  • 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
  • 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연

인터뷰 전문

'탄핵정국' 부동산 침체, 또? "尹 공급 확대 정책 올 스톱, 악순환 끊을 세 가지"
작성자 : ytnradio
날짜 : 2024-12-09 12:27  | 조회 : 343 
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 12월 9일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 다시 계엄과 탄핵 정국으로 돌아와 보겠습니다. 이런 것들 이런 불확실성 부동산 시장에도 상당히 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까? 

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요. 

◆ 조태현 : 예 안녕하십니까? 본격적인 이야기에 들어가기에 앞서서요. 탄핵 정국 같은 이런 정치적인 불확실성이 발생했을 때 부동산 시장 어디부터 영향을 받게 됩니까?

◇ 김규정 : 비단 탄핵 정국만 그런 것은 아닐 텐데 기본적으로 이런 사태들이 발생했을 때 투자 심리가 불안정해 수요자들이 시장 상황을 예측하기 어렵고 전망에 대한 걱정들이 많아지다 보니까 기본적으로 거래가 줄어들면서 관망세가 심화되는 현상들이 제일 먼저 현장에서는 포착이 되실 겁니다. 그래서 거래가 줄어들면 기본적으로 가격이 좀 정체되거나 혹은 비선호 지역을 중심으로 외곽부터 가격 조정이 먼저 나타나곤 하죠. 그래서 전반적으로 기존 재고주택 시장 기존 상품들의 부동산 거래가 줄어들면서 가격 조정이 나타나면 뒤를 이어서 공급시장 건설 투자 쪽에서도 아무래도 수요자들이 움직이지 않으니까 위축되게 되고 그게 더 장기화되면 전반적으로 부동산 건설 산업시장까지 침체가 되는 상황으로 연결이 되곤 하죠.

◆ 조태현 : 투자자들의 시장 진입이 줄고 당연히 거래량도 줄어들게 되고 이런 것들은 기업 투자를 줄일 것이고 그래서 전반적인 악순환 이런 것들이 만들어진다라고 볼 수가 있겠는데 과거 사례를 한번 짚어보도록 할게요. 박근혜 정부 때 그리고 노무현 정부 때 탄핵 정국이 있었는데 당시의 부동산 시장의 흐름은 어땠습니까?

◇ 김규정 : 네 일단 통계적으로만 보자면 2016년 11월부터 2017년 3월 박근혜 대통령 탄핵 정국 때는 해당 기간 동안 아파트 가격 주택 가격 변동률이 일시적으로 하락세를 보이기도 했습니다. 그리고 2004년 3월,5월 노무현 대통령의 탄핵 정국 때는 반대로 서울 전국 주택 가격이 세 달 동안 오름세를 기록하기도 했었어 없었네요. 이 통계로만 보자면 이게 탄핵 정국이 직접적으로 거래나 가격에 매우 긴밀한 영향을 미쳤던 것인가라고 볼 수 분석하기는 좀 어려운 부분도 있고 실제로 2016년 같은 경우에는 당시에 13년부터 가격이 오르면서 분양권 전매를 제한한다든가 이런 규제들이 좀 올라오던 시점이기도 했었고, 오히려 노무현 대통령 탄핵 정국 이후에는 카드 대란 사태 이후에 신용불량자 급증, 사회적인 문제들하고까지 겹치면서 하반기에는 오히려 또 급락세가 있기도 했었거든요. 그래서 탄핵 정국과의 긴밀한 연관성보다는 전반적인 부동산 주택 거래 시장 그리고 수요자들의 자금 마련 등에 영향을 미치는 전반적인 정책 흐름이나 제도 변화 이런 것들에 더 큰 영향을 여전히 받고 있다고 보는 게 맞지 않나 싶습니다.

◆ 조태현 : 일단 부동산 시장이라는 것 자체가 금융시장처럼 즉각적으로 반응하는 곳은 아니다 보니까 이런 흐름도 있는 것 같은데, 그런데 문제는 정치적인 불확실성이 커지면서 말씀하신 것처럼 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 정책적인 불확실성이 더 커졌단 말이에요. 그렇다면 관망세가 앞으로 더 이어질 것이다 이렇게 볼 수밖에 없는 거 아닙니까?

◇ 김규정 : 단기적으로의 영향력은 제가 방금 전에 긴밀하게 볼 수 있을지 없을지 불확실하다고 말씀드렸지만 이러한 상황들이 장기화된다면 경제 전반에 영향을 미치게 될 것이고 금융 환경이나 경제 여건하고 상호 연동하게 되는 부동산 시장도 그 영향을 완전히 피해가기는 어려울 수밖에 없습니다. 그래서 이미 주택 부동산 시장의 경우에는 저희가 대출 규제 강화 시점에 들어오면서 전반적으로 가격 부담을 느낀 수요자들이 거래를 좀 관망하면서 거래량 감소와 가격 이 이미 나타나고 있었던 시점이었기 때문에 이러한 불확실성으로 거래 관망세가 장기화된다면 거래량 감소나 가격 영향을 받는 지역들이 증가하는 이런 하락 기조 국면으로 들어갈 가능성도 없지 않다고 봐야 될 것 같습니다. 실제로 11월 현재 저희가 특징적으로 많이 살펴보시는 서울 아파트 시장의 실거래 신고량 같은 경우에 11월 기준 아직 신고일자가 남아 있긴 합니다만 2300여 건으로 직전월이나 최고점을 찍었던 7월에 9천여 건보다는 크게 줄어들어 있는 상황이기 때문에 이런 상황들이 장기화될 경우에 영향을 피해갈 수 없다는 전망들이 사실상 이미 많이 나오고 있습니다.

◆ 조태현 : 거래 절벽이라는 게 부동산 시장뿐만 아니라 경제 전반에는 결코 좋은 신호는 아니라고 볼 수가 있겠는데요. 이런 거래 절벽 같은 것들 완화될 만한 조건이라면 어떤 걸 꼽을 수 있을까요?

◇ 김규정 : 최근에 서울 쪽에서도 나타나고 있는 거래 절벽이 결국에는 수요자들이 불안 심리나 전망에 대한 불확실성 때문에 투자심리가 위축되고 가격 자체에 부담을 느껴서 조금 한 발짝 물러나고 자금 마련 환경이 대출 규제 등과 금리 등으로 어려워진 상황이기 때문에 이런 여건들 세 가지 중에서 뭔가 한 가지라도 변화가 있어야 거래 상황에 영향이 있을 거라고 보여져서 직접적으로는 대출 규제나 금리 유동성 환경에 뭔가 영향을 주는 이러한 경기 침체 우려가 높아지면서 금융 환경 쪽에서 변화가 생기면서 거래 절벽이 조금 달라질 가능성이 제일 크지 않나라고 보여집니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 요소든지 하나는 좀 변화의 조짐이 있어야 상황도 변할 것 같습니다. 이렇게 탄핵 정국 사실상 정책이라든지 이런 것들이 올스톱되는 그런 분위기가 되면서 입법 과정 이런 데에도 문제가 생기고 있단 말이에요. 국회에서 계류 중인 주택 관련 법안 어떤 것들이 있습니까?

◇ 김규정 : 몇 가지가 있는데 대표적으로 제일 우려가 현재 표명되는 것은 재건축 사업 촉진을 위한 특례법 하고 재건축 초과이익 환수제 폐지에 대해서 논의하고 있던 부분들입니다. 정부가 이 부분을 완화하고 그것을 통해서 도심에 노후 주택들을 정비 재공급을 하고 주택 공급 확대에도 활용을 하겠다라고 전반적인 로드맵을 내놓고 있던 상태인데 국회에 이런 입법 과정들이 스톱되면서 관련법이 통과되지 못하면 아무래도 재건축 사업장의 수익성 개선, 사업성 개선이 기대만큼 미치지 못하면서 사업을 중단하는 곳들도 늘어날 테고요. 아무래도 조합원들은 이런 동력이 떨어지면서 사업을 중단하거나 영향을 받는 경우들도 좀 많이 나타날 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그렇게 되면 지금 윤석열 정부가 추진했던 정책 가운데 하나가 공급 확대잖아요. 이쪽에서 1기 신도시에 대한 재건축 그리고 3기 신도시 구축 이런 것들이 있는데 이런 것들 정상적으로 진행되기 어려워진 거 아닙니까?

◇ 김규정 : 현재 그런 시선들이 많습니다. 올해 1월 대책도 있었고 8월 8일에 주택 공급 대책들이 나오고 그 후속 조치로 3기 신도시 확대 방안이라든가 아니면 그린벨트 해제를 통해서  신규 주택을 공급하는 예정지 발표까지도 순차적으로 진행이 됐었는데 전반적으로 이런 정책적인 상황들이 여의치 못하게 된다면 진행 동력이 떨어지면서 아무래도 이런 정책들이 지연되거나 축소되거나 할 가능성도 있지 않냐 그래서 전반적으로 공급에 대한 우려들이 다시 좀 나오고 있는 상황입니다. 실제로 올해 계획했던 주택 인허가 물량들에 비해서 한 절반 정도밖에 현재까지 인허가 실적이 나오지 않은 상황이어서 중장기적으로 공급량에 대해서 불안 우려들이 여전히 남아 있는 상황인데 아무래도 이런 공급 정책 자체도 지연이 되고 제동이 걸리고 또 더해서 최근에 불안정한 경기 여건 때문에 환율이나 물가 같은 것들도 영향을 미치게 되면서 사업성이 더 악화될 거다라는 우려들도 공급자 측에서 나오고 있거든요. 건설사 등등 그래서 그런 여건들이 겹쳐지면 전반적으로 민간 주택 공급이 좀 더 지연되거나 축소 위축될 가능성들이 지금 상당히 올라오고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 인허가라면 이게 일종의 선행 지표로 받아들일 수가 있을 것 같은데 이렇게 공급 부족 상황이 계속 이어진다. 최소한 공급 부족에 대한 우려가 이어진다면 이런 것들이 주거 안정성에 더 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없는 거 아닙니까?

◇ 김규정 : 네 일단은 투자자분들 소비자분들이 아무래도 좀 불확실성이나 불안감이 있으니까 당장 의사결정을 못하고 지켜보시겠으나 전반적으로 공급에 대한 우려들이 계속 높아지고 그에 따라서 전월세 가격 불안 상황들이 더해지는 이런 여건들이 되면 다시 또 주택 투자나 구입, 내 집 마련을 통한 주거 안정성 확보에 고민을 하실 수밖에 없는 상황이죠. 그리고 아까 말씀하신 것처럼 최근에 선두지구 등이 선정된 1기 신도시라든가 공급 본 분양을 앞두고 있는 3기 신도시라든가 이런 일정들이 혹시 더 변동성이 생기지 않을까 이런 것들이 아무래도 그런 사업장들을 통해서 내 집 마련 계획하고 계시던 분들한테는 상당히 큰 영향을 불안감을 줄 수 있고 그런 것들을 조기에 좀 불안 심리를 해소하고 계속적인 공급을 해 나가겠다라는 안정감을 줄 수 있는 발표도 어떻게 보면 좀 필요한 게 아닐까 생각이 듭니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 가장 큰 문제는 그런 발표를 대체 누가 할 수 있을 것인가라는 것이 문제가 아닐까 싶은데 현장으로 한번 가볼게요. 선도지구 선정이 최근에 있었단 말이에요. 이쪽 1기 신도시에. 그 해당 지역의 반응들이 지금 어떻습니까? 

◇ 김규정 : 1차적으로 직후에는 선정에 대한 즐거움이나 기쁨, 반가움 이런 것들을 토로하시다가 실제로 세부 계획들을 정해야 한다는 내용들을 들으시면서는 사업성이 생각했던 것보다 좀 좋지 않아서 부담금이 늘어날 수 있다 이런 얘기들이 좀 현장에서 돌면서 이사도 나가야 하는데 부담금도 불확실하고 현재 알 수가 없다고 하면 이걸 해야 되나 이런 고민들을 하는 약간 중장년층이나 장기 거주자들도 있는 것으로 지구에 따라서는 확인이 되고 있는 상황이고요. 여기에 더해서 현재 정국에서는 또 이 사업 자체가 좀 지연되는 것이 아니냐라는 걱정들도 나오고 있습니다. 현재는 빠르면 26년 하반기부터 이주를 진행하면서 27년 정도에는 최초 착공 사업장 케이스를 만들어내겠다라는 굉장히 빠른 사업 계획을 발표한 바가 있는데 그게  제대로 시행이 될 수 있을 것이냐라는 걱정들이 이미 현장에서는 더해지고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 호가나 이런 측면에서 시장의 변화 이런 것들이 감지되는 부분이 있습니까?

◇ 김규정 : 실제로 이 선두지구 예정지들을 앞두고 호가들이 올라가면서 가격이 올랐다가 발표 이후에 부담금 얘기들이 나오면서 좀 정체되거나 혹은 역으로 조정이 되는 경우들도 있었거든요. 선행 반영됐던 호가들이 오히려 하향 조정되는 경우들이 있었는데 만약에 이후 이 관련된 일정들에 대해서 국토부에 명확한 계속 예정대로 진행하겠다는 입장에 대한 표명이나 그런 안정감을 주지 못할 경우에는 올랐던 호가들이 다시 제자리로 돌아갈 우려도 있지 않나 싶습니다.

◆ 조태현 : 지금 상황에서 국토부가 어떻게 설명한다고 해서 그게 현장에 먹힐 것인가 이런 부분은 의문이 생기긴 하지만요. 아무튼 간에 정부가 노력해야 될 부분은 분명히 있어 보입니다. 그런데 일각에서는 부동산이라는 것 자체가 유동성이 적은 자산이라서 당장의 정국 불안이 시장 전반의 불안으로 이어지지 않을 거다라고 보기도 하거든요. 이런 의견에 대해서 소장님은 어떻게 보십니까?

◇ 김규정 : 물론 아무래도 금융시장보다는 직접적인 영향력이 떨어지는 시장인 건 맞죠. 그러나 아무래도 전반적인 금융시장 여건이나 정책 유괴성하고 연관이 많은 자산시장이기 때문에 이런 불안한 정국이 장기화된다라고 하면 부동산 시장 영향도 불가피하다고 봐야 될 거고 이미 나타나고 있는 거래 관망이나 가격 조정 같은 것들이 장기화되고 상황이 더 악화될 경우에는 침체 국면으로 오히려 들어가거나 중장기적인 주택 공급이나 건설계획 로드맵에도 차질이 생길 수 있는 중대 사안일 수도 있다라고 보여집니다.

◆ 조태현 : 결국에는 이런 정국 불안이 장기화하지 않도록 하는 국회의 노력이 제일 중요할 것으로 보이고요. 그럼 끝으로 이거 좀 여쭤볼게요. 올해 말이나 내년 초에 부동산에 투자하려고 하신 분들 또는 내 집 마련을 하시려고 생각했던 그런 분들 많으실 것 같은데 이런 분들에게 조언을 한다면 어떻게 하시겠습니까?

◇ 김규정 : 일단 최근에 관망하셔야 되는 상황으로 보여집니다. 일단 불안정한 변수들이 너무 많아져서 무리한 의사결정보다는 조금 상황을 지켜보실 필요가 있지 않나 싶은 생각 쪽으로 저는 직전 통합 때보다는 조금 선해가 된 상태이기는 하고요. 다만 내년에도 대출 규제 환경이나 이런 악재 변수 어떻게 보면 거래에 영향을 미치는 악재 변수와 더불어서 전월세 가격이 최근에 급등하고 있는 등의 이런 가격 상승의 요인들도 굉장히 좀 혼재돼 있는 상황이어서 이런 것들을 조금 예의주시하셔야 상황이고요. 다만 이러한 정국들이 장기화되면서 경기 침체나 전반적인 경제 불황형 경제에 대한 장기화 우려 같은 것들로 빠지게 된다면 결국에는 금리나 유동성 부분으로 부양책을 쓸 수 있는 쓸 수밖에 없는 상황으로도 보여지거든요. 그래서 그런 상황들이 되면 부동산 시장은 중장기적으로는 유동성을 풀고 금리를 낮추고 부양책을 쓰는 시점 이후에 시차를 두고 또 상향 변동성을 항상 주기적으로 보여 왔던 시장이기도 해서 그런 변화가 언제 나타나는지를 좀 면밀히 보시고 타이밍을 결정하실 필요가 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 지금은 뭐라고 판단하기가 굉장히 어려운 그런 시점인 것 같습니다. 앞서 저희 퀴즈에도 내렸지만 이렇게 불확실한 점들 이런 것들이 시장에 전반적으로 영향을 미치니까요. 이럴 때일수록 국회가 자신들의 역할을 충분히 해야 되지 않을까 싶습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

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