"분양받은 어머니 아파트가 두배 이상 올라...오른 집값에 대한 형제의 지분은?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2022년 10월 20일 (목요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 안미현 변호사

- 대여관계가 인정되려면 돈을 갚겠다는 약정이 있어야 하고 그에 따라 돈을 지급했다는 사실이 입증되어야 해
- 판례는 명의신탁 관계 설정에 관한 약정은 묵시적 합의에 의하여서도 성립될 수 있다고 판시하고 있기는 하나, 부모 자식 간 명의신탁 존재 사실이 인정되기는 쉽지 않다고 봐
- 실제 권리관계에 부합하도록 등기이전을 할 경우 세금 납부는 당연하며 명의신탁 해지를 원인으로 할 경우 과징금 제재 또한 불가피해

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): “2016년, 어머니가 서울에 아파트를 분양 받았습니다. 당시 분양가가 6억 원이었는데요. 계약금 6천만 원을 넣고, 부족한 잔금 중 5억을 큰아들인 제가 넣었고, 어머니가 아파트에 입주했습니다. 이후 어머니께서 혼자 아파트에서 4년간 살다가 시골로 내려가셨고요. 다른 곳에 월세를 살던 저희 가족이 2020년, 어머니의 아파트로 이사를 왔습니다. 그 사이 집값은 15억으로 올랐습니다. 문제는 외국에 살던 동생이 한국에 자주 드나들게 되면서 저희가 살고 있는 집이 어머니집이라고 방 한 칸을 내줄 것을 요구했습니다. 하지만 저희는 거절했습니다. 동생은 그 집은 엄연히 어머니 집이고 입주 당시 제가 보탠 5억은 어머니께 빌려준 것이니까 집값이 오른 부분에 대해서는 권리가 없고 5억에 대해서만 권리가 있다고 주장합니다. 제 생각은 다릅니다. 현재 오른 집값 전체의 83% 정도의 권리가 제게 있다고 생각합니다. 어머니는 제 생각과 의견이 같으시고요. 이럴 경우, 저의 주장과 동생의 주장, 누가 맞을까요?“ 사실 당장은 ‘방 한 칸 내 줘라, 마라’로 하는 것이지만 앞으로 상속과 관련해서도 보니까 이 상태에서 의견이 좁혀지지 않으면 분쟁이 예상되는 상황이네요. 일단 사실관계부터 정리를 한번 해 보죠. 안 변호사님, 서울 지역의 집값이 많이 오르면서 불거진 일인데 어머니께서 일단 분양을 받으셨고 명의가 현재 지금 어머니입니다.

◆ 안미현 변호사(이하 안미현): 수분양자가 어머니라는 점은 사연에서도 너무 분명했고요. 2020년에 사연자가 이 아파트로 입주할 때 어머니가 등기를 넘겨주셨다, 그런 말씀은 또 따로 없으셨어요. 그래서 이 아파트의 등기사항전부증명서 상 소유권자는 현재 형제의 어머니이실 거고요. 다만 실제 아파트 전체가 어머니의 소유인지는 하나하나 따져봐야 될 것 같습니다.

◇ 양소영: 형식상 등기부상의 소유권은 외부적으로는 어머니인데, 실질적으로 어머니와 큰아들 사이에 내부적인 것도 그런 것이냐, 이걸 따져봐야 된다는 말씀이신 거죠. 그래서 결국 지금 분쟁의 기본이 5억 원이 빌려준 돈이냐, 아니면 실질적으로 어머니한테 증여한 것이냐, 아니면 내가 지분을 투자한 것이냐, 어떻게 볼 것이냐의 문제가 되겠네요.

◆ 안미현: 일단은 동생이 ‘대여’라고 주장을 하고 있으시잖아요. 그래서 지금 어머니랑 사연자 간에 5억 원을 투입을 할 때 따로 작성하신 서류들은 없으세요. 차용증이라든가 증여 계약서 같은 부분은 없기 때문에 간접 사실들, 그러니까 그 즈음에 있었던 사실관계들을 보고서 추정을 해야 되는데 동생분이 주장하는 대여의 경우 언제가 됐든지 돈을 갚겠다는 약정이 어머니와 큰 형 간에 있어야 됩니다. 그리고 그에 따라서 돈을 지급했다는 사실까지 입증이 돼야 되는데, 아까 말씀드렸던 것처럼 차용증을 작성했다는 사실은 아예 확인되지도 않고 원리금 변제 등에 대해서 어머님이랑 형이 상의하거나 돈을 지급했다거나, 돈을 지급한 후에 사연자가 어머니한테 돈을 갚으라거나 청구한 사실은 전혀 확인되지 않거든요. 그래서 이 사건을 대여 관계라고 주장하는 건, 지금 동생분이 조금 무리한 주장을 하시는 걸로 보이고요.

◇ 양소영: 만약에 대여하면 돈을 빌려주겠다고 한 사람, 계약의 당사자는 어머니하고 큰 아들이잖아요. 그런데 계약의 당사자들이 대여가 아니라고 하는데 이거를 제3자가 대여라고 주장하는 것이 일단 논리적으로도 맞지 않아 보여요.

◆ 안미현: 그리고 증여인지도 살펴보려면, 증여가 어떤 성격의 법률행위인지를 먼저 봐야 합니다. 증여는 증여를 하는 사람이 대가를 받지 않는 무상해 행위입니다. 그래서 대가 받지 않고 나의 재산을 수증자에게 주는 것을 내용으로 하는 계약인데, 지금 사연 올려주신 분께서는 2020년부터 어머니에게서 이 아파트를 넘겨받아서 실제 거주 중에 계신 사용자가 아파트에 대한 권리 행사를 하고 있는 걸로 보여요. 그래서 사용자가 이 아파트 형성을 위해서 아무런 대가 없이 어머님한테 5억 원을 줬다, 이렇게 보기는 사실 어려운 거죠.

◇ 양소영: 그러면 아들은 어머니에게 5억을 증여하고, 어머니는 분양권을 다시 아들에게 증여하고. 이런 관계로 볼 수 있을까요?

◆ 안미현: 사실 사연 내용으로는 판단하기 어려운 부분인데, 사연을 보면 어머니와 형의 의견은 너무나도 분명하게 나와 있습니다. 최소한 형이 이 아파트에 대해서 일부 지분을 갖고 있다는 대해서는 두 분이 의견이 합치된 걸로 보이거든요. 근데 만약에 어머니가 형한테 분양권을 아예 줘버렸다고 하면 일부 지분만 있다고 인정할 게 아니라 ‘아니야, 이건 형 거야’라고 분명하게 말씀을 하셨을 건데, 지금 형이 생각하는 건 집값 전체의 83% 정도고 어머니도 거기에 대해서 형의 지분이 있다는 것을 인정하고 있는 거여서 어머니가 완전히 분양권을 형에게 줬다고 보기는 또 어렵습니다.

◇ 양소영: 그러면 지금 형이 낸 5억 원의 성격을 어떻게 보는 것이 합리적일까요? 당사자들이 지금 명확하진 않지만 그래도 안 변호사님은 완전히 준 걸로 보이지는 않는다는 거니까, 어떻게 해석하는 것이 제일 합리적일까요?

◆ 안미현: 사실 당사자 의사가 제일 중요한데, 지금 사연자랑 어머니 간 의사는 집 전체에 대해서 형이 일정 지분을 갖고 있다는 점에 대해서는 의견이 일치하고 있고요. 그래서 어머니와 사연자 간에는 내부적으로는 사연자가 분양 대금 중 5억 원을 분담한 시점에서 이미 내부적으로는 5억 원 만큼은 이미 형 것이라는 점에 대해서는 일단 의견이 합치가 된 거고. 다만 외부적으로는 분양을 받은 분이 어머니이기 때문에 어머니로서 등기를 유지를 하자는 의견이 일치가 된 것 같아요. 즉 형 지분과 어머니 지분이 같이 존재하지만 어머니한테 형이 그 지분을 명의신탁을 했다는 개념으로 보는 게 더 자연스럽겠죠.

◇ 양소영: 그러면 판례는 이런 경우에 어떻게 봅니까?

◆ 안미현: 사실 명의신탁이 제일 분명하게 입증이 되려면, 서로 간 약정서가 있으면 제일 분명한데요. 판례는 명시적인 합의서를 남겨놓지 않아도 충분히 성립 가능하다고 보고 있습니다. 다만 부모자식 간의 명의신탁 존재 사실이 인정되기는 사실은 쉽지 않아요. 가까운 관계다 보니까. 그래서 사연자가 어머니 명의 부동산에 대해서 이 아파트에 살지 않는 동안에도 내 지분 비율에 해당하는 만큼의 세금 부담을 해왔다거나 아니면 다른 지분 소유권자로서의 역할을 다하였는지에 대해서 충분히 입증할 자료를 확보를 하셔야 됩니다.

◇ 양소영: 그럼 만약에 상속이 이 상태에서 이루어진다면, 어머니 아파트는 자녀들에게 어떻게 상속이 될까요?

◆ 안미현: 만약 어머니가 사연자의 지분 비율만큼 명의신탁을 받은 수탁자라고 해당이 되고 그 사실이 명백하게 입증이 된다면, 사연자가 실제 소유자로 판명된 아파트 지분만큼은 상속재산에 들어갈 수가 없고요. 실제 어머니 소유가 인정되는 부분만 상속 재산에 포함이 될 겁니다. 근데 상속 재산 분할의 경우 어머니 지분에 대한 가액의 평가 시점은 사실 상속 개시 시 어머니가 돌아가셨을 때가 되는 게 원칙이고, 만약에 형하고 동생이 공동 상속인으로서 상속을 할 때 어느 한 쪽이 부동산을 갖고 나머지 한 사람에게 현금을 정산해 줄 때는 그 현금을 정산해주는 시점이 또 가입 평가 기준이 되거든요. 그래서 상속재산 분할에 어떠한 경우가 되든지 간에 어머니 지분에 한해서는 오른 집값만큼 상속을 받을 수는 있겠습니다.

◇ 양소영: 둘째가 그렇다는 말씀이신 거죠. 이렇게 형제간 의견이 다른데요. 앞으로 이런 갈등을 막으려면 미리 대비해 놓을 수 있는 것도 있을까요?

◆ 안미현: 어떤 명목으로든 어머니하고 사연자 간의 의사에 부합한, 실질 그대로의 등기 이전을 해주셔야 됩니다. 다만 실제 권리관계에 부합하도록 등기 이전을 하게 되면 그게 매매가 원인이 되든 아니면 어머니가 다시 형한테 증여를 하는 형태가 되든, 세금 납부는 불가피하고요. 그리고 이렇게 명의신탁 해지라는 개념으로 들어가게 되면 과징금의 제재가 있을 수도 있습니다. 그런데 실제 권리 관계대로 미리 해놓지 않은 데에 대한 대가는 어떻게든 치르셔야 되기 때문에 그 부분을 감수하시고서라도 지금 권리관계를 정리해 주셔야 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 하는 가장 좋은 방법이 될 것 같습니다.

◇ 양소영: 오늘 청취자분이 양담소에 보내주신 사연으로 안미현 변호사님과 함께했습니다. 도움 말씀 감사합니다.