[생생경제] 깡통전세 피하기 어려운 이유 "세금 체납 사실 확인 불가 시스템"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 4월 20일 (목요일)

■ 대담 : 차영주 와이즈경제연구소장, 김대호 세한대 특임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 깡통전세 피하기 어려운 이유 "세금 체납 사실 확인 불가 시스템"

-전세, 법적 안정성 문제 있고 가격 위험성 있어

-세입자가 요구하면 체납 세금 확인할 수 있어야

-부동산 가격 급격 하락 막는 연착륙 필요

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> '경제는 글로벌하게' 국제 경제를 심층분석하는 코넙니다. 김대호 세한대 특임교수, 차영주 와이즈경제연구소장 두 분 스튜디오에 모시고 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 차영주 와이즈경제연구소장(이하 차영주)> 네, 안녕하세요.

◐ 김대호 세한대 특임교수(이하 김대호)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 오늘 이야기를 시작을 할 텐데, 사실 오늘은 어떤 이야기부터 시작을 할까. 제가 생각을 해보다가 이걸 한번 두 분께 여쭤보고 싶었어요. 이번 주 내내 우리 청취자 여러분이 가장 많이 듣고 보셨을 뉴스일 거고, 너무 답답하고 화나는 마음으로 보셨을 뉴스일 것 같습니다. 전세 사기 이야기거든요. 어제도 저희가 전문가 두 분이랑 관련 이야기를 나눠봤는데, 어쩌면 사기에 취약한 전세라는 구조적 문제 때문에 이런 게 발생한 게 아닌가. 이런 생각도 저는 들더라고요. 그래서 이야기를 듣다 보니 이 전세라는 제도가 우리나라에만 있는 좀 특이한 형태다. 이런 말들이 들려서 말이죠. 교수님, 어떻습니까? 외국 같은 경우는 어때요?

◐ 김대호> 지금 ‘전세’라는 말 자체에 대해서 좀 혼선이 있어요. 우리가 지금 얘기하는 전세 사기라는 사실 전세가 아니고요 임대차입니다. 주택을 임대차 하는 것이지 않습니까? 그런데 임대차할 때 방법이 두 가지가 있는 것입니다. 하나는 월세를 낼 수도 있고 또 하나는 보증금을 내고, 목돈을 내놨다가 만기가 되면 찾아가는 것이죠. 거기서 말하는 보증금부 주택 임대차를 우리나라 시장에서는 흔히 전세라고 속어로 써요. 그런데 이 말이 민법에 나와 있는 ‘전세권’이라는 말하고 상당히 헷갈려서 굉장히 혼선을 주고 있는데요. 민법에서 얘기한 이 전세권이라는 것은 독일에서 나온 것이고, 그것은 등기를 하는 겁니다. 그러니까 하나의 물권이에요. 전세권이 흔들릴 이유가 하나도 없는 것이다. 물건은 언제 어디서나 권리가 보장되고 다른 사람한테 배타적 우선권이 인정되는 것이거든요. 그런데 우리가 말하는 전세라는 것은 정확한 표현으로 다시 한 번 말씀드리면 주택 임대차 보증금부 계약을 얘기하는 것인데, 그것은 등기가 안 되는 하나의 채권에 불과한 거예요. 그러니까 물권과 다른 채권의 특성은 내하고 계약을 한 사람한테만 돈을 돌려받을 수 있는 권리가 있는 거예요. 물권은 모든 사람한테 자기의 권리를 주장할 수 있는 권리가 있습니다. 그렇다 보니까 사기를 칠 경우에는 나하고 계약을 한 집주인이 파산을 해버리거나, 죽어버리거나, 도망가버리면 그 사람 외에는 다른 사람한테 돈을 돌려받지 못한다고요. 여기서 문제가 생기는 것이거든요. 그런데 그 경우에도 예를 들어서 집이 20억이고 보증금을 10억 원을 냈다. 그러면 집값이 한 20억이 돼 준다면 경매라든지 이런 빚잔치를 하면 내가 걸어놓은 임대 보증금 돌려받을 수 있지 않습니까? 그런데 사기치는 사람들이, 이게 전세 사기의 핵심인데요. 그런 걸 막기 위해서 자기가 세입자보다도 우선 권리에 누군가의 저당권을 설정해 놓고, 돈을 빌려 먼저 가버리거나. 그래서 지금 보증금을 돌려받을 때쯤 되면 집이 깡통이 돼서 경매로 들어가면 자기한테 돈이 한 푼도 들어오지 않는 구조, 이것이 심각한 문제인데요. 말씀 주신대로 이러한 주택 임대차를 월세 안 내고 보증금만 내는 제도, 이건 굉장히 좋은 제도입니다. 왜냐하면 돈 없어도 좀 맡겨놓고 있다가 끝나면 원금 손실 없이 다시 찾아서 또 경우에 따라 집값이 떨어진다면 싼 집값으로 아파트를 사서 들어갈 수도 있고, 이것은 세계의 금융시스템, 금융가들이 부러워하는 한국의 앞선 제도예요. 그런데 문제는 이것이 사기를 치겠다고 마음먹은 사람한테 취약할 수 있고, 그 대목은 여야를 떠나서 그동안 정책 당국자들이 세입자 보호에 좀 안일했다. 그러다 보니까 속 터지고 있고, 특히 최근 한 5년 동안 거슬러 올라가면 2016년부터 2020년까지 집값이 엄청나게 오르지 않았습니까? 그때 전세금이 같이 덩달아 뛰었는데, 이제 집값이 떨어지니까 깡통 전세들이 마구 나오고요. 전세 사기를 치려고 하지 않았더라도 집값이 떨어져서 새로운 전세를 받아서 그 전세로 다른 사람 보증금을 돌려줘야 하는데 못 돌려주는 사람도 속출하는 것입니다. 그러니까 두 가지 문제가 있었던 거죠. 하나는 법적 안전성에 좀 하자가 있었다. 두 번째, 집값이 너무 오르도록 또 올랐다가 떨어지는 것이죠. 경제 연착륙이 아니라 경착륙, 한꺼번에 땅으로 떨어지다 보니까 생기는 문제. 이 두 가지 문제가 한국의 전세 제도, 이로 인해서 지금 엄청난 사회적 고통이 야기되고 있습니다.

◇ 박귀빈> 그런데 제가 궁금한 것은 아까 말씀 중에 다른 나라에서도 부러워할 만한 좋은 장점이 있는 제도다라고 말씀을 하셨는데, 그런데 왜 다른 나라는 이런 계약 형태를 많이 안 쓰냐는 거죠.

◐ 김대호> 쓰는 나라가 없습니다.

◇ 박귀빈> 그 이유가 있지 않을까요?

◐ 김대호> 왜냐하면 우선 사람과 사람을 서로가 믿지를 못하는 거죠. 우리나라는 조선이나 고려시대 때 동네 사람들끼리 아는 사람들끼리 세를 들어가고, 복덕방을 복을 나누어주고 덕을 받는 곳이라고 그렇지 않습니까?

◇ 박귀빈> 맞습니다. 예전에 부동산을 복덕방이라고 했죠.

◐ 김대호> 지금도 복비라고 그럽니다. 돈을 주면 복 받는 거예요. 그런 식으로 커뮤니티 사회에서 아는 사람들끼리 들어가다 보니까 돈을 맡겨놔도 그 사람이 설마 떼어 먹겠어? 그런 오랜 신뢰가 있었는데, 산업사회에 들어서면서 이제는 모르는 사람들도 계약을 많이 하게 되니까 법적 안전장치가 더 필요했던 것이죠. 그게 없었다는 거 하고요. 또 하나 선진국에서 한국의 전세 제도를 부러워하는 것은 돈이 안 드는 거예요. 월세로 내기 시작하면 월세 감당도 못하지만 그거 몇 년 살다 보면 완전히 빈털터리가 됩니다. 그러니까 예를 들어서 전세를 한 5년 살았다. 계약이 해지됐을 때 보증금을 돌려받은 사람과 월세로 낸 사람들을 돌려받을 돈이 없는 거예요. 그러면 집값이 떨어졌다 하더라도 그 사람은 영원히 갈 데가 없다. 그런 면에서 잘만 사용하면 참 좋은 제도가 우리 사회에서 지금 환경 변화에 제대로 적응하지 못해서 생긴, 어떤 면에서는 인재다. 이렇게 볼 수 있습니다. 전세 제도가 도입된 게 1875년 갑오경장 때부터인데요. 100년이 되도록 이런 문제가 없었어요. 그런데 이제 와서 문제가 생기는 것이죠. 이 대목은 우리가 좀 깊이 반성해 볼 필요 있습니다.

◇ 박귀빈> 소장님은 요즘 관련 뉴스 보시면서 어떠셨어요?

◆ 차영주> 우리가 이제 고도 경제 성장을 하면서 집값이 올라가고, 제가 초등학교 때 저희 동네 저희 집이 이사를 갈까 해서 집값을 알아봤던 때가 저는 떠오릅니다. 초등학생이 생각할 수 있는 가격이었는데 그때부터 집값이 계속 올랐고, 그다음에 정말 저희 누님이 사회 생활할 때 소위 부동산이 하루에도 몇 번씩 거래가 되면서 집값이 올라가던 시기. 압구정이 개발되던 시기, 이런 시기가 다 어떻게 보면 우리나라의 역사였었죠. 그렇지만 부동산 가격이 꾸준히 우상향을 했었습니다. 우상향하다 보니까 교수님 말씀하신 것 중에 하나가 소위 리볼빙의 문제가 발생되지 않았죠. 내가 2억짜리 집을 1억 원에 전세를 주더라도 다시 1억짜리 세입자를 찾는 건 어렵지는 않았었어요. 그러다 보니까 이게 문제는 안 됐었었죠. 그런데 집값이 과도하게 올라가고 어느 정도 정점에 다다르는 지금, 제가 얘기한 게 벌써 30년~40년 전 얘기거든요. 그런 것들이 지금 어느 정도 마무리되는 것이고 우리나라도 성장률이 떨어지다 보니까요. 그런데 집값은 조금 상대적으로 더 올랐었죠. 그러다가 이것이 떨어지다 보니까 소위 리볼빙이 안 되는 거죠. 그런 게 첫 번째 문제고요. 두 번째는 우리가 믿고 신뢰하던 사회에서 이걸 이용해 먹는 사람들이 건드릴 수 있는 영역이 너무 넓었다. 첫 번째는 정부의 다양한 정책들, 세입자 보호를 하기 위해서 등기를 한다든지. 등기를 한다는 것은 물권을 설정하는 것 아니겠습니까? 그런 거였지만 집주인들의 반대, 어떻게 보면 소위 부동산 기득권들이 반대했죠. 귀찮다. 우리가 일일이 다 해줘야 되고 우리가 임대차 보호에서 올릴 때마다 신고를 해야 되고, 세금을 내야 되고요. 어떻게 보면 소득이 생기면 세금을 내야 되는데 그런 것들에 대한 어떤 기득권들의 저항을 정치권들이 깨지 못했다라는 거죠. 가장 큰 문제점은 부동산을 하시는 중개업소들이 여기에 책임 회피를 했다는 거죠. 우리 세입자 입장에서 보면 당연히 누구를 믿고 계약을 하겠습니까? 집주인을 믿고 계약한다는 것은 이론적이지만 부동산을 믿고 계약을 하는 것이죠.

◇ 박귀빈> 대부분 다 그렇게 하죠.

◆ 차영주> 여러분들 부동산을 보시면 맨 밑에 보면 제가 아는 법상 부동산이 내가 이걸 중개했고 내가 책임진다는 사인을 하는 곳에 대부분 사인 안 하세요. 제가 여기서 좀 어폐가 있으면 좀 나중에 얘기해 주시겠습니다만, 부동산 권리할 때 배상 책임에 대해 부동산이 사인을 해야 되거든요. 그런데 부동산이 거기에 면책을 한 줄 적어요. ‘우리는 이거를 중개를 했지 이걸 한 건 아니다.’ 그게 조항이 빠져버리는 거거든요. 이런 정말 많은 것들이 보완이 안 된 거죠. 그리고 처벌도 부동산 하시는 분들, 이번에는 그분들이 문제가 됐지만 소소한 문제들에 대해서요. 특히 가장 얼마 전까지만 하더라도 예를 들어서 오전에 계약을 하고 집주인이 오후에 그 물건을 등기하기 전에 은행에 가서 대출을 받아버리면 이게 빠져버리는 거예요. 이게 충분히 가능했어요. 그런 제도의 허점, 여기에 부동산 하시는 분들의 책임 회피가 가능한 법적인 내용. 그분들한테 책임을 물을 수 없는 것들이 곪아터질 대로 터진 게 이번에 크게 터진 거다

◆ 차영주> 그렇군요. 오랜 전통 속에서 이어지는 전세라는 이 제도가 가만히 생각해 보니 내가 얼굴도 모르는 사람한테 큰 돈을 맡기고 사는 거지 않습니까? 그러니까 말씀대로 부동산 업자, 그 사람을 믿고 나는 거래를 하는 건데. 그 부분에서 문제가 생기면 대책이 없는 문제가 되는 것이고요.

◐ 김대호> 그런데 지금 앵커님 말씀하신 것은 좀 조심스러워요. 왜냐하면 전국의 수많은 부동산 중개업자를 나쁜 사람으로 몰아갈 수가 있거든요.

◇ 박귀빈> 일부에 그런 경우가 있을 수 있다. 그러니까 이렇게 말씀을 드려야 될 것 같습니다.

◐ 김대호> 그런데 지금 저는 오히려 변호하고 싶습니다. 부동산 중개업자들의 잘못 아닙니다. 이것은 관련 제도를 미비한 정부의 잘못이라는 거죠. 그다음에 정보의 비대칭성이라는 경제학의 유명한 정의가 있습니다. 그러니까 우리는 모든 것을 시장의 수요와 공급에 맡겨야 되는 것이 근대 자유주의 경제학의 기본인데요. 수요와 공급에 맡길 때 그 양쪽 정보를 수요자와 공급자가 똑같이 알고 있어야 정상적인 가격이 형성된다고요. 그게 안 되면 시장이 붕괴됩니다. 제닛 옐런이라는 미국 재무장관이 있죠. 그분 남편이 에클로프 박사인데 노벨경제학상 수상자예요. 그 분이 정보 비대칭성이 있으면 시장은 파괴된다는 논문으로 노벨경제학상을 받았습니다. 왜 공인중개업자에 대해서 말씀을 드리냐면, 정보 비대칭성을 말하자면 공인중개사도 어떻게 보면 약자예요. 사업을 하는 약자인데 집을 내놓는 사람한테 ‘너 세금 얼마 밀렸어? 너 내일 은행에 갑자기 가서 등기 할 거야?’ 이것을 수사기관도 아닌데 어떻게 물어봅니까. 확인할 길이 없어요. 현재 법적으로 공인중개사의 확인 의무, 그건 공인중개사법에 쭉 나와 있거든요. 그것은 지금 모든 공인중개사들이 아주 착실히 잘 지키고 있습니다. 그런데 이번에 문제가 됐던 몇몇 공인중개사업자들은 아예 전세왕, 사기왕들하고 짜고 어떻게 했냐하면 지금 아파트 전세는 문제가 거의 없어요. 왜 그러냐 하면 아파트는 시세가 얼마인지 국토부 실거래 가격 확인하면 금방 되니까요. 집값이 20억이다. 그러면 전세가 10억 원이다. 이 정도면 아무 문제가 없는데, 빌라가 왜 문제냐면 빌라는 똑같은 빌라가 없는 거예요. 위치, 형태에 따라 집값이 다 다르니까 얼마인지 공인중개사도 잘 몰라요. 그런데 빌라왕은 바로 이 대목을 사기를 친 거거든요. 집을 수백 채를 지어놓고 집값은 1억밖에 안 돼요. 그런데 공인중개사를 포섭해서 우리 집은 1억 5천짜리야. 그래놓고 전세금을 1억 2천을 받은 겁니다. 그러고 파산을 해 버린 겁니다. 공인중개사가 중간에 해결할 수 있는 길이 없죠. 그런데 이 경우에는 몇몇 공인중개사들이 집값이 훨씬 더 낮은 줄로 대충 가늠을 하면서도 건축업자하고 짜고 공인중개사 수수료를 10배 더 줄게, 이래서 이번에 대거 구속이 된 것이거든요. 그래서 우리가 무슨 사건이 났을 때 특정 직업을 전체적으로 잘못됐다라고 얘기하는 것은 조심할 필요가 있다. 이런 생각이 듭니다.

◆ 차영주> 그 부분은 제가 정중히 사과드리겠습니다. 오해의 소지가 있을 수도 있기 때문에, 제가 얘기하고자 하는 것은 이번에 연루되신 분들에 집중해서 말씀을 드리는 거고요. 정말 선량한 대다수의 분들이 연루돼서 불편한 시각을 느끼신다면 그 부분에 대해서는 저희가 정중히 사과드리는데, 어찌 됐든 참 사기라는 것은 교수님 말씀하신 것처럼 마음먹고 어느 누가, 어떤 직업군이라도 사기를 친다면 이걸 우리가 가늠하기 어렵다는 현실이 안타깝습니다.

◐ 김대호> 저는 이 대목과 관련해서 정부의 책임을 자꾸 말씀을 드리는 것은, 우선 부동산 가격이 오를 수도 있고 내릴 수 있지만 최근 한 5~6년 동안 가격이 올라도 너무 올랐지 않습니까? 세계 역사를 통틀어서 그렇게 단기 내에 부동산을 폭등시키는 나라는 아무도 없었습니다. 역사에 전무후무한 일이었습니다. 그 가격이 이제 떨어지다 보니까 세입자를 그 돈으로 못 찾는 문제가 생기니까 터지는 경제적인 요인이 문제고요. 그다음에 두 번째는 현대 산업사회가 되면 옆집 사람, 솔직히 요즘은 가족도 못 믿는다. 이런 속담을 얘기하는 사람도 있어요. 그러니까 자본주의 사회라는 것은 못 믿는다는 걸 전제로 그 못 믿는 사람과 거래했을 때 안전할 수 있도록 시스템, 그래서 법이 필요한 거 아닙니까? 그런데 한 예를 들면. 이번에 정말 눈물이 납니다. 정말 그 20대, 30대 한 평생 벌어가지고 한 1~2억 되는 돈을 전세를 집어넣었는데 사기 당했단 말이죠. 한 푼도 없어졌어요. 그러니까 세 사람이나 지금 극단적 선택을 한 것 아닙니까? 그런데 그중에서 가장 크게 돈을 못 돌려받게 된 게 정부 세금 때문입니다. 최근에 와서 부동산 대책 규정이 6월부터 조금 바뀌는데요. 과거에는 등기부등본을 확인하면 은행에 근저당이 쫙 나옵니다. 그런데 세금은 등기부등본에 안 나와요. 그런데 이 사람은 세금을 떼먹고 있어요. 지금처럼 사고가 딱 터지면 국가 세금부터 먼저 빼가거든요.

◇ 박귀빈> 임대인이 체납한 세금이 있다면 우선적으로 정부로 들어갈 세금부터 정부가 빼갑니다.

◐ 김대호> 세입자들이나 공인중개사들은 세금이 있는지 알 길이 없어요. 그뿐만 아니라 지방세 재산세는 지금 세금이 도래하지 않았어요. 지방세가 1년에 두 번 나누어서 세금을 때리는데, 집을 6월쯤 팔았다 해도 9월에 재산세가 나오는데 지금 부과되지도 않은 세금이 나왔을 때 이런 문제가 된 집의 경우에 그 세금을 먼저 가져갑니다. 이걸 어떻게 알 수 있겠어요? 이런 시스템을 놔뒀다. 이것이 정책 실패라는 겁니다. 그다음에 계약을 했습니다. 계약하고 나서 최종 잔금을 치를 때까지는 한 달 또는 그 내외의 시간이 소요되거든요. 그러면 계약할 때는 그 등기부등본에 근저당, 돈을 빌려 쓰거나 은행에 선순위 저당권이 없어요. 그런데 그 계약하는 한 달 동안에 내 것이 아니지 않습니까? 소유자가 그 사이에 대출을 받아버리거나 아니면 은행 대출을 안 받더라도 옆 친구하고, 예를 들어서 내가 앵커님하고 전세 계약을 했는데 이 사람 돈을 빼먹기 위해서는 차 박사님한테 전세 계약 3억짜리 4월 말에 잔금 치르는데 4월 20일에 내가 돈 빌려줬다고 생각하고 우리 등기부터 근저당 하나 설정합시다고 해서 돈 받고, 그리고 나중에 문제 생기면 차 박사가 그것을 차압해서 경매 가져가면 되는 거예요. 이런 시스템을 두고 있다는 것, 이것은 한심한 것이죠.

◇ 박귀빈> 여러 가지로 시스템적인 부분에서 미비했던 것들이 상당히 많았고, 그동안 똑같은 체계 속에서 움직였지만요. 이렇게 큰 문제가 수면위로 드러나지 않았을 때는 우리가 인지하지 못하다가 이제 와서 지금 모든 것들이 보이기 시작하니까요. 그럼에도 불구하고 지금부터 빨리 정부는 대책을 마련해야 되잖아요?

◐ 김대호> 그러니까 세금을 확인할 수 있는 제도, 세입자가 요구하면 체납 세금이 얼마인지 확인할 수 있는 제도가 6월 1일부터 시행이 됩니다. 관련 시행령을 고쳤어요. 그리고 지방세는 지금 장제원 의원이 어저께 개정법을 제출했더라고요. 좀 늦었지만 조금씩 고쳐져 가는데, 문제는 이미 지금 전세를 들고 있는 사람. 전세 기간이 2년이지 않습니까? 거기다가 계약갱신 청구까지 포함한 4년이에요. 앞으로 4년 내에 만기가 도래하는 많은 사람들은 불안과 공포에 떨죠. 그 사람들은 적용되는 게 아니거든요. 법률의 소급 불원칙, 소급이 안 되는 이미 있는 사람들을 어떻게 할 것인가. 특히 이미 사기꾼이 농단을 하고 도망간 경매에 들어간 것, 그러니까 경매라도 일단 중단해 달라. 사실 이것도 상당히 초법적인 행동인데요. 그래서 경매가 대부분 지금 유예가 되고 있습니다. 그런데 경매 유예되면 뭐 합니까? 경매가 유예됐다고 해서 영원히 유예할 수는 없는 거 아닙니까? 경매가 언젠가는 돌아올 거 아닙니까? 근본적인 폭탄은 그대로 안고 있다. 그래서 지금 현재 경매에 들어가 있는 물건이 약 2천 500채 되고 또 동탄에서 터지고 부산에도 터지고 있다. 이러니까 이 대목은 우선 부동산의 급격한 가격 하락을 막아야 해요. 연착륙을 시켜야 하고 그다음에 관련 제도를 근본적으로 손 볼 필요가 있다. 이렇게 봅니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 차영주 와이즈경제연구소장님, 김대호 세한대 특임 교수님과 함께 오늘 전세 사기 뉴스에 대해서 짚어보면서 이야기를 나눴습니다. 감사합니다.