[생생경제] 부동산 보유세VS양도세VS증여세, 무엇이 좋을까

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 날짜 : 2020년 11월 30일 (월요일)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 부동산 보유세VS양도세VS증여세, 무엇이 좋을까

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 올해 주택분 종부세 대상자는 66만 7000명, 고지세액은 1조 8148억 원입니다. 대상자는 지난해보다 14만 7000명이 늘었습니다. 공시가격 상승으로 올해 처음 종부세를 내는 사람들도 있는데요. 3명 중 2명은 100만 원 이하 금액을 납부합니다. 종부세 관련해 고민 있으신 분들 오늘 잘 들으시면 팁을 얻으실 수 있을 것 같아요. 하나은행 자산관리사업지원부 송지용 세무팀장 나오셨어요. 팀장님 어서오세요.

◆ 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장(이하 송지용)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 종부세 폭탄이다 이런 글들, 언론에서 많이 봤는데 어제 기획재정부에서 종부세를 얼마나 냈는지, 어느정도 되는지 밝혔습니다. 앞서 제가 설명을 드렸는데 납부 기한이 내일부턴가요?

◆ 송지용> 그렇습니다. 종부세 납세 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지로 고지납부세액인 종부세에 대해 고지서가 한 2~3일 전부터 발송이 됐고요. 종부세를 기존에 내시던 분들도 많이 증가된 분도 있고, 안 내시다가 내신 분도 고지서를 직접 받게 되면서 종전에 없던 세 부담이 다가오는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 물론 종부세를 내지 않는 분들은 그렇게 비싼 집 갖고 있으면서 3명 중 2명은 100만 원 이하라는데, 그렇게 얘기하실 수 있지만, 안 내던 세금 내는 입장에선 부담스러울 수 있죠. 그래서 오늘 그 종부세 관련해서 고민 있으신 분들, 팁 얻을 수 있다고 말씀드렸는데요. 우리 팀장님은 종부세 내는 분들 많이 만나니까, 집값 올랐으니까 당연히 내야 하는 거 아니냐, 아니다. 어렵다. 이런 의견들 상충되는 거 어떻게 보세요?

◆ 송지용> 네, 현장에서 그런 의견들을 많이 받고 있습니다. 사실 자산을 보유하고 있는 분들도 내는 건 부담스러워 하시는 분들도 있고. 문제는 자산이 그렇게 충분치 않은 분들도 종부세를 내는 분들이 많아서. 이런 분들은 어떻게 해야 할지, 그런 부분에 대해 상담하면서 고민되는 부분인데요. 일단 기본 원리를 좀 이해하셔야 할 거 같아요. 종부세는 재산세와 더불어서 대표적인 보유세 중 하나라고 할 수 있는데요. 보유세라는 건 결국 실현되지 않은 재산 가치에 대해서 세금을 부담하게 되는 구조입니다. 따라서 실제 양도해서 양도 통해서 소득이 실현되지 않았지만 이에 대해 일정 부분 세금을 과세하는 부분이라서 세금을 부담하는 납세자 입장에선 의견이 충분히 다를 수 있는 부분이라고 생각들고요. 양도 차익이 발생해서 소득의 일정 부분을 세금으로 내는 양도소득세와 달리 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 보유세가 부과된다. 이러면 부담될 수 있는데요. 예를 들어 다른 자산 없이 1주택만 보유한 은퇴자의 경우가 해당될 것입니다. 보유세를 부담하지 못해서 1주택을 매각해야 하거나 대출을 받아야 하는 경우도 생길 가능성이 있는데요. 그나마 현재 같이 자산 가치가 유지된다면 다행이지만, 향후 자산가치가 만약 하락한다면 현재는 실현되지 않은 자산에 대해 보유세를 부담하고, 향후 하락된 자산가치를 매각하면서 손실을 볼 수 있는 가능성이 있다고 생각할 수 있습니다.

◇ 김혜민> 네. 집값이 올라도 그 집을 팔아서 수익을 실현하지 않으면 사실 기분만 좋은 거죠. 내 손에 들어오는 돈은 없으니까요. 물론 집 없이 어려움을 겪는 분들에 비하면 이런 말씀 드리기도 죄송하지만, 오늘은 종부세를 내시는 분들에게 팁을 드리기 위해 준비한 시간이니까 여러분 이해하시고, 팁을 중심으로 방송을 들어주셨으면 좋겠습니다. 그러니까 지금 부동산 가격이 오르고 있으니까 그 오르는 데에 차익이 많아지고 거기에 대한 세금을 내다 보니 올라가는 거잖아요. 차익 실현을 하든, 안 하든. 결국 부동산 가격이 오르는 게 문제네요?

◆ 송지용> 그렇게 생각하실 수 있습니다. 현재 부동산 시장 안정화를 위해 정부에서는 다주택자에 대해 주택 보유시에는 보유세 중과세, 양도시에는 양도세 중과세를 적용해서 어떤 경우라도 세금 부담이 늘어날 수밖에 없는 구조인데요. 양도해서 양도세 내고 남은 재산을 다 소비하지 않는 다음에는 결국 상속이나 증여 재산으로 남게 됩니다. 그럴 바에는 증여를 선택하는 경우가 상대적으로 증가할 거라고 해석할 수 있습니다.

◇ 김혜민> 최근에는 증여 선택하는 경우 늘어난단 이야기, 뉴스에서도 봤고, 그때 팀장님하고 나누기도 했었는데. 보유세 부담을 피하기 위해선 양도하거나 증여하는 방법밖에 없는 겁니까, 지금?

◆ 송지용> 일단 크게 두 가지로 볼 수 있죠. 그래서 정부의 세제 개편 방법이 시장에 반영돼서 부동산 가격이 안정화된다면 당연히 종부세 부담도 줄어들 것이고 할텐데 부동산 시장 방향성이 사실 어디로 향할지 전문가들도 시장에서 예측하기 쉽지 않은 상황에서 수익을 당장 실현해서 하는 양도보다는 증여세를 미리 내더라도 수익을 계속 이연시키는 증여를 선택하는 방법이 증가한다고 이해하시면 될 것 같아요. 즉, 증여를 선택하시는 분들은 향후에도 부동산 가격이 떨어지지 않고 크게 하락하지 않고 오를 거라는 기대심리가 어느정도 반영돼 있다고 해석할 수 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 양도세와 증여세 부담이 얼마나 차이가 납니까?

◆ 송지용> 현재 2주택자의 경우 한 주택을 양도시에는 21년 6월 1일 이전에 양도할 때 기본세율 10%가 중과되고요. 6월 1일 이후에 양도한다면 기본세율에 20%중과세율이 적용됩니다. 중과세세율이 적용될때에는 장기보유에 따른 공제도 적용되지 않고요. 양도세는 예전에 샀던 가격과 파는 가격과의 차이에 대해서 과세하는 양도차익이 많을수록 세 부담이 증가하도록 돼 있는데요. 양도차익이 5억이상 구간은 42%기본세율에 10%~20% 중과세율이 적용되니까 실제 부담하게되는 세금은 양도차익의 절반이상 부담하게 되는 경우가 대부분이라고 보면 되겠습니다. 하지만 증여세는 주택수와 관계 없고요. 증여재산 과세표준이 5억이하의 경우 10%~20% , 5억이상~10억 이하는 30%의 증여세율이 적용됩니다.

◇ 김혜민> 자, 지금 양도세와 증여세의 부담의 차이. 설명해주셨는데 들어보니 양도세보다는 증여세 부담이 적은 거죠?

◆ 송지용> 과세 구간의 차이는 있을 수 있는데, 증여세 재산 과익이 10억 이상이 되지 않으면 증여하는 경우가 오히려 세 부담이 줄어드는 경우가 대부분이고요. 그렇기 때문에 정부에서는 이러한 부분을 보완하기 위해서 7월 이후 주택으로 인한 취득세를 기존 4%에서 12%로 개정하였습니다. 단, 1주택자가 배우자나 자녀 등에게 증여하는 경우에는 기존대로 4%고요. 또한 증여세는 대가를 받지 않고 무상으로 재산을 이전하는 것에 대해 과세되는 세금이므로 증여받는 사람이 증여세를 납부할 수 있는 소득이나 재산이 있어야 합니다. 소득이 없는 경우에는 내야하는 증여세 부분까지 함께 증여해야 되고요.

◇ 김혜민> 아, 그러면 소득 유무하고 상관없이 증여세가 그래도 부담이 적은 거 아니에요?

◆ 송지용> 현재로서는 양도세 중과 규정 때문에 양도를 감안하지 않고 증여를 하는 경우가 오히려 양도차익이 많이 나는 주택의 경우 증여세가 오히려 적게 나오는 경우가 많습니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 종부세, 양도세, 증여세. 저하고 다 상관없는 세금이어서 사실 무슨 말인지 잘 모르겠는데 일단 증여세가 지금으로서는 종부세보다는 덜 부담스럽다는 말씀을 해 주셨고. 해당사항이 있으신 분들은 전문가를 찾아가셔서 도움을 받는 것도 굉장히 도움이 많이 될 것 같아요. 그리고 아까 전에 우리 팀장님도 얘기하셨지만 1주택자인 경우 부담스러울 수 있다. 특히 은퇴하신 분들, 그런 분들은 부담스러우실 수 있다고 했는데 오늘 기획재정위원회에서 소식통에 따르면, 보돕니다. 소식통에 따르면 최근 기재위 법안소위에서 여야가 윤희숙 의원이 대표발의한 법이죠. 종부세법 일부 개정 법률안 중에 고령자 장기 보유 세액 공제 확대 방안의 대안으로 추진하기로 잠정 합의했다고 하네요?

◆ 송지용> 아까 말씀드렸듯이 자산을 갖고 있는 부분에 대해 보유세를 부과하도록 종부세가 개정됐는데요. 단지 실생활의 현금 능력이 부족하거나 은퇴자들에 대한 부담이 가중될 수 있으니 그거에 대한 보완이 필요해보이기도 합니다. 종부세는 원칙적으로 인 별로 합산을 하는데요. 세대나 부부단위로 합산하진 않고. 개인 별로만 하는데 이런 경우 1세대 1주택인 단독 명의로 보유시에만 9억기본공제와 방금 말씀하신 장기보유공제, 고령자공제를적용받을 수 있습니다. 그러니까 1세대 1주택만 부부명의로 갖고 있어도 이 분은 해당을 받지 못하는 경우거든요. 그런 부분을 추가적 세제 개편을 통해 보완하겠다는 취지로 예상됩니다.

◇ 김혜민> 올해 60세 이상 고령자 세액 공제율이 연령에 따라 10~30%, 장기보유공제는 5년 이상 보유기간에 따라 20에서 25% 적용이 됐는데, 이 부분이 조금 더 완화된다는.

◆ 송지용> 그렇죠. 공제 폭 나이를 낮출 가능성도 있어 보이고요. 세법을, 고령자 공제를 최대 40%까지 확대하는 걸로 이미 20년 개정 세법에는 반영이 됐습니다. 이 부분을 조금 더 개정할 여지는 있어 보입니다.

◇ 김혜민> 사실 최근에 서울 지역 부동산 가격이 급등해서 공시가격 12억 넘는 고가 주택이 많아졌잖아요. 아까 거듭 말씀드렸지만 이게 시세 차익 실현을 하지 않는 한 기분만 좋을 뿐이기 때문에, 특히 은퇴자들에겐 부담스러울 수 있거든요. 그래서 그런 의견들을 정부에서 잘 알기 때문에 대안을 조금씩 만들어 가는 거 같습니다. 오늘 송지용 하나은행 세무팀장과 함께 종부세 관련된 이야기 나누고 있는데, 종부세, 양도세, 증여세에 있어서 우리가 기억하고 있으면 도움될 것들 하나씩 알려주시면 좋을 것 같아요. 먼저 종부세.

◆ 송지용> 아까 말씀드렸다시피 종부세는 원칙적으로 인별 과세입니다. 세대나 부부단위로 합산되지 않는다는 거. 그걸 기억하시고 현재 종부세법은 1세대1주택으로 단독명의로 보유시에만 9억공제와 장기보유공제 최대 50%, 고령자공제 내년부터 최대 40%를 적용받을 수 있고요. 반면 양도세는 9억이하 1주택을 양도시 비과세를 적용받을 수 있어요. 이때 1주택은 1세대기준입니다. 많이 헷갈리시는데요. 이때 양도세는 세대 기준으로 판단한다고 기억하시면 되시고, 세대는 배우자,자녀,형제자매를 포함하는 개념이라고 이해하시면 될 것 같습니다. 증여세 같은 경우 예전에는 부담부증여라고 해서 채무하고 함께 증여하게 되면 채무를 같이 증여하는 부분에 대해서는 증여세를 내지 않거든요. 대신 양도세를 내게 됩니다. 양도세를 내게 되어서 1주택 1세대를 증여하게 되면 비과세 혜택을 받기 때문에 증여세를 덜 내는 절세 효과가 있는데요. 지금 현재는 2주택만 되더라도 채무를 부담하는 부분에 대해 똑같이 2주택 중과 규정을 적용받습니다. 그냥 부담부증여를 하는 것보다 그냥 하는 것이 유리한 경우가 요즘 대부분이에요. 그래서 예전에 활용했던 부담부증여보다 그대로 증여하는 게 유리한 측면이 있다는 거 말씀드리겠습니다.

◇ 김혜민> 네, 각기 상황에 맞춰서 종부세냐, 양도세냐 증여세냐 고민하시고 어떤 세든 정직하게 납부하시면 되겠습니다. 하지만 지혜롭게 자신에게 맞는 세금으로 내시면 좋을 것 같습니다. 송지용 세무팀장과 함께 했습니다. 팀장님 고맙습니다.

◆ 송지용> 네, 고맙습니다.