[생생경제] 강남 집값은 주춤, 강북·수원은 난리... 2020 부동산 정책은 어디로?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 강남 집값은 주춤, 강북·수원은 난리... 2020 부동산 정책은 어디로?



◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 매주 금요일은 토론 아니고 수다로 함께하죠. 1월 첫 주, 2020년을 열어주실 두 분입니다. 부동산 수다예요. 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만부동산연구소의 김인만 소장님 나오셨어요. 새해 복 많이 받으세요.

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 새해 복 많이 받으십시오.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 새해 복 많이 받으세요.

◇ 김혜민> 2020년에 달라지는 부동산 제도들이 많은 것 같아요. 월별로 정리됐던데 원래 이런 겁니까?

◆ 김인만> 올해가 특별히 조금 더 많은 것 같아요. 12.16 대책도 나오고 해서 월별로 정리할 만큼 내용이 많은 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 그러게요. 지금 기사들을 보면 1월부터 12월까지, 특히 상반기에 달라지는 부동산 제도들을 집중적으로 정리를 했던데요. 김인만 소장님, 일단 이번 달에 뭐가 바뀝니까?

◆ 김인만> 1월부터는 제일 눈에 띄는 게 양도세, 장기보유특별공제 혜택이 축소됩니다. 그래서 올해부터는 1세대 1주택자들, 80%까지 10년을 가지고 있으면 공제를 해주는데요. 2년 거주를 해야 합니다. 올해부터 파는 것부터 거주를 해야 했고요. 여기서 한 단계 더 나아가서 내년이죠. 2021년 1월 1일부터는 2년 거주가 아니고 10년 동안 10년을 거주해야만 80%가 되고요. 10년 거주를 하지 않고 보유만 하게 되면 40%밖에는 공제가 안 됩니다. 그래서 이런 부분을 눈여겨보셔야 할 것 같고요. 줄줄이 이제 계속 바뀝니다. 전세자금대출 같은 경우도 9억 초과되는 집이나 2주택 이상이 되면 회수를 하게 되고요. 3월 달에는 불법전매 시 청약 10년 금지가 되고요.4월 달에는 민간택지 분양가상한제 유예 종료가 되고요. 5월 달에는 종합주택임대소득세 월 2000만 원 이하 신고를 해야 합니다. 6월은 이게 또 굉장히 중요한 달이죠. 작년 12.16 대책에서 한시적 중과세 배제가 나왔잖아요. 그게 6월까지입니다. 10년 보유한 분들은 6월까지는 팔아야 하는 분들은 매도를 하셔야 장특 공제도 혜택을 받으시고, 중과세 배제도 안 받는 그런 효과가 나옵니다. 그 외에도 종합부동산세도 올렸고요. 많이 아시다시피 여러 가지가 있는데요. 이게 내년 2021년에 또 바뀌는 게 더 있거든요. 양도세 단기 보유하면. 그러니까 지금까지는 1년 미만 보유한 주택 같은 경우는 양도 세율이 40%, 1년 넘어가면 일반 세율인데 내년부터는 더 강화돼서 1년 미만은 50%, 1년에서 2년은 40%, 다른 주택에서만 혜택을 준 제도를 이제 원복시켰어요. 내년에도 더 강화된다, 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.

◇ 김혜민> 올해 상반기 달라지는 부동산 제도에 대해서 중요한 것들을 뽑아서 소장님께서 설명을 해주셨고요. 교수님, 이게 결국 12.16 부동산 종합대책의 조속한 시행을 위한 입법이고, 지금 이것은 달라지는 것도 나온 거고, 더 바뀔 것도 있는 거죠? 더 입법이 될 만한 내용들도요.

◆ 한문도> 다 입법 발의가 됐고요. 말씀 중에 더 추가해서 말씀을 드리면 2021년부터는 분양권이 1주택자, 일시적 2주택자, 거기에 포함이 돼요. 더 강화되는 게 1년 이내 처분을 해애 해요. 안 그러면 다 양도세를 맞습니다. 우리가 그동안 해왔던 갭 투자가 전혀 통용이  안 되는 시장이 되는 시기가 되기 때문에 그것을 주의하셔야 하고요. 아까 양도세 소장님이 말씀해주셨지만 일괄적인 거예요. 양도세 40~50% 오르는 것은 기본이고, 1년 미만일 때요. 1년에서 2년이면 원래 옛날에 차등해서 하던 것이 아니라 다 40%. 아주 양도세 중과가 많아진 거죠. 갭 투자를 작년, 재작년에 하셨던 분들은 이것을 유의하셔야 할 것 같고요. 그다음에 한 가지 말씀드리면 분위기상 많이 투자하신 분들한테는 좋은 이야기는 아니고, 또 무주택을 마련한 분들한테는 좋은 이야기인데요. 2월부터 주택 투기 상설조사팀이 국토부에서 움직인단 말입니다. 그동안 기재부에서 방송에서 말했다시피 절대 용납하지 않겠다고 해서 합동조사단이 하고 있잖아요. 2월 상설조사팀 나올 때 분명히 몇 개 발표할 것 같아요, 제 생각에. 총선도 있고. 발표하는 데 발표했으면 또 더 해야 할 거 아니에요? 그러면 강화하고 그러다 보면 허위매물까지 붙잡겠다고 하잖아요. 그러고 제 생각에는 포상금 제도까지 추가하면 분위기가 묘하게 되거든요. 꼼짝마라, 거든요. 그래서 이 부분은 무주택자 분들한테는 하방압력이 되니까 좋은 거고, 그전에 투자하셨던 분들은 조금 빠져나갈 탈출구가 좁아지는 것 때문에 그런 시장이기 때문에 올해 시장은 만만하게 보시지 말고 낙엽이 떨어지면 우리가 가을이 오는 것을 알잖아요. 1월, 2월, 월마다 뭐가 나와요. 그때마다 시장 분위기가 조금씩 나올 거예요. 신호가. 그 신호들을 보시면서 올해 한해를 차근차근 준비하시는 게 좋을 것 같아요. 

◇ 김혜민> 핵심은 결국은 투기를 막을 것이고, 그리고 내 집 마련, 실거주자들을 중심으로 정책을 펼쳐가겠다는 기조를 유지하겠다는 거예요. 지금 김현미 장관이 오늘 불출마 선언을 했습니다. 온갖 남은 힘을, 선거에 쏟을 힘을 이제 지금까지 했던 부동산 정책 기조를 이어가겠다는 이것은 사실 개인으로서는 엄청난 결단입니다.

◆ 한문도> 그 말씀을 듣는데 제가 다 답답할 정도니까. 당연히 출마하실 줄 알았는데 출마 안 한다고 하니까 저도 답답하니 다른 분들은 어떻겠어요. 다주택자 분들은 조금 더 답답하실 것 같고요.

◇ 김혜민> 그러면 오늘 김현미 장관의 불출마 선언에 답답한 분들은 다주택자들, 그리고 시원한 분들은 내 집을 마련하는 분들, 이렇게 구분이 되겠네요. 확실히 김현미 장관의 불출마 선언이 시장에 영향을 끼치겠죠? 심리적으로 더 위축시키지 않겠습니까?

◆ 김인만> 이게 강력한 의지를 다시 한 번 보여준 것 같고요. 저도 당연히 총선 출마할 줄 알았는데 안 하고 부동산에 더 집중하겠다는 의미잖아요. 사실 총선도 안 나가는데 뭐하겠습니까? 집값 더 잡아야죠. 강력한 사명감을 가지고 더 강력한 대책들을 이어가지 않을까 싶고요. 시장에서도 그런 시그널을 받아들이지 않을까 싶은 생각이 듭니다. 

◇ 김혜민> 그러면 12.16 대책 나오고 해가 바뀌었는데 시장 분위기는 어떻습니까?

◆ 김인만> 아무래도 거래는 거의 안 되는 분위기고요. 호가도 조금 떨어지고 있습니다. 체크를 해보니까 강남 쪽은 당연히 재건축 아파트들 1억, 2억, 3억까지도 떨어지고 있고요. 마포 쪽에서도 신축 아파트들. 그러니까 급하지 않은 분들, 집주인들은 일단 버텨보자, 매수자들은 당연히 기다리고요. 그런데 팔아야 하는 분들이 있잖아요. 양도세 때문에도 팔아야 하고, 다른 집을 계약해서라도 팔아야 하는 분들은 어쩔 수 없으니까 호가를 낮춰요. 그래서 5000만 원, 1억씩 낮추고 있는데도 매수자들이 쉽게 안 붙고 있거든요. 그래서 팔아야 하는 분들은 굉장히 답답한 상황이 되고 있고요. 그래서 호가가 조정된다고 하는 건 이게 시세가 될지 조금 지켜봐야겠지만, 어떻게든 대책의 효과는, 단기 효과는 나오고 있다. 대신 풍선효과도 있으니까요. 

◇ 김혜민> 그러니까요. 풍선효과를 소장님이 얘기하셨는데 9억 이하 강북, 수원, 이런 곳은 오히려 난리라고 하더라고요. 맞습니까?

◆ 한문도> 난리는 아닌 것 같고요. 발표하자마자 일시적으로 앞서신 분들이 제 생각이에요. 9억 이하에는 해당이 안 되니까 정부의 정책들이 프리한 상태니까 이쪽으로 시장이 몰릴 것이라고 생각해서 일부 앞선 분들이 나가셨는데요. 거래된 물량이 많지 않아요. 그리고 하루 이틀 나오더니 조용해요. 그것은 너무 빨리 가신 분들이 잠시 그랬던 거라고 판단할 수도 있고, 제 생각에는 설이잖아요, 조금 있으면. 설 지나고 나면 확실히 시장 분위기가 나타나지 않을까. 그래서 지금 풍선효과가 완벽하다고 표현하는 건 조금 이른 것 같고요. 일단 신호는 좋지만 낙엽이 하나가 실수로 떨어질 수도 있잖아요. 낙엽이 계속 떨어져야 하는데요. 이게 계속 떨어질 건지, 아닌지 봐야 할 것 같아요. 1월 설날 끝나고 나면 시장이 풍선효과가 나타났다고 표현할 수 있지만 지금은 이른 판단 같아요. 

◇ 김혜민> 그래도 12.16 대책 나오고 눈에 띄게 오른 지역은 없습니까?

◆ 김인만> 수원 같은 경우도 일반 기존 아파트 거래량이 늘어났다고 할 수는 없고요. 청약 시장들. 강남 같은 경우는 청약도 힘들잖아요. 중도금 대출도 안 나오고 하는데, 수원 같은 경우에 팔달 재개발 구역, 이런 데 새 아파트들의 선호도가 높잖아요. 그래서 어차피 서울은 청약도 안 되고 규제도 많으니까 청약 같은 경우는 부담 없이 실수요자들도 하지만, 투자자들도 일단 청약은 당첨되면 기본적으로 새 아파트니까 피가 요즘 붙는단 말이에요. 그래서 그런 확실한 물량들 위주로 경쟁이 치열한 것 같고요. 수원, 용인이라고 해도 기존 주택들이 많이 활발하게 거래가 되고 있는 상황은 아닌 것 같습니다.

◇ 김혜민> YTN 라디오 생생경제, 1월 첫 수다는 부동산 수다로 하고 있습니다. 오늘 올해 달라지는 부동산 제도에 대해서 짧게 읊었고, 중요한 건 오늘 때마침 김현미 국토부 장관이 불출마 선언을 하셔서 관련된 함의에 대해서 저희가 이야기를 나눠봤습니다. 결국, 부동산의 핵심은 서울시에요. 서울시는 계속해서 서울 주택공급은 문제없다고 얘기를 하고 있는데, 또 전문가들 이야기를 들어보면 결국은 서울에 집이 많아져야 이 문제가 해결된다고 이야기한단 말이에요. 이 문제 얘기해보죠. 

◆ 한문도> 서울 주택공급에는 문제가 없다는 정부의 입장은 맞습니다. 지표상으로 보면 보통 3만, 4만, 5만 호 수준인데, 3만 이하로 가면 조금 모자란 거거든요. 그래서 실제로 데이터로 봐도 우리가 글로벌 금융위기 때문에 그것을 체크를 못하시는데, 아마 우리 애청자 분들도 한 번 보세요. 서울 입주물량 추이를 연도별로 보시면 2011, 2012, 2013년도가 제일 가격이 안 좋을 때거든요. 하락하고요. 강남은 거의 반토막 가까이 갈 때에요. 그때 입주 물량이 되게 적었습니다. 지표를 보시면 최고로 적을 때에요. 그것이 이어진 게 15년, 16년 끝까지 왔어요. 그러다가 17년에 조금 많이 들어갔는데, 결론은 제가 볼 때는 이것이 서울 주택공급 물량이 정부에서 볼 때는 3,4만 호면 안정적이라고 판단하는 것 같아요. 그리고 건설사나 이쪽에 계신 분들, 또 부동산업을 하시는 분들은 맨날 모자라다고 해야 심리적으로 무주택 시민들이 헷갈려서 살 거 아니에요. 시장을 활성화시키는 부분이 되는데요. 데이터 상으로는 확인이 안 돼요. 결정적으로 뭐냐면 집값이 오른 곳의 기본을 따져보면 이명박 정부 때 대출 규제를 풀고, 전매 제한을 완화하고, 시동을 건 것을 박근혜 정부에 와서 확실히 했잖아요. 빚내서 집 사라고요. 온 국민이 기자 분들도 욕했잖아요. 투기 시장 만드는냐고. 그 속에서 다주택자 분들이나 투자할 수 있는 여력이 있는 분들이 재빨리 움직이신 거고요. 그런데 그것이 지금은 전국적으로 부담이 되는 형태까지 폭등을 하다 보면 국가 경제에도 도움이 안 되고, 이자 부담이 많이 나가니 당연히 쓰는 게 줄잖아요. 주니까 내수가 침체하고, 겹겹이 되다 보니 제가 볼 때는 서울시, 정부에서 말하는 주택 공급은 문제가 없다고 하는 것은 박근혜 정부에서 만약에 그것을 안 했다고 하면, 그 기조는 계속 이어졌을 거예요. 자기가 돈을 모아서 가는 형태로 가지, 누가 올리면 물량은 한정되어 있으니까, 한정되어 있어도 여력이 없으면 안 사잖아요. 그런데 여력을 인위적으로 만들어준 거 아니에요. 대출이라고요. 대출에 대한 장단점이 있지만 그것이 과도했을 때는 결국은 시간이 지나면 이렇게 국민 경제에 부담이 된다는 것은 전 세계 국가들이 다 알아요. 그래서 우리가 DTI, RTV를 조금 줄였잖아요. 이 효과는 2,3년 지나면 나타날 것이고요. 이자가 덜 나가면 당연히 모으는 돈이 더 있잖아요. 그런 맥락을 장기적으로 보면 제가 볼 때 이제 인구도 줄잖아요. 지금 서울시 인구가 줄었거든요.

◇ 김혜민> 그러면 서울시 주택 공급은 문제가 없다고 말씀을 하시는 거예요.

◆ 한문도> 이런 부분이 있죠. 재건축, 재개발을 수요·공급 억제책으로 자꾸 규제책을 강화해서 원래 순서대로 할 수 있는 대로 했다고 하면 지금도 매년 이어지는 것을 따지면 큰 문제가 없는 순환개발이 되는 형태였는데 주택가격이 급등을 하다 보니 본의 아니게 더 줄이게 되고 그러니까 잠시, 일시적으로 공급 부족은 있지만 그것의 근본이 공급 부족으로 인해서, 지금 직면이 됐잖아요. 12, 13년에는 1만 5000호밖에 안 됐어요. 그런데도 가격이 내려갔단 말이에요. 지금은 3만 호인데 주택 공급에 대출과 전매, 양도세, 이런 부분들을 다 묶어 놨잖아요. 제가 볼 때는 예전의 공급 부족 부분을 박근혜 때와 비교할 수는 없다고 말씀드릴게요.

◇ 김혜민> 동의하세요?

◆ 김인만> 저는 이 부분에 대해서는 교수님하고 다른 이야기를 하고 싶습니다. 정부 입장이랑 서울시 입장에서는 통계자료만 보면 그렇게 해석을 할 수도 있을 것 같은데요. 조금 다르게 해석을 하자면 이번에 12.16 보도자료를 보면 2018년, 2019년, 2020년 서울의 입주 물량이 4만 5000호, 4만 1000호 정도로 예상을 하고 있고요. 그 이전에, 2013년에서 2017년까지는 3만 호 정도 됐어요. 평균이 그 정도가 됐는데요. 이 정도 흐름을 가지고 안정적이다, 정부나 서울시는 그렇게 이야기를 하고 있는데요. 제가 바라보는 관점은 이번 2018년도 주택소유 통계를 보면 서울의 주택이 250만 호 정도가 돼요. 자가 보유율은 50%가 안 되고요. 그중에서 아파트는 150만 호 정도 될 것 같거든요. 그러면 서울의 인구가 1000만 정도가 되는데 아파트는 150만 호다. 많은 사람들이 가지고 싶어 하는 아파트는 더 적을 것이고요. 서울 같은 경우는 신규 새 아파트가 없잖아요. 재건축, 재개발 정비사업이 아니면 공급이 안 되는데 여기서 공급이 되는 4만 5000호, 작년이죠. 작년, 재작년에 많았어요. 그 물량들은 박근혜 정부 시절에 정비사업을 추진해서 나온 물량들인데요. 서울 같은 경우는 신도시가 아니기 때문에 철거라고 하죠. 기존 주택을 철거하고 새로 공급하는 물량들이라서 순 증가분은 이렇게 되지 않거든요. 그래서 경기도나 지방 같은 경우는 빈 땅에 그냥 지으니까 5만 호, 10만 호라고 해도 플러스알파가 되는데 서울 같은 경우는 4만 5000이라고 해도 실제로 없어진 집이 3만 호 정도 된단 말이에요. 그래서 제가 볼 때는 서울 인구, 특히 수요자들은 서울을 많이 원하잖아요. 어떻게 보면 굉장히 바뀌어야 할 부분인데, 지방에 계시는 분들도 서울에 집 하나 갖고 싶어 하고, 미국에 계시는 분들도 서울에 집 하나 가지고 싶어 하고요. 서울에 계시는 분들도 자식들 집 하나 해주고 싶어 하고요. 수요는 굉장히 풍부한데, 주택은 저는 특히 아파트는 여전히 부족하다. 더 걱정되는 건 부동산 114 통계를 보면 내년부터 입주 물량이 더 줄어들거든요. 올해 반토막 정도로 난다고 하는 통계자료도 나오는데, 걱정되는 것은 정부 말이 맞았으면 좋겠는데, 이게 주택이라는 건 그렇잖아요. 한 번 이게 이어져야만 계속 이어지는데 맥이 끊어져 버리면 3년 후에 입주 물량이 줄어든단 말이에요. 그래서 문재인 정부 때 했던 규제들이 2021년, 2022년이 돼서 실제로 줄어들었을 때 그것을 만회하기가 빠른 시일 안에 쉽지 않지 않을까 하는 걱정이 있습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 문재인 정부에서 내놓은 정책들이 집값을 잡기 위한 정책이기도 하지만 부동산 시장을 위축시키기 때문에 공급이 줄어들고, 그러다 보면 또 다른 문제를 일으킬 수 있다?

◆ 김인만> 잘못하면 빌미를 제공해주지 않을까. 저도 절대적인 안정을 원하는 사람인데, 이게 괜한 빌미를 제공해서 전세가격도 불안하거든요. 

◇ 김혜민> 그래서 서울시는 방향을 확실히 잡았어요. 박원순 시장이 공공주택, 예를 들어 공유주택, 또 거기에서 한 발 더 나아가서  동산 국민공유제 정책을 지금 하겠다고 했단 말이에요. 이게 뭐예요?

◆ 한문도> 공유제라고 하면 거대한 것 같은데요. 내용은 큰 게 없습니다. 세금하고 이런 것을 많이 거둬서 그 재원을 가지고 마지막 종착지는 뭐냐면 임대주택을 많이 공급하자.

◇ 김혜민> 그러니까 서울시가 주인인 아파트를 많이 만들겠다.

◆ 한문도> 그렇죠. 임대주택을 공급하려면 돈이 있어야 하는데, 거둔 세금으로 땅을 사자, 나라에서. 있던 땅도 팔았는데 보금자리 많이 팔았잖아요. 있던 땅도 팔던 정부에서 갑자기 정권이 바뀌다 보니 이 이야기를 하시는 건데요. 뜻은 좋죠. 그런데 실현 가능하려면 여러 가지 요인들이 같이 붙어줘야 하는데요. 궁극적으로 장기적으로 이 방향으로 가야 하지만 제 생각에는 일시적으로 말은 좋은데, 언제 될지는 아직 모르고요. 좋은 뜻으로 받아들이시고 정부 당국자들은 새겨들어서 이것에 맞춘 정책을 지속적으로 해나가는 것은 좋을 것 같아요.

◇ 김혜민> 방향에 대해서 이의를 제기하는 분들은 없을 거예요. 그런데 그 나아가는 방향에 있어서 속도라든지, 아니면 수단이라든지, 이런 부분에 대한 다양한 논의와 토론이 있기 때문에 특히 집이라는, 정말 보금자리의 관련된 것이기 때문에 많은 사람들의 이야기를 들으면서 정부가 나아가야 할 것 같습니다. YTN 라디오 생생경제, 오늘 토론 아니고 수다, 부동산 수다 함께하고 있습니다.