[생생경제] 이승훈 "인센티브주는 착한 임대인 제도 상당히 도움될 것"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 6월 22일 (수요일)

■ 대담 : 이승훈 이승훈 부동산연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 이승훈 "인센티브주는 착한 임대인 제도 상당히 도움될 것"

-실거주 의무 완화, 임대차 시장 안정에 기여

-분양가 상한제 개편, 주택 확대 해결위해 불가피

-높은 금리 때문에 투자시 주택 유형별로 옥석 잘 가려야

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 어제 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔죠? 핵심은 임대차 보완, 그리고 분양가 상한제 개편인데요. 시장에 과연 어떤 영향을 미칠지 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 이승훈 이승훈 부동산연구소 소장 전화 연결돼 있습니다. 소장님 안녕하세요.

◆ 이승훈 부동산연구소장(이하 이승훈)> 네 안녕하세요.

◇ 최휘> 어제 나온 대책들 하나씩 살펴볼 텐데요. 분양가 상한제에 적용되고 있는 2년에서 5년의 실거주 의무가 완화됐죠. 오는 8월 임대차법 시행 2년이 되면 전세 대란이 일어날 것이다 하는 우려가 있는데, 이게 임대차 시장 안정에 도움이 될 것으로 보시나요?

◆ 이승훈> 저는 일정 부분 도움이 될 것으로 봅니다. 일단 8월 전세 대란 우려가 계약갱신 청구권이 만료된 임차인 분들이 신규 전세를 얻어야 하니까 수요가 많아지는 건데, 그에 비해서 공급이 많이 부족한 상황이죠. 특히 최근에 대규모 아파트 공급이 공사비 증액 문제로 멈춘 현장도 있고 이런 여파가 커지고 있는 상황인데, 이럴 경우에 신규 매매 공급뿐만 아니라 전세 공급 물량도 줄어들게 되는 거거든요. 그러면 질문 주신 것처럼 입주 시점에 실입주하시는 분도 있지만, 지역에 따라서는 보통 한 50~60% 정도는 전세든 월세든 임차를 놓습니다. 신규 아파트가 들어왔을 때. 그런데 실거주 의무가 있다 보니까 신규 주택이 완공되더라도 전월세 물량이 없으니까 당연히 공급 부족을 심화시키는 제도가 됐었던 거죠. 이게 물론 투기세력 근절을 위한 목적으로 추진된 법안이기 때문에, 그 제도의 명분이나 이런 것들은 문제가 없지만, 실제 시장에서는 전세 공급 부족이다. 이런 부작용이 나타난 거죠. 그래서 결론적으로는 공급은 부족하고 하반기에 수요는 늘어나게 될 것 같으니 임대차 시장이 불안한 잠재요소를 가지고 있었는데, 이러한 정책 오늘과 같은 이번 정책으로 인해서 조금이나마 임대차 시장 안정에 기여를 할 것으로 예상됩니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 일단 새 정부가 분양가를 현실화해서 주택 공급을 확대하겠다. 이런 취지로 도입이 됐다는 말씀이시죠?

◆ 이승훈> 그렇죠.

◇ 최휘> 이번에는 세입자들을 위한 정책, 세입자 부담을 덜어주기 위해서 전세 대출과 월세 세액공제도 확대하기로 했습니다. 그런데 이게 이미 올라 있는 전월세 값을 과연 잡을 수 있을지, 어떻게 보십니까?

◆ 이승훈> 아니죠. 일단 전세대출을 해준다는 것은 물론 임차인들에게는 더 나은 주거여건을 마련해 주고 그러한 취지로 했던 좋은 제도이기는 하지만, 전세 가격을 안정화시키는 데는 도움이 되는 제도는 사실 아닙니다. 오히려 전세가를 상승시켜줄 수도 있는 그런 정책이거든요. 예를 들면 현금 1억 원이 있는 임차인이 전세를 구할 때 대출이라는 제도가 없게 되면 1억 원이 보증금이 주택을 찾아야겠죠. 그런데 대출을 1억 원을 해준다고 그러면 전세보증금 2억짜리 집을 보게 되겠고, 지금처럼 더 늘려서 대출만 2억 원을 해준다, 그러면 본인 현금 1억 포함해서 3억 원의 집을 찾을 수 있겠죠. 그래서 사람은 좋은 집, 보증금이 올라갈수록 집이 더 마음에 들잖아요. 아무래도 금액에 비례하다 보니까. 그래서 내가 가진 자금 이상의 집을 원하게 되는 거고 그렇게 많은 임차인들이 더 나은 집을 선호하게 되면 전세가격은 오히려 올라가게 됩니다. 그래서 이거는 전월세 값을 잡는 것에는 도움이 되는 제도는 아니고요. 또 그런 목적으로 만든 제도도 아니라고 봐요. 단지 좀 더 나은 집에 살 수 있게 조금이나마 국가가 지원을 해 주겠다는 의미가 되는 거고, 또 월세 세액공제 역시 월세 값 잡는 것과는 연관성이 크지 않아 보이고, 다만 세액공제를 늘려주게 되면 세액공제 받은 만큼 개개인의 가처분 소득은 늘어난 거니까, 그만큼 월세를 내는 것에 도움을 준다고 볼 수도 있는 거잖아요. 이런 식의 지원을 하는 제도라고 보시는 게 맞을 것 같습니다.

◇ 최휘> 또 이런 내용도 있더라고요. 임대료를 5% 이내로 증액하면서 최소 4년 이상 임대한 착한 집주인들에게는 세금 혜택이 주어진다는데, 이 혜택이 도입이 되면 임대차 시장 공급 안정화를 기대해 볼 수 있을까요?

◆ 이승훈> 이거는 상당히 도움이 될 것이라고 예상을 하고 있고요. 기존의 계약갱신 청구권이라는 것은 내용은 거의 동일하지만, 임대인 입장에서는 굉장히 불만이 많았던 제도였거든요. 시장이 형성된 전세가격이 있는데, 이걸 받지 못하고 이걸 무시하고 인위적으로 5%만 인상 제한을 걸었다. 그러니까 옆집은 5억 원을 받는데 똑같은 조건 하에서 우리 집은 3억 원을 받고 있으면 그 기본적으로 임차인은 하나도 없잖아요. 그런데 이번 대책은 임대인이 자발적으로 5% 증액 제한을 하는 겁니다. 대신에 그에 따른 인센티브를 받게 되는 거고요. 그래서 스스로 하는 거니까 임대인들도 불만이 없어요. 그러면 임차인도 어찌 됐건 5% 제한이 걸리니까 저렴한 금액의 임대로 들어갈 수 있어서 임대차 시장 안정화 시킬 수 있고, 그래서 이건 임대인과 임차인 모두 만족하는 제도라고 볼 수 있고요. 누군가에게 희생을 강요하는 그런 강압적인 정책보다 지금처럼 소위 말하는 채찍보다 당근을 주면서 정책 방향을 설정하는 것이 정말 중요하다고 보는데, 그런 의미에서 이러한 착한 임대인 제도, 상생 임대인 제도. 이런 부분은 굉장히 많은 점수를 주고 싶은 정책 중에 하나입니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 또 어제 분양가 상한제 개편안도 앞서 잠깐 말씀하시긴 했지만, 이거를 두고 민간 공급을 위축하고 로또 청약을 부추긴다. 이런 논란도 계속 있어왔잖아요. 이번 개편으로 이런 부작용은 줄이면서 공급이 확대되는 효과, 기대해 볼 수 있을까요?

◆ 이승훈> 공급 확대로 이어질 수 있죠. 일단 분양가 상한제 개편이라는 것은 공급 측면을 봤을 때는 공급이라는 것들만 기준으로 봤을 때는 굉장히 큰 원흉이었습니다. 물론 분상제라는 것도 역시 좋은 취지에서 진행된 정책이긴 합니다만, 말씀대로 기대했던 정책 효과보다는 공급 위축이 불러왔고, 로또 청약만 양산시키고 사실 별다른 시장 안정화에 기여를 못했거든요. 결과만 놓고 보면, 그래서 분양가 상한제라는 게 결국 최종적인 주택가격의 상한을 걸어서 고정시키는 건데, 공급자들은 지금 세계 경기다 뭐다 해서 원재료 가격이 굉장히 높아지고 있단 말이죠. 그러면 원재료 가격이 올라가게 되면 원래는 최종 소비자 가격을 올려야 맞는 건데, 이것을 정부가 통제하게 되니까 이익은 점점 줄어들게 되고 때로는 손해를 볼 수도 있으니 공급에 적극성을 띠지 않는 것은 어떻게 보면 당연한 결과가 되겠죠. 그래서 지금 가뜩이나 공급이 부족하다는 얘기가 많이 나오고 있는데, 이것을 더 심화시키는 요인으로 지적돼 왔고 늦게나마 이러한 분양가 상한제에 대한 개편안이 나와서 다행이라고 생각을 합니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 분양가 때문에 분양을 미루고 있던 건설사들이 이제 물량을 풀면서 주택시장에 아파트들이 쏟아져 나올 수 있는 효과를 기대해 볼 수 있다고 말씀해 주셨습니다.

◆ 이승훈> 매우 큰 영향이 있을 것으로 생각이 됩니다.

◇ 최휘> 그러면 그런데 이 개편안이 시행이 되면 실거주할 분들 입장에서는 가격 부담이 어쨌든 커지게 되는 거잖아요. 혹시 그럼 대출 규제 기준을 좀 완화해 준다든지 하는 이런 정책들이 계속해서 나올까요?

◆ 이승훈> 이게 참 사실 어디다 기준을 두느냐에 따라 틀릴 것 같기는 한데, 분양가 상한제를 없애게 되면 분양가격이 당연히 올라가게 되겠죠. 그래서 청약을 하시는 분들이나 분양을 받으실 분들한테는 사실 부담이 커지는 건 맞아요. 그런데 그렇다고 분양가 상한제를 안 하고 계속 하게 되면 공급 부족이 심화돼서 가격이 올라갈 것이고, 우리 재건축 재개발도 마찬가지로 이것을 풀어주게 되면 가격이 올라가니까 전 정부에서는 계속 규제를 했었단 말이죠. 그런데 규제를 했지만 가격을 잡는 것이 아니라 공급 부족으로 인해서 또 다른 부작용이 생겨났거든요. 그래서 당장은 개개인들이 분양가가 상승하는 것들에 대해서는 어쩔 수 없이 사회적으로 용인을 해야 될 것 같고, 대신에 재개발 재건축을 풀어주든 분양가 상한제를 풀어주든, 이런 식으로 인해서 결론적으로 공급이 많이 된다고 그러면 중장기적으로는 집값이 안정화될 수 있으니, 초기에 단기적으로 가격이 상승하는 것은 어쩔 수 없다는 판단이 있고요. 어쨌든 이런 상황에서 대출 규제를 풀어줘야 되는데, 실수요자에 대한 대출 규제 완화는 조금씩은 계속 나오고 있어요. 그런데 대출 규제를 획기적으로 풀어줄 것으로 보지는 않습니다. 또 그래서도 안 된다고 보고요. 왜냐하면 현재 시점에서 시장은 더 이상 저금리도 아니고 또 하반기에도 금리 인상에 시그널을 계속 주고 있는 상황이라서, 여기서 대출을 풀어준다, 이렇게 되면 나중에 채무 불이행자가 급증할 수 있는 거잖아요. 그래서 현재 가계부채가 적지 않은 상태임을 감안했을 때는 DSR을 비롯한 전 정부의 대출 규제 정책을 큰 틀에서는 현 정부가 이행을 하고 있는 이유가 바로 이런 것들이에요. 가계부채가 많은 상태에서 대출 규제 풀어준다, 문제가 더 커질 수 있는 거죠. 다만 일부, 그러니까 즉 실수요자라든가 생애 최초 주택 구입자라든가 이런 분들에게 부분적으로 대출 규제를 완화해 줌으로써, 조금 더 융통성을 발휘하고 있죠. 하지만 금리가 안정되고 가계부채가 충분히 관리가 가능한 수준이 되기 전에는 대출 규제에서 대출 완화 쪽으로 완전히 방향을 전환하는 그런 정책은 어렵지 않나 생각을 합니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 지금 금리가 너무 많이 올랐다 보니 대출을 너무 규제를 풀게 되면 나중에 이자 폭탄을 맞을 수도 있으니, 무분별한 대출, 좀 어렵겠군요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 대출을 풀어주길 희망하시겠지만 지금은 조금 관리를 하는 게 사실 맞다고는 봅니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 그런데 이미 서울 아파트 분양가격이 지금 3.3㎡당 3,224만 원이거든요. 이미 3천만 원을 돌파했는데, 하반기에 이보다 더 오를까요? 어떻게 보십니까.

◆ 이승훈> 여기서는 상당히 의견이 많이 전문가들 별로 갈리긴 하더라고요. 저는 이거를 통합해서 설명하기는 어렵고, 지역별로 양극화가 굉장히 뚜렷해질 것 같아요. 하반기에 가격 동향을 보면 관건이 되는 것이 금리 변동과 그다음에 공급이 얼마나 원활하게 될 것인가, 이런 부분인데, 특정 지역에서는 금리에 크게 신경 쓰지 않는 지역들도 있어요. 소위 말하는 핵심 지역들, 좋은 지역을 얘기하는 거겠죠. 거기서는 아무래도 소득도 높고 이런 분들이 많이 거주하고 있다 보니까 똑같이 금리가 적용됐을 때 상대적으로 부담이 덜하겠죠. 이런 지역에서는 금리보다는 공급이 부족해서 수급 밸런스가 안 맞는 이런 것들이 가격에 더 큰 영향을 미치게 되는데, 다주택자 규제도 사실 아직은 제대로 풀리지 않았고, 똘똘한 한 채 현상이 여전하다 보니까, 이런 인지도가 높은 지역은 가격이 상승할 것으로 예상을 하고요. 금리가 인상된다고 하더라도. 다만 외곽 지역, 인기가 덜한 지역이라든가 나 홀로 아파트라든가 이런 것들 있죠. 이런 것도 인기가 떨어지는 그런 것들의 부동산 같은 경우는 금리 영향이 훨씬 더 크게 여파를 미치기 때문에 하반기에 금리가 지금보다 더 오른다면 하락의 위험성이 충분히 있죠. 그래서 지금 지역별로 내지는 주택 유형별로 어느 때보다 옥석을 잘 가리는 그런 시기가 도래했다. 이렇게 볼 수 있죠.

◇ 최휘> 알겠습니다. 그리고 지금 서울 둔촌 주공 아파트가 지난 4월부터 공사가 중단이 돼서 지금까지 멈춰 있거든요. 이번 분양가 상한제 개편이 갈등 해결의 물꼬를 틀 수 있을지, 어떻게 보십니까.

◆ 이승훈> 사실상 분양가 상한제로 인해 공사 중단이 된 영향도 크다 보니까 분양가 상한제가 개편되면 해결의 실마리를 찾을 수 있을 것으로 보여져요. 그리고 시공사나 조합이나 지금 장기간 공사 중단이 되는 것은 어느 쪽도 원하지 않고 있거든요. 다만 한쪽에서 크게 양보를 할 수는 없으니까 여전히 지지부진한 건데, 서울시가 적극적인 중재를 하고 있고 또 분양가 상한제 개편을 통해서 협의할 내용도 굉장히 많아졌다고 보니까, 합의점을 찾을 것으로 기대하고 있고 이를 통해서 머지않아 해결할 수 있지 않을까 이런 기대를 하고 있습니다.

◇ 최휘> 다시 좀 공사가 재개가 됐으면 좋겠네요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 이게 지금 워낙에 큰 규모인 아파트고, 이로 인해서 여기서 나오는 공급 물량도 이 한 단지만으로도 굉장히 작은 단지가 아니다 보니 영향력을 크게 미치거든요. 이게 중단이 됐다는 게 사실 크게 다가오는 거고, 이게 빨리 해결이 돼야지만 전체적으로 공급에 대한 원활한 시장의 시그널을 줄 수 있지 않을까 라고 생각하기 때문에 빠른 중재가 되기를 원하고 있습니다.

◇ 최휘> 네 알겠습니다. 그런데 이번에 윤석열 정부의 부동산 대책을 살펴보니까 공공임대주택의 공급 대책이 빠졌어요. 이런 지적이 나오고 있는데 이 부분은 왜 제외가 됐을까요.

◆ 이승훈> 공공임대주택이라는 키워드에 중점을 두지 않은 거고 중요시하지 않았다고는 생각은 안 들어요. 다만 전 정부에서는 공공임대주택이 가장 핵심이었다면, 이번 정부는 공공임대주택뿐만 아니라 공공분양이든 내지는 일부 금융완화든 다양한 형태로 지원을 하는 거죠. 저소득층이든 청년층이든. 그래서 물론 공공임대주택이라는 게 대량으로 공급이 되면 이것만큼 좋은 것도 없죠. 그러면 공공임대는 아무래도 저렴하다 보니 저소득층이라든가 아직 자산이 많지 않은 청년층한테 큰 도움이 될 수 있고, 그래서 가장 좋은 건 맞기는 한데, 우리가 현실적인 부분을 고려를 해보면 공공임대주택을 빠르게 대량으로 지을 수 있는가라고 묻는다면 그게 현실적으로는 쉽지는 않거든요. 그래서 꾸준히 이런 정책을 시행을 하되 단기적으로 많이 대량으로 공급할 수 있는 건 아니기 때문에, 그동안에도 그 기간 동안에도 다양한 루트를 통해서 지원하는 것이 더 현실적이기 때문에 실질적인 도움을 줄 수 있다고 생각을 해요. 그래서 이게 전체적인 플랜을 봤을 때는 공공주택을 많이 짓는 것이 훨씬 좋은 제도인 것은 맞으나, 사실은 그것을 플랜으로 끝내는 게 아니라 뭔가 현실화하는 방안에서는 당장 빠르게 대량 공급할 수 없으니 다양한 지원 방안을 찾겠다. 이런 식으로 이렇게 정책 방향이 나온 것은 저는 이게 더 올바른 방향이 아닐까, 생각을 하고 있죠.

◇ 최휘> 그렇군요. 영끌족 이야기가 많은데, 올해 들어서 월평균 생애 최초 부동산 매수자 수가 처음으로 4만 명 아래로 떨어졌다고 합니다. 금리가 요즘 워낙 높다 보니 무주택자들이 대출 받아서 내 집 사기가 좀 부담스러운 상황인데, 이제 영끌의 시대는 끝났다고 봐야 할까요?

◆ 이승훈> 당분간은 그렇다고 봐야겠죠. 영끌이라는 게 그야말로 내가 가진 자금은 부족하지만 어떠한 식으로든 다 모아서 매수를 하는 거잖아요. 그런 것들은 저금리 때는 어떻게든 버틸 수 있다고 판단하기 때문에 하지만, 사실 지금 금리가 꽤 올랐고 추가적인 금리 상승에 대해서도 계속 지적이 되고 있는 상황이라서 이건 지금 현 시점에서 영끌을 하기가 심리적으로도 어렵고, 또한 한다고 해도 버티기가 굉장히 어렵겠죠. 그래서 당분간은 영끌을 한다는 얘기는 좀 나오기 힘들 것 같고, 오히려 기존에 연구를 하신 분들 중에서 일부는 지금 계속 금리가 상승했을 때 이걸 버티지 못하고 매물을 내놓는 그런 현상까지 나올 것으로 예상을 하고 있기 때문에, 추가적으로 영끌을 한다. 이건 좀 어렵지 않나. 이렇게 판단을 하고 있습니다.

◇ 최휘> 지금 우리 기준금리가 그렇게 1.75%인데, 지금 금리 상승분으로도 이미 이자 대출이 너무 많이 올라서 정말 곳곳에서 곡소리가 나오고 있는데, 연말에 또 추가 금리가 단행이 되면 이거는 정말 상황이 너무 어려워질 것 같긴 합니다.

◆ 이승훈> 그렇죠. 지금 금리 인상이 사실은 우리가 언젠가 올라갈 거라고는 생각을 했지만, 사실은 금리 인상이 작년 8월 달에 시작되면서 이렇게 가파르게 오를 거라고는 사실 많이 예상 못 했거든요. 왜냐하면 금리가 한꺼번에 올라가게 되면 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 사실은 굉장히 조심스럽게 올리는 게 정상적인데, 지금 미국 같은 경우에도 우리가 금리가 사실상 글로벌 경제에서 연동되다 보니까 그쪽이 빅스텝이다. 자이언트 스텝이다. 굉장히 빠르게 올라가고 있잖아요. 그래서 우리도 거기에 선제적인 대응을 하면서 올라가고 있는 건데, 사실 그로 인해서 지금 모든 자산시장이 안 좋잖아요. 그나마 부동산이 그래도 버티고 있는 편이기는 한데, 이게 금리 인상이 하반기에도 더 단행된다고 하게 되면, 일부 지역 그리고 일부 사람들은 굉장히 위기를 맞지 않을까. 이런 우려 섞인 시선의 전망들이 나오고 있습니다.

◇ 최휘> 네 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 이승훈> 네 고맙습니다.

◇ 최휘> 지금까지 이승훈 이승훈 부동산연구소 소장과 함께했습니다.