[생생플러스] 집 언제 사? 서울 집값 3,40% 떨어지면 사세요

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 2월 16일 (금요일)
■ 대담 : 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수

- 1.10대책 등 부동산 대책에도 집값 안오르는 것 가격때문
- 거래절벽 등 가격관망세 이어지면 2년 내 목표가격 도달
- 장기적으론 주식처럼 상승세, 그 상승하강 사이클 예측 못해
- 2006년 고점 구매자들 2014년까지 이자비용 등 고통
- 노·도·강 등 40%빠진 지역 영끌구매... 정책적 해결은 불가능
- 전세가격은 주택구매 관망세 길어지면

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 실력파 일타 강사들의 비법처럼. 부동산도 정말 제대로 시장을 읽고, 또 부동산의 의미를 알고 계신 분들에게 들으면, 어떻게 해야 될지 조금은 답이 나옵니다. 부동산에 대한 모든 것. <모여라, 부동산> 시간에 알려드리는데요. 오늘은 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수 연결돼 있습니다. 교수님, 안녕하십니까?

◆ 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수(이하 한문도) : 네. 안녕하세요.

◇ 김우성 : 설날 연휴에도 삼삼오오 가족들끼리 모여서 집값 얘기들 많이 하시더라고요. 집값 계속 떨어질 건가 봐. 이렇게 말씀하시는데. 상황에 따라서 침체로 보시는 분도 있고. 또 가격이 너무 올랐으니까 제자리를 잡아간다라고 보시는 분들도 있을 것 같습니다. 어떻게 흘러가고 있는지 오랜만에 출연하셨으니까요. 전체적인 시장 흐름 알려주시죠.

◆ 한문도 : 사회자님께서 말씀 주신 후자에 해당되는 것 같습니다. 정부가 1,10 대책 발표한 지가 이제 한 달 조금 넘었는데요. 작년에 발표했던 거나 했던 효과하고는 사뭇 시장 상황이 많이 다르고요. 또 1기 신도시법, 노후 계획 단지 특별지원법도 통과가 됐었고. 연말에 신생아론이 또 1월 말일부터 시작했거든요? 이런 여러 가지 융단 폭격에 가까운 부양책이 나왔음에도 불구하고요. 거래량은 여전히 평년 대비 평균 수준보다 아주 미미한 수준으로 이어지고 있고요. 전국으로 보면 작년 추석 이후에 주택 가격이 하락세로 돌아섰는데. 서울은 11주째 하락이 이어지고 있고요. 전국은 12주째 하락이고요. 서울에서도 노·도·강이라고 하는 지역의 하락에 이어서. 서초구, 성동구도 저번 주부터 하락으로 전환했습니다. 전체적인 시장 상황이 아직은 신생아론의 효과가 아직 100% 단정할 수는 없지만. 예년에 비하면, 상당히 주택 가격에 대해서 부담을 느끼는 고평가라고 생각하시는 분들이, 신생아론이 나왔음에도 불구하고 쉽게 시장에 다가서지 못하고 있습니다. 결론적으로 말씀드리면. 현재 주택 가격이 약간 말씀주신 대로 좀 높다라고 판단하는 수요자들이 많이 존재하는 시장 상황인 것 같습니다.

◇ 김우성 : 결국 배경까지 이유까지 설명해 주셨는데요. 여러 가지 대책과 부양책과 또 공급 계획 이런 것들을 얘기하면 보통은 좀 들썩들썩하면서 기대감이 올라가야 되는데 이런데도 왜 안 오르지라는 이유는 지금 교수님 말씀하신 것처럼 사람들이 그래도 너무 비싸 이런 인식이라 할 수 있는 거죠.네 맞습니다. 예. 앞서 노·도·강 얘기해 주셨는데. 지금 노·도·강 지역도 이른바 영끌, 빚투라고 해서 연글에서 집 산 또 세대들이 많습니다. 이 분들 요새 힘든데. 이게 커뮤니티에서는 좀 갑론을박이 있나 봐요. 안 샀던 분들 신중론자들은 "아니, 그러길래 누가 그렇게 무리하랬냐?"라고 하고. 이 분들은 "이대로 가다간 정말 너무 힘들다. 이거 무슨 일 날 것 같다. 좀 정책적으로 해결해 달라." 이런 목소리도 있는 것 같거든요? 어떻게 봐야 됩니까?

◆ 한문도 : 그건 사실 무리한 요구죠. 정부에서는 분명히 주택 가격이 너무 높으니까 사지 말라고 했고. 한은 총재께서도 이미 경고를 많이 줬었고. 그런 부분을 무시하고, 주택 가격이 상승할 거라는 기대감만 가지고. 물론 일부 부득이하게 자녀가 학교를 간다든지 이래서, 주택을 살 수밖에 없는 그런 분들도 일부 존재하는 걸로 알고 있습니다. 그러나 민주주의 사회에서 최소의 피해와 최대의 행복을 유지해야 되니까, 자본시장의 어떤 논리에 맞춰도, 그렇다면 주식시장을 하거나 사업을 하거나 망한 분들. 다 경기 호황을 생각하고 사업했다 망했다, 이건 다 도와줄 수는 없지 않습니까? 주거용이라는 부분 때문에 약간의 동정 여론이 있기는 하지만. 그것은 기본적인 경제 원칙과 질서를 무너뜨리기 때문에. 사실 제가 볼 때는 좀 무리한 동정론 같습니다.

◇ 김우성 : 맞습니다. 그래서 20·30 세대는 좀 날선 비판들을 하는 것 같고요. 보니까 노·도·강. 노원, 도봉, 강북 지역 집값이 고점 대비해서 한 40% 넘게 떨어졌다라고 하는데요. 지금 떨어지는 걸로 괴로워하시는 분들 입장에서도 그렇고. 많은 분들이 좀 궁금해합니다. 어느 정도까지 더 떨어지는 걸까. 이게 어느 정도를 기준점으로 볼까도 좀 궁금합니다.

◆ 한문도 : 제가 생각할 때. 지금 우리가 2015년부터 살살 오르기 시작해서 한 10년 가까이 올랐는데요. 그 사이에 어떤 물가도 많이 오르지 않았습니까? 그 부분을 감안한다면, 제가 볼 때 현재 소득 주택 가격 수준에서 최고점 대비 서울은 35~40% 수준 적정하다고 보고요. 지방과 수도권은 40~50% 수준 됐을 때가 적정 가격인데. 약간의 가수요나 투자 수요로 인해서 약간의 업은 있지만, 현재 가격은 거기에 비교하면 여전히 10~20. 25% 정도 높은 가격이기 때문에. 제가 볼 때는 조정이 필수적으로 이루어질 것 같습니다.

◇ 김우성 : 오르느냐, 내리느냐를 가지고도. 사실 여러 경제 지표 또 상황. 또 구매 심리까지 이제 교수님 지적을 해 주셨지만. 역사적으로 좀 시계열을 길게 보면, 집값은 계속 올라가고 있지 않나요? 그러니까 좀 중간중간에 떨어지고, 오르고. 떨어지고 오르고를 IMF나 금융위기를 반복하고 있습니다만. 결국은 계속 올라가는 거 아니에요?라고 묻는 분들이 있습니다. 어떻게 봐야 될까요?

◆ 한문도 : 편하게 생각하시면 됩니다. 말씀 주신 대로 장기 시계열로 봤을 때 우리가 주식시장 생각하시면 되죠.주식시장이 높을 때 샀다가 그 짧은 사이클임에도 불구하고 내려가는 동안에 많이 고통스럽지 않습니까? 부동산 시장은 또 장기적인 사이클을 갖고 있어서 그렇습니다. 지금 말씀해 주신 대로 올라갔다 내려갔다 결국 오르지 않느냐 말은 쉬운데요. 예를 들어서, 2006년도 고점에 사신 분들의 예를 말씀드리면. 그 때 사셔서 2014년 초까지. 그러면 한 7~8년을 고생하십니다. 그 사이에 예를 들어서 이자를 많이 대출을 많이 받으신 분들은 이자 비용이 워낙 많이 나가잖아요? 그러면 제 값을 찾거나, 올라가더라도 시세차익이 거의 없습니다. 그런 경우는.

◇ 김우성 : 그간 낸 금융 비용. 이자 비용 때문에 그렇다.

◆ 한문도 : 그러니까 고점에 사면 안 된다는 얘기죠. 결론은. 그러니까 무조건 아무 때나 산다는 얘기는 사실 실리적인 얘기나 합리적인 얘기가 아니고요. 적정 가격이거나 낮을 때 사야지. 그게 잘 사는 거지 않습니까? 지금은 높으니까, 이왕이면 기다렸다 사시는 게. 만일에 전부 수요자들이 높다고 생각해서 다 안 사면 어떻게 될까요? 당연히 내려가겠죠?

◇ 김우성 : 떨어지죠. 수요 공급 때문에.

◆ 한문도 : 네. 그 때 사시는 게 제일 합리적인 판단이시겠죠.

◇ 김우성 : 어떻게 보면 투자라든지 나는 내 집값이 얼마나 오르는지가 가장 중요해라는 관점에서 보시는 분들은 지금 주식시장 비유해서 말씀해 주셨는데. 맞습니다. 비쌀 때 사시면 글쎄요. 특별한 호재가 아닌 이상은 어렵다. 이런 얘기인 것 같습니다. 우하향의 호흡에 대해서도, 앞서 서울 같은 경우 35~40% 수준으로 떨어져야, 고점 대비 집값이 좀 구매도 다시 살아날 수 있고. 어느 정도 다시 시장이 호흡이 돌아올 거다라고 말씀하셨는데. 그 기간을 놓고 굉장히 길게 오랫동안 장기 우하향할 거냐? 아니면 뭐 2~3년 뒤에 떨어질 거냐? 얘기가 달라요? 학자들마다. 교수님은 어떻게 평가하십니까?

◆ 한문도 : 네. 언제냐 하고 얼마냐가 중요합니다. 왜냐하면. 예를 들어서, 만약에 내일이나 모레, 한두 달 내에 시장에 충격을 받아서 제가 말씀드린 40%, 50%대까지 내려갈 수도 있지 않겠습니까? 충격을 받으면. 그러면 그 때가 바닥이지 않겠습니까? 그런데 시기로 보면 그런 일이 없다라고 가정을 할 때. 정부가 원하는 연착륙 방향. 정부가 개선하는 정책의 목적이 연착륙이잖아요?

◇ 김우성 : 맞습니다. 충격 없이.

◆ 한문도 : 그 얘기의 전제는 뭐냐면, 지금 말씀주신대로 언제까지 어느 수준까지 가능하는데. 그게 이제 가격 수준에 맞추는 거죠. 1년 뒤에 만약에 제가 말씀드린 가격 수준에 도달하면, 그 때가 연착륙이 된 것이고. 이게 안 되고, 계속 버티고 있다 보면. 계속 서로 관망하다가 3~4년 뒤에까지 이어질 수도 있겠죠? 가격의 어떤 개념을 기준을 두시면. 시기에 대해서는, 언제 찾아오셔도 준비를 하고 계시면, 내 집 마련이나 매도 매수 타이밍을 정하시는 데 도움이 되실 거예요.

◇ 김우성 : 네. "그래서 언제 사란 말이야?" 이렇게 사실은 저도 이런 방송하니까 주변에서 물어봐요. "언제 사야 되는데?" 제가 어떻게 해야합니까?

◆ 한문도 : 언제가 아니고. 그러니까 앵커님 말씀처럼. 언제가 아니고, 어느 가격대 수준이 오면 그 때. 이렇게 생각하시면 되겠죠.

◇ 김우성 : 요즘은 포털 사이트 들어가서 본인이 관심 있는 주택이나 부동산 보시면요. 이 가격 변동이 한 10년치도 들어가 있거든요? 그때 고점과 저점과 적정한 가격이라는 선 지금 말씀하셨던 35, 40은 이제 크게 빅데이터로 말씀하신 거고. 그걸 보시고 그 가격대에 근접했을 때는 지금 내가 이제 사면 되겠다 하시면 될 것 같고. 만약에 지금 거래 절벽 우려도 많잖아요? 너무 이제 사지도 않고 팔지도 않는다. 이게 좀 1년 정도 그러니까 내년 하반기까지 계속 간다라고 하면. 내년 상반기까지 계속 간다라고 하면. 그 시기에 대한 예측도 조금 하실 수 있는 상황이 될까요? 어떻게?

◆ 한문도 : 예. 한 2년에서 3년 갈 것 같습니다.

◇ 김우성 : 2~3년 내에 만약에 이런 수준이라면.

◆ 한문도 : 네. 이런 추세로 네 약간 올랐다 내렸다 그러면서요. 2~3년은 가야 수준이 맞는 게 나오더라고요. 경제 성장률이나, 우리 소득 증가율 이런 부분이 있지 않습니까?

◇ 김우성 : 맞습니다. 그리고 또 금리 환경도 있으니까.

◆ 한문도 : 네. 맞습니다. 그런 거 합하면 한 2~3년은 가야 좀 그 정도 선에 갈 것 같습니다.

◇ 김우성 : 지금 많은 또 지표들이 소득 그다음에 금리 여러 상황들 집을 살 수 있는 만한 환경이 조성되는 걸 한 2년 이내 혹은 3년까지 바라보니까요. 좀 여유로운 호흡으로 내가 평생 잘 살 집 이렇게 생각하시면 좋을 것 같습니다. 그 다음에 지금 최근에 보니까 1.10 대책에서 재건축 재개발 얘기 많이 나왔었잖아요? 그런데 어떤 곳은 추가 부담금이 10억까지 더 오르니까, 아예 계약 취소를 해버렸습니다. 이게 공사비가 올랐기 때문이다. 물가가 오르니까 그 얘기도 나오고 있는데 이런 상황은 어떻게 해야 됩니까?

◆ 한문도 : 공사비가 오른 건 사실입니다. 건축비가 오른 건 사실이고. 중요한 건 분양가 자율화로 인해서 공사비도 추가가 됨과 동시에 시장에서 이제 분양가가 자율화가 되니까. 약간의 좀 과수요를 대비해서 투자 수요까지 감안해서 분양가를 높이는 경향이 좀 있습니다. 건설사들이 물론 입지가 좋은 곳들은 그게 시장에 통하는데. 그렇지 않은 것들은 그렇지 못하거든요. 그래서 이 대책이 발표되고 이런 분양가는 오르고 있지만, 최근의 현상을 잘 보셔야 될 게. 작년에 분양했던 완판한 서울의 지역의 아파트들이 지금 미분양들이 나오기 시작했고. 미계약이 나오기 시작했고. 그 다음에 광명 일대도 미분양이 터지기 시작하고 있고요. 중요한 것은 뭐냐 하면 재건축 현장, 재개발 현장들은 부담금이 너무 높으니까. 그거 갖고 갈 수 없는 원주민들이 많기 때문에 일단 수습을 한 겁니다. 그러면 결론은 주택 가격이 차지하는 비용 중에 토지 가격이 제일 높거든요? 분양가라는 거는 건축비는 정해져 있으니까 그러면 토지 가격을 낮추면 분양가가 낮아지겠죠. 그러면 토지 가격을 우리가 억지로 낮추는 것이 아니라 아까 말씀올렸던 시장 상황에 맞춰서 토지 가격이 조정을 받을 수밖에 없습니다.그래서 당분간은 이런 재건축 재개발 현장들은 어려운 시기가 계속될 거고요. 1기 신도시법이 통과됐음에도 불구하고 분당은 벌써 한 7~8주째 계속 하락이고요. 일산서구, 일산동구도 계속 하락 중이에요. 호재가 터졌는데도 하락한다는 얘기는 이 말씀 주신 분담금 문제. 그러니까 총액 대비해서 수요자가 살 수 없는 수준의 가격이기 때문에. 결국은 조정이 또 올 수밖에 없다라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 김우성 : 입지와 여러 조건들이 사실은 땅값을 결정하고요. 오래된 집들은 집 자체의 가격보다는 그 땅값인데. 땅값이 비싸니까. 공사비가 추가되면 너무 집이 비싼 겁니다. 그래서 지금 살 수도 없고. 추가 분담금 문제도 나오는 상황인 것 같습니다. 그 외에도 공사비가 오르긴 올랐죠. 지금 물가 얘기를 하면서 공사비 얘기도 자주 나오고 있거든요? 시공사와 갈등 계약 취소 이런 얘기가 나오는데 어느 정도로 부담이 되길래 그러는 건가요?

◆ 한문도 : 공사비가 부담된다고 하지만. 냉정하게 말씀을 이렇게 표현하면 이해하기 쉬울 겁니다. 현재 좋은 아주 최고급으로 지으면 평당 1,000이고요. 그냥 정상적인 일반 우리 아파트.

◇ 김우성 : 평범하게 하시면.

◆ 한문도 : 수영장 이런 거 없고 그냥 평범한 일반 아파트 700~800이면 충분히 짓습니다. 그러면 우리 시청자 청취자분들이 생각하시기에. 30평이면, 2억 천밖에 안 됩니다. 그런데 2억 천이 건축비인데. 다 올랐는데도 2억 천3억이면, 땅값이 얼마나 비싼지 이해가 되시잖아요? 그러니까 토지 가격 조정이 필수적인 상황으로 다가올 걸 예측하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 사실 교수님 말씀하시는 기본적인 관점 자체는 어떻게 보면 이상적이고 가야할 길이긴 하는데. 많은 분들이 생각하기에는 이제 그 동안 부동산. 또 토지 이런 것들을 좀 투기. 그러니까 솔직히 말하면 돈을 놓고, 내가 더 많은 돈을 가져가는 개념으로 봤기 때문에. 저항도 거셀 것 같아요? 그 자체에 대한 반대도 심할 것 같고요.

◆ 한문도 : 그런 어떤 여러 가지 요인들이 있지만. 그렇게 말씀주신 대로 표현 중에 이상적이라는 표현도 주셨지만. 그것과 다르게 제가 말씀드릴 수 있는 것은 우리가 2007~2008년도도 똑같았거든요? 그 때 기억하시면 2~3년 뒤에 이렇게 유지되다가 수요자가 없으니까, 결국은 금융비용이 계속 늘지 않습니까?

◇ 김우성 : 그렇죠. 이자 내야 되죠.

◆ 한문도 : 그러면 나중에 안 팔고 버티다가. 이자 비용으로 더 손해가 나니까 결국은 분양가를 다 낮춰서 팔았습니다.기억나시지만. 강남 미분양 터지고 나서 조합원들이 스스로 착한 분양가를 내세우던 시절이 2~3년 있었습니다. 우리가 그 기억을 더듬어 보실 필요가 있을 것 같아요. 지금은 그때보다 가격 수준이 더 높거든요. 국민 소득 수준에 비해서 그러면 제가 말씀드린 게. 꼭 이상적인 것뿐 아니라 현실적인 부분도 저는 감안해서 말씀드린다고 다시 말씀드립니다.

◇ 김우성 : 네. 가야 할 길이지만, 실제로 그리로 가고 있습니다라고까지 말씀해 주셨고요. 끝으로 교수님도 등장한 전문가 조사에 나오는데. 전세 가격은 오르고 있다라고 합니다. 왜 그런가요?

◆ 한문도 : 주택 수요자들이 현재 주택 가격이 계속 미래에 상승할 거라고 예측되면. 이제 전세와 어떤 매매 수요가 균형이 맞을 텐데 지금 매매를 기피하고 있지 않아 전세 수요가 증가하는 요인이 되겠죠. 게다가 이제 최근에 정부에서 정책자금이나 이런 은행을 압박을 줘서 전세대출 금리를 좀 많이 낮췄습니다. 전세대출 금리가 낮아지면 비용 부담이 낮아지는 만큼 금액은 올라가거든요? 그게 신축 대단지 입지가 좋은 곳들은 통하고 있고요. 나머지 구축이나 이런 데들은 아시는 바와 같이 역전세가 계속 벌어지고 있습니다.지금 임차권 등기라고 해서 경매 신청을 하는 그 전 단계 물건이 서울이 호황기 때는 100개 200개, 300개였는데. 지금 1천5백 개를 계속 유지하거든요? 그럼 1년이면 12만 채가 됩니다. 경매 물건만 뭐 이런 것도 함께 보실 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 예. 알겠습니다. 그리고 지금 여러 가지 청년 세대들 좀 뭐랄까요? 주거에 있어서 취약계층에 대한 얘기도 많이 나오고 있는데. 여러 가지 임대주택이나 이런 관심들이 높아지고는 있는데. 언뜻 좀 관련해서는 더 도움될 만한 정책이나 여러 가지 환경이 있느냐? 물어보시는 분들도 많거든요. 잘 찾아봐도 안 나오기도 하고요. 이런 부분들에 대해서는 좀 뭔가 조언을 한마디 해 주신다면요?

◆ 한문도 : 네. 정부에서 최근에 교통부 장관 신임 장관이 임대주택을 많이 공급하겠다고 말씀하셨는데 우리 청취자분들이 아시겠지만 여당 여당 할 것 없이 주택 270만 호 공급 대책 다 세웠지 않습니까?그리고 공공택지도 충분히 준비돼 있어요. 그 부분에 대해서 이걸 공급하는 속도를 높여야 되는데 국민들을 약간 좀 오해하게 만드는 기만한 것 같은 느낌 수준의 어떤 정책 방향이 지금 발표가 안 되고 있습니다.땅은 있는데 집을 안 짓는다는 건 좀 말이 안 되 이런 부분을 정부가 다시 한 번 되돌아보길 바라고 일반 국민들 입장에서 지금 주택 공급이 부족하게 되면. 민간 건설사들이 지금 분양이 잘 안 되니까, 주택 공급이 줄었잖아요? 이럴 때를 대비해서. 국가가 할 일이 이럴 때 공급을 해서, 주택 가격의 안정과 공급의 안정을 꾀해야 되는데. 이 부분이 지금 요새 부각이 안 되고. 자꾸 선거 이슈 때문에 잠기고, GTX나 이런 부분으로 자꾸 이슈가 가는 바람에. 제가 볼 때는 국토부나 국가 정부에서 이 부분에 대해서 국가의 어떤 국토교통부가 원래의 어떤 해야 할 본분이 있지 않습니까? 그런 부분에 좀 더 신경을 써준다면 무주택자분들 입장에서 공공분양과 기존 주택 신규 분양에 대해서 선택지가 넓어지고, 청년들 입장에서도 앞으로 주택 가격이 급격하게 더 오르기 힘들겠다고 판단되면, 주택시장이 안정되지 않겠습니까? 이게 이제 대한민국 청년이나 국가경제에도 얼마나 선순환적인 출발의 시작인지는 국민 모두가 다 아실 겁니다. 그래서 이런 부분을 정부가 좀 신경 써줬으면 좋겠다는 말씀드리고 싶어요.

◇ 김우성 : 시장 안정만 보지 마시고요. 정말 살고 있는 사람들의 주거 안정도 잘 봤으면 좋겠습니다. 교수님. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 한문도 : 네. 고맙습니다.

◇ 김우성 : 네. 서울 디지털대학교 한문도 부동산학과 교수였습니다.