[생생플러스] 강남 재건축이 웃는다고?...평수 줄여서 가야 해

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 2월 23일 (금요일)
■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표

- 집값 하락세 40%까지는 아니고 10% 선 추가인상요인 있어
- 전세가격 등 임대시장도 다양한 변수 따라 가격 등락
- 재건축은 이제 근본적으로 돈 버는 사업 아닐 수도 
- 부동산PF대출, 금융 관련 체질 자체를 바꿔야 해결

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 실력파 일타 강사들의 비법처럼 부동산에도 현실 재테크의 방법 또 부동산 시장이 어디로 흘러가는지에 대해서 정확하게 알려드리겠습니다. 부동산에 대한 모든 것 <모여라 부동산> 시간에 이분과 이야기 나눠봅니다. 도시와 경제 송승현 대표 연결돼 있습니다. 대표님 안녕하세요?

◆ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현): 네. 안녕하세요?

◇ 김우성: 집값에 대해서는 굳이 전문가가 어떤 평가를 안 하더라도 좀 하락하고 있다 이렇게 얘기를 하고 있는데. 집값이 오르내릴 수는 있지만. 거래 절벽에 대한 걱정이 많습니다. 즉, 아무도 집을 사고 팔지 않는 사람들이 많아지고 있다라는 건데 어떤 상황입니까?

◆ 송승현: 거래가 굉장히 심각한 그런 상황이죠. 지금 지난해를 기준으로 봤을 때 1월부터 11월까지 거래를 한 걸 보면 전체 주택 거래량이 한 51만 7천 건 정도 돼요. 이게 어느 정도 수준이냐라고 보면 2년 전 대비했을 때 절반 정도 수준이고요. 이게 주택뿐만 아니라 또 상업용 업무용 건물도 있거든요. 거기에 건축물 거래량 같은 경우도 지금 211만 정도가 그전 2021년도는 그 정도 거래가 됐었는데 지난해는 115만 정도 되는 수준이거든요? 그러니까 두 개 다 이제 한 절반 정도 수준밖에 안 되는 그런 수준이에요. 근데 이게 거래가 줄어들었다라는 걸 실제로 체감을 하는 게 공인중개사분들이 얼마나 휴업을 한다든지 폐업을 한다든지 또는 개업을 하는지 이런 것들도 전반적으로 보잖아요? 지난 1월에 보면 전국에 신규로 공인중개사들이, 개업한 공인중개사가 1,100건 정도가 신규로 개업을 했다고 하면. 폐업하고, 휴업을 포함하게 된다면 한 1300건 정도가 폐업과 휴업들을 한 거거든요? 그러면 결국은 거래 시장이 굉장히 위축이 되어 있고. 이 거래를 통해서 수익을 창출하는 공인중개사가 현장에서 체감하는 것도 굉장히 좀 축소가 됐다라고 봐야 될 것 같아요. 그리고 지금 시장의 전반적으로 그냥 서민들이라든지 일반적으로 자영업을 하시는 분들 또 부동산업을 관련된 일을 하시는 분들도 저도 실무적으로 이렇게 만나서 얘기를 하다 보면 저한테 그런 얘기를 하더라고요. “송 대표 요즘에 진짜 이삿짐 차 본 지 좀 오래되지 않았어?” 라는 이야기를 하더라고요.

◇ 김우성: 그러네요. 저도 그렇습니다. 이삿짐 차. 커다란 포장 트럭 본 적이 오래됐어요.

◆ 송승현: 예. 아파트에 진짜 사다리차라든지 이사 포장, 이사 차들이 정말 눈에 띄게 줄었다는 거거든요. 그러니까 매매 시장뿐만 아니라 전·월세 시장, 그 다음에 모든 관련된 산업들이 전반적으로 위축될 정도로 데이터적으로 그 다음에 관련된 업을 중심으로 하시는 분들, 그리고 연관성이 있는 그런 시장들 전체적으로 위축이 굉장히 심각하게 되어 있다. 그래서 집값 하락뿐만 아니라 관련 산업의 위축 이것까지도 같이 본다면. 거래 절벽이 갖고 오는 시장의 충격이 조금 크게 작용할 수도 있겠다라고 봐야 될 것 같습니다.

◇ 김우성: 네, 집값 하락과 또 거래 절벽을 지금 아주 구체적으로 또 현장을 이렇게 다 묘사해 주셔서, 아마 눈앞에 그려지실 것 같습니다. 문제는 이게 집값이라는 게 어떤 수요 공급에 따라서도 그렇고 오르내릴 수는 있는데요. 지금 이렇게 가면 누군가 악순환을 얘기합니다. 집값이 떨어지니까 떨어지니까 안 사야겠다. 더 안 사니까 거래 절벽 생기고 아까 말씀하셨던 것처럼 부동산 거래를 모두 다 미루고 안 하게 되니까 또 떨어지고, 안 사고 또 떨어지고 이러다 보면 연착륙이 아니라 경착륙처럼 이거 이러다가 곤두박질치면 어떡하지 이런 우려도 있거든요. 이런 부분은 어떻게 전망하세요?

◆ 송승현: 경착륙까지는 우리가 생각해 보기는 아직까지는 조금 그 정도 수준은 아닌 것 같기는 해요. 왜냐하면 최근 들어서 거래량이 조금 회복이 되고 있거든요? 그 회복되는 거래량들을 바탕으로 보게 된다면 결국 특례에 관련된 대출을 좀 시행을 한다든지 그리고 지금 1월부터 2월 이 기간 동안 거래량이 작년 연말 대비했을 때는 조금 회복은 되긴 했어요.한 2천 건대 정도 많게는 한 3천 건에 육박되는 수준까지도 올라오기는 했습니다. 그 말은 작년에 이제 연말 정도 되면 보통 투자라든지 내 집 마련 이사를 조금 이월시키는 경향들이 있거든요? 내년부터 어떤 우리가 소위 말하는 다이어트다, 어떤 공부다, 이런 것들도 새해부터 하겠다라는 그런 생각처럼 부동산 시장 같은 경우도 계절적인 수요들이 나타나는 기간들이 이제 앞두고 있거든요. 그래서 3월부터는 그런 특례에 관련된 대출을 활용하고 또 계절적인 수요들이 증가를 하면서 거래량들의 증가세가 나타나지 않을까 나타난다는 것은 아까 말씀하신 경착륙에 대한 우려를 조금이라도 좀 완화를 시킬 수 있다라고는 보여져요.근데 이게 지금 경쟁력에 대한 우려도 할 수밖에 없는 게 왜냐하면 시장에서 그런 생각들도 할 수밖에 없는 게 지금 이 거래들이 과연 거래를 바탕으로 해서 가격이 상승하느냐라고 본다라면 또 그건 아니에요. 왜냐하면 최고가 대비했을 때 30~ 40% 정도의 가격이 조정된 매물을 중심으로 해서 매수세가 늘어나고 있는 상황이거든요? 그러니까 거래량 수준은 예전보다는 조금 올라갔는데 이 거래된 금액 자체가 좀 낮은 가격으로 하려다 보니까 이런 물량들, 이런 것들이랑 거래량 이런 것들은 조금 회복됐지만 그래도 말씀하신 것처럼 가격이 좀 또 떨어지지 않을까 또 더 내려가지 않을까 이런 기대감들을 매수자들은 갖고 있기 때문에 높은 가격으로 형성은 되지 않는다. 다만 경쟁력에 대한 우려는 이런 거래량이 그래도 하방을 조금 지지할 수 있는 그런 선, 그러니까 30에서 40% 정도가 물론 이게 최근 거래가 아니라 최고가 대비했을 때 30~40% 정도니까 그 정도 수준이라고 하면 소위 말하는 곤두박질 치는 그 정도 수준의 경쟁률까지는 또 일어나지 않을까 그렇게 보여집니다.

◇ 김우성: 우려스러운 급격한 침체 이런 것들은 없다. 다만 지금 수요는 기다리고 있고 그런데 기다렸다가 산다고 해서 또 과거처럼 굉장히 차익을 실현할 만큼 오르는 것에 대해서 좀 다른 생각이 있다 이렇게 설명해 주셨고요. 지난주에는 저희가 한문도 교수랑 인터뷰를 했는데 전고점 대비, 그러니까 고점 대비 가격이 대세 하락이 어느 정도 선까지 조정되는 거냐라고 여쭤봤을 때 서울 집값 기준으로 제일 비쌌을 때 대비해서 한 30~40% 빠지면 그게 딱 조정되는 가격이다. 그러니까 사야 될 분들은 그쯤에 사는 게 맞지 않냐, 이런 얘기를 했는데 지금 대표님도 비슷한 얘기를 해주셨거든요. 어떻게 보십니까? 어느 정도 선까지 조정이 될까요?

◆ 송승현: 30~40% 정도 조정된 물량들이나 이런 것들은 일정 부분 거래가 좀 일어났기 때문에. 이 정도 선보다 좀 높은 수준으로 잡아야 되지 않을까라는 생각들을 하거든요? 그 말은 뭐냐 하면 저는 30에서 40보다는 조금 더 위로 올라간. 예를 들면, 20 에서 30 또는 10에서 한 20. 이 정도 수준까지도 같이 볼 필요가 있을 것 같아요.

◇ 김우성: 고점 대비 조정 가격을 말씀하시는 거죠?

◆ 송승현: 네. 그렇습니다. 왜냐하면 최근 들어서 이 거래 비중, 그 거래가 하락 거래의 비중과 상승 거래에 대한 비중들 뭐 이런 것들도 같이 우리가 시장을 모니터하고 매수를 하는 데 있어서 같이 고려를 하는 상황이거든요? 그 때 대비했을 때는 지금 상승에 대한 거래에 대한 비중들이 늘어나고 있는 게 사실이거든요. 그러면 소위 말하는 우리가 최고가 대비했을 때 그 눈높이 뭐 이런 것들은 좀 상향을 해줘야 되지 않겠냐, 그리고 내 집 마련을 하시는 분들 같은 경우는 최고가에 대한 수치도 중요하겠지만. 본인의 거주 이런 환경하고도 같이 검토를 해 봐야 되는 거거든요? 그러니까 그 말은 뭐냐면, 아파트가 똑같은 아파트가 있다라고 해도 부동산이라는 것 자체는 균일한 상품은 전혀 없다라고 보셔도 무방해요. 왜냐하면. 예를 들면 84제곱미터의 남향을 갖고 있다고 해도, 층에 따라서 가격이 또 다른 거고요. 똑같은 가격을 갖고 있다고 해도 향에 따라서 가격이 다른 것처럼 최고가 대비했을 때 30, 40%라고 해도 소위 말하는 가장 선호도가 높고, 로열층이라고 생각되는 그런 것들 같은 경우는 분명히 상품이 갖고 있는 어떤 우세 이런 것들이 있기 때문에. 그런 부분들은 조금 가격을 올릴 필요가 있다라고 보여지고요. 그 다음에 지금 매수에 대한 시장 안에서 그러면 내가 과연 이 30~40% 정도 된 가격들을 가지고 매수를 할 수 있는 시기냐라고 본다라면 아까 말씀드린 것처럼 계절적인 수요가 증가하는 시기가 지금 있기 때문에. 그 시기 안에서 그 정도 조정된 가격들은 좀 찾기가 좀 어렵지 않겠냐라는 생각들을 하고 있고요. 그리고 거래량들도 지금 아까 3천건 밑으로 되어 있다라고 하고는 있지만 지금 조금씩 상승하고 있는 상황이거든요? 서울에 보면 지금 대부분 지역에서 거래량이 늘었습니다. 강남 3구라고 불리고 있는 강남 서초 송파 같은 경우도 지금 지난달이 96건이었는데 지금 한 145건까지 늘어났고요. 송파구도 139건에서 183건으로 늘어났어요. 서초구도 비슷한 수준으로 되어 있기는 한데. 강북 지역도 노원구가 152건에서 173건으로 늘어났고. 도봉구도 49건에서 93건으로 늘어났거든요? 그 말은 뭐냐면, 거래량이 늘어나는 상황에서 낮은 가격에 본인이 희망하는 가격보다는 조금 상향을 해야 되는 상황이고, 그 다음에 매수에 대한 이런 부분들 같은 경우도 주택담보대출에 대한 금리 인하. 그리고 시장에서 저도 모니터를 해보니까, 최근 들어서 코픽스가 좀 떨어지면서 시장 안에서 고정된 금리의 비중하고, 그 다음에 변동에 대한 비중들을 보니까 변동금리에 대한 비중이 높아지고, 고정금리에 대한 비중들이 좀 떨어졌거든요? 그 말은 뭐냐하면 은행에서도 이런 금리 인하에 대한 신호 그다음에 주택을 매수하시는 분들 같은 경우도 앞으로 집값이 더 떨어질 수 금리가 조금 더 낮아질 수 있다는 판단들을 하는 거거든요? 그러면 시장에서 이런 컨센서스가 생기게 된다면 주택 가격이나 금리에 대한 반응들 시장에서 읽는다고 하면 이런 것들도 수요세를 키울 수 있는 그런 상황이라고 보시면 되고 이게 서울 안에서만의 문제가 아니라 경기도까지 조금 더 확장을 해 본다면 지금 지난달 아파트 거래량 같은 경우도 3개월 만에 7천 건을 돌파를 하고, 그다음에 회복세에 있다 보니까 이런 하락에서 보합세 정도로 변화가 일어나고 있고 서울의 아파트도 한 6주 정도 보합세 수준에서 움직이고 있다고 한다면, 여기서 더 추가적으로 하락되는 것은 좀 어렵지 않겠냐라고 보기 때문에 30~40%보다는 최소 한 10% 정도는 눈높이를 좀 상향할 필요가 있다. 저는 그렇게 보는 입장입니다.

◇ 김우성: 이게 사실은 굉장히 좀 지금 송승현 대표가 설명해 주신 것처럼 디테일한 여러 상황 조건 시기 정책 또 금융 환경 다 고려하다 보면, 정말 이렇게 디테일하게 달라질 수 있고요. 노·도·강은 무조건 떨어져, 이것도 아닌 거고요. 여러 가지 얘기들을 좀 얘기해 주셨습니다. 상황이 이렇다 보니까 사실은 아직까지 거래량이 점점 늘고 있고 또 고점 대비 저점도 어느 정도 지금 말씀하신 것처럼 10%부터, 많게는 40%까지 다양한 전망이 있는데 이러다 보니까 지켜보시는 분들이 많습니다. 생각보다 전세시장이 오히려 전셋값이 지금 오르고 있다라고 하고요. ‘전세’ 그러면 아마 전세 살기 때문에 또 많은 분들이 걱정도 많으시고요.전세시장은 어떻게 돼가고 있습니까?

◆ 송승현: 전세시장이 상승세가 유지가 되고는 있긴 한데 이 상승에 대한 높이가 오히려 좀 낮아진 그런 상황이에요. 전국의 아파트 동향들을 보면 매매가격은 0.05% 하락 했고요.그런데도 불구하고 전세 가격들은 상승에 대한 높이들이 올라가고 있는 것은 사실이거든요?그러니까 전세 가격은 좀 떨어지고 매매 가격은 좀 떨어지고 전세가격 같은 경우는 서울 같은 경우는 0.04% 정도가 상승을 했어요. 그런데 여기서 조금 더 세부적으로 본다면 서울의 전체 전셋값은 지난주가 0.05%였어요. 그런데 지금은 0.04%란 말이에요. 성동구도 이곳이 수요세들과 전세 수요가 많은 곳들이라고 평가를 받는데 여기도 0.24%에서 0.22%로 축소가 됐거든요? 광진구도 0.16%에서 0.16%로 줄어들었습니다. 그러니까 상승세는 유지는 하고 있지만 이런 상승세에 대한 높이가 조금 평평해져 가고 있는 그런 과정이다라고 봐야 될 것 같아요. 이 전세라는 게 이게 입주 물량하고도 또 연결이 되고, 금리하고도 연결되겠지만 주머니 사정하고도 연결되는 것도 사실이거든요. 예를 하나 들면 5억에 거주를 하고 계신, 전세로 거주를 하고 계 이 전세가격이 급격하게 오른다고 해서 10억의 전세가 있다고 해서 무조건 쫓아갈 수 있는 건 아니거든요? 적정 금액 안에서 반전세라든지 아니면 준월세라든지 이런 형태로 선택을 하게 되는 거예요. 그래서 지금 전세 가격들이 올라가고는 있고 상승세가 올라가고는 있지만 상승세가 좀 둔화가 되고 있고 이런 상승세 둔화 안에서 강동구 같은 경우는 심지어 마이너스 0.02%가 나왔거든요. 그리고 이번 같은 경우는 마이너스 04% 마이너스 0.04%까지도 나왔어요. 그러다 보니까 계속적으로 지역별로도 서울에서도 마이너스가 나오는 곳들도 있다. 그 말은 뭐냐 하면 전세가 올라간다고 해서 입주 물량이나 이런 것들하고 연관성을 지으면서 전세 가격이 무조건 올라간다라고 판단은 조금 섣부른 것 아니냐 그 말은 뭐냐 하면 지금까지도 전세 사기에 대한 문제로 있어서 전세 대란 날 거라는 시장의 예상과 전문가들의 생각이 다 틀렸고 또 역전세 대란이 날 수 있다라는 생각들을 해봤지만 그 역전세도 심각하게 나타나지가 않았어요. 그러니까 시장에서 수요자들과 소비자들 같은 경우는 급격하게 계속적으로 전세가격이 올라간다고 하면 일정 부분 이탈을 하면서 반월세나 또는 반전세 이런 형태나 또는 매매 시장으로 이동할 수 있는 것들도 충분히 있다라고 보여집니다. 그러니까 저 개인적으로 보는 앞으로의 3분기 정도의 움직임들을 본다라면은 오히려 지금 매매 시장들을 걱정했는데, 매매 시장은 계절적인 요인 비롯해서 아까 여러 가지 원인도 말씀드린 것처럼 2분기부터는 오히려 횡보 장세 이후로 지역별로는 상승세가 나타나는 곳들도 있을 것으로 보여지고요. 전세 같은 경우가 오히려 이 상승세가 좀 둔화가 되면서 오히려 지역별로는 이제 하락 전환하는 입주 물량이 부족했다라고 해도 하락 전환하는 그런 시기들이 나타나지 않을까 저는 그렇게 보는 입장입니다.

◇ 김우성: 여러 변수들을 다 고려하다 보면 사실은 일관되게 오른다 내린다 이렇게 정의내릴 수 없고요. 지금 송승햔 대표님 말씀하셨던 것처럼 여러 조건에 따라서는 또 변수에 따라서는 다른 결과들이 있습니다.좀 봐주셔야 될 것 같고요. 재건축 얘기 좀 해보겠습니다. 재건축, 재개발 사실 지금 정부가 부동산 시장에 청신호로 주는 것 중에 하나잖아요?그런데 온도가 다릅니다. 강남, 서초 쪽의 재건축 얘기는 아주 뜨거운데 일반적인 곳에는 또 좀 조용해요. 이 두 가지 차이가 나는 이유는 어떻게 보세요?

◆ 송승현:  저는 또 사실 우리 앵커님께서 말씀하시는 내용하고 조금 다른 사실 체감을 좀 하고 있어요. 그 말은 뭐냐면 강남권은 인기가 있고 그 외 지역은 그렇지 않다라고 이야기하는데 제가 볼 때는 강남에서 지금 속앓이를 굉장히 많이 하고 있는 상황이...

◇ 김우성: 건축비 때문에 그런가요?

◆ 송승현: 그렇죠. 네. 지금 강남에서도 가장 대표적인 재건축 단지라고 불리는 압구정동 같은 경우도 지금 추가 분담금이 수십억이 지금 나오는 그런 상황이기 때문에 겉으로 볼 때는 강남은 북적이고 인기가 많다라고 생각들을 해볼 수 있겠지만 여전히 집값 하락에 대한 우려들이 있죠. 그다음에 경제 상황에 지금 불안 요인 2% 정도의 성장을 생각하면 경기가 침체 국면이 될 수 있지 않겠느냐라는 생각도 하고 있고요. 말씀하시는 것처럼 고금리에 대한 리스크도 시장에 여전히 있는 것도 사실이거든요? 이런 것들이 다 악재예요. 그중에서도 재건축이라는 거는 말 그대로 다시 건축을 하는 거잖아요? 그렇죠. 건축이라는 그 단어 안에 역시나 그 공사비가 핵심이거든요? 이 공사비가 이렇게 부담스럽게 작용을 하는데, 아무리 소비 여력이나 소득 수준이 높다고 해도 침체된 국면 안에서 무조건적으로 건축비를 납부하고 개발을 하고 거기에 집값이 올라가지 못한다고 하면 역시 부담스러울 수밖에 없거든요. 그리고 재건축에 해당되는 강남과 강북 안에 있는 곳들 여기에 투자 몇 년간의 투자 시장이 위축되다 보니까 자금 여력들이 있는 분들이 재건축 단지에 있는 주택들을 매입을 하지는 못했어요. 그 말은 뭐냐면 거기에서 오랫동안 거주를 하고, 고령 인구나 고령 가구가 많은 곳들도 상당히 많이 분포가 되어 있단 말이에요? 그분들이 은퇴 세대를 앞두고 이미 은퇴를 하신 분들 같은 경우가 어 거의 서울의 집 한 채에 해당되는 그런 평균 매매가에 해당되는 추가 분담금을 추가적으로 내면서 얼마나 많은 기대 이익을 가져올 수 있냐 이런 거에 대한 두려움들도 있는 것들도 사실이거든요. 그래서 현장에서 또는 실무적으로 접근을 하면서 계속적으로 이야기를 하다 보니까 역시나 이 추가 분담금에 대한 이슈가 워낙 크기 때문에 강북이 울고 있고 강남이 웃고 있을 거라는 기대와는 다르게 강남 같은 경우도 사실상 지금 마냥 웃고 있을 수는 없는 그런 상황이라고 보셔도 현실적으로는 맞지 않을까. 그리고 지금까지 입찰되는 시공사들이 입찰을 하고 제한을 하는 공사비 자체도 예전 대비했을 때 굉장히 높은 그런 수준이기 때문에 역시나 반발도 하고 시공 계약 같은 경우도 해제하고 그런 상황이기 때문에 강남에서도 그렇게 좀 쉽게 사업을 진행하는 것은 제약이 되지 않았을까. 그래서 현실적으로는 여러 가지 대안들도 나오고 저도 관련된 일들을 하면서 듣는 얘기는 앞으로는 재건축을 할 때 면적을 지금 살고 있는 공간보다 면적을 줄이지 않으면 사업이 되기 어렵다라는 얘기들 하거든요? 그러니까 33평에 살고 계신 분들이 20평 후반대로 가줘야 되고, 50평 가지신 분들이 40평대로 이렇게 가줘야지 재건축이 되는 그런 수준이기 때문에 옛날처럼 면적을 더 넓힌다든지, 아니면 원플러스원이라든지 또는 본인이 살고 있던 면적을 그대로 사는 그런 것들이 조금 어려워지는 그런 상황이고 또 참 심각하게 얘기할 정도의 얘기는, 이러다가는 커뮤니티가 지금 굉장히 많이 아파트가 발달을 했잖아요? 커뮤니티 짓는 돈이 부족해가지고 그 아파트 중심으로 이런 커뮤니티 하는 거에 대해서도 고민을 좀 많이 하더라고요.

◇ 김우성: 돈을 더 줄이려고 하는군요. 지출을.

◆ 송승현: 그렇죠. 옛날처럼 정말 근사한 굉장히 부촌 이미지가 강한...

◇ 김우성:  사우나도 있고 피트니스도 있고 이제 이런 건 없어질 수도 있다라는 거네요?

◆ 송승현: 네. 그런 것들을 이제 조금씩 줄이면서 좀 알뜰하게 가려고 하는 거죠. 그러니까 그런 실질적인 비용들을 줄여서 가야 되는 거 아니냐 이런 얘기들을 속속히 나오고 있습니다.

◇ 김우성: 그렇습니다. 강남이라고 좋다, 강남 아니면 또 거기는 뭐 별로다 이런 게 아니고요. 지금 상황이 복잡합니다. 환경이 있는데 지금 현대건설 반포주공 1단지 재건축 조합 공사비 1조 4천억 원 올려달라고 했는데, 이거 지금 팽팽하게 맞서고 있더라고요.그런데 이 공사비를 보니까 토지 매입비도 있고 건축 공사비 또 금융비용 여러 가지 기타 비용들이 있는데 어떤 것부터 좀 단추가 풀려야 재건축을 무조건 또 이렇게 색안경을 끼고 볼 문제가 아니잖아요? 여러 가지 도시 재형성의 역할도 있고 경제적인 여파도 있기 때문에 좀 긍정적인 면으로 보자면 이렇게 지금 재건축이 답보 상태인 거 여러 비용 문제가 있는데 가장 먼저 풀어야 될 단추 뭡니까? 이게 금리부터 낮춰야 되나요?

◆ 송승현: 금리적인 부분이 있다라면 공사비가 고정돼 있는 상황에서 금리가 낮아지는 두 가지 리스크 중에서는 하나는 좀 낮아지는 그런 결과가 되긴 하겠죠. 그리고 지금 계약들을 하는 그 과정들 안에 본다면 지금 재건축 사업장 같은 경우는 분양분을 통해가지고 자금을 조달하는 구조거든요? 그러니까 시공사들이 그런 리스크를 안고 있기 때문에 공사비를 좀 더 높은 가격으로 좀 제한들을 한단 말이에요. 왜냐하면 그 리스크를 가지고 하는 거기 때문에 그런데 지금 상황에서 앞으로는 지금 여러 논의들이 나오고 있긴 하겠지만 한 가지 방법으로는 하나의 방법은 공공하고의 통합적인 그런 개발 방식을 모델을 해서 어떤 공공에서 보증을 해주는 형태가 된다면 금융비용과 또 공사비라든지 이런 부분들을 조금 더 안정적으로 가져가면서 낮출 수가 있다고 보여지고요. 또 하나의 방법으로는 최근 보도자료들도 나왔고 1월 10일 대책 이후로 나왔던 얘기들이 있겠지만 신탁 방식을 통한 재건축, 이런 것들도 같이 고민을 해볼 수 있거든요? 왜냐하면 분양에 대한 리스크를 안고 공사비를 측정을 하다 보니까 공사비가 너무 높은데 이런 신탁에서 자금을 먼저 자금을 집행을 하고 기성고 형태로 어떤 공사비를 먼저 안정적으로 지불을 한다든지 이렇게 된다라면 시공사 입장에서도 그런 자금 조달에 대한 리스크 이런 부분들도 좀 줄일 수 있거든요. 그래서 예전에 여러 가지 시뮬레이션을 돌려본 결과로는 평당 몇십만 원에서 많게는 몇백만 원 정도까지도 낮출 수 있는 그런 수준이기 때문에 시공사 입장에서도 안전하게 돈을 조달을 받을 수 있는 신탁 형태 또는 여러 가지 보증을 통해서 조금이라도 금융 비용을 낮출 수 있는 공공과 함께 가는 그런 형태의 개발이 된다면 낮출 수가 있겠죠. 앞으로는 재건축 시장이라는 게 용적률이 상당히 많이 올라온 상황에서 예전처럼 큰 불을 가지고 오거나 그냥 민간만이 어떤 개발의 주체가 돼서 사적 이익만 강조가 되는 개발 형태로는 지금 상황에서는 답을 찾기가 어려운 상황이기 때문에 이런 거에 대한 조합들이나 조합 내부의 임원들도 일정 부분 좀 용단을 할 필요가 있지 않나 왜냐하면 지금 이렇게 공사비가 올라가는 상황에서 불과 몇 년 전만 해도 개발을 했다라고 하면 이 정도 리스크는 좀 갖지 않았을 텐데 앞으로 공사비가 더 올라간다 또 인플레이션이 올라가고 또 적정한 수준 안에서 계속적으로 물가 상승이 일어난다고 하면 지금하고 또 5년, 10년 뒤에 또 공사비나 리스크는 또 다른 거거든요? 맞습니까? 이런 부분들을 잘 판단을 하시고 아까 얘기한 것처럼 공공 사업장들은 공공하고 과감하게 가고 또 신탁 방식으로 개발을 하겠다라고 생각을 하시는 그런 사업장들이 있으면 안전하게 자금 조달을 받아가지고 사업들을 하는 것을 선호를 할 겁니다. 그리고 시공사도 최근 들어서 신탁에서 돈을 주면서 안전하게 사업을 가져가는 게 좋지 않겠냐 그런 의견들도 속속 나오고 있는 거기 때문에 이런 방식으로 해결해야 되지 않을까 그렇게 보여집니다.

◇ 김우성:  악재와 장애가 생기면 또 거기에 해당하는 방법들을 찾아내거든요? 해법들을. 그걸 잘 보셔야 될 것 같습니다. 끝으로 좀 짧게 답변 부탁드리겠습니다. 4월 되면 부동산 PF, 프로젝트 파이낸싱 이거 큰일 난다 뭐 이런 말들이 돌거든요? 실제로 위험한 상황인지 빨리 대책이 필요한지 짧게 한 말씀 부탁드리겠습니다.

◆ 송승현: 지금 전반적으로 봤을 때는 지금 연체율들이 계속적으로 늘어나고 있는 상황이기 때문에 사업장들을 리스크 관리할 필요가 있을 것 같아요. PF가 200... 한 2조 정도 육박되는 그런 수준이기 때문에 2010년 추정치 했을 때 2배가 달하는 그런 수준이거든요? 금액도 커지고 몇 년 동안의 지금 부동산 시장도 침체될 수 있다는 우려가 있다고 한다라면 앞으로 지금 이 중요한 게 아니라 과거 얘기보다도 앞으로의 미래에 대한 얘기들을 해볼 필요가 있거든요? 그러면 시행을 하시는 자기자본 비율을 좀 높여봐야 될 시기가 됐다.앞으로는 자기자본에 대한 비율을 높이지 않고서는 이 PF에 대한 문제들이 계속적으로 해소가 되지 않을 수밖에 없거든요? 그래서 자기자본에 대한 이 부분들 심도 있게 생각을 할 시기가 됐다라고 말씀을 드립니다.

◇ 김우성: 근본 대책 이렇게 딱 정리해 보겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 송승현: 네. 감사합니다. 

◇ 김우성: 도시와 경제의 송승현 대표였습니다.