[생생경제] 금감원"전세보증금 불안한 시기, '반환보증' 활용해야"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 12월 7일 (수요일)

■ 대담 : 천성준 금감원 은행감독국 수석조사역

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 금감원"전세보증금 불안한 시기, '반환보증' 활용해야"

-금감원, 전세가율 높다면 주의해야

-미반환 우려된다면 '반환보증' 권장

-SGI는 고가 아파트도 가입 가능

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 최근 집값 하락세로 매매값과 전셋값 격차가 줄어들어 깡통전세가 속출하자 금융당국이 전세 계약시 유의해야 할 사항과 전세보증금 반환보증 활용법을 안내했습니다. 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 금융감독원 은행감독국 천성준 수석조사역 전화 연결돼있습니다. 안녕하십니까?

◆ 천성준 금감원 은행감독국 수석조사역(이하 천성준)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 최근 주택 매매가와 전세가가 하락하고 있어서 많은 세입자분들이 ‘내가 계약하는 집이 깡통주택은 아닌지’, ‘2년 뒤에 보증금을 돌려받지 못하는 것 아닌지’ 걱정을 많이 하고 있습니다. 이런 상황에서 피해를 입지 않기 위해서 세입자들이 어떤 점들을 유의하면 좋을까요?

◆ 천성준> 먼저 전세 계약을 앞두고 계신 분들을 위해 계약 시 유의해야 할 사항에 대해 말씀드리겠습니다. 우선 전세계약 예정 주택의 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율이 70~80%를 초과하는 주택. 그리고 등기부등본상 전세보증금보다 선순위 채권인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약시 신중을 기하셔야 합니다. 이러한 주택은 향후 계약 종료 시점에 새로운 임차인을 찾기가 어렵고, 보증금을 돌려받지 못해 경매 처분을 하더라도 임차인이 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문입니다.

◇ 최휘> 그런데 신축 빌라 같은 경우에는 주택 가격 시세를 확인하기가 어렵잖아요. 전세 계약을 할 때 특히 더 주의를 해야겠죠?

◆ 천성준> 맞습니다. 아파트와 달리 정확한 시세를 확인하기 어려운 빌라 등은 계약하시기 전에 발품을 팔아서라도 반드시 주변 빌라의 매매가와 전세가 시세 등을 확인하시는 것을 추천 드립니다. 아울러 공인중개사 사무소의 정상 등록 여부 및 임대인의 진위 여부 등을 반드시 확인하셔야 하며, 계약 체결 이후에는 즉시 확정일자 부여, 전입신고 및 주택 전월세 신고를 하셔야 합니다.

◇ 최휘> 그럼 지금까지 말씀해 주신 내용들만 꼼꼼히 확인을 하면 전세보증금은 안전하다고 생각하면 될까요?

◆ 천성준> 안타깝게도 100% 안전하다고 말씀드리기는 어렵습니다. 전세가율 및 등기부등본 등을 꼼꼼하게 확인하고 입주하더라도, 계약 종료 시점에 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못하거나 예상치 못한 임대인의 세금 체납 등으로 인해 보증금을 온전하게 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생하기도 합니다.

◇ 최휘> 보증금을 돌려받지 못하면 안 되잖아요. 이런 경우를 미리 대비할 수 있는 방법이 없을까요?

◆ 천성준> 세입자의 전세보증금을 보호하기 위해 현재 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험에서는 임대인이 전세계약 종료 후에 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증회사가 임차인에게 전세금을 돌려주는 보증상품을 판매하고 있습니다. 따라서 세입자로서 전세계약 종료 시점에 본인의 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정되신다면 반환보증 가입을 고려해 보시길 바랍니다.

◇ 최휘> 전세금반환보증보험에 대해서 말씀해 주셨는데, 지금 3개의 보증회사 상품이 있는 건데요. 세입자들은 어떤 보증의 반환보증 상품을 선택하는 게 유리할까요?

◆ 천성준> 반환보증에 가입하시고자 하는 분은 전세주택의 유형, 보증 금액, 보증료 할인 여부 등을 고려해 본인에게 유리한 보증 기간을 합리적으로 선택하셔야 합니다. 예를 들어 3개 보증회사 모두 단독, 다가구, 연립다세대 주택, 그리고 아파트 및 주거용 오피스텔의 경우 반환보증 가입이 가능합니다. 다만 주택금융공사와 주택도시보증공사의 경우 노인복지주택도 해당 공사의 반환보증 상품에 가입 가능합니다. 아울러 가입 가능 전세 보증 금액과 보증료 할인 측면에서도 보증회사 간 일부 차이가 존재합니다. 우선 주택금융공사와 주택도시보증공사의 반환보증 상품은 보증료가 상대적으로 저렴하고 신혼부부, 다자녀, 저소득, 고령자 등을 대상으로 보증료 할인을 제공하고 있습니다. 다만 전세보증금이 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원을 초과하는 경우 가입이 불가능합니다. 서울보증보험은 상대적으로 보험료가 높은 수준이지만 아파트의 경우 가입 가능 보증금 상한이 없어서 고가의 주택도 가입 가능합니다.

◇ 최휘> 보증료도 다 다르군요. 주택 유형과 보증 금액, 보증료 할인 등을 잘 비교해서 살펴보시고 보증기관을 선택하시면 될 것 같습니다. 다른 유의사항은 뭐가 있을까요?

◆ 천성준> 우선 반환보증에 가입하고자 하는 분들 중 전세금안심대출, 즉 주택도시보증공사 보증 전세대출을 이용하시는 분, 또는 등록임대주택에 거주 중인 세입자의 경우 이미 반환보증에 가입되어 있는 경우가 있으니 가입 여부를 미리 확인하시기 바랍니다. 또한 반환보증은 전세계약을 마치고 현재 전셋집에 거주하고 있는 세입자도 전세 계약 기간의 절반이 경과하지 않았다면 언제든지 가입이 가능하며 임대인 동의 없이도 가입 가능합니다. 마지막으로 반환보증은 보증기관의 심사를 거쳐 가입 가능하며 선순위 채권이 과다한 주택 등은 가입이 불가능할 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

◇ 최휘> 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 반환보증, 잘 기억해 두셔야겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

◆ 천성준> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 금융감독원 천성준 수석조사역이었습니다.