“권리금도 받지 못하고 쫓겨나요, 손해배상 받을 방법 있을까요?”

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2020년 9월 16일 수요일
□ 출연자 : 이미숙 변호사

- "12년 동안 일한 상가의 새 소유주가 자신이 가게 하겠다며 계약기간 끝나면 나가 달라고 합니다"
- 새로운 임차인 주선해서 그로부터 권리금 받는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절 못 해... 임대인에 손해배상 청구 가능
- 손해배상 청구 소멸시효 제한... 임대차 종료한 날로부터 3년 이내, 상가건물임대차분쟁조정위원회 통해 해결도 가능

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민 함께 풀어볼게요. 오늘 이미숙 변호사님과 함께 하겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?

◆ 이미숙 변호사(이하 이미숙): 네, 안녕하세요. 이미숙 변호사입니다.

◇ 양소영: 변호사님, 오늘은 상가임대차계약과 관련된 사연을 만나보려고 하는데요. 상가임대차계약 하면 2018년에 있었던 ‘궁중족발’ 사건이 떠올라요.

◆ 이미숙: 네, 2018년에 굉장히 온 나라를 떠들썩하게 했던 안타까운 사건인데요. 서울 서촌에서 궁중족발이라는 상호로 가게를 운영하던 임차인이 새 건물주와 임대료에 관해서 분쟁을 하다가 결국은 임차인이 임대인에게 망치를 휘둘러서 상해를 입힌 사건이 발생했습니다. 그래서 이 사건으로 결국 임차인은 살인미수죄로 기소가 됐고요. 형사재판에서 살인미수죄는 살인 고의가 없다고 무죄가 선고됐는데, 특수상해 및 특수재물손괴죄가 유죄로 인정돼서 징역 2년을 선고받았습니다. 이 사건을 계기로 상가건물임대차보호법이 개정됐고요. 기존의 계약 갱신청구권 기한이 5년에서 10년으로 연장되고, 그 외에도 조금 더 임차인을 보호하는 방향으로 관련 규정들이 개정되는 계기가 되었습니다.

◇ 양소영: 그러니까 사실 그런 것 같아요. 사실 임대인의 입장도 이해는 되지만, 임차인에게 그 가게를 운영하고, 임대료를 낸다는 것은 어떻게 보면 정말 생계고, 약간 목숨의 위협까지 느낄 수 있는 정도의 두려움과 공포에 떨 수 있는 이야기거든요. 그래서 이런 보호법이 만들어진 건데요. 그 부분에 대해서 우리 사회적 인식이 같이 갔으면 좋겠습니다. 오늘 준비된 사연부터 들어보고 또 자세한 이야기 나눠보겠습니다. “저는 상가를 임차해 음식점을 운영하고 있습니다. 상가계약기간은 1년이었지만 그 후 12년 동안 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다. 그런데 최근 바뀐 상가 소유자가 임대차 계약기간이 끝나면 상가에서 나가 달라고 통보했습니다. 그래서 저는 새로운 임차인을 구해 권리금을 5000만 원 받기로 하고, 새로운 임차인을 상가 소유자에게 주선했는데요. 상가 소유자는 자신이 상가에서 샌드위치 가게를 운영할 계획이라며 제가 주선한 사람과 임대차 계약을 거절했습니다. 그러다 보니 저는 새 상가 소유자의 계약거절 때문에 새로운 임차인으로부터 권리금 5000만 원을 받을 기회를 놓쳐 버렸고, 상가 소유자는 계약기간이 만료되자 무조건 상가를 비우라고 합니다. 저는 권리금도 받지 못한 채 이대로 상가에서 쫓겨날 수밖에 없나요?” 권리금이라는 주제, 참 어려운 주제입니다. 권리금을 받을 수 있는 임차인을 주선했는데, 상가 새로운 소유자가 자기가 하겠다며 지금 거절했단 말이에요. 소유자는 본인이 그러면 권리금을 주면 될 텐데. 임차인은 이 경우에 어떤 권리가 있겠습니까?

◆ 이미숙: 우선 상가건물임대차보호법에 의하면 임차인은 계약갱신 요구권이 있는데요. 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절을 하지 못합니다. 그런데 이러한 계약갱신 요구권이 법에서 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 규정을 하고 있기 때문에요. 이 사연자의 임차인의 경우에는 전체 임대차 기간이 10년을 초과했기 때문에 더 이상 계약갱신을 요구할 수는 없고요. 임대차 기간이 종료되면 상가를 비워줘야 합니다. 다만 이 임차인의 경우에는 상가임대차법에 의하면 권리금 회수 기회 보호 의무를 규정하고 있는데요. 그래서 새로운 임차인을 주선해서 그 임차인으로부터 권리금을 받고, 그리고 임대인은 주선한 신규 임차인이 되려는 사람과 사이에서 임대차계약을 거절하지 못하는 의무가 있습니다. 정당한 사유가 없는 한이요. 그래서 그렇게 자신이 투자한 시설이나 영업의 노하우, 이런 것들을 회수할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

◇ 양소영: 그러니까요. 이 임대차보호법이 정말 중요한데요. 이게 지금 권리금에 대해서 권리를 회수할 수 있는 기회를, 그러니까 임대인이 자기가 하겠다고 이렇게 뺏으면 안 된다는 거죠?

◆ 이미숙: 네, 그렇습니다.

◇ 양소영: 그래서 그런 의무조항이 10조 4에 제1항에 되어 있는데, 그러면 이 부분에 대해서 의무 있는 자가 그것을 행사할 수 없게 해버리는 경우에는 어떻게 되는 겁니까?

◆ 이미숙: 그러니까 정당한 사유가 없는 한은 그런 계약 체결을 거절할 수 없는데, 만약에 정당한 사유 없이 그런 계약거절을 해서 권리금을 해소할 수 있는 기회를 박탈할 경우에 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

◇ 양소영: 이 사항 같은 경우에 지금 5000만 원을 받을 수 있었다는 것을 입증할 수 있다고 하면, 여기에 대해서 손해배상을 구할 수 있다는 거네요?

◆ 이미숙: 손해배상을 구할 수 있는지 판단하기 위해서는 먼저 상가임대인이 스스로 영업을 하겠다는 이유로 계약 거절을 하는 것이 정당한 사유에 해당하는지를 먼저 판단해봐야 하는데요. 정당한 사유가 있으면 계약거절을 할 수 있습니다. 그런데 대법원은 임대인이 자기가 영업을 하겠다는 이유로 그 계약거절을 하는 경우는 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판시했고요. 그래서 이 사안의 경우 임대인은 손해배상을 해주어야 하는 의무가 있습니다.

◇ 양소영: 정당한 사유로 인정되려고 하면 이와 관련해서 지금 본인이 스스로 영업을 할 것이라는 점 이외에 대부분 이런 경우가 많이 있더라고요. 이것을 철거해야 한다, 재건축을 하거나 재개발을 해야 한다. 이런 사유 때문에 어쩔 수 없이 나가야 한다. 이런 경우면 권리금을 보호받지 못한다고 하겠지만, 이렇게 지금 이 사연처럼 새로운 소유자가 자기가 가게를 하겠다고 하는 것은 정당한 사유에 해당할 수 없다. 대법원 판례가 나왔으니까 이에 대해서 다른 일반 법원에서도 전부 다 똑같이 판단을 하게 될 것 같습니다. 그러면 우리 사연으로 돌아가서, 이분은 결론이 어떻게 될까요?

◆ 이미숙: 그래서 이분은 자신이 신규로 임차인을 데려온 사람을 구해서 계약을 주선했음을 입증하고, 그 사람으로부터 권리금 5000만 원을 받을 수 있었다는 것을 입증해서 그 건물주를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있고요. 다만 이때 손해액이 상가임대차보호법에서 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다. 그래서 5000만 원과 종료 당시의 권리금을 비교해서 만약에 권리금이 5000만 원보다 더 높다고 하면 5000만 원만 청구할 수 있고요. 그보다 종료 당시의 권리금이 낮으면 그 금액 한도 내에서 손해배상을 청구할 수 있습니다.

◇ 양소영: 그런데 지금 이 사연 같은 경우에는 두 시기가 거의 겹쳐 있기 때문에 다른 금액이 나오기는 조금 어렵겠네요.

◆ 이미숙: 네, 그럴 것 같습니다. 그리고 한 가지 더 말씀을 드리면 손해배상 청구권이 소멸시효 제한이 있습니다. 그래서 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 반드시 손해배상 청구를 하셔야 하고요. 또 이런 분쟁이 생겼을 때 꼭 손해배상 청구를 하기 전에 상가임대차법에서 상가건물임대차분쟁조정위원회라는 것을 두도록 하고 있습니다. 그래서 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통해서 한 번 더 분쟁을 원만하게 해결해보는 절차를 거치는 것도 좋을 것 같습니다.

◇ 양소영: 아무래도 소송을 하게 되면 손해배상을 구하려고 하면 건물에 가압류를 해야 하고, 또 소송을 제기해서 재판을 진행해야 하고. 재판은 또 1심, 2심, 3심이고 기간이 길다 보니까 분쟁조정위원회를 통해서 해결하게 되면 아무래도 이 사건을 전문으로 하는 분들이 있고, 권리금에 대해서도 대부분 전문가들은 여기에 대해서 식견이 있으니까 어느 정도 합당한 금액인지, 아닌지 하고 판단할 수 있어서 조종도 수월하게 될 수 있으니까 이 제도를 이용하시면 좋을 것 같습니다. 오늘도 좋은 정보 주셔서 감사합니다. 

◆ 이미숙: 네, 감사합니다.