[정면인터뷰]2016년 부동산 전망①"분양 시장, 수익형 부동산은 내년에도 뜨거울 것"-박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

[정면인터뷰]2016년 부동산 전망 ① "분양 시장, 수익형 부동산은 내년에도 뜨거울 것"-박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

[YTN 라디오 ‘최영일의 뉴스! 정면승부’]
■ 방 송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2015/12/01 (화)
■ 진 행 : 최영일 시사평론가

◇앵커 최영일 시사평론가(이하 최영일): 최근 부동산 시장의 향후 추이를 두고 논란이 뜨겁습니다. 올해처럼 계속 오를 것인가, 아니면 내림세로 돌아설 것인가. 의견이 분분한데요. 서울 강남을 중심으로 한 분양 시장은 여전히 뜨거운 반면, 지방에서는 불안한 신호도 심심치 않게 나오고 있습니다. 오늘은 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결해서 2016년 부동산 시장 전망에 대해서 자세히 짚어보겠습니다. 위원님, 나와 계세요?

◆박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 예. 안녕하십니까.

◇최영일: 안녕하세요. 올해 전세난 심화되면서 무주택 수요자들은 힘든 한 해를 보내지 않았습니까? 올해 아파트 값의 상승 원인. 과연 지난해 발표된 ‘9.1 대책’ 등 주택 시장 활성화 대책, 또 전세난에 따른 구매 전환 수요. 이런 것들이 증가했기 때문이라고 분석하세요?

◆박원갑: 그렇습니다. 말씀하신 것처럼 거래가 살아난 것은 정부의 거래 활성화 대책이 가장 큰 영향이었다고 볼 수 있을 것 같고. 또 한 편으로는 전세난이 또 다른 1등 공신이다. 이렇게 말할 수 있는데요. 전세난을 피해서 결국 세입자들이 매매 시장으로 이동했고, 결과적으로 거래량이 늘어났다. 이렇게 볼 수 있는데요. 지금 전세난이 생기면 생길수록 거래가 늘어나는 구조거든요. 왜냐하면 시장의 핵심 수요 축이 바로 전세난에 쫓기는 세입자들이 아니겠습니까? 그러니까 세입자들은 그렇게 집값이 오를까봐 집을 사는 것보다는, 어떻게 보면 깡통 전세가 될지 모른다는 걱정들 때문에 집을 사는 영향이 있는 것 같고요. 그러니까 약간 절박한 생각 때문에 떠밀리다시피 집을 사는 이런 측면이 있는 것 같고요. 그래서 전반적으로 거래량 증가에는 서글픈 전세난의 단면이 있지 않느냐. 이렇게 해석해보고 있습니다.

◇최영일: 위원님. 그러면요. 지금 비수기에 접어들었으니까 다소 전세값 상승폭이 둔화되는 모습이 나타나고 있지만. 내년 전세값. 과연 안정될까요?

◆박원갑: 전반적으로 전세가 사라지는 과정이거든요. 그 과정에서 후폭풍이 결국은 전세 가격 불안이라고 본다면. 내년에도 전세 가격이 안정될 것이다. 이렇게 단언하기는 힘든 것 같습니다. 일단 내년에 아파트 입주 물량이 올해보다 전국적으로 4% 정도 늘어나는 정도니까요. 그렇게 많이 늘어나는 수준은 아니고요. 그리고 강남 같은 데에 여전히 재건축 철거 이주 수요도 있지 않습니까? 이러다 보니까 전세난은 아무래도 국지적으로 좀 계속될 가능성이 있습니다. 다만 올해처럼 극심한 전세난이 재현될 가능성은 좀 낮지 않느냐. 이렇게 보는데요. 일단 전세 수요가 많지 않은 짝수 해이기도 하고요. 또 단기간 급상승에 따른 피로감도 있고. 대체재라고 하죠. 오피스텔이라든지, 빌라들 입주 물량이 많거든요. 그래서 전반적으로 봤을 때는 올해보다는 전세난이 좀 심하지는 않을 것 같다. 이렇게 예상해보고 있습니다.

◇최영일: 그렇군요. 정부가 부동산 정책 기조를 부양에서 관리로 바꾸고 있지 않습니까? 내년부터는 가계부채 관리 방안이 시행되고요. 대출 시에는 원리금 균등 상환도 해야 되고요. 은행은 변동금리 주택담보대출을 취급할 때 스트레스 DTI를 적용한다고 하는데요. 이런 식으로 주택금융이 깐깐해지면, 아무래도 가격 상승폭과 거래량은 줄지 않겠습니까?

◆박원갑: 지금 줄어들 수밖에 없지 않을까 생각이 드는데요. 올해 같은 경우에 지금 전국 주택 거래량이 110만 건 정도를 예상해 봅니다. 작년이 100만 건 약간 넘기지 않았습니까? 그러면 과연 내년에 100만 건을 훌쩍 뛰어넘을 것이냐. 그렇지는 않을 것 같다는 생각이 들고요. 올해보다는 아마 거래량은 줄어들 수밖에 없고. 과연 그러면 가격은 어떻게 될 것이냐. 올해 전국적으로 보면 집값이 4%대 중반 정도로 예상을 해봅니다. 그런데 과연 내년에 이 정도로 나타나겠느냐. 그렇지는 않을 것 같다는 생각이 들고요. 거래량이 약간 줄어들면 가격의 상승률도 둔화되는 양상이 될 것으로 보는데. 과연 그러면 집값이 마이너스로 될 것이냐. 이 부분에 대해서는 아무래도 한 해 최대 이사철이 1월 겨울방학 이사철이거든요. 이때의 동향을 좀 더 지켜봐야겠다. 이런 생각을 해보고 있습니다.

◇최영일: 좀 신중하게 말씀 주셨는데요. 위원님. 내년도 아파트 분양 시장 궁금한데요. 지방부터 떨어질 것이다. 이런 전망은 어떻게 보세요?

◆박원갑: 지금 지방 같은 경우는 상승 사이클의 거의 정점. 이렇게 봐야 될 것 같거든요. 그런데 일부 대구라든지 일부 지역에서는 급매물이 나오고 있기는 한데. 여전히 통계적으로는 플러스를 보이고 있기는 하는데. 전반적으로 아마 지방 시장은 좀 더 보수적으로 봐야 될 것 같다는 생각이 들고요. 수도권 같은 경우는, 분양 시장 같은 경우에는 전반적으로 가계부채 관리 방안 대상에서 제외돼 있지 않습니까? 그래서 수요자들이 여전히 신규 분양 쪽으로 많이 관심을 갖고 있는 상황이기 때문에. 아마 수도권도 매매 시장은 올해보다는 못하겠지만, 분양 시장은 호조세가 좀 이어질 가능성이 있겠다는 생각이 듭니다. 다만 전반적으로 봤을 때 양극화란 이런 측면은 있을 겁니다. 물론 잘 되는 곳은 안 되고, 안 되는 곳은 안 되는 측면이 있겠지만. 분양 시장은 전반적으로 온기가 좀 지속이 되지 않을까 예상을 하고 있습니다.

◇최영일: 예. 그런데 온기 중에서도 서울 강남권은 뜨겁다고 하는데요. 이 강남 3구, 강남구, 서초구, 송파구를 중심으로 재건축 시장. 특히 아파트에서 높은 분양가 불붙어있는데. 강남 불패 계속 가겠습니까?

◆박원갑: 내년에 주로 이슈가 강남구 개포동 쪽에 저층 아파트들 일반 분양을 대기하고 있어서. 그 분양가가 어떻게 책정될 것인가에 따라서 파장이 좀 달리 나타날 것으로 예상이 되는데요. 흔히 강남 불패 신화 얘기하는데. 이것은 주로 오를 때 강하게 나타나는 것이거든요. 그런데 만약에 외부의 충격이 있다거나 할 경우에는 그런 주거 프리미엄에 대한 가치를 인정 안 하는 경향들이 나타납니다. 실제로 강남 재건축이나 아프트들을 보면 오히려 집값이 크게 떨어질 때는 많이 떨어지는 경향이 있습니다. 특히 거품이 형성될 때는 가격 하락폭이 더 클 수도 있다는 측면이 있기 때문에. 강남 불패 신화를 좀 맹신하는 것은 좀 여러 가지로 문제가 있지 않을까. 이런 생각도 해보고 있습니다.

◇최영일: 그렇군요. 자, 위원님. 올해는 실수요자들 외에도 수익형 부동산 시장 또한 열기가 뜨겁지 않았습니까? 내년 전망. 어떨까요?

◆박원갑: 수익형 부동산은 결국 인구구조적인 측면에서 보면 계속해서 유효 수요가 만들어지는 구조거든요. 그런데 금리가 올라가면 약간 둔화되는 모습들은 나타날 것인데. 시장이 역시 차별적으로 움직일 가능성이 있지 않겠느냐. 이런 생각이 들고요. 그래서 주로 유동 인구가 많은 쪽. 역세권 상가. 이런 먹자골목. 이런 쪽으로 아마 수요자들이 선별적으로 관심을 가지지 않을까 생각이 듭니다. 그리고 이 오피스텔하고 빌라 같은 경우 있잖습니까? 이것은 공급 과잉 얘기들이 많이 나오고 있는 상황인데. 그래서 아마 일부 좀 공급 후유증. 이런 얘기도 나오고 있어서. 이 시장은 올해보다는 다소 수요가 둔화되는 모습이 나타나지 않을까. 이런 생각도 해보고 있습니다.

◇최영일: 그렇군요. 참고해봐야 될 것 같습니다. 위원님. 지금 부동산 시장에 들어가려는 분이나, 혹은 내 집 마련을 원하는 실수요자에게 좀 중요한 조언 주신다면요?

◆박원갑: 기존 매매 같은 경우는 지금 전반적으로 관망 분위기거든요. 일부는 500만 원, 1,000만 원 하락한 매물들이 나오고 있습니다. 거래는 그렇게 많지는 않을 것 같고요. 아무래도 미국 금리 인상이라든지 대출 심사가 까다로워진다 하니까, 급하게 사지 않고 좀 더 지켜보고자 하는 수요자들이 나타나고 있는 것 같습니다. 그래서 지금 분위기대로라면 추세가 두 달이나 석 달 정도는 이어질 수 있는 것 같거든요. 그래서 집을 사시더라도 1분기 정도 지켜보는 게 낫지 않을까 생각이 듭니다. 다만 분양을 받으시는 분들이라면 이게 자신이 원한다고 당첨이 되는 게 아니거든요. 경쟁이 워낙 치열하다 보니까. 그래서 고분양가가 아니라면 계속해서 꾸준히 청약을 하시는 것도 괜찮지 않나. 이렇게 보고 있습니다.

◇최영일: 네. 위원님. 오늘 좋은 말씀 감사합니다.

◆박원갑: 네. 고맙습니다.

◇최영일: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이었습니다.