조태현의 생생경제
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인터뷰 전문

[생생플러스] “부동산 시장 상승·하락요인 혼재”…총선 이후 집값 향방은?
작성자 : ytnradio
날짜 : 2024-04-12 16:59  | 조회 : 490 
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 4월 12일 (금요일)
■ 대담 : 서울디지털대학교 한문도 교수

-총선 이후 6월까지는 매수 심리 커질듯
-6월 이후 부동산 PF 등 변수로 조정 국면 
-금리 인하 시그널, 집값 조정 영향 제한적
-온기 도는 경매시장은 '옥석 가르기' 국면
-1기 신도시는 마스터 플랜 안 나와 영향 미비


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이태연 아나운서(이하 이태연) : 실력파 일타 강사들의 비법처럼 부동산에서도 현실 재테크의 방법을 알려드립니다. 부동산에 대한 모든 것 모여라 부동산 시간에 자세히 얘기 나눠보겠습니다. 서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수님 연결돼 있습니다. 안녕하세요

◆ 서울디지털대학교 한문도 교수(이하  한문도) :  네 안녕하세요. 

◇ 이태연 : 먼저 22대 총선을 마쳤는데 여야 모두 부동산과 관련해서 다양한 공약들을 내놨습니다. 이 중에서 좀 눈여겨볼 만한 게 있었는지 궁금하네요.

◆ 한문도 : 일단 GTX 연장에 대해서 여야가 같은 방향을 취하고 있고요. 1기 신도시 법도  있고요. 그 부분에 대해서는 조금 기대감이 있겠지만요. 나머지 부분은 여당과 야당의 입장이 많이 틀린 법안들이 많습니다. 법을 개정해야 되는 사항들의 공약이 많았거든요. 재건축 초과이익 환수라든지 안전진단 폐지 수순 이런 것들. 이런 것들은 다 법을 고쳐야 되거든요. 공시가격도 부동산 공시법을 고쳐야 되고요. 공시가격 현실화도 좀 어렵게 됐고 그래서 말씀드린 두 가지 외에는 특별히 제가 볼 것은 없다고 저는 말씀드리고 다행히 이거는 한번 생각해 보셔야 될 것 같습니다. 여당에서 추진하던 부동산 연착륙을 위한 활성화 정책이 부자 감세라든지 투자 투기 조장이라든지 이런 비판에서 자유롭지는 않았지만 그 부분들이 약간 제동이 걸릴 것이다 라고 예측하고 시장에 대처하셔야 될 것 같습니다.

◇ 이태연 : 그럼 GTX-A 개통에 따른 동탄 부근과 관련한 부동산 개발 이슈 그리고 또 1기 신도시 재개발, 재건축 관련한 이슈 이런 것들에 대해서는 좀 합의가 이루어지고 있지만 나머지 부분에 대해서는 법을 고쳐야 된다 라는 그런 말씀이신 거죠?

◆ 한문도 : 네 그 조항 때문에 야당과 여당의 입장이 상반되기 때문에요. 나머지 나왔던 정책 대책들은 실행되는 데 애로사항이 생길 것 같습니다.

◇ 이태연 : 그러면 일각에서는 집값 회복세와 신생아 특례대출 같은 정책금융 상품이 매수 심리를 자극하고 있다는 분석도 나오고 있는데 일단 총선 이후에 부동산 시장에 대한 전반적인 전망을 좀 부탁드리겠습니다.

◆ 한문도 : 매수 심리를 자극하고 있다는 분석은 분석이 아니라 팩트죠, 사실이죠. 왜냐하면 경기 저리의 금리를 활용하다 보니까 내수 여건이 좋으니까 당연히 수요를 자극하게 되고 신생아 대출론에 해당되는 수요자분들은 당연히 이번 기회에 이걸 활용하려고 주택 매수에 나설 겁니다. 그래서 그 부분이 제가 볼 때 한 4월 5월 6월 한 세 달 정도는 좀 매수 심리를 자극할 것 같습니다. 총선 이후 부동산 전망 말씀 주셨는데 그 부분에 있어서는 이 신생아론의 대출의 어떤 시장 영향력을 생각해보면 작년 대비 한 잘하면 한 반 정도 한 30% 40% 정도의 효과가 있을 것 같아요. 그래서 거래량 같은 것은 조금 한 3~4개월 늘겠지만 그 이후부터는 총선 이후에 부동산 PF 문제가 불거진다는 얘기가 많지 않았습니까? 그 트리거들이 어떻게 되느냐에 따라서 매수 심리의 방향성이 정해지는데 제가 볼 때는 그 이후에는 다시 조정 국면으로 다시 들어갈 거라고 예측하고 있습니다.

◇ 이태연 : 신생아 특례대출 같은 이런 정책금융 상품이 30~40% 정도 영향을 더 미칠 것이라는 건 그러면 매수세가 좀 더 비율적으로 봤을 때 30~40% 정도 더 매수에 대한 욕구가 늘어날 것이다 라고 보시는 거예요?

◆ 한문도 : 일단 심리를 지표로 나타내는 지수하고는 좀 다른데요. 금액적으로 말씀드리면 재작년이죠. 특례 보금자리론이 한 39조 6천억 초과돼서 41조가 지출이 됐고요.5 0년 주담대는 한 10조 정도 지출이 됐거든요. 그러니까 50조가 기억하시겠지만 작년 9월 추석 전까지 주택가격 상방 압력으로 계속 이어져 왔거든요. 그 이후에 이제 시장이 다시 한 번 조정을 받게 됐죠. 폭은 크지 않지만 신생아론이 다시 나왔는데 예산이 29조 6천억입니다. 6천억인데 그 안의 구성을 보면 신규 매입보다는 대환대출자가 60% 정도 가까이 됩니다.

◇ 이태연 : 기존에 그럼 대출을 받고 있던 분들이 이걸 갈아탔다는 거죠?

◆ 한문도 : 네 갈아타거나 자기 집을 갖고 있는데 다른 집을 사거나 그러면 원래 있던 집은 다시 파셔야 되잖아요. 처분조건부니까 그런 수요가 60%예요. 그 얘기는 뭐냐 하면 전체 총량에 큰 영향을 주는 부분이 거의 없고 실수요자들이 많이 가세를 해야 되는데 그 비율이 적다는 얘기죠 예전보다. 신생아론을 활용하는 실질적인 분들이 적다는 얘기죠. 무주택자 중에 그 얘기는 뭐냐 하면 수요 여력이 예전보다는 힘이 약해진 거고 그럼에도 불구하고 금액적으로만 볼 때 주택의 거래 건수가 어느 정도 늘어날지 보면 반 수준이니까요. 그러면 작년에 9개월 정도 효과가 유지가 됐으니까 올해는 한 4개월 유지될 수 있다 라는 예산이 나오잖아요. 그래서 제가 3월, 4월, 5월, 6월 정도면 이게 다시 작년 추석 이후처럼 시장이 그런 방향성으로 갈 게 좀 많이 좀 추측이 된다 라고 말씀드립니다.

◇ 이태연 : 특히 최근에 주택 매물이 많이 쌓이고 있는 게 매도자와 매수자 간의 희망 가격 차이가 커서 생기는 현상이다 이런 얘기가 나오고 있는데 당연히 아파트를 가지고 있는 분들 주택을 가지고 있는 분들은 팔 때 더 많이 받고 싶을 거고, 사는 사람들이야 조금이라도 더 싸게 사고 싶을 테니까 그래서 이건 너무나도 당연한 얘기일 텐데 금리 인하같이 시장 상황이 좀 나아지면 매수 심리가 더 커지지 않겠냐 라는 얘기도 나오거든요. 이 부분에 대해서 어떻게 보시는지 설명 좀 부탁드리죠.

◆ 한문도 : 그거는 전형적인 언론에 예전에 영끌 하던 시절이 있었잖아요. 그때도 금리 인상이 시작되면서 큰 폭의 조정이 있기 전까지도 언론들은 지금과 똑같은 보도 형태를 취했습니다. 여러분 우리 시청자 청취자분들이 좀 이해해 주실 게 과연 지금의 주택 가격이 적정한지는 다시 한번 체크를 해 보셔야 되고, 그다음에 금리 인하라는 것 미국하고 우리하고 우리가 금리 인하하는 게 아니지 않습니까? 미국 금리 인하가 마치 우리가 금리 인하한다고 확정적으로 말할 수는 없죠. 그럼 미국이 금리 인하를 했을 때 지금 미국의 연준의 어떤 스탠스를 보면 4.5가 최대입니다. 마지노선이. 그리고 어쩌면 4.75에서 멈출 거거든요. 그럼 우리는 3.5고 거기는 4.75인데 우리는 금리를 인하할 여력이 좀 약합니다. 게다가 부동산에 대한 투자 심리가 아직도 남아 있기 때문에 가계부채 문제나 이런 걸 생각할 때 한은 총재도 분명히 이 부분에 대해서는 표명을 하셨지 않습니까? 부동산 가계부채가 너무 심각하다 조정 들어가야 된다. 아니면 재정이나 통화 정책에 문제가 생기면 나라가 망하는 지름길이다 이런 표현을 했기 때문에 한국의 금리 인하는 쉽게 나오기가 힘듭니다. 다만 부동산 PF나 자영업자들 이자 부담 때문에 내리고 싶은 욕망도 분명히 있습니다. 이런 부분이 한 번에 결정할 수 있는 사안이 아니기 때문에 쉽게 인하를 예측하는 것은 좀 빠릅니다. 그래서 제가 볼 때 올 연말까지 미국이 최대 1% 내린다 해도 한국은 0.25선에서 그칠 겁니다. 제가 볼 때 빠르면 0.5겠죠. 그러면 3%잖아요. 중요한 건 시장금리가 또 그렇게 안 받쳐주거든요. 그런 상황이 되면 아시는 것처럼 지금 환율이 올라가고 이러면서 조달금리가 올라가고 이런 여러 현상들이 연이어지지 않습니까? 시장과 기준금리는 또 다른 점이 있다는 걸 청취자분도 좀 아실 텐데요. 그런 부분을 총체적으로 보셔야지 그냥 단편적으로 금리 인하, 미국이 금리 인하하면 시장이 나아진다. 모든 경제 상황이 똑같은 상황이라면 맞는 말씀인데 우리나라의 경제 상황이 미국과는 일단 다르고요. 그리고 지정학적인 리스크에 대한 금리차도 지금 보존이 안 되고 있고 전쟁 리스크가 아직도 남아 있고 유가가 폭등한다든지 이런 것들이 이어져 있지 않습니까? 그러니까 이런 것들을 종합적으로 보시면 미국의 금리 인하가 우리 부동산 시장에 영향을 줄 거다. 그냥 그 뇌피셜이라고 봐야겠죠 제가 볼 때는.

◇ 이태연 : 그냥 개인적으로 분석하는, 그냥 개인 의견 중에 하나일 것이다 라는 말씀이신 것 같은데 그렇다면 저는 이제 교수님께 개인적으로 다시 한 번 여쭤보고 싶은 게 최근에 많은 경제학자분들이 방송에 출연해서 얘기하시는 것 중에 하나가 그래도 한 6월쯤을 우리가 주목해 봐야 되지 않겠냐, 그때쯤이면 미국의 연준이 기준금리를 인하 한 번 정도 해주지 않겠냐라고 하고 물론 우리나라가 또 그에 따라서 기준금리 인하하는 데는 시간이 좀 더 소요되겠지만 따라가게 된다면 올해 안에 우리도 인하될 수 있지 않을까라고 했는데 그 부분에 대해서는 좀 불확실하다 라고 보시는 건 거죠?

◆ 한문도 : 불확실한데 이제 비중을 따지자면, 가능성을 따져보면 따라서 어느 정도 조정을 할 수 있는 여력은 미국보다는 약하지만 미국은 경기가 좋잖아요. 우리는 안 좋고 안 좋으니까 내릴 명분은 있습니다. 경기를 활성화하기 위해서 다만 이제 다른 부분의 문제도 같이 존재를 하다 보니까 미국이 금리를 인하한다고 했을 때 6월이든 9월이든 했을 때 말씀주신 것처럼 시차를 두고 그다음 금통위 회의 때 0.25나 0.5를 내릴 수 있다고 봅니다. 저도 다만 내렸을 때 그 시차가 최소 3개월에서 6개월이거든요. 그러면 제가 볼 때는 올 연말까지는 대한민국이 따라간다고 할 도 0.5까지 내리기는 좀 부담이 되거든요. 0.5 내릴 수도 있습니다. 그런데 중요한 건 시장에서 3.5%에서 3%로 내렸다고 했을 때 시장이 과연 차단할 수 있는 수준의 주택가격 수준인지 그리고 국민들의 소득 수준이 나아지고 있는지를 봐야겠죠. 가처분 소득이 마이너스 3.9%니까 그걸 계산해 보면 또 이게 제로 베이스가 되거든요. 그래서 저는 이제 매수 심리가 물론 심리적으로는 금리 인하니까 도움이 되겠지라는 그 기본적인 이론은 맞는데 환경이나 펀더멘탈이나 이 팩트들이 그거를 제대로 못 받쳐주면 그게 잘 효과가 없는 경우가 많거든요. 그럴 거라고 저는 예측을 하고 있습니다.

◇ 이태연 : 그렇군요. 그러면 우리 또 교수님께서 부동산 전문가시니까 실제로 집값 관련해가지고 사람들이 많이 보는 것 중에 하나가 경매 시장에서 나오고 있는 그 집값이죠. 이게 집값의 선행지표라고 불리고 있는데요. 경매 시장에서도 온기가 돌고 있다는 그런 기사들이 많이 나오고 있습니다. 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 1년 8개월 만에 최대치를 기록했다고 해요. 이 부분에 대해서도 좀 간단하게 소개해 주시죠.

◆ 한문도 : 네 1년 8개월 만인데요. 예전에 2022년 하반기 미국 금리 인상으로 주택가격이 큰 폭 조정 받았을 때 수도권이 반값 아파트도 많이 생겼잖아요. 그때 낙찰가격 시점은 한 70%대였습니다. 유찰도 많이 됐고요. 지금은 이제 그게 쭉 조금씩 증가하다가 저번 달에 86%를 넘었습니다. 상당히 높은 낙찰가율입니다. 그래서 상당히 많이 올라왔고요. 중요한 것은 이 팩트만 보면 막 살아난 것 같은데요. 경매 물권이 좀 많이 늘어났습니다. 그러니까 우리가 같이 볼 게 뭐냐 하면 경매, 그러니까 이런 거죠. 학생이 시험을 봤는데 수학 점수가 많이 올라갔어요. 그럼 등수가 올라간 건 아니잖아요. 다른 걸 못 보면. 그래서 우리가 낙찰율도 봐야 됩니다. 그 경매 물권수하고 같이 봐야 되는데 일단 좋은 것만 딱 뽑아서 좋게 느낄 수 있습니다. 온기가 도는 건 사실이고요. 또 그러나 경매 낙찰률은 큰 차이가 없고 경매 물권을 들고 있다는 사실을 염두에 한번 두시고, 그래서 결론은 시장은 어떤 상황이냐면 경매 물권 중에서도 옥석가리기가 들어가는 거죠. 좋은 물권이 나왔을 때 사람들이 이제 경매에 적극적으로 지금 참여하는 현상이 벌어지고 있다고 보시면 되겠습니다.

◇ 이태연 : 그럼 기본적으로 경매 물권이 지금 많이 나오고 있는 상황인데 그 안에서 경매에 참여하는 사람들이 좋은 물권을 고르기 위해서 노력하고 있다는 거군요. 

◆ 한문도 : 네 그럴 때 좋은 물권이다 보니까 낙찰가율이 또 올라가게 되겠죠.

◇ 이태연 : 네 그래서 낙찰가율이 예전에는 한 70% 수준이었다면 최근에는 한 80% 중반 대까지 올라갔다라는 말씀이시고요. 그러면 재건축 분위기도 좀 한번 살펴보겠습니다. 특히 1기 신도시 관련해서 관심 갖고 계신 분들이 굉장히 많으실 것 같은데요.이 1기 신도시가 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌 그리고 군포시 산본 이렇게 5군데로 크게 나눠볼 수 있잖아요. 1기 신도시 특별법이 오는 27일에 시행이 되는데 이 해당 지역의 분위기 지금 어떻게 보고 계세요?

◆ 한문도 : 일단 평균 용적률을 봐야 되는데요. 산본, 중동, 평촌은 용적률이 평균이 한 200% 가깝습니다. 그래서 사실 1기 신도시 특별법 노후계획법에 대해서 시장 역량이 일산이나 분당보다는 효과가 약간 미미한 편이고요. 분당과 일산을 주로 이제 시장에서 많이 관심을 갖고 있는데요. 문제는 뭐냐 하면 선도 지역을 제외하고 나머지 대상 지역들은 시장이 생각보다 힘을 못 쓰고 있습니다. 벌써 발표된 지가 작년 연말에 발표됐고 시행하지 않습니까? 발표가 되면 벌써 거래가 늘고 가격이 올라가야 되는데 그런 현상이 전혀 없었거든요. 도리어 하락하는 현상이 몇 개월 동안 이어졌습니다.

◇ 이태연 : 왜 그런 거죠?

◆ 한문도 : 그 이유는 뭐냐하면 노후계획도시특별법 통과된 내용의 내용을 들여다보면 사업의 형태라고 정의가 되어 있는데요. 거기에 한 몇 가지가 있는데 그중에 순서를 말씀드리면 이렇습니다. 도시정비법 도시 및 주거정비법에 의한 재개발 재건축이 1번이고요. 2번이 리모델링. 여기서 말씀드릴 게 벌써 재건축 그대로 한다는 거잖아요. 리모델링은 또 리모델링도 한다는 거고 그다음에 역세권 또 선도 지역 이렇게 구분을 해놨습니다. 도시 개발 그러니까 예전 원칙적인 원론적인 개발 방식을 하고 거기에서 선도가 생겼고요. 그러면 선도에 따라서 이제 새로운 어떤 패러다임 사업 환경이 되겠지만 나머지 현장들은 기존의 법의 테두리에서 움직이는 형태로 움직입니다. 그러다 보니까 그러면 마스터 플랜으로 블록별로 묶어서 한다고 하니까 그 블록별로 가느니 이미 이것과 상관없이 도정법에 의해서 현장 자체에서는 재건축을 스스로 주민들이 추진할 수 있는 법적인 환경이 되었거든요. 1기 신도시법과 상관없이. 그러니까 주민들이 어떤 일이 벌어지냐면 이거 1기 신도시법 노후 마스터 플랜 나오는데 내년이고 후년이고 지자체에서 또 계획 나와야 되고 이거 3~4년 흘러가거든요. 그거 기다리느니 우리가 먼저 진행하자 아니면 또 블록별로 개발할 때 순차 순환 개발이니까 맨 처음에 하는 블록은 빨리 개발이 되겠지만 재건축이 후순위인 경우는 이게 몇 년이 될지 모릅니다. 5년씩 잡으면 블록이 만약에 15개라고 하면 10번째에 해당되는 블록은 5년 차로 텀을 들면 50년이 되지 않습니까? 그러니까 이게 20~30년 뒤에 순번이 올 수도 있다 라는 어떤 약간의 모호한 어떤 로드맵 때문에 자체적으로 리모델링을 하던 현장들은 리모델링을 계속 추진하려고 하고, 왜냐하면 법에 그렇게 되어 있으니까요. 다만 정부는 그걸 마스터 플랜을 짜고 싶어 하죠. 그 마스터 플랜이 아직 안 나왔고 그러니까 불확실성이 높아지니까 시장의 힘을 못 받고 있습니다.

◇ 이태연 : 거주민들의 입장과 또 정부가 추진하고 있는 1기 신도시 특별법에서 계획하고 있는 부분에서 100% 다 일치하지 않는 그런 모습을 보인다라는 그런 말씀이신 것 같은데

◆ 한문도 : 예를 들면 이런 겁니다. 분당구의 정자동 같은 경우는 2007-8년도에 입주한 아파트가 있어요. 그 아파트들은 3~4년 뒤가 돼야 지정을 받을 수 있기 때문에 지금 이 법하고 또 맞질 않아요. 그러면 블록 개발에서도 이게 마스터 플랜을 짤 때 약간의 여러 가지 하여간 좀 조그마한 문제들이 전체적인 그림을 짜는 데 시간이 걸릴 거라는 어떤 예측들이 좀 많아요. 그러다 보니까 시장이 약간 힘을 잃었습니다. 일시적으로.

◇ 이태연 : 네 알겠습니다. 오늘 이제 부동산 관련해서 다양한 이슈 또 다양한 주제로 이야기를 좀 나눠보면서 더 들어보면 좋겠는데 시간 관계상 오늘 이야기는 여기까지 들어보겠습니다. 부동산 관련해서 현실 재테크 비법 알려주신 서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수님이었습니다. 고맙습니다.

◆ 한문도 : 네 감사합니다.
 

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