[생생경제] 세무사에게 직접 묻는다, 7.10대책 이후 내 세금 얼마나 내나?

 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 조중식 가현택스 대표 세무사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 세무사에게 직접 묻는다, 7.10대책 이후 내 세금 얼마나 내나?

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제 뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 오늘도 경제 뉴스는 온통 부동산 대책 관련 뉴스입니다. 이번 7.10 부동산 대책은 세금이 핵심이죠. 부동산 세금 전문가이십니다. 가현택스의 조중식 대표 세무사 나오셨어요. 어서 오세요.

◆ 조중식 가현택스 대표 세무사(이하 조중식> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 정부가 집에 부과되는 각종 세금으로 부동산 안정화에 나설 뜻을 확실히 밝혔습니다. 7.10 대책에서 세금 부분만 오늘 살펴볼 텐데, 어떤 세금을 올리겠다고 했는지 말씀 부탁드릴게요.

◆ 조중식> 네. 부동산과 관련한 세금을 많이 건드렸죠. 그래서 보도나 뉴스를 많이 보셨겠지만, 종부세를 기본적으로 많이 올렸고요. 개인뿐만 아니라 법인도 부동산을 가지고 있으면 내거든요. 법인에 대한 종부세도 같이 올렸고요. 그리고 다주택자에 대한 양도소득세 세율을 올리면서, 동시에 단기보유, 짧게 가지고 있으면서 시세 차익을 보는 사람들에게 세율을 많이 올렸습니다. 그런 차익을 많이 회수하겠다. 그래서 단기 보유 주택에 대한 중과세율 적용을 하도록 바뀌었고요, 그리고 취득세도 다주택자가 집을 추가로 취득할 때 취득세를 많이 올렸어요. 추가로 사는 것 자체를 부담스럽게 하겠다는 목적을 가지고 취득세 인상을 했고요. 그리고 상대적으로 많이 나오진 않았는데, 재산세나 종부세를 회피하는 방법으로 다주택자들이 사용했던 것이 신탁이라는 게 있었어요. 부동산을 신탁회사에 신탁하면, 실질적으로는 내 것이지만 법적 소유권이 신탁회사로 가거든요. 그렇게 되면 실제로 내 것임에도 불구하고, 종부세나 이런 재산세 과세가 안 됐던 것이 문제가 됐어요. 신탁회사에 맡긴 부동산도 실제 소유자에게 재산세나 종부세를 과세하겠다는 내용이 포함되어 있습니다.

◇ 김혜민> 네. 종부세는 법인들도 추가된 것이 있었고요. 양도세는 단기 보유로 시세차익을 얻은 사람까지 포함됐고, 취득세는 아예 다주택자가 되는 것을 막겠다는 의도로 올렸고. 또 하나는 그동안 신탁회사에 부동산을 맡길 때는 이런 세금을 내지 않았는데, 앞으로는 이런 사람들까지 세금을 부과하겠다는 내용이었습니다. 개괄적으로 살펴봤고, 자세히 좀 살펴보겠습니다. 먼저 종부세. 이 종부세라는 게 2005년부터 시행된 거죠? 부동산 가격을 안정시키기 위해서. 그런데 종부세 아무나 내는 것 아니잖아요. 기준이 있죠?

◆ 조중식> 네. 주택 이야기를 좀 할게요. 주택과 토지거든요. 딱 두 가지예요. 상가 건물 같은 것은 가지고 있어도 안 내고요. 주택과 토지인데, 주택에 대해 말씀드리면, 공시가격 기준으로, 시가와 다르죠. 공시가격 기준으로 내가 가지고 있는 집, 전국에 있는 집. 여러 채가 있다면 다 합친 금액이고요. 합친 금액이 6억 원이 넘으면 종부세가 부과됩니다.

◇ 김혜민> 공시지가 기준으로? 합친 금액이요?

◆ 조중식> 네. 몇 채가 됐든 다 합치고요. 만약 지분으로 2분의 1만 가지고 있다. 그러면 공시가격의 절반만 내 것으로 보는 거고요. 그런 식으로 내 명의에 있는 전국에 있는 주택을 공시가격을 전부 합쳐서 6억이 안 되면 종부세를 안 내고 재산세를 내는 것을 끝나고요. 6억이 넘으면 6억 초과분에 대해서, 6억까지는 재산세를 내고, 재산세보다 종부세가 좀 더 무겁거든요. 6억 초과분에 대해서는 좀 더 세 부담이 무거운, 종부세를 내게 됩니다.

◇ 김혜민> 둘 다 내는 거예요?

◆ 조중식> 그렇죠. 그런데 중복은 아니고, 6억까지는 재산세, 6억 초과분은 종부세.

◇ 김혜민> 네. 이해했습니다. 토지는요?

◆ 조중식> 토지는 종류가 두 가지로 나뉘어요. 건물이 세워져 있는 토지가 있고, 아예 노는 땅. 나대지라고 표현하죠. 건물이 세워져 있는 토지는 80억이 넘어야 해요. 그래서 종부세가 부과되는 사람이 사실 많지 않아요. 그런 토지는 생산적으로 잘 쓰고 있기 때문에, 여기서 말하는 건물은 주택은 제외입니다. 주택이 있는 토지는 같이 주택으로 봐서, 주택 종부세를 부과하고요. 그냥 상가나 빌딩 같은 것들. 이런 것들은 내 명의로 있는 전국에 있는 토지를 합해서 80억이 넘으면 종부세가 과세되고, 80억이 안 되면 재산세를 내는 구조이고요. 나대지는 생산적으로 쓰이지 않는 땅. 그런 땅은 5억 원입니다. 기준 차이가 많이 나죠. 역시나 내 소유의 전국에 있는 나대지를 전부 합해서 5억 원이 넘으면 종부세가 과세되고, 5억 원이 안 되면 재산세만 내게 되어 있습니다.

◇ 김혜민> 조금 전에 말씀하신 종부세 주택 기준 6억 원. 이 기준은 똑같은 건데 이번에 세율만 높인 건가요?

◆ 조중식> 그렇죠. 그 기준은 변함이 없고요. 사실상 과세 대상자가 더 늘지는 않았어요. 공시 가격 자체는 올라가니까, 작년까지는 5억 9천 9백이었는데, 올해는 6억 백이 됐다. 그러면 올해부터는 나도 과세 대상자가 될 수는 있겠죠. 공시가격 증가분으로 자연스러운 과세 대상자의 증가는 있을 수 있는데, 개정된 세법에 의해서 세금을 내야 하는 사람이 더 늘어나지는 않았고요. 결국 세율을 올린 것이다 보니까, 내는 사람은 비슷한데, 내는 세금이 올라간 형태로 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 세율이 어떻게 올랐습니까?

◆ 조중식> 일반적인 1주택과 2주택이 있고요. 그렇게 한 그룹이고요. 2주택자 중에서도 조정대상 지역에 2주택을 가지고 있는 사람이 있을 수 있죠. 그 사람은 별도 그룹이에요. 3주택 이상 자도 별도 그룹이고. 지금 두 가지 그룹으로 나누거든요. 그런데 제가 뒤에 말씀드린, 조정대상 지역에 2주택 이상을 가지고 있거나, 3주택 이상인 다주택자에 대한 세금을 많이 올렸어요. 원래 그런 사람들에 대한 세율이 0.6%부터 3.2%까지 규정이 되어 있었는데, 사실 작년 말이죠. 12.16 대책 때도 종부세를 좀 올렸거든요. 그 세율에서 0.8%~4.0%로 올리겠다고 개정안을 냈었어요. 개정안을 냈었는데, 이번 개정안이 나온 게 1.2%부터 6%까지. 12.16 대책에서 나온 것은 현재 반영이 안 되어 있거든요. 현재 세율은 0.6%~3.2% 예요. 그것을 1.2%~6%로 올리다 보니까, 두 배 정도 세율이 오른 거죠.

◇ 김혜민> 그렇네요. 그러니까 세 그룹이라고 말씀하셨어요. 1주택자와 2주택자가 한 그룹이고, 2주택자 중에 조정대상 지역.

◆ 조중식> 조정대상 지역의 2주택자.

◇ 김혜민> 조정대상 지역이 어디죠?

◆ 조중식> 서울은 거의 다고요. 세종 일부 등.

◇ 김혜민> 나머지는 3주택 이상. 지금 이 방송 들으시면서 세금 관련해서 궁금한 게 있으시다면, 세무사님 제가 설명 들으니까 복잡했던 게 이해가 가요. 여러분들 제가 세무사님께 대신 여쭤볼 테니까요. #0945로 해당되는 것 같으신 분들은 물어보시면, 제가 대신 질문하도록 하겠습니다. 예를 들면, 내가 10억짜리 아파트를 가지고 있어요. 그러면 내가 내는 종부세가 얼마나 오르는 거예요. 1주택자다.

◆ 조중식> 1주택자의 세율도 작년에 0.1% 포인트 올랐어요. 약간 오르긴 했는데, 공시가격이 10억이라는 가정으로 말씀드리겠습니다. 한 가지 말씀드릴 게, 보통 집은 부부 공동명의가 많잖아요. 그래서 1인당 6억 이하면 종부세가 부과되지 않는데, 1세대 1주택자인데, 단독 명의로 되어 있으면 형평성의 문제가 있잖아요. 그래서 1주택자면 6억이 아니라 9억까지 세금을 부과하지 않겠다고 되어 있습니다.

◇ 김혜민> 네. 그런 것도 있네요.

◆ 조중식> 그럼에도 불구하고 공동명의로 하는 게 유리해요. 12억까지 세금을 안 내니까. 어쨌든 단독 명의로 가지고 있는데, 1주택자고 10억짜리다. 그러면 9억까지 세금을 안 내니까, 초과되는 1억 원에 대해서만 종부세가 나오죠. 그것도 1억 전액은 아니고, 내년 기준으로 말씀드리면 95%만 과세표준이 돼요. 세금 계산하는 기준. 그것의 0.6%니까, 40 몇만 원 정도 나오고요. 거기에 농어촌특별세라는 게 20%가 추가돼요. 그래서 대략 57만 원 정도의 종부세가 계산됩니다. 물론 이게 간단하게 계산한 건데요. 그런데 종부세 중에서 재산세를 낸 부분이 있어요. 9억 원까지. 그 부분은 또 빼는 복잡한 과정이 있는데, 이해의 편의를 드리기 위해서 간단하게 계산하는 거니까, 세 부담이 물론 생각하기에 따라 다르겠지만, 그렇게 크지는 않죠. 10억짜리 가지고 있는데 50만 원 정도 내는 거라면. 그리고 1주택자는 혜택도 좀 있거든요. 장기 보유한 경우, 연령이 좀 많은 경우. 60세 이상, 5년 이상 보유의 경우에는 세금 혜택도 있기 때문에, 세금 부담이 크지 않을 겁니다.

◇ 김혜민> 네. 지금 5947님이 조정구역에 부부 공동명의 한 채, 개인명의 한 채일 경우, 종부세가 어떻게 되냐고 그러네요. 그것은 가격에 따라 다르겠지만.

◆ 조중식> 둘 다 조정대상 지역에 있는 거잖아요. 그런 경우에는 세율이 두 가지인데, 조정대상 지역 2주택자 세율로 일단 가겠죠. 그런데 세율을 적용하기 전에, 내가 소유한 주택 가격이 얼마인지 따져야 하는데, 공동명의로 가지고 있는 것이 5 : 5라면 공시 가격의 절반과 단독명의의 집을 합해서 6억 원이 넘으면, 종부세를 계산해야 하고, 세율은 이번에 인상된 세율이 적용되겠죠.

◇ 김혜민> 4473님은 ‘제 이름으로 한 채, 남편 이름으로 한 채 있으면 다주택자인 거죠?’

◆ 조중식> 네. 일단 다주택자로 보는데, 세금 계산은 합치지는 않아요. 각각 6억이 넘지 않으면 종부세는 내지 않아요.

◇ 김혜민> 이분의 얘기는 이거인 것 같아요. 내 이름으로는 한 채이지만, 가족으로는 두 채 가지고 있는 거잖아요. 그러니까 다주택자인지, 1주택자인지.

◆ 조중식> 다주택자입니다.

◇ 김혜민> 8289님은 ‘경기도 조정지역에 실거주 겸 상가주택은 세율이 어떻게 되나요?’라고 보내주셨는데?

◆ 조중식> 이것도 조정대상 지역인데, 조정대상 지역에 있지만 그것만 한 채 있냐, 아니면 조정대상 지역에 다른 집이 있냐에 따라 세율이 달라지거든요. 조정대상 지역이지만 그 한 채만 있으면 높은 세율이 아니라 낮은 세율. 이번 인상의 대상이 아닌 낮은 세율이 적용되는 거고요. 상가주택은 밑에 상가가 있고, 위에 주택이 있는 구조잖아요. 그러면 위의 주택 부분만 가격을 공시해요.

◇ 김혜민> 2568님이 ‘1주택과 원룸 건물 한 채인데, 임대업 신고자 어떻게 되나요?’ 이렇게 보내주셨어요. 예전에는 임대업자에게 혜택을 많이 줬는데, 이번에는 많이 뺏겼다고 그랬잖아요.

◆ 조중식> 그것은 현재 임대사업자를 낸 사람들까지 소급해서 혜택을 없앨 수는 없고요. 의무 임대 기간이 있어요. 그것이 끝난 이후부터는 혜택을 못 받을 수 있습니다.

◇ 김혜민> YTN라디오 생생경제, 오늘 생생인터뷰에서는 7.10 대책으로 여러 세금 관련된 게 좀 강화됐어요. 조중식 세무사와 이야기 나눠보고 있습니다. 그러면 정부의 이번 발표로 종부세가 인상되는 사람이 전국에 얼마나 되는 거예요? 이게 나와 있어요?

◆ 조중식> 저도 좀 찾아봤는데, 2018년에서 2019년에 늘어난 인원은 나왔어요. 12만 명 정도 늘었다고 하더라고요. 이번에도 그 비슷한 수준이 될 거라고 생각해요. 이번 개편한 내용이 과세 대상자를 늘리는 게 아니라, 기준은 똑같지만 세율을 높인 것이기 때문에, 숫자는 비슷하되 세금을 많이 내는 방향인 것이거든요.

◇ 김혜민> 지금 종부세가 당장 적용되는 게 아니죠?

◆ 조중식> 네. 매년 6월 1일 기준이에요. 올해는 벌써 지났잖아요. 지금 나온 것은 다 내년 세금에 대한 내용이라고 보시면 됩니다.

◇ 김혜민> 네. 종합부동산세 봤고요. 양도세를 좀 볼게요. 양도세는 정부가 단기간에 집값이 뛰어서 그에 대한 이익을 본 것에 대한 세금을 물리겠다는 거예요. 이게 어떤 기준으로 어떻게 따지겠다는 거예요?

◆ 조중식> 2년 미만으로 보유하고 팔면 단기 보유로 보거든요. 그것도 1년 미만, 1년 이상 2년 미만으로 나뉘어요. 1년도 안 돼서 팔았다. 그러면 정말 초단기 보유로 시세 차익을 거의 회수하는 의미로 70%. 기존에는 40%였어요. 정확히는 10분의 1 지방세가 붙기 때문에 44%로 이해하시면 될 것 같은데, 시세 차익의 44%를 세금으로 걷어갔는데, 올해부터 55%로 늘리겠다는 안이 나왔었는데, 며칠 전에 나온 대책에서 77%로 늘리는 것으로 바뀌었습니다. 1년 미만 보유하면 세율이 77%가 되죠.

◇ 김혜민> 네. 예를 들면 제가 6월에 상암동에 아파트를 7억에 샀어요. 그런데 급한 일이 생긴 거예요. 그래서 12월에 다시 팔아서 1억 5천만 원의 차익을 남겼어요. 그러면 세금으로 얼마를 내야 하는 거예요?

◆ 조중식> 6개월 만에 파는 거죠. 단순하게 77% 예요. 어쨌든 양도세는 시세 차익에 대해서 매기는 것이기 때문에, 1억 5천의 77%.

◇ 김혜민> 그런데 제가 투기를 하려고 한 것이 아니라, 진짜 남편 따라 어디를 가야 해요. 실거주자인데, 운이 좋게 집값이 올랐어요. 그런데도 내요?

◆ 조중식> 네. 일단 현재는 그렇습니다. 단기 보유는 주택 수와 상관없이 부과하고 있습니다.

◇ 김혜민> 네. 그렇군요. 지금 궁금한 것이 많으신가 봐요. 5288님은 ‘투기과열지구에서 1주택 가구가 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택자가 되면, 취득세가 어떻게 되나요?’라고 보내주셨어요.

◆ 조중식> 일단 취득세를 다주택자는 올리겠다. 집을 한 채 가지고 있는 사람이 추가로 사서 2주택이 되는 경우 또는 2주택 가지고 있는 사람이 추가 구매로 3주택 이상이 되는 경우로 나누거든요. 어쨌든 이미 집이 있는데 추가로 집을 사는 경우는 8%~12%. 지금은 취득세가 1%~3%밖에 안 돼요. 그런데 8%~12%니까 엄청나게 올라가는 거예요. 그런데 일단 그렇게 하겠다는 것만 발표가 났고, 말씀하신 대로 이사가는 과정에서 잠깐 2주택이 되는 경우가 있잖아요. 그런 경우까지 적용하기는 어려울 것 같아요. 법이 구체적으로 나와야 알겠지만, 그런 사람들까지 높은 취득세율을 적용하지는 않을 것으로 예상됩니다.

◇ 김혜민> 네. 아까 양도세 이야기했잖아요. 종부세는 다음 6월 1일부터라고 하셨고, 양도세는 어떻게 되는 거예요?

◆ 조중식> 양도세도 이렇게 하겠다는 계획인 거고요. 언제부터 시행할지가 정확하게 나온 것은 아닌데, 정부에서 발표한 것을 보면, 양도세는 좀 말이 많아요. 부동산 여러 채, 집 여러 채를 가지고 있으면 보유하고 있는 동안 세금을 왕창 내게 만들겠다. 수익이 실현된 것은 없잖아요. 그럼에도 불구하고 세금을 많이 내게 만들어서 불편하게 만들겠다. 그러니 빨리 팔라는 거예요. 빨리 팔아서 매물이 많이 나오면 가격도 안정이 좀 되겠죠. 그런데 팔려고 하니 세금이 너무 비싸면, 팔려고 하는 사람도 못 팔잖아요. 그런 부분 때문에 유예기간을 두자. 얼마 전 법도 6월 1일 이전에 팔면 중과 배제하겠다는 게 있었거든요. 그것과 비슷해요. 제가 확인한 바로는 내년 6월 이전에 팔면 중과세율을 적용하지 않겠다. 바뀐 세율을 적용하지 않는 거로.

◇ 김혜민> 제가 아까 상암동 아파트를 예로 들었는데, 이미 그것을 실현했으면, 실현한 돈에 대해서는 안 토해내도 되는 거죠?

◆ 조중식> 그렇죠. 이게 언제부터 시행하는 지는 정확히 안 나왔는데, 내년 6월까지는 이것을 적용하지 않겠다고 보도된 것을 본 것 같거든요. 그렇다면 지금 당장 적용되는 것은 아니겠죠.

◇ 김혜민> 3358님이 ‘부동산으로 번 돈은 불로소득이니까, 세금으로 걷어도 됩니다. 그래야 투기를 안 하죠.’ 이런 의견도 보내주셨어요. 0426님은 ‘양천구에 3억짜리 아파트가 있고, 화곡동에 2억짜리 아파트가 있어요. 그리고 실거주지인 신안에 집과 밭이 약 1억 원 정도 있습니다. 이것은 어떻게 되나요?’ 그런데 합치면 종부세는 안 낼 것 같은데요?

◆ 조중식> 네. 이게 시세인지 아닌지는 모르겠지만, 시세라고 해도 6억 정도 되고요. 공시가격 기준으로 하면 더 떨어질 것이기 때문에, 종부세는 안 내실 것 같아요.

◇ 김혜민> 네. 해당 사항은 안 될 것 같습니다. 합산이라고 아까 설명해주셨으니까요. 만약에 세금을 많이 내야 하는 다주택자라면, 이참에 증여를 할까? 팔기에는 양도세가 너무 많고, 그러면 증여하자. 그런데 증여에 대한 세금은 어떻게 되고 있어요?

◆ 조중식> 그런데 증여세가 사람마다 느끼는 게 다를 수 있기 때문에, 그런데 증여로 회피를 하려는 사람들이 있어요. 저도 그런 상담을 요즘 받거든요. 내가 집이 두 채였는데, 종부세가 이렇게 많이 나오니, 하나를 아들에게 주자. 어차피 우리 가족이라도 세금 매길 때는 따로 하니까. 그런 생각을 충분히 할 수 있는데, 그런 부분 때문에 증여세율 자체를 올리는 것까지는 아직 얘기가 없고요. 정부에서 이것도 막으려고 하고 있어요. 이 부분도 증여라는 우회로를 활용하는 것을 못하게 하려는 생각은 있는데, 그러려면 증여세를 아예 높이던지, 그런데 증여라는 게 꼭 그런 목적으로만 있는 게 아니잖아요. 그렇다 보니까, 증여세율을 높이기는 부담이 있을 수 있어요. 그래서 당장 나온 것은 증여를 하면 취득세를 내거든요. 현재는 증여받은 주택이든 땅이든 공시 가격의 4% 예요. 그것을 다주택자가 증여하는 경우는 12%까지 올리겠다.

◇ 김혜민> 그런데 아직은 아니고요?

◆ 조중식> 네. 그렇죠.

◇ 김혜민> 네. 증여가 부모가 자식에게 증여할 때만 그런가요?

◆ 조중식> 아니요. 어떤 경우든 같습니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 1131님이 ‘신규 아파트 분양받아 첫 집 장만을 합니다. 집값이 3억 4천입니다. 취득세 감면이 있을까요?’

◆ 조중식> 이 부분은 발표에 나왔던 것으로 기억하는데, 최초 주택 취득하는 사람에 대한 취득세 감면 내용이 있었고요. 그리고 3억이 안 되는 1주택자의 경우에는 취득세율 자체가 상당히 낮아요. 1% 정도. 그렇기 때문에 취득세 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 5947님이 ‘양도세 관련해서 이번에 조정구역으로 지정됐는데, 기존에 구입한 주택은 실거주와 관련이 없나요?’

◆ 조중식> 일단은 취득 당시 조정대상 지역이 아닌 경우에는 거주 요건은 필요로 하지 않는 것으로 되어있습니다.

◇ 김혜민> 그리고 지금 공시지가 어디서 알 수 있냐고 보내주셨는데.

◆ 조중식> 포털 아무 곳에나 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있을 겁니다.

◇ 김혜민> 네. 알겠습니다. 오늘 여러 가지 부동산 대책과 관련된 세금 이야기 나눠봤습니다. 오늘 친절한 상담 감사드립니다. 지금까지 조중식 세무사였습니다.

◆ 조중식> 네. 감사합니다.