[생생경제] 이번에 빠진 과천, 목동, 흑석동 민간 분양가 상한제 지역으로 다시 지정될 수도

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 부동산 김인만 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 이번에 빠진 과천, 목동, 흑석동 민간 분양가 상한제 지역으로 다시 지정될 수도


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다, 오늘 부동산 수다로 함께합니다. 연세대 정경대학원 한문도 겸임교수, 김인만 부동산 김인만 소장 나오셨어요. 안녕하세요? 

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◆ 김인만 부동산 김인만 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 오늘 민간 분양가 상한제 이야기를 안 할 수가 없어서요. 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 정부가 핀셋 규제하겠다고 했어요. 정부가 분양가 오른 곳만 콕콕 집어서 하겠다는 게 이 핀셋 규제인데, 이게 가능합니까? 일단 핀셋으로 잘 짚었습니까?

◆ 한문도> 왜 이렇게 이 정부는 핀셋을 좋아하나. 그냥 다 같이 하면 마음이 평온할 텐데, 심플하게. 핀셋으로 하려고 얼마나 머리가 아팠겠어요. 굳이 해가지고 어떤 곳은 빠지고, 말 많고. 이게 그래서 저는 방송에서 적합한지 모르지만, 이렇게 풍선효과가 일어나게 해서 12월이나 1월쯤에 다시 한 번 상한제를 더 하면 서울은 조금 잡힌 상태에서 오른 데를 다시 잡으면 다 잡은 꼴이 되잖아요. 그러면 총선에 유리하잖아요. 그런 시나리오에서 나오지 않고서야 굳이 이렇게 할 필요가 있었나, 다 같이 하고 끝날 이야기를. 

◇ 김혜민> 지역을 그냥 정하면 되지, 굳이 동까지 해서 핀셋으로 할 필요는 없었다?

◆ 한문도> 그전에도 말씀드렸지만 경제성장률 2.0% 달성하기 위해서 부동산 경기가 확 죽을까 봐 노심초사한다고 하는데, 제가 보니까 노심초사하는 것 같지 않아요. 국민들이 2.8이나 2.0이나 거기서 거기다, 저성장인 거 다 인식하고 있는데요. 제가 볼 때 시나리오가 있지 않고서야 어떻게 이렇게. 제가 언제 나중에 시간되면 칼럼을 쓰고 싶은데요. 시나리오로 하면 다 맞아요.

◇ 김혜민> 지금 예측하신 그 시나리오, 음모론을 제기하시는 겁니까? 

◆ 한문도> 자기들이 총선에서, 어느 정당이나 그렇겠지만 정책을 펼 때 명분을 세우고, 공익을 앞세운 상태에서 표가 유리하다고 하면 그쪽으로 가야겠죠? 지금 만약에 상한제를 다 적용했는데 부동산이 갑자기 다 가라앉아요. 그러면 일각에서 그러죠. 경제성장률 떨어진다, 부동산 가격까지 죽었다, 이렇게 하면 힘드니까 이렇게 던져놓고 서울이 약간 안정세인데, 다른 지역이 오른다고 하면 거기를 1월이나 2월에 가서 잡으면, 지금 던진 게 만약에 실패해도 나중에 가면 또 잡으니까 성공하고, 두 마리 토끼를 다 잡으려고 애를 쓴 흔적이 보여요. 그래서 제 생각이에요.

◇ 김혜민> 탈출구를 마련해놓은 정책이다?

◆ 한문도> 일부러 만들어놓고 그 탈출구를 가지고 최대한 현 정부에 유리한 정책을 순서대로 차곡차곡 하지 않는가, 이렇게 보고 있어요.

◇ 김혜민> 이 말에 대해서 김인만 소장님 어떻게 생각하세요?

◆ 김인만> 분명히 계산은 있었던 것 같고요. 저는 조금 교수님하고 다르게 보는 게 내년이 총선이잖아요. 그래서 총선은 분명히 있는데 정치인들이 생각할 때 과연 부동산 시장을 너무 살려서도 안 되지만 완전히 죽이는 게 유리한가에 대한 계산이 있었다고 보고요. 전체적으로 다 적용해서 만약에 서울, 수도권 지역이 다 안정이라고 하면 안정, 부동산이 다 죽어버리면 오히려 그게 더 안 좋지 않나, 하고 판단을 한 것 같고요. 그래서 핀셋을 보면 강남이라든지, 고가 아파트 지역 위주로 했잖아요. 어차피 보면 그 아이들은 잡아야 하는 아이들이고, 나머지 아이들은 굳이 지금 총선을 앞두고 때리기 싫다는 시그널이 아니었을까, 그렇게 생각합니다.

◇ 김혜민> 두 분 다 총선을 앞두고 계산에 의해서 핀셋 규제를 한 거고, 그런데 그 이유는 달라요. 한 교수님은 집값을 확실히 잡아야 총선에서 이길 수 있어서 그랬을 거다. 그리고 김인만 소장님은 집값을 너무 잡으면 총선에서 질 수 있으니 이렇게 했을 거다. 핀셋 규제한 지역에 강남 4구 중심으로 마포, 성동, 용산, 영등포구에 이르는 8개 구, 27개 동이에요. 이 지역별로 나눠본다면 두 분이 꼽기에 그래, 이번에 이 핀셋 규제로 여기는 잡히겠다고 하는 지역이 있습니까?

◆ 김인만> 이게 집값이 잡혀야 하는데, 결국 분양가를 눌러주는 거잖아요. 전혀 영향이 없다고 할 수는 없고요. 일단 신규 아파트 가격이 분양가가 올라가면서 주변 시세가 따라 올라가는 것에 대해서는 분명히 효과가 있을 것 같고, 강남이라든지, 사실 너무 비싸잖아요. 오히려 분양가가 주변 시세보다 낮아졌기 때문에 어느 정도 효과는 있을 것 같습니다. 적용 지역에 대해서는. 다만 적용되지 않는 지역에 대한 풍선효과가 조금 우려되는 부분이고요. 사실 27개 동인데, 조금 의아한 곳이 있잖아요. 마포 같은 경우도 아현동은 포함됐는데, 공덕이 빠졌고요. 역세권인 공덕이 빠져 버렸고, 마포와 동급으로 요즘 인정해주는 흑석동. 흑석동도 빠져 버렸고요, 과천도 빠졌잖아요. 목동도 빠지고요. 그래서 다소 의아하다. 만약에 적용을 하려면 다 적용해야 하는데, 물론 기준은 있겠지만 들어가야 할 지역들도 빠진 부분이 의아스럽다. 그래서 일각에서는 음모론이 나오고, 누구 때문에 빠졌다, 이런 말들도 나오는데요. 그런데 제가 볼 때는 그렇지는 않은 것 같고요. 정치인 몇 명이 입김을 넣었다고 해서 그렇게 바뀌지는 않을 것 같고 아마 이유는 있을 것 같지만. 보도자료를 보면 이게 분양가 상한제는 새 아파트잖아요. 그러다 보니까 아무래도 새 아파트 공급 계획이 없거나 없는 지역들은 빠지지 않았나, 개발이 완료된 지역들, 그런 지역들이 빠진 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 기준은 분명히 있었고요. 물가상승률 대비 얼마, 분양가 얼마, 이런 분명한 기준이 있었습니다. 지역구 의원이 힘쓴다고 그 정도로 우리나라 부동산 정책이 되겠습니까. 김인만 소장님은 일단 핀셋 규제가 된 지역은 당연히 영향을 받을 것이라고 얘기를 해주셨고요. 한 교수님은요?

◆ 한문도> 지금 지정된 지역들은 다 영향을 받았고요, 이미. 재건축 단지 시세가 찾아오는 분도 줄고요. 왜냐하면 지금 나올 물량들이 서울시 발표했다시피 6만 5000세대가 서울시에서 관리처분인가유예, 4월까지잖아요. 그 안에 분양을 안 하면 상한제에 적용을 받아요. 천상 분양가 적용을 해야 돼요. 해야 되면 그 물량들의 가격이 지금 허그(HUG) 보증 심사가 들어가서 조합들이 던졌던 주택가격보다 제가 보이게는 10%부터 하는데, 전체적으로 보면 현재 주위의 시세보다 저렴한 새 주택들이 나오거든요. 그러면 제가 실수요자라고 해도 기다렸다가 그것을 받는 게 낫지, 지금 굳이 하는 건, 상식이잖아요. 그 물량이 과연 제대로 나오면 한두 달 뒤, 2월, 3월이면 분양 공고가 나고 할 테니까 그러면 그때 시장이 확실히 하향 안전화 쪽으로 잦아들지 않을까, 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 4월 지나고 나서 확실히 시장은 안정될 것이다?

◆ 한문도> 2, 3월부터. 안 되면 아까 말씀드린 대로 핀셋으로 다시 잡죠. 그러면 두 마리 토끼를 다 잡으려는 게 아닌가, 그렇게 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 지금 우리가 계속해서 이야기하는 게 풍선효과예요. 그러니까 대상이 아닌 지역들. 이 지역들은 당연히 집값이 오르는 게 아닌가 싶은데, 과천 같은 경우에 집값이 한 주 만에 1% 가까이 폭등했다는 표현이 있던데, 맞습니까?

◆ 한문도> 네, 더 많이 올랐을 걸요? 더 좋아질 것을 뻔히 알기 때문에. 일부러 다 이사 가잖아요. 과천 지역에서 새로운 아파트 분양 받으려고. 물량은 7000세대밖에 안 되지만 워낙 입지가 좋으니까 미리 거주를 해야 1순위 자격이 되니까 미리 가서 사는 거죠. 과천은 다 오를 것 같고요. 저는 아까 그 시나리오로 또 돌아가는 거예요. 일부러 빼놓고 올라가면 2월에 딱 지정. 이런 게 아니고서야 왜 빼는지 이해도 안 되고요. 제 상식으로는 이해가 안 되는 시장상황이 펼쳐집니다. 아까 소장님도 그러셨잖아요. 의아하다. 이게 제 시나리오랑 맞으면 연결은 되죠. 

◇ 김혜민> 지금 빠진 곳이 과천, 목동, 그리고 마포에서도 공덕, 흑석동, 이런 곳이 빠졌는데 아마 이런 지역은 다시 지정할 거라고 시나리오를 쓰고 계시는 거예요. 김인만 소장님이 보시기에는 풍선효과가 가장 많이 나온 지역은 어디입니까?

◆ 김인만> 일단 교수님 말씀에 부연설명을 드리면 분명히 이게 시나리오를 떠나서 여기서 더 오르면 규제는 나옵니다. 이번 보도자료에도 그렇게 나와 있고요. 어떤 식으로든 추가 규제가 나올 수밖에 없기 때문에 저는 나오기 전에 규제가 너무 많이 누적돼도 문제잖아요. 빨리 시장이 안정됐으면 좋겠고. 풍선효과가 많은 지역이 분양가 상한제 지정 지역도 있지만, 조정대상지역이 해제된 지역들이 있거든요. 부산. 부산은 전체가 다 풀어져 버렸어요. 지금 원정 투자 이야기도 나오고, 부산 집값이 급등하고 있다, 뉴스 보니까 1억이 올랐고 이런 이야기가 나오는데요. 저는 안타까운 게 이게 잘못됐다고 보는 게 일단 지금 규제 정책을 하고 있잖아요. 그리고 작년에도 국토부에서 분명히 이번 정부는 규제를 풀어주지 않을 것이라는 시그널을 줬음에도 불구하고 부산을 풀어줬다는 얘기는 투자자들은 유리한 대로 왜곡 인지를 하잖아요. 유리한 대로 해석을 하는데, 봐, 기다려서 시장이 안 좋아지면 부산은 풀어주잖아, 서울도 조금 안 좋아지면 또 풀어줄 거야, 라고 하는 잘못된 왜곡 인지를 할 수 있는 빌미의 여지를 줬기 때문에 부산이 시장이 어려웠던 것은 맞지만, 모든 것을 만족할 수는 없잖아요. 이번에는 확실히 분양가 상한제라고 하는 강한 규제를 줬다면, 그런 예외조항, 잘못된 시그널을 배제시켰으면 좋지 않았을까, 그런 생각도 하게 됩니다. 

◇ 김혜민> 지금 부산 이야기하셨으니까, 민간 분양가 상한제 핀셋 지정하면서 부산의 ‘해수동’이라고 하더라고요. 해운대구, 수영구, 동래구. 이 지역을 조정대상지역에서 해제한 거예요. 언론보도에서 부산 부동산 시장이 ‘미친 듯이 날뛰고 있다’고 표현했어요. 이 표현이 무리가 아닙니까?

◆ 한문도> 미친 듯이 날뛰기 시작했죠. 아까 소장님도 말씀하셨잖아요. 투기 세력이 분명히 존재합니다. 청취자들도 아시겠지만, 제가 일일이 거명할 수는 없지만, 무슨 카페, 지역별로 다니면서 마치 신라시대에 매점매석을 하듯이 자기들이 다 매집하고, 물건 하나 값 올리고, 이런 행위를 하고 있습니다, 실제로. 정부에서 사법경찰제도, 2월부터 상설조사팀 한다고 했잖아요. 그런데 지금도 하고 있는데, 사실 정부가, 또 시나리오로 가는데요. 마음만 먹으면 집값 못 잡겠어요? 딱 그냥 끊으면 되는 건데? 그런데 그것을 계속 이러는 게 뭐냐면 경제성장률과 정치적인 변수들하고 합쳐지는데요. 지금 부산은 미친 듯이 뛸 수밖에 없죠. 규제대상이 풀리면 대출 제한이 없어요. 그러면 우리 갭 투자하는 분들이, 아시잖아요. 올리고 자기들은 빠지고. 피해는 실수요자들이 보고. 이것을 정부가 방치한 거죠. 아주 잘못된 정치를 하는 건데, 집이 아주 넘쳐서 해제 대상을 풀어줬을 때 투기꾼들이 안 간다고 하면 문제가 없어요. 그런데 간다고 하는 건 뭐에요? 집이 아직 안 넘치고, 새 주택에 대한 수요가 있는 지역이잖아요. 그러면 가서 투기세력들이 작업하면 당연히 미친 듯이 뛰는 것은 당연한 거고요. 서울도 마찬가지고 다 똑같아요. 지금은 제가 볼 때 수요·공급 논리를 떠나서 투지하는 세력들을 잡는 것이 제가 볼 때는 답인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 아까 마음먹으면 못 잡겠습니까? 하고 교수님이 말씀하시면서 그 마음먹을 수 없는 이유가 너무 다양하기 때문에 못 잡는 것 아니겠어요?

◆ 한문도> 요즘 드라마를 보면, 국회의원들이나 이런 양반들이 약점 잡혀서 안 할 짓, 할 짓 다하잖아요. 그런 것을 제가 신이라면 조사를 해보고 싶은데요. 도저히 제 상식으로 이해할 수 없는 정책의 묘한 변화, 이런 것들이 계속 이어지고 있어요. 우리가 저성장 국면이다 보니까 정치하는 사람들이 지금 경제도 살려야 하고, 부동산은 잡아야 하고, 정신이 없을 거예요.

◇ 김혜민> 우리가 지금까지 봤던 경기의 흐름하고 다른 것들이 나오니까 그 안에서 이득을 취할 사람들은 재빠르게 이득을 취하고, 왜곡을 시킬 사람들은 왜곡을 시키고, 지금 우리가 그런 상황 가운데 있어요. 그래서 정부의 제도가 더 중요할 텐데요. 국민들이 믿겠어요? 이 정책들 나온다고 집값 안 잡히는데, 이러다 보면 필요한 규제까지도 못 하게 되는 소극적인 상황이 오지 않을까, 걱정이 되는데요. 그렇다고 하면 시장반응, 정리해서 소장님이 이야기를 해주세요. 일단 서울 아파트 집값 올랐죠?

◆ 김인만> 그렇죠. 20주째 계속 오르고 있고요. 시장에서는, 가장 문제가 정부 정책에 대한 불신, 신뢰를 하지 않고 있다는 게 큰 문제고, 이번 대책만 보더라도 제가 앞에서 설명 드렸듯이 또 잘못된 시그널을 줬잖아요. 부산을 금방 풀어줬단 말이에요. 그것은 굉장히 잘못된 시그널이고, 이게 이번 정부만의 문제가 아니고, 계속 지난, 지지난 정권을 보더라도 원래 정책이라는 건 시장을 이끌어가야 하는데, 지금 시장을 따라간단 말이에요. 오르면 규제를 하고, 내리면 풀어주고 하는 것을 반복하다 보니까 끌려 다니면서 가격은 어떻게 보면 시장이 계속 나쁘게 말하면 투기를 계속 하고 있는 상황이고요. 이번에도 또 잘못된 시그널을 줬고, 국민들은 믿지 않고, 기다리던 사람들은 불안해하고요. 그러다 보니까 지금 로또 아파트를 기다리는 분들은 많이 있지만, 로또 아파트 물량도 충분하지는 않단 말이에요. 제가 걱정되는 건, 그래서 안정되면 충분히 공급이 되면 좋은데, 로또 아파트가 기다렸다가 청약을 했는데, 떨어졌어요. 그러면 실수요자들이 불안해서 뒤늦게 매수에 나서지 않을까, 그런 부분도 걱정이 됩니다.

◇ 김혜민> 소장님이 규제에 따라 시장이 가는 게 아니라 시장에 따라 규제가 가고 있는 시장이라고 하는데, 이것은 이번 정부뿐만 아니라 다 그랬고요.

◆ 김인만> 그리고 분양가 상한제에 대해서 조금 더 이야기를 하면 이게 2015년에 풀어줬거든요. 박근혜 정부에서 풀어줬는데, 안 풀어줘야 했다고 생각하거든요. 그때 2015년도 가격이 올랐어요. 오르고 있는 상황에서 풀어줬단 말이에요. 더 오르라고. 그래서 사실 그때 안 풀어줬으면 강남이 이렇게까지 많이 오르지 않지 않았을까, 그런 생각도 하게 됩니다. 그래서 정책이 문제다, 일관성이 없다. 그렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 그러면 우리 실수요자를 위한 이야기를 해보죠. 어쨌건 분양가 상한제가 적용되면 분양가는 낮아지니까 내 집 준비하시는 분들에게는 좋은 소식이기는 해요. 지금 분양을 대기하고 있는 지역들이 있죠?

◆ 한문도> 지금 엄청 물량이 많이 나옵니다. 이번에 분양가 상한제로 차후에 분양될 거 말고, 그럼에도 불구하고 허브에서 이 분위기 때문에 분양가를 많이 낮췄어요. 서울에서 강남구도 한 개, 강북구도 한 개 단지, 강동구도 두 개 단지, 이런 물량들이 많이 나와요. 제가 볼 때는 실수요의 마음이 있으신 분들은 주택가격을 체크해보시고, 입지 보시고 이번 기회에 하셔도 분양가 상한제 이후에 나오는 주택 가격과 큰 차이가 없을 거라고 저는 보고 있거든요. 그렇게 정하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금 말씀주시는 것은 분양가 상한제 적용받기 전에 쏟아져 나올 물건들을 말씀하시는 거죠?

◆ 한문도> 네.

◇ 김혜민> 지금 강남구 한 개, 강동구 두 개, 강북구 한 개, 서대문구 세 개, 용산구 한 개, 영등포구 한 개, 중랑구 한 개가 있습니다. 그러면 여기 도전할 만합니까?

◆ 김인만> 충분히 도전할 만하고요. 분양가 상한제가 적용되지 않아도 이미 허그에서 충분히 규제를 하고 있기 때문에 굉장히 낮아졌고요. 제가 아는 기자 분도 평생 무주택이었는데, 집을 살 생각이 없었는데, 가점 점수는 높아요. 그분 연락이 왔더라고요. 여기 청약 한 번 해보겠다고. 그래서 집을 살 생각이 없는 분들도 생각이 있게 만드는 좋은 기회인 것 같고요. 올해 말까지 5000세대, 5300세대 정도가 일반분양 물량이 나오거든요, 서울에서. 충분히 자격 요건이 되는 분들, 통장이 있고, 가점 점수가 좋은 분들은 도전할 만하고요. 강남은 워낙 접근하기가 어렵잖아요. 분양가도 비싸고. 가재울 9구역도 준비 중에 있고요. 효창도 있고요. 영등포, 신길 3구역도 있거든요. 실수요자들만 가능하거든요. 그러니까 자격이 되는 분들은 특정 단지 하나만 찍지 마시고요. 경쟁이 높아서 잘 안 되잖아요. 어떤 분들은 그런 분들이 있어요. 골라서 한 개만 찍어서 하시는 분들이 있는데, 찍으면 안 되잖아요. 자기가 그렇게 점수가 높지 않단 말이에요. 그래서 가급적이면 순차적으로 계속 해보시라, 포기하지 말고.

◇ 김혜민> 청약은 일단 실수요자들한테 유리한 쪽으로 많이 제도들이 재편됐고, 보완됐으니까 이번에 무주택자 분들께서는 분양가 상한제 이후에도 기회잖아요. 이후에는 또 더 낮아지니까 여러분들께서 지금부터 계획을 짜셔서 집 마련하시면 좋을 것 같습니다.