[생생경제] 분양가보다 1억 오천 오른, 인당 다섯채 사는 송도의 미스터리 아파트는 어디?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 부동산 김인만 소장


[생생경제] 분양가보다 1억 오천 오른, 인당 다섯채 사는 송도의 미스터리 아파트는 어디?


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 부동산 시장이 얼어붙었다, 집값이 떨어진다는 소식만 연일 전해드렸는데요. 분양가보다 1억 5000 오른 아파트가 있답니다. 한 사람당 막 다섯 채씩 산답니다. 그런데 우리는 못사는 아파트랍니다. 무슨 아파트일까요? 김인만 부동산 김인만 소장님 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 김인만 부동산 김인만 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 분양가보다 1억에서 1억 5000만 원이 오른 아파트가 있다. 이거 도대체 어떤 아파트에요?

◆ 김인만> 인천 송도에 ‘아메리칸 타운’이라는 아파트인데요. 실제로 오른 것은 맞습니다. 64 타입 같은 경우에 분양가가 3억 2500에서 3억 6000 정도 했는데요. 지금 저층 기준으로 3억 9000 정도 매물이 나와 있고요. 84 타입 같은 경우는 4억 3000에서 4억 6000 정도 분양가였는데, 지금 7억에서 7억 8000 정도에 형성되어 있으니까 뉴스에서 말하는 것처럼 1억에서 1억 5000 올랐다, 이렇게 말씀드릴 수 있습니다. 다만, 이게 분양이잖아요. 분양가 대비인데, 2016년에 분양했어요. 2016년 11월에 분양했고요. 2018년 10월에 입주했거든요. 따지고 보면 2016년에 분양해서 2018년에 입주한 아파트 치고 서울은 더 많이 올랐을 것이고요. 그래서 지극히 정상적인 현상 아닐까 하는 생각도 듭니다.

◇ 김혜민> 이게 그냥 아파트가 아니고요. 국내 첫 외국인 주택 단지입니다. 이 아파트에 대해서 자세히 설명해주세요.

◆ 김인만> 듣도 보도 못한 국내 첫 외국인 주택 단지 아파트거든요. 2013년도에 국내 첫 외국인 주택 단지로 지정됐고요. 국내 주택 공급에 관한 규칙이 비적용됩니다. 특혜를 조금 준 거죠. 취지는 좋은 취지입니다. 외국에 사는 동포들이 국내에 들어와서 여생을 보낼 수 있게 한 건데요. 경제적인 활성화도 하는 혜택인데요. 

◇ 김혜민> 재미동포들만 이 아파트를 살 수 있는 거죠? 국적은 대한민국이 아니고요.

◆ 김인만> 네, 맞습니다. 특혜가 뭐냐면, 청약 없이, 우리는 분양 받으려면 굉장히 어렵잖아요. 청약 통장도 있어야 하고, 가점제도 적용이 되고, 해도 될까, 안 될까, 점수가 높아야 하는데요. 그냥 계약만 하면 되는 아파트였습니다. 어떻게 보면, 외국에서 돈 있고 관심 있으면 계약을 하는 아파트였어요. 상당히 인기를 끌었습니다. 총 830가구 중에서요. 724명이 한 가구 분양을 받았지만, 47명은 2가구에서 5가구. 다주택이 작년에도 굉장히 문제가 됐잖아요. 다주택 투자라면 투자를 한 아파트고요. 가격이 이렇게 올랐으니까 형평성 문제가 제기되고 있습니다.

◇ 김혜민> 재미동포들을 위한, 그러니까 외국인을 위한 첫 주택 단지였고요. 말씀하신 것처럼 청약 없이 들어갈 수 있었고, 또 하나는 사실 최근 국내에는 부동산 정책이 굉장히 타이트하기 때문에 분양권 전매 같은 경우도 안 되는 곳도 있죠?

◆ 김인만> 네, 맞습니다. 국내에서 조정 대상 지역은 거의 안 되고 있죠. 이 아파트 같은 경우는 전매도 가능합니다. 재미동포들끼리 전매도 되고요. 이게 문제는 뭐냐면, 취지대로 성공한 재미동포들이 고국에서 와서 잘살아주면 경제적인 효과는 있잖아요. 취지는 좋은데, 해보니까 입주율이 굉장히 낮습니다. 재미동포들 중에서 실제로 입주한 가구가 34%. 285가구밖에 안 되고요. 전·월세로 다 돌렸다는 거죠. 전·월세가 51%, 421가구는 외국에 있으면서 전·월세로 돌려서 투자 차익만 얻었다는 데서 취지와는 다르게 논란이 되고 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 전·월세를 준 것은 국내인들에게 준 겁니까?

◆ 김인만> 그렇죠. 내국인들한테요.

◇ 김혜민> 그러면 거기서 받는 수입은요? 그것에 관련된 세금이나 돈을 낼까요?

◆ 김인만> 전세금을 받으니까요. 전세금도 무이자 대출이거든요. 요즘 대출도 안 나오는데, 외국인 투자자 입장에서는 자기가 거주하는 것도 아니고, 전세금 받아서 투자금도 절반 정도 회수하고, 투자 차익도 얻었으니까 나쁜 관점에서 보자면, 투기를 한 게 아닌가. 불법은 아닙니다. 정부에서 법을 그렇게 해줘서 특혜를 줬다는 거고요. 이게 재미를 봐서 그런지 지금 5월에 2단계로 LA에 가서 설명회를 한다고 하더라고요.

◇ 김혜민> 그렇다고 하더라고요. 이 송도 아메리칸타운이 국토교통부와 인천 경제청이 투자 유치를 하겠다면서 LA 가서 설명회를 하겠다고 했는데요. 그러면 더 많이 오겠죠?

◆ 김인만> 이런 논란을 의식해서 이번에는 한 사람이 한 가구만 분양할 수 있도록, 원래 취지를 살릴 수 있도록 강구하겠다고 하는데요. 사실 이것도 특혜죠. 여러 개 사는 것은 당연히 문제인데요. 청약 통장 없이 계약을 한다는 것 자체도 특혜가 되고 있고요. 제가 보는 관점은, 인천 같은 경우는 아파트를 굉장히 많이 짓고 있잖아요. 경제 특구 특성상. 일반 우리 신도시하고는 조금 다르게 민간 자본들이 많이 들어간 아파트들이거든요. 아파트를 공급하고 있는데, 제 솔직한 속마음은 국내에 팔다 팔다가 해외까지 가서 해외 동포들한테도 장사를 하는 것이 아닌가 하는 생각도 잠시 들었습니다.

◇ 김혜민> 국내에 팔다가 이제 해외 동포들을 상대로, 규제 또한 조금 완화됐으니까요.

◆ 김인만> 그렇죠. 특혜도 주면서요. 어떻게 보면 굉장히 쉽게 장사를 하는 거죠. 국내에 팔려고 하면 절차도 복잡하고요. 마케팅도 많이 해야 하는데, 외국에 가서 특혜를 주면서 하라고 하면 외국 동포들 입장에서는 또 굉장히 좋은 조건이 되니까요.

◇ 김혜민> 우리는 부동산 관련해서 규제가 엄청 많잖아요. 외국인을 대상으로 한 부동산 규제는 없습니까?

◆ 김인만> 외국인이라고 해서 규제가 없다기보다는 이번에 외국인 주거 단지는 그런 특혜를 준 거고요. 전매 제한을 푼다든지, 청약 통장 없이 한 거고요. 다른 외국인들이 국내엣 부동산을 구입할 때는 물론 그렇게 엄청난 특혜, 이렇지는 않습니다. 

◇ 김혜민> 적용받는 법률이 있죠?

◆ 김인만> 네, 법률이 여러 개가 있는데요. 부동산 거래 신고에 관한 법률도 있고요. 외국인 투자 촉진법도 있고요. 토지 관련 규제들도 있고요. 외국환 거래법도 있어서. 사실 외국인들이 국내에 부동산을 구매하려고 하면, 내국인들보다 절차가 복잡한 것은 사실입니다. 그 절차를 잠깐 소개해드리자면요. 구분을 할 수 있는데, 취득 목적이나 국내 거주를 하느냐, 법인이냐, 개인이냐의 차이가 있는데요. 가장 큰 차이는 국내 거주를 하느냐, 하지 않느냐를 가지고 굉장히 차이가 납니다. 국내 거주를 하는 외국인이라면 우리 내국인과 같이 큰 차이가 없이 취득을 할 수 있습니다. 외국인 등록증만 있다면 충분히 살 수 있고요. 외국환 거래법상 신고 절차 없이 매매 계약 후 60일 이내 관활 시·군청에 가서 신고하면 소유권이 인정되는데요. 국내 거주하지 않는 외국인들의 절차가 조금 복잡하죠. 외국에 실제로 살고 있는 주소 증명하는, 외국인 등록증 대체는 가능하지만, 그런 절차도 필요하고요. 취득 과정에서도 외국환법이 적용돼서 외국환 은행에 가서 취득 신고도 한 번 더 해야 하고요. 부동산 등기용 등록번호도 신청해서 받아야 하거든요. 절차가 복잡한 부분이 있습니다. 

◇ 김혜민> 이게 다른 나라와 비교해서 봤을 때도 우리나라에서 외국인들이 토지를 구입하거나 부동산을 구입하는 데 있어서 복잡한 편인가요?

◆ 김인만> 아무래도 복잡한 편인데요. 토지는 더 복잡합니다. 아파트나 이런 토지 외의 부동산은 이렇게 하면 되는데, 토지는 허가까지 받아야 합니다. 물론 용도에 따라 다르지만, 허가를 받아야 하는데요. 신고와 허가는 다르거든요. 신고는 신고를 하면 되지만, 허가는 굉장히 까다롭고요. 허가가 안 나올 수도 있습니다. 토지 구매, 토지 투자는 굉장히 엄격하게 제한하고 있습니다.

◇ 김혜민> 그래서 우리 국토를 100이라고 친다면, 외국인이 가진 부동산은 몇 %나 될까요?

◆ 김인만> 외국인들이 가진 부동산은 0.2% 수준? 그렇게 아주 많다고는 할 수 없는데요. 그래도 0.2%라고 하면 적은 수준은 아니고요. 잠깐 재미 삼아 말씀드리면 취득한 사람의 국적이 있잖아요. 미국이 가장 많습니다. 52% 정도. 그래서 우리나라 부동산을 가지고 있는 외국 국적 중에 미국이 52%고요. 나머지는 일본, 중국, 유럽 다해서 7%대, 나머지 기타이기 때문에요. 아무래도 아직까지는 미국 비중이 굉장히 높은 것 같습니다.

◇ 김혜민> 우리나라가 이렇게 절차가 복잡하게 되어 있는 이유는 어찌 되었든 외국인이 투자하는 것, 외국의 자본이 들어오는 데 있어서 다른 나라보다 보수적이기 때문일 거예요. 거기에 대해서 부동산 시장에 있는 분으로서 어떻게 생각하세요?

◆ 김인만> 이게 보는 관점에 따라서 차이가 있는데요. 사회적인 관점과 경제적인 관점으로 봐야 합니다. 경제적인 관점에서 보면, 외국 투자 자본들이 들어오니까 경기 활성화에도 도움이 되고, 여러 가지로 좋지만, 사실 부동산이라는 게 공공의 목적도 굉장히 크거든요. 이게 서울 도심에 건물 같은 경우도 희소성이 있지만 땅 같은 경우는 지금 이게 우리만 사용하는 것이 아니고요. 우리 미래 세대들, 100년 후의 세대들도 활용을 해야 한단 말이에요. 우리가 지금 당장 돈을 벌자고 외국인들한테 땅을 판다든지, 다른 용도로 개발을 많이 해버리면, 100년 후의 우리 후세대들이 국토를 개발할 때 상당한 제약이 될 수 있습니다. 그런 부분도 감안해야 해서 저는 너무 경제적인 관점만이 아니라, 물론 서울 도심에 건물이나 주택이나 이런 거야 이미 개발이 된 땅이니까 국내 경제 활성화 차원에서도 외국인들의 투자 유치를 하는 것은 좋다고 생각하는데요. 적어도 토지에 대해서는 조금 더 엄격한 잣대를 적용해야 한다고 봅니다. 토지 같은 경우는 부증성이라고 해서 늘어나지 않잖아요. 앞에서 이야기했던 인천은 조금 다른 문제에요. 매립을 했기 때문에 땅이 조금 늘어났지만, 서울 같은 경우는 그렇지는 않잖아요. 그래서 그런 부분은 신경을 써서 보다 엄격한 잣대를 들이대야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 아까 전에 우리 토지를 사는 것에 대해서는 조금 더 보수적이어야 한다는 개인적인 생각을 밝혀주셨는데, 사실 제주도에 중국 자본이 많이 들어가고 있다는 얘기를 우리가 많이 했었잖아요. 실제로 요즘도 계속 그렇습니까?

◆ 김인만> 요즘은 약간 둔화된 상황이기는 한데요. 많이 들어온 것도 사실이고요. 제주도는 조금 다릅니다. 제주특별법에 따라서 혜택을 많이 줬거든요. 부동산 투자 이민제라고 해서요. 우리가 지금까지 이야기한 그런 일반적인 경우가 아니고요. 혜택을 많이 줬습니다. 5억 원 이상 휴양 목적 시설, 흔히 말해서 콘도 같은 경우 투자하면 비자 발급, 5년 후에 영주권도 부여를 하게 되고요. 세제 혜택도 줍니다. 취득세, 재산세율도 0.25%로 낮춰줬습니다. 그리고 교육 혜택도 주고요. 내국인과 동등한 공교육도 받게 해주고요. 의료 보험도 동등하게 적용된다. 참정권도 줍니다.

◇ 김혜민> 참정권도 줘요?

◆ 김인만> 네. 물론 공직에 나가서 그렇게 일을 할 수는 없지만, 참정권도 준다고 되어 있습니다. 특혜를 많이 줬고요. 최근에 이게 약간 문제가 됐죠. 아까 이야기했던 세제 혜택 같은 경우는 작년 2018년까지 0.25%였고요. 올해부터 4% 중과가 되니까 이것을 3년 더 연장하자는 안이 나왔는데, 의회에서 제동을 걸었죠. 형평성에 문제가 된다는 내용이었는데, 제가 봐도 문제가 되는 것 같고요. 물론 중국 자본이 많이 들어와서 경제가 활성화되는 것은 좋지만, 너무 무분별하게, 특히 제주도 같은 경우는 관광하러 가도 자연을 조금 보전을 해야 하는데요. 지금도 휴양시설이 부족한지에 대해서는 솔직히 잘 모르겠거든요. 너무 돈, 돈 하지 않았으면 좋지 않을까, 싶은 생각은 듭니다.

◇ 김혜민> 오늘이에요. 오늘 오전에, 제주도 얘기 하셨으니까요. 국내 첫 영리병원인 제주 녹지 병원 개설 허가가 취소됐어요. 이것의 요점을 정리해드리면, 제주도에서 외국인 치료, 그리고 조건부 내국인 치료를 전제로 녹지 국제 병원을 허가했는데, 녹지 병원 측에서 이를 받아들이지 않고, 그러니까 조건부 내국인 치료를 받아들일 수 없다는 거죠. 병원을 개원하지 않았어요. 그러다 보니 시간이 흘렀고, 이게 의료법상 허가가 나고 몇 개월 후에 안 하면 이게 취소가 되더라고요. 그래서 제주도에서 개설 허가를 취소했습니다. 물론 이 이슈에 국민의 건강권, 의료권이 들어가 있어서 이것을 완전히 부동산이나 투자 이슈로 볼 수는 없지만, 외국인 투자자 입장에서는 정말 한국에 투자하는 게 쉬운 게 아니구나, 하고 생각해서 위축되지 않을까, 그런 생각도 들거든요?

◆ 김인만> 제가 의료 쪽의 전문가는 아니지만, 이것도 똑같은 이야기인 것 같아요. 공공의 목적에 부합하느냐, 사적인 목적에 부합하느냐의 문제인데요. 우리가 공공의 목적이라고 하면, 공공재라고 하거든요. 공공재가 뭐냐면, 비경합성과 비배제성이라고 합니다. 비경합성이라는 게 뭐냐면, 예를 들어서 제가 배가 고프단 말이에요. 점심 때 편의점 도시락을 사먹기 위해서 어제 먹어보니까 너무 맛있었던 것을 또 먹고 싶어서 갔는데, 없어요. 다 팔리고. 앞에 먼저 온 사람들이 다 사먹었단 말이에요. 그래서 나는 내가 좋아하지 않는 참치 마요를 먹어야 해요. 먼저 온 사람이 선점을 해버리는 게 경합성입니다. 경합을 해서 하면 안 된다는 게 공공재거든요. 그리고 비배제성이라는 것은 뭐냐면, 누구라도 똑같은 혜택을 받아야 한다. 예를 들어서, 지금 대표적인 공공재가 군대와 치안이잖아요. 만약에 삼성 그룹에 군대를 맡겼다고 가정을 해봅시다. 군대를 맡기면 제 생각에는 더 잘할 것 같아요. 효율적으로 관리도 하고, 무기도 잘 개발하고, 여러 가지 잘할 것 같은데, 문제는 뭐냐면 사기업은 사적인 목적이 들어가는데 그게 돈이잖아요. 돈을 많이 내는 사람들은 조금 더 잘 지켜주고. 그러면 강남은 잘 지켜주고, 강원도는 안 지켜줄래, 라고 할 수는 없는 거잖아요. 모든 사람이 골고루 혜택을 봐야 한단 말이에요. 그게 비경합성, 비배제성인데요. 의료 서비스를 공공으로 볼 것이냐, 사적으로 볼 것이냐는 보는 관점에 따라 다르지만 저는 균형은 필요하다고 보거든요. 미국 같은 경우는 사적인 성격이 강하잖아요. 얼마 전에 그랜드 캐년 가서 사고 당하신 분도 치료비가 굉장히 많이 나와서 어려움을 겪었는데요. 우리나라는 어떻게 보면 제가 볼 때는 다른 선진국이나 다른 나라보다 의료 측면에서는 공공의 보장이 잘 되어 있습니다. 많은 국민들이 혜택을 보고 있는데요. 영리 병원도 그런 측면에서 본다면, 영리적인 목적으로, 경제적인 목적으로 수용해주는 것이 맞느냐. 그래도 공공의 성격을 더 부여하는 것이 맞느냐는 관점인데요. 제가 볼 때는 한 번 시도를 한 것 같은데, 여러 가지 반대하는 쪽도 많고요. 이게 절차상 문제가 있다고는 하지만, 내부에서 반대하는 목소리도 컸던 것 같고요. 제가 볼 때는 적어도 의료까지는 이렇게 완전히 사적으로 안 가고, 균형을 갖추어 주면 좋지 않을까, 앞으로라도요. 그래서 우리나라가 의료도 경쟁력이 되잖아요. 지금 우리나라 의료 서비스 수준도 높아서 외국에서도 많이 오니까요. 영리를 해서 돈을 많이 벌게 해주고, 더 하면 좋지만, 그래도 많은 국민들이 더 많은 혜택을 볼 수 있도록 했으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 이렇게 부동산 현장에 계신 분조차도 병원에 대해서는 투자의 관점으로 봐서는 안 된다고 얘기를 해주셨고, 물론 김인만 소장님의 개인적인 의견이지만요. 제가 여쭤봤던 것의 포인트는 이것도 중국 자본이었잖아요? 중국 자본들이 제주도에 엄청 들어오면서 여러 가지 부작용도 있지만, 또 제주도 도민들이나 주민들이나 거기서 정치하시는 분들은 반기는 부분도 있거든요. 삶의 질이 달라지니까요. 그래서 그 부분이 위축되지 않을까 하는 생각에서요. 여쭤봤습니다.

◆ 김인만> 사실 정답이 없는 얘기잖아요. 제 생각이었던 겁니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 우리가 살 수 없는 아파트, 한 사람당 다섯 채 살 수 있고, 분양가보다 1억 5000 오른 아파트, 외국인 아파트 이야기 나눠봤고요. 외국인 투자 촉진법 관련된 여러 가지 이야기 나눠봤습니다. 김인만 부동산의 김인만 소장이었어요. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.