부동산 전문가 "재산세 감면안, 조삼모사 생색내기"

YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2020년 11월 4일 (수요일)
□ 출연자 : 김인만 김인만부동산연구소장

-서울 하위 20% 아파트값, 전년대비  23.9% 올라 
-다주택자, 고가 아파트 가격 규제 따른 풍선효과 
-전세난에 과거 꺼리던 대출 많은 집들까지 바로 거래 
-전세난, 서민 주거안정과 맞물려 규제 더 안돼 
-김상조 발언에 "3년, 5년 기다리란 거냐" 현장 볼멘소리 
-재산세 인하, 50~70만 원 내면 고작 7만 원 인하 효과 
-보유세, 양도세 정책.. 부동산 시장 현실에 맞게 선별 추진

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 앵커 황보선(이하 황보선): 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차 보호법이 시행된 지 3개월 동안 서울 저가 아파트값의 상승률이 고가 아파트의 두 배에 달하는 것으로 나타났다고 합니다. 관련 소식 김인만 부동산연구소장 연결해 알아보도록 하겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 김인만 김인만부동산연구소장(이하 김인만): 네, 안녕하세요. 

◇ 황보선: 어제 KB국민은행에서 월간 주택가격 동향 통계 발표했습니다. 그런데 지난달 서울지역 하위 20% 평균 아파트값이 많이 올랐다고요?

◆ 김인만: 네, 이게 1분위라고 하죠. 하위 20% 평균 아파트 가격이 많이 올랐는데요. 4억 4800만 원으로 이게 작년 같은 경우에 3억 6000만 원 정도였거든요. 그러니까 1년 만에 23.9%가 올랐고요. 2년 전하고 비교해보면 35%가 올라서, 이게 통계가 35%면 실제로 우리가 체감하는 건 더 많이 상승했다는 이야기거든요. 굉장한 상승폭이다, 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

◇ 황보선: 왜 이렇게 1분위, 하위 20% 값이 이렇게 많이 올랐을까요?

◆ 김인만: 아무래도 규제의 부작용, 왜곡 영향이 있을 것 같아요. 9억 초과되면 여러 가지 규제들이 많이 추가되고 있고요. 정부도 중저가 아파트들보다는 고가 아파트 위주로, 다주택자 위주로 규제를 하다 보니까 상대적인 풍선효과가 됐고요. 그동안 강남이나 마용성, 이런 지역들은 꾸준한 상승세를 보였거든요. 먼저 올라가고 저가 지역들은 뒤늦게 따라가는 양상이기 때문에 상승폭이 더 두드러졌던 것 같습니다. 

◇ 황보선: 마용성 쪽 특히. 마포, 용산, 성수 쪽이요. 

◆ 김인만: 흑석도 많이 올랐고. 전체적으로 서울은 다 많이 올라가지고 요즘은 어느 지역이 많이 올랐다, 이런 말씀을 드리기가 힘들 것 같습니다.

◇ 황보선: 또 전세값 폭등이라는 표현도 계속 나오고 있습니다. 많이 올랐습니까?

◆ 김인만: 사실 전세가 더 걱정이죠. 매매야 집 사기 부담스러운 분들은 전세나 월세 가면 되는데, 우리 서민들이 더 고통스러운 것은 전세가격이거든요. 70주 연속 상승했다고 하는 말이 나오는데, 서울이 0.14% 상승했다, 이런 말들은 우리가 잘 체감이 안 되는 부분이고요. 우리가 우스갯소리로 과거에 하던 말들, 앞으로는 제비뽑기나 줄 서거나 면접 보는 일이 벌어지지 않겠느냐고 했는데, 그게 현실이 돼서 최근에 현장에서 많이 나타나고 있고요. 원래 대출 많은 집들은 꺼리잖아요. 위험해서 안 들어가는데, 최근에는 대출 많은 집들도 굉장히 인기가 있다고 해요, 물건이 없다 보니까. 그래서 이런 현상들을 보면 굉장히 이례적이고, 전세가격이 심각하다는 것을 알 수 있을 것 같습니다.

◇ 황보선: 전세를 보통 구할 때 예전에는 대출 낀 담보 설정된 건 보통 피했는데, 이제 그런 것들이, 물론 이점은 있죠. 약간 싸다는 것. 

◆ 김인만: 그런데 위험하니까. 잘못하면 경매 넘어갈 수 있으니까 원래 안 하는 게 정상인데요. 워낙 매물이 없고 하다 보니까 이런 집들도 나오면 바로바로 계약이 된다고 합니다.

◇ 황보선: 많이 달라졌습니다. 그래서 정부와 여당이 계속해서 전세난 해결하겠다, 대책 마련하겠다고 이야기는 하는데, 글쎄요. 시민들 입장에서 아직까지 정말 믿음직한 뾰족한 대책은 아직 보이지 않는다, 이런 의견들이 많습니다.

◆ 김인만: 사실 매매보다 전세가 더 정책 관계자 입장에서 보면 훨씬 더 고통스러운 일이거든요. 매매 같은 경우는 사실 가진 자들, 임대인들 규제만 해버리면 되는데 전세는 규제로 해결될 수 없는 문제거든요. 서민 주거안정과 맞물려 있어서. 홍남기 부총리께서도 말씀하셨듯이 10년 동안 전세대책을 다 분석해 봐도 답이 없다고 했는데, 제가 봐도 단기간에 해결할 답은 없고요. 수요와 공급에서 원인을 따져봐야 하는데 공급 측면에서 보면 새 아파트 입주물량이 많이 나오거나 아니면 집주인들이 전세매물을 많이 내놓아야 합니다. 그런데 새 아파트가 공급되려면 정부에서 계획하는 3기 신도시라든지, 이런 여러 계획들이 입주가 되려면 아무리 빨라도 5년 이상의 시간이 필요하고요. 아니면 집주인들이 전세를 많이 내놓아야 하는데, 최근에 집값을 잡기 위해서 집주인도 규제를 더 많이 했거든요. 취득세만 하더라도 3주택 이상이면 12% 정도 되잖아요. 그러니까 추가로 전세 끼고 집을 사는 것은 불가능하고, 기존에 집 가진 분들은 계약갱신청구권 거절을 해야 하면 실거주를 하는 조건으로 거절이 되니까 원래 계획에 없던 분들. 예를 들어 경기도에 거주하고, 서울 집은 전세를 주고 있던 분들이 서울로 내 집으로 들어오면서 오히려 매물은 더 줄어들고요. 소급적용을 하다 보니까 또 살던 세입자들은 안 나가고 계속 눌러앉아 버리니까 새롭게 집을 구해야 하는 신혼부부나 그런 분들은 지금 굉장한 고통을 호소하고 있고. 수요 측면에서 보면 이게 대기수요, 3기 신도시 사전청약 내년부터 하잖아요. 그러니까 집을 안 사고 전세를 더 원하는 분들이 많아서 이런 수급 불일치가 단기간에 정책으로 해결될 문제가 아니기 때문에 정부에서는 자꾸 이게 기다리면 해결될 거라고 하는데요. 제 생각에는 이게 몇 달 기다려서 어떻게 해결을 할 건지 저도 궁금한 상황입니다.

◇ 황보선: 말씀하신 것처럼 김상조 실장이 한 방송에 출연해서 그렇게 이야기했죠. 전세난 불편해도 기다려 달라. 

◆ 김인만: 몇 년을 지금 정부 출범한지 3년 반이 지났는데, 아직 집값도 완전한 안정이 안 되고 있는데요. 그러면 전세도 또 3년 반, 5년을 기다리라는 이야기냐, 이런 볼멘소리가 나오고 있습니다.

◇ 황보선: 그러니까요. 정부 입장에서야 이런 상황을 당연히 바라지는 않았겠지만 뜻하지 않은 여러 가지 병목현상이 빚어지고 있지 않습니까?

◆ 김인만: 굉장히 어려운 거죠. 어떻게 보면 우리 마음을 우리도 모르는데, 또 시장이나 부동산 시장, 경제상황이라는 것이 심리와 맞물려 있어서 그런 의도가 아니었는데 이게 또 나비효과가 생겨서요. 제가 정부 관계자라도 굉장히 답답하고, 힘든 상황일 것 같습니다.

◇ 황보선: 재산세 이야기해보겠습니다. 정부와 여당이 1주택자 재산세 감면 구간으로 공시가격 기준으로 6억 원 이하 1주택자 쪽으로 잡았는데요. 구체적으로 보니까 세율을 0.05%포인트 인하한다, 이렇게 들었습니다. 이게 구체적으로 어떻게 영향을 미치는지요?

◆ 김인만: 제가 볼 때는 조삼모사 아닌가 하는 생각이 드는데요. 재산세율이 0.1에서 0.4%거든요. 그래서 구간별로 정해져 있는데, 물론 지방에 가면 저가 아파트들도 있겠지만 서울을 기준으로 보면 0.4%가 적용되는 게 3억이 넘어가게 되면 0.4% 세율이 적용돼요. 그러면 서울 같은 경우는 거의 다 대부분의 아파트들이 공시가격 3억 원이 대부분 넘으니까 0.4% 최고구간이 걸리는데, 여기에 0.05%를 인하해준다고 하는 것은 한 12% 정도 인하해준다는 이야기거든요. 지금 50만 원, 60만 원, 70만 원 내던 분들이 7만 원 정도 인하 효과가 생기는데요. 이게 실제로 인하가 되면 괜찮은데, 최근에 공시가격 많이 올랐잖아요. 내년 6월 1일 기준으로 재산세 7월, 9월 달에 내게 되는데, 그렇게 되면 이게 예를 들자면 내년에 더 오를 거잖아요. 그러면 80만 원을 내야 할 것을 73만 원을 내야 하니까 실질적으로는 3만 원, 4만 원, 더 내야 할 수도 있거든요. 그렇게 본다고 하면 조금 더 많이 내야 할 것을 조금 적게 낸다. 그런데 그것도 6억까지밖에 안 된단 말이에요. 서울에 지금 2분위 가격도 7억이 넘었고요, 평균 아파트가. 2분위가 하위 40%거든요. 그렇게 본다고 하면 하위 30% 정도야 몇 만 원 혜택을 받겠지만 나머지 분들은 혜택도 없이 공시가격이 올라가게 되면서 오히려 부담이 더 늘어나니까 제가 볼 때는 실질적으로는 약간 생색내기 아닐까 싶은 생각도 듭니다.

◇ 황보선: 그러니까요. 일반 시민의 입장에서는 이게 숫자장난으로 보일 수도 있을 것이고. 재산세가 그런데 6억 원이냐, 9억 원이냐를 가지고 당과 정부 특히 기재부 사이.

◆ 김인만: 제 생각에는 9억으로 했어야 한다고. 이왕이면 이게 크지 않잖아요. 12% 정도면. 조금 더 많은 사람들한테 혜택을 줘서 재산세 올라가는 부분에 대한 부담을 줄여주면 좋았을 텐데, 이것을 또 6억으로 했다고 하는 것은 각박하지 않나 싶은 생각도 듭니다.

◇ 황보선: 그러면 6억 원에서 9억 원. 이 구간이 있지 않습니까? 이 구간에 도대체 전체 아파트 주택의 몇 %를 차지하는지. 어떤 정도의 의미인지요.

◆ 김인만: 정부에서는 집 시세가 높은 분들에 대해서는 혜택을 주고 싶지 않다. 서민주거안정. 저가 하위 40% 구간에 대해서만 혜택을 주고 싶다고 하는 의지가 반영된 것 같고요. 이 정도 공시가격 6억 정도면 서울에서 물론 다주택자들은 해당이 그럴 것 같고요. 전체적으로 보면 하위 40% 정도로 기준을 맞추지 않았나 싶어요. 그래서 정부가 바라볼 때는 보호대상, 하위 40% 정도는 재산세 인하 혜택을 주겠다고 하는데요. 이왕이면 하위 40% 정도는 제 생각에는 0.05가 아니라 0.1%포인트 정도 혜택을 주고, 9억 초과는 0.05 정도 줬으면 훨씬 더 좋지 않았을까 하는 생각을 하게 됩니다.

◇ 황보선: 그러면 공시가격으로 6억 넘어서 7억, 8억 가지고 계신 분들. 이분들이 사실 주로 서울에 다 있죠?

◆ 김인만: 그렇죠. 아무래도 지방에 계시는 분들은 혜택을 더 많이 볼 수 있는데, 실질적으로 그래도 12% 정도고, 올해 공시가격, 내년에도 더 많이 오를 것이기 때문에 혹시라도 이게 올해보다 재산세가 더 줄어들지 않을까, 이렇게 기대한다고 하면 그것은 아닌 것 같고요. 더 많이 오를 것이 조금 적게 오른다, 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 황보선: 공시가격 현실화 방안이 당초 계획은 시가의 90%까지 맞춘다고 했는데, 이게 또 일각에서는 조금 더 낮춘다, 이런 이야기도 있습니다. 속도조절론 같은데요.

◆ 김인만: 그렇죠. 이게 조세부담 때문에 말들이 많은데, 장기적인 로드맵을 제시한 것이고요. 아파트 같은 경우는 지금도 70%에 육박하고 있거든요. 그래서 10년에 걸쳐서 90%까지 가겠다고 하는데 일단 지켜봐야 할 부분이고요. 어떻게 됐든지 간에 내년에도 공시가격이 오르고요. 재산세뿐만 아니라 종합부동산세 같은 경우는 공정시장가액비율도 계속 오르고 있고, 세율도 내년에 더 많이 오르기 때문에 아마 올해는 그렇다고 쳐도 내년에, 7월, 9월 재산세, 12월 종합부동산세 고지서를 받아보면 올해보다 다른, 굉장히 높은 체감을 할 수 있을 것 같습니다.

◇ 황보선: 그러면 이렇게 공시가격 현실화하면 이게 주택시장에서 매매 활성화하는 쪽으로 효과를 줄 수 있을 것으로 보십니까?

◆ 김인만: 제가 볼 때는 효과가 미흡하지 않나 싶은데요. 보유세를 올린다고 하는 이야기는 집 가지는 데 굉장한 부담을 느껴서 집을 팔라고 하는데, 이게 보유세를 우리나라가 원래는 보유세가 낮고, 양도세를 높여 적용하는 국가였는데요. 보유세를 올려야 한다고 하는 데에 대해서는 저도 어느 정도 공감합니다. 그런데 이 정책이 효과를 보려면 양도세를 상대적으로 낮춰줘야 하거든요. 왜냐하면 집을 가지고 있으면 너무 부담스럽구나, 내가 집을 팔아야겠구나, 라고 해야 하는데, 지금 상황에서는 양도세도 중과세란 말이에요. 3주택 이상이면 지금 최고 62%, 내년부터는 72%까지 올라가는데요. 1년에 내는 재산세가 조금 부담스럽다고 해서 내가 그동안 생긴 양도차익의 60%, 70%를 양도세로 또 내야 한다는 점에 대해서는 시장에서는 도저히 받아들일 수 없기 때문에 정부가 바라는 매물은 나오지 않고, 오히려 매물 동결 효과가 생기면서 거래량은 줄어드는데 매물이 줄어드니까 오히려 실수요자들이 전세난에서 내 집을 사버리게 되니까 신고가 행진이 벌어지고, 이런 부작용들이 계속 생기고 있습니다.

◇ 황보선: 결국은 부동산 매매시장이 더 활성화되려고 하면 말씀하신 것처럼 낮았던 보유세를 높이는 거야 일리가 있지만 양도세 부분 쪽을 줄여줘야 구멍이 뚫릴 수 있다, 이렇게 보시는 거죠?

◆ 김인만: 정책이라는 게 균형과 적합의 원칙이 필요하거든요. 지금 부동산 정책을 보면 각각의 정책은 괜찮아요. 양도세도 원래 필요한 정책이고, 다 필요한데 급한 마음에 빨리 잡겠다는 이유로 모든 정책을 한꺼번에 쏟아부어 버리니까 이게 균형과 조화가 안 되면서 부작용이 생기는 것이거든요. 그래서 보유세든, 양도세든 다 좋은 정책이지만 장점과 단점을 고려해서 적절한 정책, 시장에서 가장 큰 효과를 얻는 정책을 선별해서 사용해야 하는데, 지금은 무분별하게 많이 적용하지 않았나 싶은 생각을 하게 됩니다.

◇ 황보선: 네, 각각의 정책이야 어느 정도 완성도는 있지만 이것을 조화시키는 부분에서.

◆ 김인만: 그렇죠. 시장 상황에 맞춰서 조화를 해야 하는데 당연히 풍선효과가 생기고, 부작용이 생기는 것을 알면서도, 경고가 많았음에도 불구하고 이렇게 임대차 3법도 그렇고요. 너무 그런 디테일한 부분이 부족하지 않았나 싶습니다.

◇ 황보선: 어제 더불어민주당의 장경태 의원이 저희 라디오 방송 출연해서 아파트 매매시장이 조정국면에 접어들었다, 이런 식으로 평가했습니다. 동의하십니까?

◆ 김인만: 조정국면이라는 게 저는 묻고 싶은 게 정부에서 생각하는 아파트 시장의 조정, 안정이 그냥 거래량이 둔화되는 것을 바라는 건지, 집값이 떨어지는 것을 바라는 건지는 모르겠는데, 최근에 거래량은 많이 줄어들었거든요. 상승폭이 줄어들고, 거래량이 줄어든 것에 대해서는 분명히 안정이라는 표현을 쓸 수가 있는데, 시장에서 바라볼 때는 최근 3년간 집값이 두 배 이상 올랐어요. 예를 들어서 5억 하던 집이 12억, 13억 가는데 이제 와서 집값이 더 안 오르고 거래가 안 된다고 해서 그것을 안정기라고 하면 어떻게 하느냐, 라는 볼멘소리들이 나오고 있거든요. 그래서 통계만 바라보지 말고 저는 현장을 바라보고 그동안 많이 오른 부분에 대해서 충분히 고려를 해서 그런 성급한 표현들. 이제 몇 달 지나지도 않았잖아요. 금방 안정이 된다, 통계가 안정이 된다, 이런 표현들은 저는 약간 쓰지 않았으면. 서민들 마음에 너무 상처가 되거든요. 나는 집값이 올라서 내가 사고 싶은 집을 못 사고, 지금 전세도 못 구하고 있는데 안정기라고 하면 어떻게 하라는 거냐, 이런 말씀들을 많이 하고 계셔서요. 조금 더 고려를 해주셨으면 좋겠어요.

◇ 황보선: 서민이 듣기에는 어불성설이다, 이런 말씀이시네요. 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 김인만: 네, 감사합니다.

◇ 황보선: 지금까지 김인만 김인만부동산연구소장이었습니다.