예고된 올 가을 전세대란, "뾰족한 수는 없다"

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2015년 9월 8일(화요일)
□ 출연자 : 고종완 한국자산관리연구원 원장


- 강남 4구 재건축이 올 가을 전세난 심화시킬 뇌관
- 재건축 영향으로 향후 2~3년간 공급 부족 이어질 듯
- 뉴스테이, 전월세난 해소엔 턱없이 부족
- 뉴스테이 월세 100만원? 소득 30% 상회하는 월세, 적정한지 의문
- 공급이 늘지 않으면 전세난 해결 어려워
- 공공 임대 주택 지속 공급, 임대료 상한제 고려해야


◇ 신율 앵커(이하 신율): 가을 이사철을 맞아 전세 값 상승세가 심상치 않은 모습을 보이고 있습니다. 서울 성북구는 전세가율이 80%를 넘어섰고, 경기도 역시 '전세 난민'이 몰리며 들썩이는 모습이라고 하는데요. 전문가 연결해서 전세 대란의 구체적인 원인, 그리고 향후 전망 살펴보도록 하겠습니다. 고종완 한국자산관리 연구원장 전화 연결되어 있습니다. 안녕하세요?

◆ 고종완 한국자산관리연구원 원장(이하 고종완): 네, 안녕하세요,

◇ 신율: 전세대란, 지금 대란이라고 이야기하는데요. 상황이 어느 정도이죠?

◆ 고종완: 네, 전세 값이 오른 건 지난 2009년부터 지금까지 6년째 오르고 있고요. 전국적으로는 이 6년 동안 47%, 서울은 50% 이상 오른 것으로 나타났거든요. 그런데 문제는 50%라고 하면 우리가 6년 동안 큰 폭이 아니라고 볼 수도 있겠습니다만, 물가상승률을 감안하면 몇 배 이상 올랐다고 볼 수 있고요. 실제로 50%는 체감적으로는 배 이상 오른 것이라고 볼 수 있습니다. 그리고 강남의 소형아파트를 보니까, 최근 2년 동안 50% 이상 오른 단지도 수두룩하거든요. 그만큼 전세가격이 장기간 고공 행진했다고 볼 수 있고, 서민들의 주거비 부담이 그만큼 커지고 있다는 것을 알 수 있겠습니다.

◇ 신율: 지금 집값대비 전세가격이 80%가 넘는 곳이 많은가요?

◆ 고종완: 그렇죠. 주로 강북지역이 많은데요. 전국 평균은 약 73% 정도 됩니다.

◇ 신율: 그렇군요. 가을철이 되면 전세난이 계속 심화될 수밖에 없는 거죠?

◆ 고종완: 네, 그래서 조금 전에 전세 값이 6년 동안 고공행진을 했다고 설명 드렸잖아요. 그런데 전세난이 쉽게 끝나지 않는다는 데에 문제의 심각성이 있고요. 예컨대 올 가을에 전세대란 가능성이 많이 거론되고 있거든요. 올해만 놓고 보면 서울지역 같은 경우에 강남4구라고 해서 강남서초, 송파, 강동구를 꼽을 수 있는데요. 재건축 이주 물량이 약 2만 4천 가구 정도 됩니다. 그런데 신규 입주물량은 약 9천 가구 정도 되거든요. 그러니까 1만 5천 가구가 부족한 샘이 되는 거죠. 이런 것들이 소위 강남발 전세대란이 점쳐진다. 이렇게 예측하는 근거가 되는 것이고요. 입주물량을 놓고 보니까, 내년, 내후년, 그러니까 향후 2~3년 정도까지 서울은 공급이 부족한 상황이 계속 진행될 것으로 보입니다. 물론 수도권은 내후년이면 조금 완화될 것으로 예상이 됩니다.

◇ 신율: 그런데요. 지금 강남 이야기 말씀하셨는데, 월세가 느는 것도 사실 원인이 되는 것 아닌가요?

◆ 고종완: 그렇죠. 전세난의 근본원인은 2~3가지로 요약할 수 있는데요. 첫 번째는 역시 전세 물량의 수급 불균형입니다. 예컨대 대표적인 지표가 주택보급률인데요. 서울 지역 같은 경우 약 97% 정도 되고요. 수도권이 99%, 우리가 보통 100%가 적정한 주택보급률이라고 알고 있지만 그렇지 않습니다. 5%의 공실률을 감안하면 105%가 되어야 적정한 주택보급률이라고 볼 수 있거든요. 105% 기준으로 보면 서울은 매우 주택이 부족한 상황이라는 걸 알 수 있고요. 수도권도 99%니까 아직은 부족하죠. 일부가 미분양이 있지만, 두 번째는 저금리 효과로 보입니다. 금리가 자꾸 내려가니까 집주인 입장에서는 전세를 놓는 것보다는 월세를 놓는 게 수익 면에서 훨씬 유리하잖아요. 지금 월세 전환율이 참고로 6% 정도 됩니다. 그러니까 전세를 월세로 돌리면 그 이율이 6%, 은행이자 금리가 1~2%정도 되는 걸 감안하면 3배 이상의 수익이 가능하잖아요. 그러니까 집주인 입장에서는 당연히 월세로 놓기를 원하고 그 대신 전세매물을 줄어들게 되겠죠. 그런데 세입자 입장에서는 정 반대의 상황이 발생합니다. 주거비 부담 결과 보고서를 보니까, 전세 입주자가 주거비가 가장 낮은 상황이고요. 두 번째가 자가 주택, 세 번째가 월세, 이렇게 되어 있거든요. 그러니까 전세가 그만큼 세입자 입장에서는 주거비 부담이 적기 때문에 전세를 선호한다. 이런 불일치 현상이 전세난의 큰 원인으로 풀이됩니다.

◇ 신율: 105% 정도의 주택이 공급되어야 가라앉을 수 있군요?

◆ 고종완: 그렇죠. 105%가 되어야 주택공급이 충분하다고 볼 수 있는데요. 그런 현상이 서울뿐만 아니라 세계 어느 나라의 수도는 많은 사람들이 거주하길 희망하잖아요. 일자리도 그렇고, 복지나 문화혜택도 그러니까, 어느 나라든지 수도는 주택이 부족한 게 일반적인 현상입니다.

◇ 신율: 그렇군요. 지금 이렇게 전세문제에 있어서 수급불균형, 이런 걸 어떻게든 극복하겠다고 정부도 여러 가지 고민을 할 텐데, 중산층 가구를 위한 기업형 임대주택 뉴스테이 확대방안, 이게 효과가 있을까요? 이게 만만치 않게 비싸던데요.

◆ 고종완: 그렇죠. 저는 결론적으로 어느 정도는 효과가 있을 것이라고 보는 것이죠. 정부가 얼마 전에 9.2 서민 중산층 주거방안을 내놓았잖아요. 그런데 하도 전세가격이 급증하니까 정부도 고육지책을 내놓았다고 볼 수 있고, 그 대표적인 내용이 방금 말씀하신 뉴스테이, 기업형임대주택을 활성화하겠다는 내용이거든요. 올해만 약 6천 가구, 내년에 2만 가구, 합해서 앞으로 4만 가구 정도를 공급하겠다. 그리고 실제로 얼마 전에 인천 도화지구에서 공급을 했습니다. 그런데 약 5.5대 1의 청약을 기록했거든요. 그만큼 시장의 반응이 있었다, 이렇게 볼 수 있죠. 549가구입니다만, 어쨌든 그런 측면에서 보면 어느 정도 효과는 있는데, 문제는 이것만 가지고 전월세 시장을 안정시키기에는 역부족이라는 점이죠. 물량이 전세난을 근본적으로 가라앉히기는 힘들다는 점이고요. 두 번째는 도심권의 공급이 있어야 하는데요. 인천 도화지구도 인천에서는 도심입니다만, 영등포구 대림동에도 앞으로 공급이 될 예정인데요. 예컨대 44m², 그러니까 13평이라고 하는 주택의 월세가 보증금 1,000만원에 100만원에서 110만 원 정도로 책정되었거든요. 아무리 새 주택이라지만 월세가 100만원이면, 가계소득을 감안하면 30%가 넘는데, 과연 월세가 적정한가? 여기에 얼마나 임대수요가 있을까? 이런 점은 의문시되고 있습니다.

◇ 신율: 어제 보니까 우리나라 근로자 평균소득이 250만 원 정도밖에 안 되던데, 이게 100만원이라면 3분의 1이 아니라 거의 절반 가격이죠.

◆ 고종완: 네, 그렇게 볼 수 있죠. 실제로 통계를 보니까 전 국민의 소득에서 임대료가 차지하는 비율이 전국적으로는 20% 정도 되고요. 저소득층은 30%에 이른다는 통계가 있습니다. 그러니까 주거비가 소득에서 30%가 넘어가게 되면 그만큼 가처분 소득이 줄어들게 되고, 그만큼 삶의 질이 떨어질 수밖에 없는 거죠.

◇ 신율: 네, 그러니까 문제인데요. 전세를 어쨌든 선호하시는 분들이 굉장히 많다고 말씀하셨는데요. 이게 뾰족한 수가 있나요? 전세를 얻고 이러는 거에 있어서요.

◆ 고종완: 뾰족한 수단이 없다는 게 문제죠. 왜냐면 매매시장은 어느 정도의 투기수요, 투자수요가 있기 때문에 어느 정도 통제가 가능합니다. 그러나 앞서 제가 설명드린대로 전세야말로 실수요자의 시장이고, 수요, 공급에 의해서 시장임대료가 결정되는 시장이거든요. 그러니까 공급이 늘어나지 않는 한 근본적으로 전세난을 잡기는 어렵다. 다만 한 가지 정부도 대책을 내놓은 게 행복주택이라고 해서, 박근혜 정부의 정책에 차질이 빚어진 것이거든요. 예컨대 공약은 20만 가구를 한다고 했다가 이게 14만 가구로 줄어들게 되고, 실적을 보면 30%도 안 됩니다. 주민들이 굉장히 반발하고요. 그리고 정부가 내놓은 게 전세대출을 늘리는 대안을 내놓았어요. 예컨대 부부의 연소득 합산액이 6천만 원까지만 장기 저리 전세대출이 가능한데, 7천만 원으로 늘리겠다는 대책을 내놓기는 했습니다. 그런데 이것만 가지고는 안되는 게, 집주인의 동의를 받아야하는데, 집 주인들이 쉽게 동의를 안 해주고 있어요. 은행도 전세대출 심사를 조금씩 강화하고 있는 것들이 쉽게 받을 수 없는 문제이고, 대안은 제가 볼 때 두 가지입니다. 하나는 공공임대주택을 지속적으로 늘리는 게 가장 근본적인 해법이라고 볼 수 있죠. 우리나라 공공임대주택 비율이 5.5%인데, 선진국이 11.6% 정도 되거든요. 그래서 최악의 경우, 이건 극약처방이 될 수도 있습니다만 강남 같은 경우에는 임대료상한제라고 해서 전월세 상한제도 부분적으로 도입할 필요가 있다. 왜냐면 미국이나 영국, 유럽도 시행을 한 적이 있고요. 그리고 세 번째가 민간임대주택을 활성화하는 방안이 단기적으로는 굉장히 효과적입니다. 예컨대 세제나 금융상 혜택을 주어서 민간임대주택을 늘리게 되면, 그만큼 물량이 공급확대로 시장의 안정 효과는 어느 정도 있을 것으로 분석됩니다.

◇ 신율: 네, 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 고종완: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 고종완 한국자산관리연구원 원장이었습니다.