[생생경제] 미분양 vs 로또 아파트는?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 부동산 김인만 소장, 한문도 연세대 정경대학원 경제학과 교수


[생생경제] 미분양 vs 로또 아파트는?

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 매주 금요일, 함께하는 시간입니다. ‘토론 아니고 수다,’ 오늘은 부동산 수답니다. 김인만 부동산 김인만 소장님, 한문도 연세대 정경대학원 경제학과 교수님 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 경제학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요. 

◆ 김인만 부동산 김인만 소장(이하 김인만)> 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 오늘 집값 이야기하겠습니다. 한국개발연구원이 7일 발간한 2019년 4월 KDI 경제동향 보고서를 보니까요. 부동산 시장 전문가들한테 설문조사를 했더라고요. 그랬더니 59.4%가 1년 뒤에 서울 집값이 내릴 것이다, 현재와 같을 것이라고 답한 분은 24.5%였고요. 오를 것이라고 답한 분은 16%였습니다. 부동산 전문가인 두 분은 그러면 어떻게 생각하세요? 내년이면 서울 집값 내릴까?

◆ 김인만> 굉장히 민감한 질문인데요. 저도 어느 정도 동의하는 입장이고요. 만약에 제가 설문조사 참여했다면 아마 59.4%가 아니라 60%가 넘지 않았을까 합니다. 저도 1년 후면 아마 지금보다는 좋지 않은 상황이 되지 않을까.

◇ 김혜민> 폭은요?

◆ 김인만> 폭은 크지는 않을 것이라고 봅니다. 일단 누적된 규제들이 많고, 규제의 실질적인 효과가 지금부터 나오고 있고, 그동안 상승 폭도 너무 컸고요. 대출 규제도 원천봉쇄가 됐거든요. 그래서 구매 능력, 구매 욕구가 모두 낮아진 상태이기 때문에 내년이라고 해서 입주 물량도 물론 지금 계속 나오고 있는 상황이고요. 내년 말이라고 해서 더 좋아지는 상황이 되지는 힘들지 않을까. 중간에 반등은 있을 수 있어요. 일시적인 반등은 있을 수 있지만, 대세 상 쉽지 않을 것 같습니다. 

◆ 한문도> 저는 하락에 90%, 상승에 10%, 이렇게 비중을 말씀드리고 싶고요. 10%의 경우는, 제 개인적인 생각입니다. 그동안 우리가 보아왔던 왜곡된 상승, 이런 부분에 주식시장으로 말하면 작전 세력 내지 큰 호재, 특별한 호재가 있어서 어느 지역은 뜰 수 있겠죠. 그런데 그 지역에서 뜬 가격이 조금 높아지면 평균가를 올리니까 하락 폭을 줄일 수 있겠지만, 전체적으로는 하향안정화가 되는 것은 거부할 수 없는 시장의 현안인 것 같고요. 9 대 1 정도로 하락에 답을 드리겠습니다.

◇ 김혜민> 하향하는 게 정상적이고, 만약에 오른다고 해도 그때는 비정상적인 요소들이 개입됐을 상황일 것이다?

◆ 한문도> 제가 예측하기로는 그렇습니다.

◇ 김혜민> 그렇게 말씀해주셨습니다. 서울이 이러니 지방은 떨어지는 게 자명하겠죠? 

◆ 김인만> 지방도 지방 나름인 것 같고요. 물론 대구나 광주 같은 경우는 오히려 집값이 서울보다 더 오르고 있고, 올랐고요. 부산 같은 경우는 하락세로 전환된 것 같고요.

◇ 김혜민> 대구와 광주는 올랐다고요? 이유가 있어요?

◆ 김인만> 대구 같은 경우는 입주물량이 다른 지역에 비해서 과하지도 않았고요. 대구나 광주 같은 경우도 각 지역에서는 대표적인 소비도시거든요. 대학교도 몰려 있고요. 그 경북 지역에서, 또는 전라도, 부산 같으면 경남 지역이죠. 나름대로 인구층도 두텁고요. 여러 가지 흐름을 보면, 서울과 단순 비교하기는 어렵지만, 그런 지역은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 그런데 눈여겨봐야 할 게 그동안 서울과 지방은 약간 시차가 있었거든요. 서울이 많이 오르면, 지방이 약세로 있다가 서울의 공급 물량이 늘어나고, 지방의 공급 물량이 줄어들게 되면, 서울이 주춤할 때 지방이 올라가고 이런 양상이 있는데요. 최근 흐름을 보면 서울이 조정을 받으려고 하는 상황이고, 대구나 광주는 예외인 것 같고요. 나머지 지방을 보면 2, 3년 전부터 침체에 들어갔거든요. 서울이 지금 조정이 들어간다고 해서 지방이 빨리 반등이 되냐고 하면, 그러기는 쉽지 않을 것 같아요. 지방 경기도 좋지 않고요. 입주물량도 아직 소화되지 않은 상황이기 때문에 내년, 또는 내후년 정도 되면 서울과 지방이 동반 침체되는 상황이 되지 않을까, 그렇게 조심스러운 예상을 하게 됩니다. 

◇ 김혜민> 한 교수님, 문 대통령이 후보 시절에 개발 공약으로 원주, 광주, 세종을 꼽았습니까? 그래서 원주, 광주, 세종이 뜨겁다고 하는데요?

◆ 한문도> 세종은 당연히 오를 거고요. 세종은 행정구를 옮기려는 의지를 많이 표명했죠. 했는데, 분위기가 아니라 접어졌고, 그럼에도 기본적으로 인프라가 잘 되어 있어서요. 그리고 분양가가 싸잖아요. 지금도 1000만 원 안 되게 분양하기 때문에 올랐다고 해서 서울처럼 평당 3000, 이런 게 아니거든요. 그런 개념에서 객관적으로 보실 필요가 있고요. 말씀해주신 광주가 오른 것은 공약 때문에 오른 것은 아니고요. 제가 알고 있는 게 맞을 수 있을 것 같은데요. 소형 아파트하고 신축이 많이 없어요. 시내 중심지로, 서울로 말하면 다세대 주택들은 많지만 아파트가 딱 끊긴 거예요. 중간에 신형 주택에 대한 수요는 많은데요. 핵가족화되니까 그 부분에 대한 상품이 없었어요. 없었다가 이번에 분양하거나 건설하시는 분들이 빌라도 조금 크게 지으면서 엘리베이터도 넣고요. 요즘 사람들이 ‘워라밸’이라고 하나요? 일하면서도 즐기면서 살고 싶다. 그런 규모에 맞춰서 소형아파트 같은 것이 많이 올랐어요. 그게 광주 시내 가격을 올리는데 분명히 영향을 줬을 거예요. 더구나 대형이나 중형도 버틸 수가 있겠죠. 그 부분이 지금 광주는 핫합니다. 대구는 말씀해주셨는데, 우리가 대구 올랐다고는 하는데 다 오른 게 아니고요. 수성구, 그쪽만 올랐습니다. 원래 좋은 지역인데, 물량 공급의 차이 때문에 한때 많았다가 줄어드니까 그것 때문에 잠깐 빛을 보고 있는데요. 그런 것은 지역별로 다르다는 것을 보면 되겠죠. 결론적으로 전체가 그런 게 아니고요. 시대가 바뀐 거죠. 서울도 막 오를 때도 안 오르는 곳이 있었잖아요. 그렇게 시장을 보시는 게 좋을 것 같습니다. 원주 혁신도시는, 말은 혁신인데 혁신이 잘 안 되고 있습니다. 그래서 공기업, 관광공사는 들어가 있는데, 아파트 입주 물량이 많이 늘어났고요. 그리고 바이오산업 쪽이 그쪽으로 넘어가게 되는데요. 바이오 업계라고 하면 의료 업계잖아요. 의료 업계분들이 거기서 잘 안 가지고 도리어 제주도를 자꾸 탐내시잖아요? 경제의 논리는 정확한 것 같아요. 아무리 정부에서 어떤 것을 권유하거나 정책을 넣더라도 시장 논리가 그것을 받쳐줄 수 있는 연결이 없다고 하면 속도가 더딜 수밖에 없는데요. 지금 원주 혁신도시가 약간 그런 부분이 존재하고 있습니다. 

◇ 김혜민> 이 조사에 따르면, 많은 부동산 전문가들이 지금의 강화된 부동산 금융 규제를 조금 유지해야 한다고 대답했어요. 우리 김인만 소장님은 제가 칼럼에서 봤는데, 이런 거래 급감은 또 다른 문제를 만든다. 정상적인 가격 하락이 이루어져야지 이렇게 강화된 규제들이 가격의 흐름을 왜곡시키면 안 된다. 이렇게 강하게 비판하신 것을 봤거든요? 맞습니까?

◆ 김인만> 이게 또 다른 왜곡이 생기는 것이거든요. 저는 거래량을 굉장히 중요한 포인트로 보고 있는데요. 집값이 하락하더라도 거래량이 뒷받침되는 정상적인 흐름을 보여야 하는데요. 작년도 그렇고요. 올해도 그렇고요. 거래량이 줄어든 상태에서 작년에도 몇 개 안 되는 거래량이 집주인이 더 매물을 회수하니까 수요보다 공급이 부족해져서 급등한 부분도 있거든요. 그래서 지금의 문제가 몇 년 후에 또 다른 왜곡이 생길까 싶어서 제가 그런 이야기를 한 거고요. 규제 중에서도 저는 옥석을 가려야 할 것 같습니다. 지금 거의 폭탄, 융단폭격을 내렸는데, 금융 규제 같은 경우에는, 우리 가계 부채 문제가 심각하잖아요. 저는 기본적으로 LTV, DTI는 유지하는 게 맞다고 보는데, 지금 보면 원천봉쇄를 했거든요. 집 하나 있으면 아예 대출이 안 나오게요. 그래서 DTI, LTV는 유지하되, 너무 지나친 규제들, 너무 많이 쏟아진 규제들은 정리해서 필요한 규제들은 유지하고, 이게 너무 과하다 싶은 것은 정리해서 안정화를 하더라도 경착륙이 아니라 연착륙을 할 수 있도록 제가 그런 칼럼을 썼고요. 지금도 시장이 안정되고 있지만, 제가 볼 때는 특별한 변수가 없는 한 당분간은 안정 기조로 갈 가능성이 높거든요. 그러니까 너무 이렇게 조르면 몇 년 후에 또 다른 문제가 생기니까 그러기 전에 미리 물이 흐를 수 있도록 할 필요가 있다고 생각합니다.

◆ 한문도> 저는 간단하게 말씀드리겠습니다. 지금 칼럼 보고 그렇게 말씀해주셨는데, 제가 전에도 말씀 올릴 것 같은데, 국제 회계 기준이 바뀌었어요. 그래서 우리나라도 언론에서, 저만 방송에서 이것을 계속 떠드는 것 같은데요. 쉬운 항목이 아니라 아주 중요한 요소인데요. 그게 2008년 금융위기 때 다들 모였잖아요. G20 모이고 G3 모여서 한 게, 그때 원래 망할 나라는 미국이었잖아요. 빚 다 갚으면 빠지는 나라니까요. 거기서 기축 통화를 하다 보니 회의의 결과가 그러면 회계를 조금 투명하게 해서 이런 일이 없도록 하게 하자고 만든 거예요. 그전에도 있었지만 그게 강화됐죠. 2008년부터 2012년까지 전 세계가 차근차근 가자고 했는데요. 우리나라 보험회사는 이미 적용되고 있고, 거기에 내용들이 있어요. 중요한 것은 그 협약을 안 따르면 국제 금융 시장에서 취급을 안 해주고 빠지게 돼요. 그러니까 당연히 우리가 갈 수밖에 없잖아요? 그 근거에 의해서 은행이 재무구조를 맞추려면 대출을 건전하게 해야 하잖아요. 많은 분들이 문재인 대통령이 했다고 생각하시는데, 그 근원은 거기서 출발한 거예요. 이 부분을 그래서 제가 자주 말씀드리는 겁니다. 정권이 바뀌어도 예전과 같이 대출이 확 바뀌는 환경이 아니기 때문에 이번은 다르다고 제가 말씀드립니다. 이번 대출 규제는 예전의 대출 규제와 다르다. 잡았다가 풀어줄 것이 아니라 이게 세계적인 흐름이 있기 때문에 풀어주더라도 약하게 풀어줄 거예요. 아까 소장님이 잘 말씀해주셨는데, 기본은 유지하고, 1가구 1주택 부분에서 조금 풀어줄 수는 있어요. 그러나 원천적인 것은 바뀌지 않기 때문에 시장이 예전처럼 다시 폭탄이 터지는 것은 힘드니까 그런 것을 감안하셔서 혹시 집이 여러 개이신 분은 포트폴리오 관리 잘하셔야 하고요. 하나 가지신 분들도 너무 답답하거나 초조하실 필요는 없을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다. 내년에도 집값이 떨어질 것이라고 대부분 예상하셨으니까 그러면 집은 올해 사지 말고, 내년에 사자?

◆ 한문도> 그것 아닙니다. 사람마다 다른 거죠. 집값 떨어지는 것 기다리다가 또 전세 이사를 가야 하는데, 아이가 3살, 5살, 유치원 가고, 이래요. 그런 것을 감안하실 때 신혼부부나 젊은 세대분들은 내려가는 가치하고 가족의 행복이 있잖아요. 아이들이 초등학교 들어갔어, 친구들 겨우 사겼는데, 이사 가면 충격이잖아요. 그런 부분을 감안하셔서 내가 신혼이고, 아이가 조금 어리면 과감하게 사셔도 돼요. 가정의 행복 하에서 사업을 열심히 하시거나 승진을 빨리 하시는 게 낫지, 집값만 보는 것보다는 백 번 낫고요. 다만 그렇지 않고 다 키우고 별 거 없어요. 천천히 기다리시는 거예요. 천천히 기다리셨다가 집값이 내려가는 데까지 기다리면 되죠. 

◇ 김혜민> 기다릴 수 있을 때까지 기다려라?

◆ 한문도> 네, 그 시점이 제가 볼 때는 내년까지는 크게 무리 없이 기다려도 되지 않을까, 하고 90% 생각하고 10%는 아까처럼 주식에는 작전 세력이 있잖아요. 이상한 사람들. 그런 분들이 또 부동산 시장의 요동을 치면 지금 시장의 분위기는 제가 볼 때 하향안정화가 딱 맞거든요. 그렇게 판단해주시면 좋을 것 같습니다.

◆ 김인만> 집값이 이론적으로는 올해보다는 내년에 하향안정화라서 내년에 사는 것이 맞는데요. 현실적으로는 집값이 떨어질 때, 사실 떨어지는 칼날은 못 잡거든요. 피가 나니까요. 내년이 되면 더 무서워서 못 들어가게 되는 거예요. 아무리 필요한 사람이라고 하더라도 막상 그 상황이 돼보세요. 내년 돼서 집값이 더 떨어질 것 같다, 그러면 내후년이 됐을 때 다시 반등한다는 보장이 또 없잖아요. 그래서 그 타이밍을 계속 놓치다 보면 결국에는 10년이 지나도 못 사는 겁니다.

◆ 한문도> 여기서 제가 반론 하나 드릴게요. 딱 하나 바뀐 게 있습니다. 1가구 2주택자, 갭 투자자, 이런 사람들이 할 수 있는 상황이었기 때문에 가수요가 많았어요. 지난번에도 말씀드렸지만 1가구 1주택자가 전국에 1700만 중에 850만이고, 700만이 다주택자 것인데요. 그중 400만 개가 1가구 2주택자 것이에요. 거의 60~70%를 갭 투자한 분들이 가지고 있는 거예요. 그분들을 이번 정부에서 막았잖아요. 그분들이 안 하면 200만 개의 집이 나오는 거예요. 200만 신도시도 필요 없어요. 200만 개가 분명히 언제쯤에는 시장에 나오게 된다고 하면, 지금 말씀하신 부분하고 조금 다를 수 있다. 예전부터 올라가려는 압력이 약할 것이다, 라는 것을 저는 계속 강조 드립니다. 이번에는 다르다, 또 다시 말씀드립니다.

◇ 김혜민> 이번에는 투기 세력이나 가수요자들이 떨어져나가니까 실질적인 매물이 나올 것이다?

◆ 한문도> 시간이 지나면서요. 또 세금도 올랐잖아요.

◆ 김인만> 아파트는 심리거든요. 2012년도 서울 아파트 굉장히 안 좋았잖아요. 그때 매물도 많이 나오고, 서로 팔겠다고 난리였는데 안 샀단 말이에요. 항상 심리는 상승기와 하락기가 있잖아요. 매도인 우위 시장, 매수인 우위 시장이 있는데, 이상하게 집값이 떨어지면 사야 하는데, 필요한 사람은 사야 하거든요. 그런데 안 사더란 말이에요. 더 떨어질 것 같은 두려움에요. 지금까지 안 산 분들이 저는 내년에 떨어질 때 집 산다는 것은 굉장한 용기가 필요하다고 생각하는데요. 그게 쉽지 않다고 보고요. 물론 이론적으로는 교수님 말씀에 전적으로 동의합니다. 현실적으로는 쉽지 않은데, 필요한 사람들은 사실은 투자를 떠나서 가족의 행복을 위해서 해야 하는데요. 투자자나 집이 한 채 있다, 꼭 갈아탈 필요가 없다, 이런 분들은 저는 너무 서두르지 말고, 긴 호흡을 가지고 기다려보면서 이번 타임이 안 되면 또 다음 기회가 있을 수 있잖아요. 이번에 인생이 끝나는 것이 아니니까요. 

◆ 한문도> 제가 한 말씀 더 드릴게요. 저희 딸이 25살인데, 직장인 3년차에요. 거기 입사를 해서 매번 저한테 묻는 게, 제가 부동산 쪽에 있으니까 아빠, 대리님들, 과장님들이 모이면 집 이야기를 한다는 거예요. 2, 3년 동안 폭등할 때 얘긴데, 그래서 조금 지식이 생겼어요. 요새 제가 물어봤습니다. 그러면 스스로 생각하기에 서울 집값이 어떻게 될 것 같냐고 했더니 저보다 전문가적인 답변이 나와요. 인구가 나이든 분들은 많이 돌아가실 거고, 새로 낳는 아이들은 없고, 자기도 결혼 생각이 늦는데, 그러면 인구가 많이 안 늘면 서울 집값이 많이 오르지 않을 것 같은데, 너무 비싸지 않나, 다들 죽으려고 해, 이렇게 얘기를 해요. 그러면 이게 통상적인 시각인데, 거기에 요소가 하나 들어갔죠. 사망률이 늘어나고 출생률이 준다. 이게 우리가 20년 뒤는 생각해보셔야 한다고 말씀드릴게요.

◇ 김혜민> YTN 라디오 생생경제, 금요일 부동산 관련 토론 아니고 수다 이야기 나누고 있습니다. 미분양 이야기 나눠볼게요. 3기 신도시의 저주? 이게 뭐에요?

◆ 한문도> 언론사에서 이름을 기가 막히게 붙이신 것 같습니다. 3기 신도시가 없었더라도 벌어질 현상인데, 제목을 잘 붙이신 것 같아요. 저주까지는 아니고, 영향, 이랬으면 예쁠 텐데요. 듣기는 조금 안 좋은 것 같은데요. 실제로 상황으로 그렇게 벌어졌어요. 김포에서 분양가가 저렴하고, 아파트가 좋은데도 미분양이 계속 나고 있죠. 

◇ 김혜민> 그 이유가 정부에서 발표한 3기 신도시 때문이다?

◆ 한문도> 그렇다고 기자와 언론은 얘기하신 거고, 제가 볼 때는 그것도 한 요소일 뿐이죠. 다른 원인이 더 크죠.

◆ 김인만> 당연히 부동산 시장의 침체. 서울이 조정기에 들어가면서, 사람들 마음은 똑같습니다. 아무리 실수요자라도 떨어지는 집을 사고 싶은 사람은 아마 1000명 중 1명도 되지 않을 것이거든요. 불안하니까, 떨어지는 칼날 같으니까 안 잡은 거고, 3기 신도시는 사실 핑계고요. 아직 나오지도 않았고. 물론 일부는 3기 신도시가 나오니까 실수요자는 기다려보자고 하지만, 오른다는 확신이 있으면 3기 신도시를 왜 기다리겠습니까? 그러니까 결국에는 그 불안감, 여러 가지가 맞물려서 그런 거지, 3기 신도시 때문에 그렇게 미분양이 많이 났다고 하면 저주라는 표현이 납량특집을 보는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 영향을 받은 것은 맞지만, 부동산 시장이 전반적으로 어려우니까 당연한 요소라고 이야기를 하셨어요. 그러다 보니까 제주도에서는요. 미분양 아파트를 가지고 불법 숙박업을 하는 사람들이 잡혔대요. 여기에서 임대도 하고, 이런 것도 했다고 하더라고요. 그러면 앞으로도 계속 이런 미분양은 이어질까요? 분당, 위례 같은 곳은 로또 아파트 현상이 여전하잖아요?

◆ 한문도> 입주가 좋잖아요. 그리고 인근 시세 대비 분양가가 시세 차익이 있으니까요. 

◇ 김혜민> 그러면 그 지역 빼고는 계속 미분양이 날 것 같다?

◆ 한문도> 지금 서울 미분양 났잖아요. 광진구. 광진구가 사실 주요 입지인데, 거의 강남이나 똑같죠. 바로 다리 하나 사이인데, 분양가가 10억을 딱 넘으니까 바로 미분양이 났다는 것 자체가. 그리고 2순위에 마감됐는데요. 그것도 다 계약을 안 했나 봐요. 제가 YTN을 위해서 오면서 잠깐 미분양 검색을 하니까 미분양 기사인데, 광진구 미분양 잔여 세대, 이런 식으로 기사가 난 거예요. 2순위에서 마감은 됐는데, 계약을 안 한 게 나온 거예요. 말은 8가구라고 쓰여 있는데, 20가구인지, 30가구인지는 알 수 없잖아요. 제가 볼 때는 시장 상황이 녹록치 않다. 미분양이 서울도 나타났으니까 조금은 우리가 시장 상황에서 이런 것을 감안해서 대처하셔야 할 것 같습니다. 

◇ 김혜민> ‘줍줍족’이라고 있다고 하던데요? 그런 미순위, 미분양 난 것을 줍고, 줍는다는 뜻이라고 하는데요. 두 분 들어보셨죠?

◆ 김인만> 그게 지금 나온 얘기는 아니죠. 계속 해오던 건데, 이름을 그렇게 붙인 거죠. 시장이 침체되니까 이런 현상은 더 나오겠죠. 북위례는 굉장히 인기가 있었잖아요. 분위기가 좋을 때야 사실은 분양을 받아도 누가 더 버느냐의 문제지, 실패는 없었는데, 지금 같은 경우는 잘못 분양 받으면 손실이 발생할 수도 있으니까 확실한 곳. 확실하게 입지가 좋거나 서울 접근성이 좋거나 분양가가 낮은. 그런 지역 들은 굉장한 쏠림 현상이 생길 것이고요. 그렇지 않은 지역들은 미분양이 더 늘어날 가능성도 저는 배제할 수 없을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 청취자분들 질문, 제가 하나 드릴게요. “재건축한 아파트에는 입주하는 게 아니라는데요. 맞나요?” 하셨어요.

◆ 한문도> 왜요? 

◆ 김인만> 지금 서울에서 제일 좋은 아파트들이 재건축 아파트들인데, 이게 다른 의미가 있지 않을까요.

◆ 한문도> 다른 뒤에 어떤 이유가 있을 것 같은데요. 어떤 의미인지는 모르겠는데, 그럴 수는 있겠죠. 조합원들은 옵션이라든지, 더 좋은 층수를 하는 게 있고, 일반 분양 같은 경우는 아무래도 그런 경향들이 예전에도 있었거든요. 조합원들은 옵션을 더 좋게 하고, 자재도 더 좋은 것을 쓰고, 이런 게 있어서 일반 분양을 받지 말라는 의미인지, 아니면 다른 의미인지 조금 더 확인이 필요할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 재건축 이야기 나오니까요. 제가 두 분께 방송 들어오기 전에 우리 청취자분들한테 줄 노른자 팁을 전해 달라고 했더니 재건축 관련해서 우리 교수님이 하실 말씀이 있으시다고 하셨죠?

◆ 한문도> 보통 분들이 기존 일반 주택하고, 그냥 분양 주택, 두 가지만 생각하시잖아요. 제가 아는 것을 우리 생생경제 애청자분들을 위해서 말씀드리는 것은 이렇습니다. 아까도 ‘줍줍’ 이런 단어가 나왔잖아요. 재건축이나 재개발을 하게 되면, 아파트가 신축되고, 그 과정 속에서 말씀드린 기존 주택과 분양 말고 조합 유예분이라는 주택이 있습니다. 조합원들이 다 같이 짓잖아요? 지을 때 만약에 조합의 예비비라든지, 나중에 정산 전에 아파트의 일부분, 1%나 0.5% 정도, 많은 곳은 2% 정도를 유예분으로 둬요. 상가나 이런 것을 정산할 때 문제나 사고가 생기면 대처한다고 해서 몇 개가 있어요. 많은 곳은 20개, 30개도 있습니다. 잘 사업을 마치고 조합 유예분이 특별히 쓸 데가 없이 여유가 됐어요. 그럴 때는 조합 유예분이라고 적정선에서 매각하는 경우가 있습니다. 그런 것도 관심을 가지시면, 조금은 저렴하게 살 수 있다. 운이 좋으면 더 저렴할 수도 있겠죠. 그런 게 있고요. 그다음에 경매, 공매도 있지만, 경매, 공매는 아시는 바와 같이 공부를 하셔야 하는데요. 요즘은 경매 매수대리인 제도가 있어요. 공인중개사분들 중에 그런 분들이 많기 때문에 경매가 두렵다고 생각하지 마시고, 공인중개사분한테 경매, 매수 대리인 자격증이 있으시면 그분한테 부탁해서 주위 동네에서 경매로 나온 것을 사주세요, 해도 경매는 일단 20% 하향된 가격에서 출발하니까요. 서민한테 5억짜리 집이면, 20%면 1억이에요. 큰돈이죠. 그럴 때는 공인중개사 매수인, 그분들한테 부탁하는 방법도 괜찮습니다. 아, 조합원 주택이라고 있잖아요? 그것은 조금 조심하세요. 그것은 조합 주택이라고 하잖아요. 지역 주택 조합. 좋은 면만 부각하는데, 이것은 얘기가 길어져서 다음에 말씀드릴 텐데요. 요점은 조합 주택은 조합원들을 먼저 모으고, 그다음에 땅을 매입하는 경우에 사고가 많이 나요. 뜻은 좋으나 땅까지 매입을 하고 조합 주택을 모으는 것은 괜찮아요. 땅은 매입한 상태니까. 조합원 주택 계약금을 받았다가 땅을 다 매입 못하고 부도가 나면 돈이 날아가요. 요점은 땅을 매입했는지를 보시면 돼요. 조합 주택이 좋다는 얘기는 들었는데, 사기 당한 사람들이 많다는 얘기가 그 얘기입니다. 땅을 매입하지 않은 상태에서 조합원을 매입하는 것은 위험한 곳이고, 거기서 땅 계약을 다 마치고, 세금도 들어갔다, 그런 조합 주택은 일반 분양보다 훨씬 저렴합니다. 서울 시내에도 많이 있거든요. 특히 강동구하고 이쪽에 많이 있는데요. 그것을 구분해서 접근하시면 좋을 것 같습니다. 

◆ 김인만> 지역 주택 조합 같은 경우는 말씀이 나왔으니까 사실 장점과 단점이 있는 거거든요. 장점은 주변 시세보다 저렴하다. 단점이라고 하면 토지 확보가 제대로 되지 않은 경우 사업이 길어지고, 잘못 하면 돈도 더 내라고 하는, 추가 부담금이 생길 수 있어서 잘 알아보고 하셔야 하고요. 분양가가 저렴하다고 해서 덥석 물었다가는 낭패를 볼 수 있는데요. 잘하면 괜찮을 수도 있어요. 토지는 얼마 확보했냐고 하면 잘 안 알려준단 말이에요. 그래서 그런 문제가 있고요. 우스갯소리로 이게 합법적인 사기라는 말을 할 정도로요. 토지를 안 사고, 조합원들 돈을 받아서 뒤늦게 땅을 사는 경우도 많거든요. 잘 알아보고 하시라. 무조건 좋다, 안 좋다를 저희가 단정 지을 수는 없는 거고요.

◇ 김혜민> 지역 조합 주택 살 때는 땅을 매입했는지의 여부를 꼭 여쭤보시고 조합 유예분 아파트와 경매가 좋은데 직접 하기에는 힘드니까 경매 매수인 자격을 중계사 분이 가지고 계시면 할 수 있다는 팁을 주셨어요. 오늘 시간이 여기까지네요. 다음 달에 오셨을 때 두 분께 실질적인 부동산 관련 질문 해드릴 테니까요. 여러분, 다음 5월 토론 아니고 수다, 부동산 시간을 기대해주시기 바랍니다. 함께해주신 두 분 고맙습니다.

◆ 한문도> 네, 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.