[생생플러스] “내년 집값 대세하락, 신생아대출 상승 변수, 금리효과는 글쎄?”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2023년 12월 8일 (금요일)

■ 대담 : 서울디지털대 부동산학과 한문도 교수

- 경매건수 과거대비 늘어...

- 실거주의무폐지 유지해야, 지방 하락의 경우는 예외

- 빌라포비아, 전세가격 신혼부부 매력입지 외엔 떨어져

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 의식주 중에서 주가 제일 문제입니다. 어렵습니다. 그리고 제일 비쌉니다. 하지만 반드시 필요하고 꼭 정부와 사회가 나서서 이 문제 잘 알고 대처해야 합니다. 그걸 도와주는 일타 강사 바로 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수시죠. 오늘도 전화 연결돼 있습니다. 교수님 안녕하십니까?

◆ 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수(이하 한문도): 네 안녕하세요.

◇ 김우성: 집값부터 일단은 점검 차원에서 살펴보도록 하겠습니다. 연말정산을 앞두고 있는데 저도 그렇고 주변에도 그런 말들 많이 합니다. 월급 빼고 다 오른다고 하는데 집도 어마어마하게 올랐잖아요. 근데 지금 상황은 어떤지 전체적인 추세 한번 설명해 주십시오.

◆ 한문도: 보도에서 보신 청취자분도 계시겠지만 추석 이후부터 거래량이 받쳐주지 않으면서 경합하는 시장을 유지하다가 11월 들어서는 완연하게 하락 거래량이 많이 늘어나고 있습니다. 실제로 지표로 저번 주부터 제가 말씀드린 흐름을 보는데 정확하지는 않지만 한국 부동산 지표나 KB 지표가 다 하락으로 돌아섰습니다. 강남까지요. 그래서 전국적으로 하락한 지역이 너무 더 많아지는 현상이 벌어지고 있어서 제가 볼 때는 연말까지 이 시장은 지속될 거라고 보고 있습니다.

◇ 김우성: 연말까지는 하락이 계속 지속될 것이다. 사실 교수님 늘 말씀하시는 거지만 ‘비정상적으로 올랐던 부분들은 좀 정상적 수준으로 조정되는 것이다’ 이런 말씀도 하셨잖아요. 물론 떨어지는 폭도 있겠습니다만 기간 상으로는 상당 기간, 장기간 하락세일 것이라고 이렇게 봐도 되나요? 어떻습니까?

◆ 한문도: 예. 저는 그렇게 보고 있습니다. 한 2~3년간은 제일 좋은 게 이제 경제 상황에 부담이 안 되게 스텝다운 식으로 천천히 계단식으로 조금 조금씩. 중간에 일시적 반등은 있을지 몰라도 전체적으로는 한 2~3년간은 정상화 가격 수준으로 가는 그런 시기가 이어지지 않을까 보고 있습니다.

◇ 김우성: 그렇다면 지금 강남도 이제 하락 거래되고 있다. 즉 집값이 떨어졌다고 말씀하셨으니까 내년에는 전체적으로 좀 안정세이거나 하락세이거나 이렇게 봐야 되겠다는 그런 전망이 더 많겠네요.

◆ 한문도: 내년에 상반기는 조금 다릅니다. 상반기에 여러분들이 아시는 신생아 대출이 시작되잖아요? 그게 한 예산이 한 26조 6천억 정도 됩니다. 올해 아시는 바와 같이 특례보금자리론이 한 40조 조금 넘게 지출됐고요. 주담대가 한 8조 가까이 됐습니다. 한 50조 정도죠. 50조 정도가 시장을 받쳐주고 상승 회복하는 데 도움을 줬는데 그게 한 9개월 정도 갔거든요. 그러면 우리가 그냥 단순 계산으로 하면 신생아 대출이 또 내년부터 나오면 상반기에는 효과가 한 3~4개월, 4~5개월 정도 또 가격을 받쳐주는 효과가 있겠다고 보셔도 되고요. 중요한 건 그다음이죠. 그 예산이 소진되면 그다음부터는 다시 본격적인 대세 하락이 시작되는 하반기가 시작될 거라고 보시는 게 일단은 합리적이고요. 여기서 추가적으로 신생아 대출 받으시는 수요자분들이 현재 주택 가격이 많이 회복을 했기 때문에 상반기에 대출이 나와도 만약에 매수를 좀 꺼려하는 현상이 벌어진다면 그러면 이제 내년부터 쭉 하방으로 간다고 보시면 되겠습니다.

◇ 김우성: 아이 하나 낳을 때마다 파격적으로 이자를 깎아주고요. 6억 원 선에서는 또 대출을 낼 수 있고 장기로 갚을 수 있게 해주는 여러 가지 무주택 서민을 위한 대책입니다. 정부가 이런 대책을 내놓고 또 여러 가지 속도 조절을 하고 있긴 합니다만 내년에 미국 금리 하락이 점쳐지고 있습니다. 성급하신 분들은 봄에 하락할 거라고 이렇게 보시는 분들도 있는데. 어쨌든 지금 침체 상황, 중국 상황 다 보면 금리는 떨어질 건데. 사실은 금리 부분도 이 부동산 시장과 뗄 수는 없잖아요. 어떻게 보십니까? 내년 하반기에는 또 대세 하락의 분위기라고 하셨지만 금리가 떨어지면 또 여러 가지 상황이 있으니까요.

◆ 한문도: 네. 일단 그건 지금 말씀하시는 게 원론적으로는 맞습니다. 어떤 경제학에서 우리가 수요 공급의 법칙하고 금리의 효과를 보면 다른 조건들이 기본적으로 움직이지 않을 때 말씀주신 대로 금리가 인하되면 대출 부담이 적어지니까 수요가 증가해서 주택 상승의 요인으로 작용한 것 맞습니다. 여기서 우리가 주의할 건 뭐냐 하면 미국보다 우리가 금리가 현재 낮잖아요. 그러니까 미국이 금리를 내년 중에 0.25%나 최대 1%, 0.5% 정도 인하할 가능성이 있다 할지라도 그건 확정적인 건 아니고요. 만약에 했다고 가정을 할게요. 미국이 4.5%가 되고 우리는 3.5%로 여전히 격차가 있습니다. 그래서 그 부분에서 또 통화정책 당국에서는 한국은행에서는 쉽사리 금리를 낮췄다가 혹시나 외화 유출이나 이런 부분 때문에 주저하는 부분이 분명히 있을 겁니다. 그리고 최근에 가계부채 때문에 정부에서 긴축 정책을 쓰겠다고 했고 스트레스 DSR이 또 올해 12월 말부터는 적용될 거라고 봅니다. 내년부터는. 그런 부분을 감안하면 지금의 경제 상황과 통화정책의 상황은 우리나라에는 사실 역량이 미미하다고 보고요. 미국에서는 조금 통할지 모르지만 또 말씀주신 글로벌 리스크들이 다 진정이 안 됐잖아요? 경제 여건이 좀 안정적이라고 그러면 말씀해 주신 대로 금리 인하가 됐을 때는 당연히 상승효과가 있지만 지금 상황은 그렇지 않은 것으로 보는 게 타당하고. 추가적으로 말씀드리면 MB 이명박 정부 때 금리를 5%에서 글로벌 위기가 터지고 나니까 2%까지 내렸습니다. 기준금리를 많이 내렸잖아요. 5.5에서 2%니까요. 그럼에도 주택 가격은 쉽게 회복을 못 했거든요. 경제 상황이 안 좋으니까. 그런데 그 점을 염두에 두시고 단순하게 금리 인하되면 집값이 오른다는 논리는 그건 너무 긍정적으로 보시는 거고요. 경제는 실제로 그렇게 펼쳐지지 않는다고 말씀드리겠습니다.

◇ 김우성: 여러 경제 상황이 맞물려 있고 또 15년 전이지만 과거 상황도 여러분 한번 잘 돌아가서 보셔야 됩니다. 전문가들의 얘기 들으면 이런 참고 사항들이 있으니까 섣불리 투자 목적이신 분들은 그런 부분들도 잘 생각하셔야 되고요. 임대시장 분위기는 어떻습니까? 역전세 얘기 기사들도 좀 있긴 했었거든요.

◆ 한문도: 지금 전세가격이 상승한다는 기사가 올 봄만 해도 역전세난 터질 거라고 다 봤는데, 정부가 전세보증금 대출 제도를 시행하다 보니까 조금은 이제 그 여파를 줄이는 효과가 있었는데요. 줄이는 게 아니라 도리어 전세가격이 상승한다는 기사들을 많이 보셨을 거예요. 그런데 여기서 문제는 뭐냐 하면 그 전셋값 상승의 기사에서 그 표본이 통계 데이터가 어디냐면 한국부동산원 자료거든요. 한국 부동산의 자료가 약간 정성적인 요인도 들어갑니다. 그리고 표본이 아직 오픈이 안 됐거든요. 그러니까 이 얘기를 왜 드리냐면, 전세가격이 올랐다고 하면 임차인에게 현재 계신 분들한테 보증금을 돌려줄 능력이 없는 분이 없을 거 아닙니까? 다음에 들어오는 분이 돈이 더 많으니까. 그러면 임차권 등기라고 주인이 돈을 못 돌려드려서 경매로 하시는 그런 일들은 벌어지지 않겠죠. 실제 상황은 어떻냐면 대법원의 등기 정보의 데이터가 10월 말 기준으로요. 작년 1월만 해도 서울의 아파트 공동주택들의 임차권 등기, 주인이 돈을 못 돌려줘서 경매에 붙이는 건수가 한 달에 한 200에서 300건 정도였습니다. 8월에는 2천 건으로 늘었고요. 거의 10배 늘었습니다. 그런데 그것이 지금 전세반환보증 제도 시행하고 나서 한 1,600건대로 줄었거든요. 그리고 강남의 경매가 지금 많아지고 있습니다. 10월만 해도 요새 경매 최다 건수 이런 얘기 들으셨을 거예요. 그런 현상하고 조금 상반되는 기사들이죠. 그래서 우리 청취자분들은 요즘 뭐 우리 저 생생플러스뿐만 아니라 유튜브나 이런 데서 좋은 팩트들을 많이 얘기하니까. 항상 크로스 체크 하셔가지고. 그러니까 쉽게 말하면 신축에 신혼부부가 원하는 대단지 이쪽들은 좀 올랐습니다. 그러나 다른 지역들은 내린 데가 더 많다고 제가 말씀을 드릴게요.

◇ 김우성: 구체적으로 정말 경매 건수를 통해서 흐름을 설명해 주셨기 때문에 이런 유용한 정보들 더 알아보셔야 됩니다. 빌라 관련된 얘기 하나 드리겠습니다. 오늘 뜬 기사 중에 하나가, 전화를 700통을 걸어서 전세금을 겨우 받은 분 기사가 하나 뜬 게 있는데. 빌라 포비아라고 하잖아요. 사실 패닉 바잉, 빌라 포비아. 부동산 관련해서는 정말 이 공포에 대한 심리 표현이 너무 많은 것 같습니다. 빌라 포비아 때문에 ‘전세 큰 보증금 떼일 수 있으니까 차라리 월세 살자.’ 이런 얘기들도 나온다고 합니다. 이 상황은 어떻게 저희가 봐야 될까요?

◆ 한문도: 그렇게 전세보다는 특히 빌라 다세대 연립에 대해서는 그동안 전세가격이 조금 초과된 게 많다 보니까 위험한 부분이 사실 많이 존재합니다. 그리고 지방의 아파트들도 한 2~3억대 아파트들하고 똑같은 상황이고요. 서울은 좀 예외지만. 그 현상은 제가 볼 때는 당분간 지속될 거라고 보고. 다만 과도기거든요. 왜냐하면 전세보증보험 제도를 정부에서 운영하고 있지 않습니까? 그 금액이 예전에는 기준이 100억이라 150%라는 기준을 썼어요. 공시가격에 그런데 그거를 이제 140%로 낮추고 보증보험 한도를 낮추니까 총 대출 한도가 줄었습니다. 쉽게 말하면 현재 계신 임차인들이 다시 가입을 하실 때 현재 금액보다 낮추지 않으면 보증보험이 가입이 안 됩니다. 만기가 됐을 때 그러니까 자동적으로 다 같이 내려오는 현상이거든요. 그 과도기에서 지금 말씀하신 포비화가 더 벌어지기 때문에 월세로 잠시 가시는 건 가셨다가, 월세는 언제든지 이동이 자유롭잖아요? 가셨다가 한 1년 정도 뒤에 전세시장이 안정되고 보증보험 제도나 이런 가이드가 문제가 없는 수준으로 됐을 때 다시 전세로 가시는 것도 한 방법이라고 저도 보고 있습니다.

◇ 김우성: 좀 옛날 얘기지만 80~90년대에는 월세 살다, 전세 살다가 자가. 뭐 이렇게 일종의 사다리가 있었는데 지금은 뭐 시장 자체가 그렇게 보기 어려운 상황도 있습니다. 소형 평수에 대한 관심도 커지고 있습니다. 지금 얘기한 것 때문에 대형 평수 빌라나 다세대를 사시다가 소형 아파트로 가시는 분들도 있고 그게 아니라 아예 분양에서도 소형이 인기라는 이런 기사가 있는데. 이거는 소형을 파시는 분들의 마케팅인지 아니면 현상인지 또 교수님이 한번 감별해 주셔야 될 것 같습니다.

◆ 한문도: 제가 보는 관점에서는 그렇습니다. 중형이든 소형이든 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 현재 소비자들이 접근할 수 있는 가격대의 적정선이 소형 평형으로 다운된 겁니다. 그게 사실 제일 첫 번째 요인이고요. 그다음에 물론 좀 요새 출산율이 저하가 돼서 좀 안 좋긴 하지만 지금 새로 진입하시는 핵심 구매 연령층의 젊은 분들이 아이를 많이 안 낳으시잖아요. 그러다 보니까 25평형이 건축기술이 발달해서 예전 30평형의 효과를 거의 내고 있습니다. 동선 처리를 잘해가지고. 그 두 가지 요인이 맞물리다 보니까 소형 평형으로 이제 주 구매자들이 몰리는 경향이 좀 생겼습니다.

◇ 김우성: 예. 이런 부분들도 좀 많이 잘 고려해 보셔야 될 것 같고. 정부 정책 부분들 마지막으로 점검해 보겠습니다. 실거주 의무 폐지는 결국 국회 문턱을 넘지 못했습니다. 이게 조금 뭐랄까요? 부동산 시장이 교수님 말씀하셨던 것처럼 너무 경착륙하거나 다운되지 않기 위한 정부의 조치 중에 하나로 보시는 분들도 있던데요. 실거주 의무 폐지 통과 안 된 부분은 어떻게 평가하십니까?

◆ 한문도: 저는 국가와 국민을 위해서 잘 된 거라고 봅니다. 실거주 의무 폐지라는 자체가 투기를 하라는 얘기거든요.

◇ 김우성: 내가 살고 있지 않아도 그 집 사서 팔고 이렇게 하는 거니까요.

◆ 한문도: 처음에 그 발표를 할 때는 경착륙을 막기 위해서 일시적으로 한다고 그랬고. 원희룡 장관께서 그 얘기를 하시면서 만약에 투기 조짐이 보이면 언제든지 규제를 다시 들어가겠다고 했어요. 그런데 그 요인 중의 하나가 실거주 의무 폐지라는 걸 장관님도 아시고 다 알아요. 시장에서. 지금 주택 가격이 지금 다시 회복을 해버렸잖아요. 상승 회복을 해주니까 거래량이 감소하잖아요. 시장에 좋은 영향보다는 긍정적인 것보다는 부정적인 요인이 많다 보니 일부 법안을 낸 어떤 집권당 정부에서는 이걸 밀어붙이고 싶은 논리나 명분이 좀 많이 약해졌고 또 그걸 반대하는 야당 입장에서는 원칙론에 입각해서 청약 제도가 무주택자를 위한 제도인데 왜 투자자를 위한 제도로 변질되느냐 하는 것에 정당성이 부여가 되다 보니까 이번에 쉽게 통과를 못한 것 같습니다. 이게 시장에는 영향이 좀 있을 것 같습니다. 둔촌주공도 실거주 의무 폐지를 보고 투자하시는 분들이 많거든요. 그 부분들이 시장에는 또 하방 요인으로 작용할 것 같습니다.

◇ 김우성: 투자 목적인 분들을 무조건 탓할 수는 없겠지만 그래도 무주택자가 집을 갖게 하는 것 그게 가장 기본적인 기조이기 때문에 그렇게 말씀해 주셨고요.

◆ 한문도: 이런 건 있겠습니다. 뭐냐 하면, 지방이 만약 내년에 하락이 가속화되는 건 또 경제에 부담이 되지 않습니까? 그럴 경우에 지방의 미분양분에 대해서 그런 경우에는 실거주 폐지를 하는 것이 어떤 투자자금이 유입되는 것을 용인하는 그런 정도의 선까지는 아마 여야가 타협할 가능성도 없지 않아 있습니다. 미분양이 많아질 경우에. 만약에 그렇지 않다면 제가 볼 때 원칙론적으로 실거주 폐지라는 정책은 사실 나와서는 안 되는 정책이라고 저는 보고 있습니다.

◇ 김우성: 끝으로 종부세도 지난해 많이 줄었잖아요. 이 부분은 어떻게 평가하세요?

◆ 한문도: 일단 고가 주택이나 다주택자분들한테 주택 보유에 대한 부담을 조금 완화시켜주는 효과는 분명히 있습니다. 그 부분이 시장에는 어떻게 보면 시장보다는 소유자분들한테 긍정적인 요인으로 작용할 겁니다. 그래서 매물량이 나오는 게 줄어든다는 팩트는 맞는데. 그분들보다 지금 파시려는 분들이 더 많다 보니까 여전히 매물량이 많아서 효과는 제한적일 것으로 보고 있습니다.

◇ 김우성: 알겠습니다. 교수님 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 한문도: 네 고맙습니다.

◇ 김우성: 서울디지털대 한문도 부동산학과 교수였습니다.