[생생경제] 다양해진 전세 사기, 법적 대응법과 예방법은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 12월 7일 (수요일)

■ 대담 : 안예리 법률사무소 A&P 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 다양해진 전세 사기, 법적 대응법과 예방법은?

-보증금 미반납은 민사소송...전세사기는 형사처벌

-애매한 매물 피해야... 보증보험 가입 필수

-보증보험 가입 불가 시 계약서에 반환 문구 기재

-가짜 중개사들 사기 가담도...국가공간정보포털서 등록 여부 확인

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 꼭 알아야 할 생활법률 상식사전, 'Law & Economy' 시간입니다. 오늘은 전세 사기의 유형과 예방법을 주제로 안예리 변호사와 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요?

◆ 안예리 법률사무소 A&P 변호사(이하 안예리)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 앞선 시간에서는 전세보증금 반환보증에 초점을 두고 살펴봤다면, 이번 시간에서 변호사님과는 전세사기 수법! 여기에 따른 법정 대응법 위주로 내용 살펴보겠습니다. 전세 사기가 굉장히 다양한 방식으로 이루어지고 있다고 들었는데요. 어떤 유형들이 있을까요?

◆ 안예리> 네. 전세 사기 관련해서 상담을 하다 보면, 굉장히 다양한 종류의 유형이 있습니다. 물론 그 중에는 사기가 아니고 단순히 임대인이 금전이 없어 보증금을 반환하지 못하고 있는 경우도 있습니다.

◇ 최휘> 전세 사기인 경우와 임대차보증금을 반환하지 못하는 경우의 차이점이 있을까요?

◆ 안예리> 네, 단순히 임대차보증금만 반환하지 못하는 경우는 채무불이행이 되어서 형사처벌의 대상은 되지 않고 민사소송으로 해결이 가능한 경우인데요. 이에 반해 전세 사기라고 함은 형사처벌이 가능한 사기 범죄에 해당하는 것입니다. 따라서 전세보증금을 편취할 의사로 임차인을 속이는 어떤 기망행위를 하였어야 인정됩니다.

◇ 최휘> 형사처벌이 되는 차이가 있군요. 그 예시로는 어떤 경우가 있을까요?

◆ 안예리> 전세 사기의 경우로는 먼저 매매가 보다 높은 전세금으로 전세 계약을 체결토록 하는 경우가 있는데요. 이른바 깡통전세죠. 단순히 매매가보다 높다고 해서 반드시 전세 사기가 되는 것은 아니지만 만약 사기 의도를 가진 임대인에 나중에 보증금을 반환하지 않고, 연락두절이 되는 경우 살고 있는 집을 경매에 붙이더라도 이미 전세금이 매매시세보다 높은 상황이고, 빌라의 경우에는 수 회 유찰되는 경우가 많아서 감정가의 60~70%까지 가격이 떨어지게 될 경우 보증금의 대부분을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

◇ 최휘> 보증금 반환 소송에서 승소하더라도 막상 경매를 진행하면 실제 보증금의 상당 부분을 회수할 수 없게 되는 경우군요. 매매가 보다 전세가가 높은 경우 조심해야겠네요.

◆ 안예리> 네. 또 다음으로는 실제 소유자가 아닌 사람과 전세계약을 체결하도록 한다거나 신탁회사에 소유권이 있음에도 신탁회사 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우가 있습니다. 집을 매수할 때 신탁회사와 신탁계약을 체결하는 경우 등기부등본상에 소유권자가 00신탁사로 기재되어 있는데요. 이 경우에는 해당 신탁원부에 보면 임대인이 임대차계약을 체결할 수는 있지만 이때에는 반드시 신탁사에게 동의를 받아야 임차인을 구할 수 있도록 규정되어있어서, 신탁사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 할 경우 부동산의 소유자인 신탁사는 아무런 법적 책임이 없습니다. 주택임대차보호법에 의한 보호도 받지 못하게 되고요. 따라서 재산이 없는 임대인으로부터는 보증금반환 소송에서 승소하여도 강제집행할 재산이 없어 금전을 반환받기가 어렵습니다.

◇ 최휘> 네. 등기부등본을 발급받아 보았을 때 소유자가 누구인지 신탁사는 아닌지 잘 확인해야겠네요.

◆ 안예리> 네 맞습니다. 이외에도 이사 당일에 보증금변제 능력이 없는 새로운 임대인에게 집을 매도하고 등기를 넘겨 근저당을 설정하는 경우도 있습니다. 이 경우에는 임차인이 이사 당일에 전입신고를 할 경우 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이라는 힘과 주택의 경매시 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선 배당받을 수 있는 우선변제권이 하루 뒤인 다음날 효력이 발생하는 반면, 이사 당일에 설정한 근저당은 당일 바로 효력이 발생하기 때문에 근저당권이 우리 임차인보다 경매에서 우선순위를 점하게 되어 문제됩니다.

◇ 최휘> 전세 사기 유형들이 굉장히 다양하네요. 피하려고 해도 워낙 수법이 다양하다 보니 예측하기가 어려운 경우들도 많을 것 같은데요. 어떻게 하면 전세 계약을 하실 때 사전에 이와 같은 전세 사기를 예방할 수 있을까요?

◆ 안예리> 일단 첫 번째로 애매한 매물은 피하시는 것이 좋습니다. 예를 들어 시세보다 비싼 전세 매물이나 과도한 근저당권이 설정된 매물은 포기하시는 것이 좋습니다. 이때 부동산 중개인이나 집주인이 근저당권이 있기는 하지만 아무런 문제되지 않을 것이다. 또는 나중에 못 돌려받게 되면 내가 책임지겠다하는 분들도 있는데요. 막상 보증금을 반환받지 못하게 되면 임대인은 연락이 안 되고, 재산도 없고, 부동산은 폐업한 경우도 많이 보았습니다.

◇ 최휘> 폐업을 하기도 하는군요. 임차인으로서는 굉장히 당황스러우시겠어요.

◆ 안예리> 네, 계약당시에 중개인이나 임대인이 하는 말들을 녹음하는 경우는 잘 없잖아요. 그래서 증거가 없어 책임을 묻기도 어렵습니다. 또한 잘 안 팔리는 빌라를 보여주면서 보증보험에 가입해줄테니 걱정 말아라. 그리고 대출이자 지원비나 입주지원비를 몇백만 원에서 많게는 몇천만 원까지 준다고 하는 경우가 있습니다. 이와 같은 경우에도 피하셔야 합니다. 이런 매물의 경우에는 실제 매매가보다 더 높은 전세가로 임차인을 구해서 그 차액을 부동산과 매도인 그리고 명의만 빌려주는 매수인이 나눠 갖고 잠적하는 경우가 있기 때문인데요. 보증보험 가입이라도 되면 다행이지만, 이마저도 새로운 임대인인 매수인이 악성 임대인이어서 보증보험 가입이 거절되는 경우가 있기 때문입니다.

◇ 최휘> 보증보험 가입이 불가능한 경우도 있군요.

◆ 안예리> 네. 요즈음에는 주택임대사업자인 경우에는 보증보험 가입이 의무인데요. 그렇다고 하더라도 막상 전세보증금을 받은 뒤 보증보험 가입이 불가능한 경우에는 보증금 회수가 어렵게 될 수 있으니 사전에 계약서에 “보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 지급한 보증금 전액을 반환한다”는 문구를 기재하시는 것이 좋습니다.

◇ 최휘> 그런데 보증보험은 무엇인가요?

◆ 안예리> 이는 임대인이 계약만료시 보증금을 한 달 또는 두 달 이내 지급하지 못하는 경우 보증사고로 보아 보증보험사가 우선 임차인 또는 대출은행에게 보증금을 반환해주고, 임대인으로부터 구상하는 보험을 의미합니다. 대표적으로는 SGI 서울보증보험 그리고 주택도시보증공사 hug가 있습니다. 전세계약을 하실 때 이와 같은 전세보증금반환 보증보험에 꼭 가입하시길 권해드립니다. 만약 계약 이후 보증보험 가입이 불가할 경우 지급한 금원 예를 들어 계약금이나 잔금 전액을 반환받는다는 특약을 꼭 삽입하셔야 합니다. 대출로 인해 질권설정이 되어있거나 악성임대인으로 등재되어 있는 등으로 보증보험 가입이 불가능한 경우가 있기 때문입니다. 보증보험 가입시에도 전입신고를 당일에 하시고, 보증보험사로부터 보증금 반환받을 때까지 이사를 가시면 안 되는 규정 등을 사전에 면밀히 확인하시고 모두 지키셔야 합니다. 나중에 보증보험 신청시 반려되는 경우가 있습니다.

◇ 최휘> 보증보험 가입을 꼭 하고, 불가능할 경우에는 반환 문구 기재, 그리고 보증보험사에서 요구하는 규정들을 꼭 지키는 것이 중요하군요.

◆ 안예리> 네 그리고 잔금 입금 익일 자정까지 임대인은 현재의 권리관계 상태를 유지한다는 문구를 삽입하셔야, 전입 신고일에 근저당권을 설정하는 것을 막을 수 있습니다. 말씀드렸듯이 전입신고의 효력은 다음날 발생하는 반면 근저당권은 당일부터 효력이 발생하기 때문입니다. 그리고 마찬가지 선상에서 임대인 변경시 사전에 통지한다는 문구도 기재하시기 바랍니다. 참고로 임차인도 모르게 살고 있는데 갑자기 임대인이 집을 다른 분에게 매도하는 경우가 있죠. 이를 알게 되었다면, 일반적인 경우에는 새로운 임대인이 모든 지위를 승계하기 때문에 문제되지 않지만 혹시나 걱정되어 계약을 해지하고 싶으시다면, 임대인 변경을 ‘알게된 날로부터 수일 내’에는 임대차 계약 기간이 남아있더라도 계약 해지를 할 수 있습니다. 새로운 임대인으로 바뀌는 것이 불안하시다면, 바로 계약 해지를 하시기를 바랍니다.

◇ 최휘> 임대인이 갑자기 바뀔 경우 계약 해지를 할 수도 있군요.

◆ 안예리> 네, 그리고 임대인이 바뀐 경우에는 보증보험을 가입하신 분들의 경우에는 보증보험사에 임대인 변경신청을 하신 뒤 보증서를 다시 발급받으셔야 하니 이 부분도 알아두시면 좋겠습니다. 그리고 계약을 하실 때 임대인의 이름과 근저당권이 설정되어있는지 여부는 직접 등기부등본을 보고 꼭 확인하시기 바랍니다. 등기부등본은 보통 부동산에서 떼주기도 하지만 대법원 인터넷등기소에서 개별적으로 발급받으실 수도 있습니다.

◇ 최휘> 또 다른 유형도 있을까요?

◆ 안예리> 불법 중개사무소 사기도 있습니다. 요즈음에는 임대인뿐만 아니라 불법 중개사무소의 가짜 중개사들이 사기에 가담하는 경우도 있는데요. 공인중개사 자격이 없는 자가 이를 사칭해서 중개사무소를 개설하고, 법정 중개수수료를 초과한 폭리를 취하거나 중복 계약 체결, 가짜 임대인과의 전세 계약 체결을 중개하는 경우가 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 국가공간정보포털에서 공인중개업자 등록 여부를 확인하시면 되고요. 임대인을 대신해서 온 대리인이라고 주장하는 경우에는 적법한 대리권을 가졌는지 위임장, 임대인의 신분증, 인감도장 등을 가지고 있는지 확인하시는 게 좋겠습니다.

◇ 최휘> 오늘 여러 가지 전세 사기 예방책에 대해서 말씀 나누어보았는데요. 마지막으로 하고 싶으신 말씀 있으실까요?

◆ 안예리> 요즈음 전세 사기로 찾아오시는 분들을 뵈면, 전세 사기 일당에게 당한 경우 많은 경우 보증금 회수가 어려워 저도 참 안타깝습니다. 한두 푼이 아니라 전세보증금은 임차인의 전 재산인 경우가 많거든요. 보증금 회수가 안 되면 파산이나 회생하시는 분들도 많습니다. 그래도 할 수 있는 모든 법적 조치를 강구해서 최대한 많이 회수하실 수 있게끔 돕지만, 처음부터 전세 사기 매물에 계약을 안 하셨다면 어땠을까 하는 아쉬움이 많아 이번 주제를 정해보았습니다. 물론 여러 가지로 알아보고 공부해보고 계약을 체결해도 사기에 당하는 경우도 있습니다. 피해자분들께서 이에 자책하실 필요는 전혀 없구요. 작정하고 속이면 전문가들도 속지 않는 것이 쉽지 않습니다. 필요시 형사고소를 진행해서 증거를 모아 민사소송을 하는 것이 좋지만, 이미 유명한 전세 사기 일당들의 경우에는 이미 수사가 진행 중인 경우도 많고 형사고소로는 실익이 없는 경우도 있어 바로 민사소송으로 진행하기도 합니다. 자책하시기보다는 해결을 위해서 함께 고민하시고 현재 상황에 대해서 정확한 진단을 받으시기를 바라겠습니다. 그리고 모든 전세 사기 일당들이 처벌받는 날까지 저도 열심히 힘쓰겠습니다. 감사합니다.

◇ 최휘> 네, 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 법률사무소 A&P의 안예리 변호사와 함께 했습니다.