국토부 차관 “안전진단 없이 재건축..재개발 포함 올해 54만호 이상 공급 가능"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (13:00~14:00)

■ 진행 : 이승훈 앵커

■ 방송일 : 2024년 1월 11일 (목요일)

■ 대담 : 진현환 국토부 제1차관

- 패스트트랙으로 재건축 기간 단축..재건축 분담금도 75%까지 더 감소할 듯

- 재개발 노후도 최대 50%까지 완화..정비구역 지정없이도 조합 설립 가능

- 분당.일산 1기 신도시 재정비 사업, 현 정부내 착공 2030년 첫 입주 추진

- 도시형 생활주택 세대수 제한 폐지, 오피스텔 발코니 설치 허용 등 비아파트 건축 기준 공급규제 대폭 개선
 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이승훈 앵커(이하 이승훈) : 부동산과 관련한 큰 뉴스가 나왔습니다. 대통령이 재개발 재건축에 대한 규제를 확 풀겠다고 한 겁니다. 30년이 넘는 아파트는 안전진단 없이 바로 재건축이 가능하도록 하겠다고도 했습니다. 이와 관련해 새로운 대책들도 여럿 나왔습니다. 어떻게 바꾸겠다는 건지 주요 내용들을 청취자 여러분과 함께 정리하는 시간 갖도록 하겠습니다. 국토교통부 진현환 제1차관을 전화로 연결하겠습니다. 차관님 반갑습니다.

◆ 진현환 국토부 제1차관(이하 진현환) : 네 안녕하십니까?

◇ 이승훈 : 차관님 반갑습니다. 갑자기 재건축 완화 얘기가 나와서 지금 술렁술렁하고 있습니다. 그런데 대통령님의 말씀도 있고 정부 대책 나온 거로 봐서 그동안에 꽤 준비를 해온 걸로 보이는데요. 이렇게 하자는 데는 분명히 이유가 있겠죠?

◆ 진현환 : 이번에 저희가 발표한 것은, 최근에 고금리 등에 따라 주택시장이 침체되고 또 과거 시장 가격이 강화된 수요 억제 규제 등으로 주택 공급이 많이 위축되고 있습니다. 예컨대 작년에 주택 착공 50% 이상 또 인허가 30% 이상이 예년에 비해서 줄었습니다. 이러한 주택 공급 위축이 장기화되면 건설 산업이나 지역 경제에도 좋지 않은 영향을 미치기 때문에 주택 공급을 저해하는 규제를 혁파하고 또 정상 수요를 회복해서 국민의 주거 안정과 건설 산업의 활력을 회복하는 데에 이번 대책의 주안점이 있다고 하겠습니다.

◇ 이승훈 : 예. 그렇다면 구체적으로 재건축 특히 재개발 이 문턱을 지금 어떻게 낮추겠다는 겁니까?

◆ 진현환 : 주민의 자유로운 선택에 따라서 재건축, 재개발 추진이 원활하게 이뤄질 수 있도록 현재의 제도와 규제를 원점에서 재검토해서 과감히 개선하겠다는 내용이 되겠습니다. 예컨대 재건축은 입주 후 30년이 지나면 안전진단을 받지 않고도 조합원 다수가 원하면 착수할 수 있도록 하겠다는 겁니다. 현재는 안전진단을 통과해야만 재건축을 시작할 수 있습니다. 그다음에 재개발 노후도 요건은 현재 3분의 2 이상의 동의인데, 최대 50%까지 완화해서 진입 문턱을 대폭 낮추겠습니다. 아울러 정비구역 지정 없이도 조합이나 재건 추진위 설립이 가능도록 해서 패스트트랙을 도입해서 사업 기간을 3년 이상 단축을 하겠습니다. 아울러 공사비 갈등 등으로 최근에 여러 현장에서 공사 중단된 일이 많은데요. 이런 일 없도록 표준계약서를 배포하고 또 지자체의 분쟁 조정을 통해서 신속히 갈등을 해소 지원코자 합니다.

◇ 이승훈 : 그런데 차관님은 너무 잘 아시겠지만 국민들도 잘 알고 있습니다. 최근에 부동산 시장 상황이 너무 좋지 않아서요. 이런 대책을 마련해 오셨습니다만 공급 확대 효과가 제한적일 거라는 그런 얘기들도 또 많더라고요. 이 문제는 어떻게 보십니까?

◆ 진현환 : 말씀하신 사항을 저희가 이번에는 충분히 고려해서 담아서 발표했다고 말씀을 드리겠습니다. 조금 전에 말씀하신 대로 주택 공급 확대를 위해서 규제를 풀고 또 공적 보존 지원을 늘리고 자금 지원을 해도 일정적인 수요가 담보되지 않는다면 공급 확대 효과가 제한적일 수 있습니다. 그래서 이번 대책은 공급 여건 개선뿐만 아니라 지난 시장 과열기에 도입된 여러 가지 수요 규제 완화도 병행 추진코자 합니다. 예컨대 아파트를 제외한 신축 소형 주택, 연립 빌라나 주거용 오피스텔, 도시형 생활 같은 신축 소형주택이나 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입하는 경우에는 세제 산정할 때 아예 주택 수에서 제외해서 세금 중과 부담을 낮춰주겠습니다. 아마 이를 통해서 저희가 이러한 정상 수요가 뒷받침된다면 올해 정부의 공급 목표인 54만 호 이상의 공급을 달성할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

◇ 이승훈 : 집을 부수고 또 새로 짓는 걸 편하게 해주시겠다는 말씀으로 들리는데. 그런데 요즘에 인건비도 많이 오르고 또 원자재 값이 많이 올랐습니다. 이런 상황인데, 집을 짓는 데 좀 부담은 커지지 않을까요? 그렇기 때문에 또 하기 힘들거나 이러지는 않을까요? 어떻게 보십니까?

◆ 진현환 : 저희도 그런 부분을 많이 우려하고 이번 대책에 담았습니다. 최근 공사비의 급격한 상승으로 사업 여건이 악화되고 또 정비사업 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다. 정부는 이런 정비 사업의 사업성을 개선하기 위해서 이미 역세권에서 법적 상한 1.2배까지 용적률을 높이도록 개정을 했고요. 또 최근에는 재건축 부담금의 부과 기준도 대폭 합리화해서 부담금을 낮추었습니다. 아울러 이번 대책으로 패스트트랙이 도입되면 사업 기간이 단축되기 때문에 금융비용 감소 등으로 사업성이 개선되고요. 또 시행령 개정을 통해서 재건축 부담금의 산정 기준도 합리적으로 개선해서 비용 부담을 추가로 완화할 계획입니다. 예를 들면 종전에 재건축 부담금 1억 1,000만 원을 내던 분들이 이번 법 개정으로 5,500만 원 내게 되는데요. 이번에 다시 저희가 비용 부담을 합리화하면 2,800만 원 정도로 전체의 75%가 더 감소하게 됩니다. 아울러, 조합이 초기 자금 조달하는 데 문제가 있거든요. 그래서 초기 자금 조달하는 데 문제가 없도록 어떤 정책자금의 저 융자라든지 주택도시보증공사의 보증 확대 등을 통해서 공적 지원도 강화해 나갈 예정입니다.

◇ 이승훈 : 기사를 보니까 1기 신도시 사업 여건도 좀 개선한다고 하셨던데 그 구체적인 내용은 어떻게 되는 거죠?

◆ 진현환 : 여러분들 다 잘 아시다시피 1기 신도시는 분당, 일산 등을 말하는 건데요. 1기 신도시 재정비 사업은 현 정부 임기 내에서 착공을 해서 2030년에 첫 입주할 수 있도록 추진할 계획입니다. 이를 위해서 올해 안에 각 신도시별로 1개소 이상의 선도지구를 우선 지정을 하고요. 내년부터 본격적인 사업 절차에 착수하겠습니다. 금년 4월부터 노후계획도시특별법이 시행되는데 이렇게 여러 단지를 묶어서 통합 재건축을 하게 되면 안전진단을 면제받게 될 수 있고 또 용적률도 최대 500%까지 확대되는 등 여러 가지 도시건축 특례를 부여를 해서 사업 기간도 단축하고 사업성을 높이게 되겠습니다. 아울러 저희가 12조원 규모의 전용 펀드, 미래도시 펀드를 별도로 조성해서 원활하게 자금 조달을 지원하고 또 여러 가지 이주 문제가 있을 수 있기 때문에 1기 신도시별로 1개 이상의 이주 단위를 우선적으로 조성을 하려고 합니다. 이렇게 되면 1기 신도시 재건축 사업이 원활히 추진되어서 임기 내에 착공이 가능할 것으로 보고 있습니다.

◇ 이승훈 : 1기 신도시는 말씀하신 대로 분당, 일산, 부천 중동 이런 쪽 말씀하시는 것 같은데요. 선도지구는 너도 나도 관심 많으신 분들 많을 것 같은데, 그 선도지구를 어떻게 선정할 건지도 정해져 있습니까?

◆ 진현환 : 말씀하신대로 1기 신도시라고 하면 분당, 일산, 산본, 평촌 그리고 중동을 말하는데요. 선도지구는 기본적으로 해당 지자체에서 제안을 받게 되고 제안을 받아서 저희가 평가해서, 꼭 하나만 지정한다는 건 아니고요. 합리적인 결정으로 1개 이상의 선도지구를 지정해서 통합 개발을 통해서 신속하게 계획하고 공사를 착수할 계획입니다.

◇ 이승훈 : 해당하는 지역이 여러 개 있으면 여러 개 할 수도 있고. 지자체를 통해서 진행이 되는 거군요?

◆ 진현환 : 그렇습니다. 기본적으로 1기 신도시 사업은 정부가 주도적으로 끌고 가는 게 아니고 민간과 공공, 지자체가 함께 참여하는 협력적 거버넌스를 구축해서 주민의 뜻에 따라 정부가 이루도록 하는 게 기본 방침이거든요. 그래서 기본적으로 기초지자체의 의견을 받아서 거기에 합당하면 1개소 이상을 선도지구를 지정할 계획입니다.

◇ 이승훈 : 차관님, 자료 보니까요. 주택 공급도 좀 다양하게 하겠다는 것에도 방점을 두는 것 같은데 여기서 말하는 주택 공급 유형 다양화는 크게 달라지는 겁니까? 어떻게 되는 겁니까?

◆ 진현환 : 아시다시피 최근에 인구 구조도 1, 2인 가구가 많이 늘어나고요. 또 고령층도 많이 늘어나고 이렇게 인구 구조가 많이 변화되고 있습니다. 여기에 따라서 주택 수요도 다변화되고 있기 때문에 현재 생활하는 지역이나 소득, 취업이나 결혼 계획 등에 따라서 원하는 주택도 다양합니다. 어제 저희가 대통령 모시고 민생 토론을 했는데요. 거기에 참여한 1인 가구 청년도 비록 규모는 작지만 출퇴근 소요 시간이 적은 도심 내 소형 주택이나 오피스텔이 많이 공급되도록 정부 지원이 필요하다는 말씀을 해 주셨거든요. 이러한 국민들의 주택 수요에 적극 부응하기 위해서 다양한 주택 공급이 중요하고 또 여기에 대해서 정부도 다양한 정책을 마련해서 수립코자 합니다.

◇ 이승훈 : 이렇게 차근히 말씀 들으면서도 자꾸만 머릿속에 와 닿는 게, 지금 건설 경기가 참 안 좋다는 거거든요. 또 빌라 같은 거는 정말 요즘에 거래도 안 된다고 하는데. 차관님, 이런 문제는 어떻게 지금 해결해야 할까요?

◆ 진현환 : 이를 위해서 정부가 우선적으로 도시형 생활주택이라든가 오피스텔이나 이런 소위 말하는 비아파트의 건축 기준 공급 규제를 대폭 개선하고 또 자금 조달을 지원해서 적극적으로 해소해 나가겠습니다. 예컨대 도시형 생활주택 같은 경우는 현재 300세대까지 세대수 제한이 있습니다. 이를 아예 폐지하고요. 주차장 기준도, 공유 차량을 넣게 되면서 주차장을 대폭 완화하고. 주거용 오피스텔도 그동안은 아예 발코니 설치가 금지돼 있었는데 발코니 설치도 허용해서 여러 가지 실사용율를 늘리도록 하고요. 아울러 신축 소형주택을 구입하는 경우 구입자에게는 세제 산정 시 주택 수에서 제외해서 세금 중과 부담을 낮춰주는 등 정상 수요가 회복되도록 추진하겠습니다. 무엇보다도 이러한 주택 공급이 안정적으로 이루어지기 위해서는 제가 볼 때는 주택 공급의 플레이어인 건설업계의 활력 회복도 굉장히 중요합니다. 그래서 저희가 25조 원 규모의 공적 보증을 통한 자금 조달이라든지 유동성 공급 등을 지속적으로 지원해서 주택 공급과 건설경기 활력 회복 등을 적극 추진코자 합니다.

◇ 이승훈 : 말씀을 정리해 보면, 많이 풀어주고 해지하고 또 돈이 필요한 것은 자금 지원도 하겠다는 건데. 그전에는 왜 이렇게 못한 거죠?

◆ 진현환 : 저희가 지난 9월 26일에도 주택 활성화 보완 대책을 내놨는데요. 그동안은 주로 주택의 공급 애로 요인, 즉 공급의 규제 문제라든지 자금 지원 부분들에 방점이 있었다면. 제가 서두에서 말씀드렸듯이 최근에 여러 가지 주택이나 건설 경기가 안 좋기 때문에 더구나 여러 가지 수요가 뒷받침되지 않는 한 공급이 이루어지지 않기 때문에 이번에는 여러 가지 주택 구입자나 아니면 주택을 건설하는 사람들에 대한 세제 지원이라든지 이런 걸 통해서 주택 구입에 따른 부담을 대폭 낮춰주겠다는 말씀을 드립니다.

◇ 이승훈 : 조금 전에 도시정비법도 말씀하셨는데, 말 그대로 그게 법이거든요. 그런데 지금 하신 말씀대로 이렇게 추진되려면 국회에서 법을 바꿔야 하는 겁니까? 아니면 뭐 따로 절차 없이 그냥 진행해도 무방한 겁니까? 어떤 겁니까?

◆ 진현환 : 저희가 어제 발표한 주택공급 확대 대책의 세부 과제가 70개 정도 됩니다. 70개의 과제들이 각각 법을 고쳐야 되는 것도 있고 법 개정 없이 가능한 것도 있습니다. 또 행정부 내에서 시행령이나 규칙 기준을 바꿔야 되는 것도 있습니다. 그래서 일단 저희가 규정이나 내부 지침 시행령 개정하는 부분은 늦어도 금년 3~4월까지는 다 끝낼 예정이고요. 그다음에 법을 바꿔야 하는 부분이 있는데요. 그런 부분은 최대한 국회와 협력을 해서 여러 가지 정부의 정책적인 목표 그리고 이해를 많이 높이기 위해서 협조를 구해서 최대한 빨리 법 개정이 되도록 노력하겠습니다.

◇ 이승훈 : 오늘 말씀 정말 잘 들었습니다. 차관님 바쁜 시간 내주셔서 정말 고맙습니다.

◆ 진현환 : 네 감사합니다.

◇ 이승훈 : 지금까지 국토교통부 진현환 제1차관이었습니다.