[생생경제] '2023 부동산 전망' 내집 마련 적기는 언제?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 12월 26일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표, 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '2023 부동산 전망' 내집 마련 적기는 언제?

-금리, 2023년 3월~5월 정도에 고점 찍을듯

-물가 상승 2%의 경제 성장이 주택 구입 변수

-내년 보유세 줄이고 대출 규제는 줄어들어

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 생생경제 2부 시작합니다. 오늘은 연말 특집 방송으로 송승현 도시와경제 대표, 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원 두 분과 2022 올 한 해 부동산 시장과 내년도 전망까지 이야기 나눠봅니다. 이제 내년도 경제부동산 시장 상황도 좀 살펴봐야 할 텐데요. 두 분이 말씀해 주신 내용 중에 수요자들의 내 집 마련의 타이밍, 기회를 언급해 주셨어요. 언제일까요?

◐ 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 그렇죠. 그 부분과 관련해서 많은 전문가들 의견도 있는데요. 그냥 한마디로 이야기하자면 금리 인상 자체가 항상 부동산 시장을 가격을 누르는 그런 것만은 아닙니다. 우리 과거의 전례를 보더라도요. 그래서 2005년도 같은 경우에는 지금보다 정책 금리가 더 올라갔음에도 불구하고 오히려 가격이 같이 동반 상승하는 그런 경우도 있기 때문에 단정적으로 말씀드리기는 어려운데요. 어쨌든 지금의 경우에 있어서 주택 가격의 ‘폭락’으로 표현될 정도로인 상황의 주요 원인은 결국은 금리 인상이라고 볼 수 있고요. 이 금리 인상 자체가 국내의 자체적인 요인이라기보다는 미국발 금리 인상으로 인해서 불가피하게 우리가 따라갈 수밖에 없는 그런 상황에 놓여 있는 것 같습니다. 그러다 보니까 결국은 지금의 국내 시장 하락세 부분이 어느 정도 마무리되고 새로운 모멘텀을 찾는 시점이라는 것은 결국은 미국의 금리 인상 행진 자체가 어느 정도 마무리되는 그 타이밍에 우리가 관심을 둬야 될 것 같고요. 그다음에 미국에 있어서의 금리 인상 부분이 마무리되고, 다시 금리 인하로 전환되는 시점까지 올 것인가에 대한 이야기들이 많이 나올 수 있는데요. 지금 미국 쪽과 관련해서 글로벌 투자은행 IB 쪽에서 예상한 바에 의하면 미국의 금리 인상 부분도 어느 정도 종착역에 거의 다가서고 있는 것이 아닌가. 그래서 내년 2023년 3월 내지 5월 정도에서 어느 정도 정점에 도달할 가능성이 있다고 예측을 하고 있는 것 같습니다. 그리고 한국은행의 경우에 있어서도 정책금리 3.5% 수준을 1차적인 방어선으로 생각을 하고 계시는 것 같아요. 그래서 우리가 사실은 미국보다 정책금리가 낮음에도 불구하고 버틸 수 있는 부분은 결국은 미국의 물가 상승률과 우리나라의 물가 상승률의 갭 자체가 하나의 버팀목으로 되어 주고 있는 상황들인데요. 물론 한국은행은 3.5%를 어느 정도 1차적인 목표치로 생각을 하되, 상황에 따라서는 좀 더 탄력적으로, 유동적으로 추가 상승시킬 수도 있다고 하기는 하지만. 그 부분을 어느 정도 시그널로 말씀을 하셨기 때문에 제가 볼 때는 미국의 금리 인상 부분이 3월 내지 5월 정도에 마무리된다면, 그다음부터 부동산 시장은 지금 시중에 굉장히 풍부한 유동성이 있는 상황이기 때문에요. 예적금으로 들어가 있는 시중의 유동성, 한국은행 발표에 따르더라도 약 9월 기준으로 해서 우리나라에 3750조가 넘는 돈이 시중에 자금으로 잠겨져 있는 부분들도 있습니다. 그렇기 때문에 제가 볼 때는 금리 인상의 고공행진이 어느 정도 마무리되는 시점에서는 우리가 생각해 볼 수 있는 시장 상황이, 다른 것으로 인해서 가격 부분을 안정적으로 가져가는 게 쉽지 않겠지만. 그때쯤 되면 아마 심리적 회복 부분과 연계되어서 어느 정도의 반전의 가능성도 우리가 한번 타진해 볼 수 있지 않을까 싶습니다.

◇ 최휘> 역시 변수는 금리 인상이군요. 어쨌든 우리나라는 미국의 금리 인상을 어느 정도 따라갈 수밖에 없는 상황이기 때문에, 미국의 금리 인상이 마무리되는 시점으로 예상되는 내년 3월에서 5월 정도 반전의 가능성이 있을 것이다. 이렇게 전망을 해 주셨습니다. 대표님은요? 언제쯤 내 집 마련하면 좋을지요.

◆ 송승현 도시와경제 대표(이하 송승현)> 모르겠어요. 모르겠는데 말씀을 드리면 급락을 하면 오히려 내 집 장만을 할 수 있는 타이밍이 빨리 올 것 같고요. 오히려 연착륙에 가까운 엿가락처럼 늘어지는 거면 불확실성이 길어질 수 있을 거라고 보여요. 그러니까 빠르게 급락을 하고 내년 상반기 안에 밑바닥을 빠르게 다진다라고 하면 반등을 할 가능성, 왜냐하면 제가 말씀드린 것처럼 수요자들 안에서는 구매력이라는 게 정해져 있거든요. 구매력이 닿을 수 있는, 내 자본이 투여를 해서 집을 살 수 있는 그 시기가 빨리 온다고 하면 집을 빨리 살 수 있는 기회가 되겠죠. 근데 아까 통계처럼 순간적으로 한 20~30%가 빠르게 떨어지면 괜찮겠지만 2%씩 조금씩 매년 이렇게 이어진다고 하면 오히려 내 집 장만하는 시기가 더 길어질 수 있겠다고 보여지고요.

◇ 최휘> 빨리 바닥을 찍고 올라와야지만 된다는 거죠?

◆ 송승현> 그렇죠. 빠른 하락세가 오히려 도움이 되지 않을까라고 생각을 하고요. 또 경제 성장하고 주택 가격하고 상당 부분 좀 유심히 볼 필요가 있지 않나, 아까도 얘기한 것처럼 1%대의 경제 성장이라면 법인도 그렇고 개인도 그렇고 내 집 장만하는 데 굉장히 어려움을 겪을 것으로 보여집니다. 그러니까 경제 성장이 최소한 3% 정도 되고 금리하고 약간 맞닿은 정도, 아까 3.25%라고 하면 3%하고 3% 대가 어느 정도 맞게 된다면 내가 지출하는 소비하고 적정한 구매력이 증가하면서 내 집장만을 할 수 있는데. 경제 성장률은 1%인데 금리가 3~4%라고 하면 내 집 장만의 시각을 예측하는 것은 좀 불투명하다고 보이고요. 그리고 또 한편으로는 앞에서도 분양률이 100% 미만 기록이 깨졌다라고 얘기했잖아요. 그 기록이 깨지면 또 한편으로는 신규 분양 시장 안에서 어떤 할인 분양 형태로 되는 분양 물량들이 있을 겁니다. 그런 물량들은 시세 대비해서 저렴하다고 하면 그래도 신규 주택이고 하다 보니까 매입을 하는 것도 괜찮은 선택이지 않을까라고 보입니다. 그러니까 결국은 급락의 속도하고 또 경제 성장이 다시 반등하는 그 추이, 그다음에 금리하고 이렇게 적정 규모가 맞는다고 하면 그때도 내 집 장만을 할 수 있다고 보여지는데요. 그렇지 않다면 금리 인상과 유동성하고의 관계의 시차가 보통 한 1년에서 1년 반, 길게는 1년 8개월까지도 굉장히 후행하는 결과를 갖고 있거든요. 그리고 정책도 마찬가지로 어떤 정책을 한다고 해도 그 기여도가 우리가 유동성이 가장 크고, 그 밑으로는 수요 공급, 그다음에 정책이 순번이기 때문에 가장 핵심인 금리하고 유동성적인 부분들이 해소가 돼야 되는데요. 경제 성장하고 구매력, 이 부분들이 가장 중요한 변수가 되지 않을까라고 생각되는데 지금 한국은행 총재가 20일에 얘기한 것도 내년 초를 전망을 하는 게 물가 상승률이 상고하조 흐름이라고 그랬거든요. 전반기 때는 조금 물가 상승률이 높다고 해도 하반기 때는 하락 국면, 최종 목표치를 2% 정도로 보고 있으니까. 물가 상승 2%의 경제 성장, 그다음에 금리의 방향을 좀 바꿀 수 있는 시기가 어쨌든 내년 하반기 정도는 봐야 된다. 그러니까 전망에 대한 답을 달라고 하면 일단 상반기는 불가능하고, 내년 하반기 정도는 시장 동향을 보고 미분양이라든지 급격하게 내려간 급매 정도는 충분히 검토할 타이밍도 다가온다고 보여집니다.

◇ 최휘> 하반기까지는 계속 더 지켜봐야겠네요.

◆ 송승현> 솔직히 잘 모르겠는데, 저도 시장에서 많은 사람들을 컨설팅도 하고 얘기도 듣는 입장에서 봤을 때는 다주택자라든지 투자 수요들도 사실상 내년 상반기에는 투자를 조금 더 적극적으로 하겠다라는 의사를 거의 하지 않다 보니까요. 개인적인 의견하고 개별적인 여론조사를 통한다면 내년 상반기에 적극적으로 내 집 장만이라든지, 투자 수요가 몰리기에는 좀 한계가 있다고 보여집니다.

◇ 최휘> 지금 부동산 시장뿐 아니라 경제 전반적으로 너무 어렵기 때문에 많은 분들이 당장 집을 살 여력이 없는 거죠. 이번에 내년 경제 성장률 전망치 1.6%를 내놨는데, 1%대 전망은 사실상 역대 처음이라고 하더라고요?

◐ 두성규> 그렇죠. 결국은 사실 쉽게 이야기하자면 내년에는 경기가 침체될 가능성이 많다는 이야기가 되는 것이고요. 경기가 침체하게 되면 아무래도 물가가 내려가서 전반적으로 지금 미국이든 우리든 간에 정책 당국이 기대하는 물가 안정이라는 부분의 목표를 달성할 수 있기 때문에요. 전반적으로 금리 시장 부분도 다시 원래의 상태로 안정적으로 가져갈 수 있지 않느냐, 그렇게 되는 것 같습니다. 그리고 제가 하반기 쪽에 약간 기대를 걸고 있다고 이야기했던 이유 자체는 뭐냐 하면, 지금의 부동산 시장은 양극화가 상당히 심화되어 있는 상황들입니다. 그런데 지금의 많은 논의 자체, 특히 금리 인상에 의한 영향력이 큰 분야는 결국은 금융기관으로부터 대출금에 의존을 해야 되는 그런 분들의 어떤 미치는 금리 인상의 영향은 대단히 크기 때문에 그걸 중심으로 말씀을 드렸던 거고요. 그렇지만 한편에 있어서 시장에서는 금융기관의 대출과 전혀 상관이 없는, 오히려 지금의 금리가 올라감으로써 많은 여유 자금들을 높은 금리 속에서 안정적인 수익을 가져갈 수 있는 분들도 많이 계시거든요. 그런 분들의 경우에는 그냥 전체적인 시장에 있어서 시장 심리 자체, 즉 수요 심리 자체가 과도하게 눌려 있는 측면들이 있으니까 아마도 내년 하반기쯤 되었을 때는 지금의 금리 인상 행진의 어느 정도의 마무리. 그리고 정부가 이런 침체되어 가는 경기 부분과 관련해서, 부동산 시장의 경기만 하더라도 다양한 정책 보안들을 검토 중이기 때문에 그런 것들이 같이 맞물릴 때에 심리적 회복의 모습이 조금 나타난다면 시장이 어느 정도 정상화되는 모습으로 갈 것이다. 그래서 제가 어떤 이야기를 할 때마다 많은 분들이 오해하시는 부분은, 그러면 문재인 정부 5년 동안처럼 가격이 계속해서 하루가 다르게 올라가느냐, 그런 것이 아니고요. 지금의 하락을 어느 정도 멈추면서 조금 정신을 차리게 되는, 그리고 시장에서 향후에 이 부분이 상방으로 갈 건지 아니면 비교적 안정적인 그냥 수평으로 갈 건지의 부분을 검토하게 되는 그런 시점을 우리가 발견하게 될 것이다. 그런 이야기가 되겠습니다.

◇ 최휘> 내년에 부동산 시장에 거의 매달 체크해야 할 변화들이 쏟아진다고 하는데, 좀 제도적으로나 구체적으로 2023년 주택시장에는 어떤 변화들이 있을까요?

◆ 송승현> 우선 기본적으로 주택에 제일 변화가 많은 건 세금 문제가 되겠죠. 그러니까 우리가 취득을 하고 또 보유를 하고 양도하는 그 부분에 대해서 손질을 하지 않을까라고 생각되거든요. 사실 이전 정부에서 가장 큰 문제점 중에 하나가 거래세는 낮추고 그다음에 보유세는 올려주는 게 글로벌 트렌드이기도 하고 앞으로의 방향성인데, 취득에 대한 부분도 굉장히 장벽을 높여놨어요. 그러니까 주택을 매입을 하려고 하시는 분들이 취득에 대한 것에 대한 부담감을 많이 느꼈거든요. 취득세 같은 경우도 사실 1주택자하고 2주택자 같은 경우는 1에서 한 3% 정도로, 기존에는 8%, 12% 이런 형태였는데. 3주택자 같은 경우는 조정 대상 지역에서는 6%로, 또 법인 같은 경우도 12%였던 것을 6%로 줄이고요. 종부세 같은 경우는 기본 공제 금액을 상향합니다. 그러니까 1주택자 같은 경우는 11억에서 12억 정도로 올리는 형태가 되고, 다주택자들이 굉장히 부담스러웠거든요. 6억이었던 것을 9억으로 상향을 하는 부분이 있고요. 또 세부담 상한에 대해서도 2주택자나 3주택자 같은 경우는 3주택은 세부담 상한을 300%까지도 했어요. 이거는 사실 굉장히 과도한 부분이 있는데 이 부분도 150% 정도로 통일을 했고요. 또 임대소득세 같은 경우도 고가 주택에 대한 기준을 9억에서 12억으로 상향한 것으로 볼 수 있을 것 같고요. 그다음에 요즘 굉장히 거래가 위축되고 감소되는 것들이 있잖아요. 그래서 분양권 시장 안에서도 활발하게 하기 위해서 1년 미만의 입주권이라든지 분양권 같은 경우가 70%였던 것을 절반 수준에 조금 못 미치는 한 45% 정도, 그다음에 1년 이상 같은 경우는 60%였던 것을 일반 세율로 하고요. 또 재건축 같은 경우도 좀 활발하게 할 수 있는, 이거는 이제 공급적인 사이드가 되는데 구조안정성 비율이 50%였던 것을 30%로 낮추고, 또 대출에 대한 규제. 이 부분도 좀 완화를 하는 부분입니다. 그러니까 결국은 지금 정부에서 시장에 대한 통제라든지 수요를 억제했던 부분에 자율성을 줬고요. 그다음에 시장 안에서 거래를 활성화할 수 있는 방안으로 시장의 제도를 손질을 봤다라고 보여집니다. 그런데 다만 여기서 우리가 이런 제도를 손질을 했다고 해도, 어떻게 보면 자신감 있게 할 수 있겠죠. 그러니까 주택시장의 경착륙에 대한 우려가 있기 때문에 예전처럼 이런 제도를 손질을 했다라고 해도 소위 말하는 영끌을 해가면서 시장에 많은 수요가 들어올 가능성은 없다고 판단을 했기 때문에, 이런 제도를 과감하게 손질을 한 것 아닌가. 그렇게 보여집니다.

◇ 최휘> 거래 절벽이 이어지다 보니까 전체적으로 규제를 풀어서 거래 활성화를 도모하겠다는 건데, 여전히 금리가 너무 높기 때문에 대출을 받아서 집을 사기에는 사실 좀 어려워 보인다는 거죠. 시장의 효과가 그만큼 클 것인가 하는 의문이 드는 거죠.

◐ 두성규> 그렇죠. 지금 대출을 받아서 신규로 주택을 구입하는 것은 상당히 부담스러운 상황에 이미 도달해 있습니다. 그래서 기존 대출자는 물론이고 신규 대출을 받는 사람들의 경우에도 사실은 현재의 정책금리 수준 하에서는 실제 대출의 경우에는 지금 주담대 같은 경우뿐만 아니라 신용대출 같은 경우에는 거의 8%까지 대출 금리가 올라갈 수 있는 상황이기 때문에요. 실제로 그런 부분들은 쉽지 않을 것으로 보여집니다. 그래서 정부는 그것으로 인한 부담이나 이런 것들을 경감시켜주기 위해서 사실은 대출과 관련해서도 안심전환대출이라든지 등등해서 기존 대출자들의 부담을 어느 정도 완화시키거나, 다시 대환함으로써 전체적인 부동산 시장의 금융에 의한, 즉 대출 부분과 관련된 여러 가지 많은 불편이나 부담스러운 부분들을 완화시켜 주기 위한 정부의 노력들이 정책적인 방안들로 많이 쏟아질 것으로 예상이 되고 있습니다. 앞에서 송 대표님이 말씀을 잘 해 주셨는데, 제가 조금 첨언하면 전체적으로 결국은 현재의 부동산 시장의 요인들이 말씀하신 대로 금리 인상으로 인해서 촉발된 점은 분명히 있습니다. 저금리 기조 하에서 고금리 기조로 너무나 짧은 시간 안에 급격하게 전환되다 보니까 그로 인한 충격파가 굉장히 크게 영향을 미친 점도 있는데요. 또 하나의 측면들을 본다면, 결국은 기존 정부에서 투기 수요가 과도하게 시장에 진입되어 있다는 부분들을 규제를 하기 위해서 말 그대로 만들 수 있는 규제 수단들을 총동원했다고 볼 수 있습니다. 그런 부분들 가운데 상당 부분은 어느 정도 폐지되거나 완화되는 모습을 갖추었는데요. 그럼에도 불구하고 가장 대표적인 규제 수단으로 볼 수 있는 게 규제지역 지정이라는 제도가 있습니다. 그다음에 조정대상지역이라든지, 투기과열지구라든지, 투기지역으로 지정되어 있는 부분들이 있어서 그런 부분들이 전체적으로 시장에 있어서 거래를 옥죄게 하거나 또 부담을 굉장히 강화시키는 요인으로 작용을 했죠.

◇ 최휘> 규제지역도 추가적으로 더 푼다는 이야기들도 있더라고요?

◐ 두성규> 네, 맞습니다. 전국적으로 부동산 시장이 굉장히 열악한 상황으로 되면서 정부가 단계적으로 많이 풀었습니다. 그럼에도 불구하고 아직 서울과 성남, 하남, 광명, 과천 이렇게 지금 5군데가 남아 있는 상황이거든요. 이런 부분이 사실은 지금의 시장 상황을 고려할 때 지금 서울 전체가 투기과열지구로 묶여 있다는 것은 아무리 보더라도 현실과 동떨어진 측면이 있는 거죠. 그 부분들을 지금 여권에서는 상당히 일찍 풀려고 했지만, 지금 여소야대의 정국이다 보니까 그런 부분들이 야당의 반발로 인해서 쉽지 않은 상황들이었는데요. 그 부분들을 2023년에 들어서게 되면 가장 먼저 적극적으로 손을 보겠다. 그래서 아마 1월 중으로 추가적인 규제 지역의 완화 소식이 들려올 가능성도 있을 것 같습니다. 그리고 그 밖에 취득세 부분도 아마 2월이나 3월달에 아까 송 소장님께서 말씀하신 쪽으로 해서 근본적인 전환이 될 것 같고요. 그래서 대출이라든지 이런 쪽, 그리고 청약 부분에 있어서도 지금은 가점제라는 것으로 되어 있다 보니까요. 젊은 2030 세대들에게서는 청약시장을 이용할 수 있는 기회 자체가 원천적으로 차단되어 있는 그런 측면들이 많죠. 그래서 가점제 중심의 청약제도를 어느 정도 상황에 따라서 영끌족들과 마찬가지로 2030 세대들이 공평하게 기회를 나눠 갈 수 있도록 추첨제도 많이 보완하는 그런 정도, 그리고 재건축도 지금 안전진단 기준뿐만 아니라 재건축 초과이익 환수제도가 지금 많이 완화가 되었음에도 불구하고 여전히 재건축 사업을 굉장히 압박하는 요인으로 작용을 하고 있으니까, 그런 부분들도 여러 가지 국민들의 민심을 충분히 확인한 후에 야당이 협조를 얻어서 2023년도에는 상당 부분 규제 개선, 혹은 완화되는 그런 모양새를 갖출 것으로 예상이 되고 있습니다.

◇ 최휘> 재건축 초과이익 환수제에 대한 얘기까지 얹어주셨습니다. 9791번님이 “외근 나와서 라디오 듣는데 알기 쉽게 정리해 주셔서 너무 감사하다”고 두 분께 인사드렸습니다. 오늘 말씀 너무 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 송승현, ◐ 두성규> 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원, 송승현 도시와경제 대표 두 분과 함께했습니다.